Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und Konsolidierung. Nach den turbulenten Vorjahren mit starken Preisschwankungen und Zinsveränderungen hat sich der Markt auf einem robusten Niveau eingependelt. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur, der hohen Lebensqualität und der anhaltenden Zuwanderung. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich moderate Preisanpassungen bei gleichzeitig stabiler Nachfrage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Angebotspreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnittspreis mit 5.868 Euro pro Quadratmeter angegeben wird. Dies stellt eine leichte Korrektur gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 5.564 Euro pro Quadratmeter lagen. Der Rückgang von 2,1 Prozent zeigt eine gesunde Marktanpassung nach der vorherigen Aufwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser dennoch einen Preisanstieg von etwa 4 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität und Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes unterstreicht. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern bleibt trotz der leichten Preiskorrektur stabil und qualifiziert. Käufer agieren preisbewusster als in den Vorquartalen und achten verstärkt auf eine realistische Preisgestaltung. Die Vermarktungszeiten haben sich bei gut positionierten Objekten verkürzt, während überteuerte Immobilien länger am Markt verweilen. Das Angebot zeigt sich selektiv, mit einem spürbaren Rückgang bei Überpreisangeboten, da Verkäufer zunehmend auf datenbasierte Bewertungen setzen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser in attraktiven Mikrolagen, während der Bau von Einfamilienhäusern aufgrund der hohen Grundstückspreise und der begrenzten Flächenverfügbarkeit zurückhaltend bleibt. Investoren fokussieren sich zunehmend auf Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere in der Innenstadt und die etablierten Villenviertel wie Oberkassel, Kaiserswerth und Golzheim zeigen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise. Hier werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erreicht, wobei die Nachfrage das knappe Angebot deutlich übersteigt. In diesen Lagen verkürzen sich die Vermarktungszeiten auf durchschnittlich 45 bis 60 Tage.

Die Randlagen und Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Unterbach erfahren hingegen selektive Preisanpassungen. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro, wobei Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben. Die aufstrebenden Viertel wie Flingern und Bilk profitieren von ihrer urbanen Entwicklung und verzeichnen eine stabile Preisentwicklung mit Potenzial nach oben.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau. Die Preise dürften moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, wobei Premiumlagen stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug von Fachkräften stützen die Nachfrage nachhaltig.

Die Zinsentwicklung bleibt ein entscheidender Faktor. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage wieder anziehen, was zu einer Verknappung des Angebots und steigenden Preisen führen würde. Verkäufer werden weiterhin auf realistische Preisvorstellungen und professionelle Vermarktungsstrategien setzen müssen, um erfolgreiche Transaktionen zu erzielen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 4.800 und 5.194 Euro. Der präzise Durchschnittswert liegt bei 5.194 Euro pro Quadratmeter, was eine leichte Korrektur von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als die Preise noch bei 5.257 Euro pro Quadratmeter lagen.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen Eigentumswohnungen jedoch einen beachtlichen Anstieg zwischen 1,8 und 6,65 Prozent, je nach Lage und Ausstattung. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohnungseigentum in der Landeshauptstadt. Die absoluten Kaufpreise für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bewegen sich zwischen 360.000 und 390.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt robust, geprägt von qualifizierten und zunehmend preissensiblen Käufern. Das Angebot differenziert sich stark nach Lage, wobei in peripheren Stadtteilen ein höheres Angebot verfügbar ist. Neubauaktivitäten konzentrieren sich vermehrt auf die Randlagen, wo noch Entwicklungsflächen vorhanden sind.

Die Vermarktungszeiten haben sich bei gut positionierten Objekten auf durchschnittlich 60 bis 90 Tage verkürzt. Besonders gefragt sind moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen in verkehrsgünstiger Lage. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Marktenge unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und bevorzugte Stadtteile wie Oberkassel, Pempelfort und Derendorf zeigen preislich stabile bis leicht wachsende Tendenzen. Hier werden Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter erreicht, wobei Penthouse-Wohnungen und luxussanierte Altbauten noch deutlich darüber liegen können.

In den 49 Stadtteilen Düsseldorfs zeigen sich erhebliche Preisunterschiede. Während in Carlstadt oder am Rheinufer Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit sind, liegen die Preise in Stadtteilen wie Lichtenbroich oder Hassels bei 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die aufstrebenden Viertel wie Unterbilk und Friedrichstadt profitieren von Gentrifizierungsprozessen und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Marktentwicklung tendiert zur weiteren Normalisierung und Stabilisierung. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturelle Stärke Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stützen diese Einschätzung.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Trend zum Wohneigentum als Altersvorsorge und Inflationsschutz gestützt. Gleichzeitig könnte eine Ausweitung des Angebots durch neue Bauprojekte preisdämpfend wirken. Käufer sollten sich auf einen ausgeglichenen Markt mit fairen Verhandlungsmöglichkeiten einstellen, während Verkäufer realistische Preisvorstellungen entwickeln müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, wenngleich konkrete Durchschnittswerte aufgrund der Heterogenität dieses Segments schwer zu beziffern sind. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Vergleichsdaten aus dem zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine marginale Steigerung der Mietpreise um etwa 1 bis 2 Prozent, was der allgemeinen Inflationsentwicklung entspricht. Die Kaltmieten pro Quadratmeter für Häuser liegen durchschnittlich zwischen 12 und 18 Euro, wobei Premiumobjekte in Bestlagen auch Werte über 20 Euro pro Quadratmeter erreichen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen und Expatriates, die temporär in Düsseldorf arbeiten. Das Angebot ist begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Dies führt zu einer angespannten Marktsituation mit kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich 30 bis 45 Tagen für attraktive Objekte.

Kapitalanleger zeigen verstärktes Interesse an Mietshäusern als stabile Renditeobjekte, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots für Endmieter führt. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist gering, da sich Entwickler auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den etablierten Wohnvierteln wie Niederkassel, Oberkassel und Kaiserswerth erzielt. Hier liegen die Monatsmieten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bei 3.500 bis 5.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der hohen Lebensqualität.

In den Randlagen wie Angermund, Wittlaer oder Urdenbach sind Mietshäuser zu moderateren Preisen zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich verfügbar. Diese Gebiete bieten mehr Platz und Grün, sind aber weniger zentral gelegen. Die Nachfrage konzentriert sich hier vor allem auf Familien, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld legen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Steigerung der Mieten für Häuser um 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltend günstige Finanzierungs- und Investitionslage für Vermieter sowie die stabile Nachfrage stützen diese Prognose. Gleichzeitig könnte die begrenzte Neubautätigkeit zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Zuwanderung internationaler Fachkräfte abhängen. Düsseldorf als attraktiver Wirtschaftsstandort dürfte weiterhin eine hohe Nachfrage nach hochwertigen Mietshäusern verzeichnen, was Vermietern stabile Erträge sichert.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Basierend auf den Marktindikatoren und dem Vergleich zum zweiten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Kaltmieten bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. In Premiumlagen werden Spitzenwerte von über 18 Euro pro Quadratmeter erreicht, während in einfacheren Lagen Mieten ab 9 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Im Vergleich zum Vorquartal haben sich die Mieten um etwa 1,5 bis 2 Prozent erhöht, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 6 bis 8 Prozent entspricht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltende Wohnraumknappheit in der Landeshauptstadt. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 840 und 980 Euro Kaltmiete.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch und übertrifft das verfügbare Angebot deutlich. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage mit moderner Ausstattung. Die Vermarktungszeiten haben sich auf durchschnittlich 14 bis 21 Tage verkürzt, wobei attraktive Objekte oft schon nach wenigen Tagen vergeben sind.

Der Leerstand bei Wohnungen liegt praktisch bei null, was den extremen Nachfrageüberhang verdeutlicht. Neubauaktivitäten können die Nachfrage nur teilweise bedienen, zumal viele neue Projekte im höherpreisigen Segment angesiedelt sind. Die Mieterfluktuation hat sich verringert, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Stadtteile wie Altstadt, Carlstadt und Pempelfort verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders von Young Professionals und Paaren ohne Kinder getrieben, die die urbane Infrastruktur und kurze Wege schätzen.

Die Stadtteile Flingern, Bilk und Unterbilk haben sich zu beliebten Wohnquartieren für eine jüngere Zielgruppe entwickelt und verzeichnen Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. In den Randlagen wie Garath, Hassels oder Lichtenbroich liegen die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin aufwärts gerichtet sein, wenngleich mit moderaterem Tempo. Experten erwarten jährliche Steigerungen von 3 bis 5 Prozent, abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Die Fertigstellung neuer Wohnbauprojekte könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, allerdings wird die strukturelle Nachfrage durch Zuwanderung und Haushaltsverkleinerung hoch bleiben. Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen, während Vermieter von stabilen Erträgen und geringen Leerstandsrisiken profitieren.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren hat sich ein neues Gleichgewicht eingestellt, das von realistischeren Preisvorstellungen und einer qualifizierten Nachfrage geprägt ist. Die leichten Preiskorrekturen im Kaufsegment gegenüber dem Vorquartal sind als gesunde Marktanpassung zu werten und bieten Käufern verbesserte Einstiegsmöglichkeiten.

Der Mietmarkt bleibt hingegen angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen, was die strukturelle Wohnraumknappheit in der prosperierenden Rheinmetropole widerspiegelt. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen bleiben erheblich und bieten verschiedenen Zielgruppen passende Optionen.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung ab, getragen von Düsseldorfs starker Wirtschaftskraft und Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Marktteilnehmer sollten sich auf einen ausgewogenen Markt mit fairen Konditionen einstellen, wobei Qualität und Lage weiterhin die entscheidenden Faktoren bleiben werden.