Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während die Kaufpreise im Vergleich zum Vorquartal leicht nachgaben, zeichnet sich im Jahresvergleich eine positive Entwicklung ab. Der folgende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro. Der Median-Angebotspreis liegt bei 5.448 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte zeigen eine leichte Abschwächung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittlichen Kaufpreise noch bei 5.990 Euro pro Quadratmeter lagen. Dies entspricht einem Rückgang von 2,1 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 stiegen die Preise um 4 Prozent. Diese Entwicklung deutet auf eine allmähliche Erholung des Marktes hin, nachdem die Preise in den Jahren 2022 und 2023 deutliche Korrekturen erfahren hatten. Die durchschnittliche Kaufsumme für ein Einfamilienhaus in Düsseldorf bewegt sich aktuell zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau eingependelt. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem noch von einem leicht erhöhten Angebot berichtet wurde, zeigt sich nun eine Normalisierung. Die Nachfrage bleibt moderat und ist stark preissensibel geworden. Käufer agieren deutlich selektiver als in den Boomjahren vor 2022 und prüfen Objekte intensiver auf ihr Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die Vermarktungszeiten haben sich bei Objekten mit realistischer Preisgestaltung und guter Lage merklich verkürzt. Während im zweiten Quartal 2025 die durchschnittliche Vermarktungsdauer noch bei 120 Tagen lag, reduzierte sich diese im dritten Quartal auf etwa 95 Tage für marktgerecht bewertete Objekte. Überteuerte Immobilien verweilen hingegen deutlich länger am Markt, teilweise über 180 Tage.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt weiterhin verhalten. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten bremsen neue Projekte aus. Fertigstellungen konzentrieren sich hauptsächlich auf bereits begonnene Vorhaben aus den Jahren 2023 und 2024.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Düsseldorf zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. In den Premium-Lagen wie Oberkassel, Golzheim und Pempelfort bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau. Hier werden weiterhin Quadratmeterpreise von 7.000 bis 9.000 Euro erzielt. Die Nachfrage in diesen Vierteln ist ungebrochen hoch, das Angebot jedoch sehr begrenzt.

Im Düsseldorfer Norden, insbesondere in Kaiserswerth und Wittlaer, zeigen sich moderate Preise zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen Lage bei gleichzeitig guter Anbindung an das Zentrum. Hier ist die Nachfrage besonders bei Familien mit Kindern stark.

Die südlichen Stadtteile wie Benrath, Urdenbach und Garath weisen die günstigsten Preise auf, mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 5.200 Euro. In diesen Lagen zeigen sich die stärksten Preisanpassungen nach unten, während die Core-Quartiere ihre Wertstabilität behaupten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes in Düsseldorf. Die Trendwende, die sich im dritten Quartal 2025 abzeichnet, dürfte sich fortsetzen. Es wird mit einer moderaten Preisentwicklung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr gerechnet, wobei Premium-Lagen stärker profitieren könnten als Randlagen.

Die Zinsentwicklung wird weiterhin eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Leitzinsen wie erwartet im Laufe des Jahres 2026 weiter sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen. Allerdings bleibt die Kaufkraft vieler Interessenten durch die gestiegenen Lebenshaltungskosten eingeschränkt, was einer übermäßigen Preissteigerung entgegenwirkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro, während der Median-Angebotspreis bei 4.800 Euro liegt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise noch bei durchschnittlich 5.256 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einem Rückgang von 1,2 Prozent. Diese moderate Korrektur ist geringer als bei den Häusern und zeigt die relative Stabilität des Wohnungsmarktes.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen Eigentumswohnungen einen Preisanstieg von 1,8 Prozent. Diese positive Entwicklung ist zwar schwächer als bei Häusern, signalisiert aber dennoch eine Erholung des Marktes. Die durchschnittliche Kaufsumme für eine 80 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich aktuell auf etwa 415.000 Euro, was für viele Käufer eine finanzierbare Alternative zum Hauskauf darstellt.

Marktdynamik

Angebot und Nachfrage befinden sich im dritten Quartal 2025 in einem ausgewogenen Verhältnis. Dies stellt eine Verbesserung gegenüber dem zweiten Quartal dar, in dem noch ein leichter Angebotsüberhang zu verzeichnen war. Die Nachfrage hat sich stabilisiert und konzentriert sich verstärkt auf Objekte mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Käufer sind gut informiert, preissensibel und entscheidungsfreudig, wenn die Konditionen stimmen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 75 Tagen, was eine Verkürzung gegenüber den 90 Tagen im Vorquartal darstellt. Besonders schnell verkaufen sich Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen mit Balkon oder Terrasse. Größere Wohnungen über 100 Quadratmeter und Penthouse-Wohnungen benötigen hingegen längere Vermarktungszeiten.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Mehrere größere Projekte, die in den Jahren 2023 und 2024 pausiert wurden, werden nun fortgeführt. Insbesondere im Bereich der geförderten Wohnungen und im mittleren Preissegment entstehen neue Projekte, um der anhaltenden Nachfrage gerecht zu werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Düsseldorfs, insbesondere die Stadtmitte, Flingern und Pempelfort, verzeichnen weiterhin stabile Preise auf hohem Niveau. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 8.500 Euro. Die Nachfrage in diesen Vierteln ist ungebrochen hoch, getrieben von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensstil.

Die Rheinlagen in Oberkassel, Niederkassel und Lörick gehören weiterhin zu den begehrtesten und teuersten Adressen. Hier werden für hochwertige Wohnungen mit Rheinblick Spitzenpreise von bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen zeigen sich weitgehend krisenresistent und verzeichnen kaum Preisrückgänge.

In den Randlagen wie Gerresheim, Eller und Lierenfeld bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und bieten attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Erstkaäufer. Hier ist allerdings ein leichter Preisdruck spürbar, und Verkäufer müssen teilweise Abschläge von ihren ursprünglichen Preisvorstellungen hinnehmen.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine moderate Aufwärtsentwicklung zeigen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen von 1 bis 2 Prozent, wobei zentrale Lagen und Objekte mit hoher Energieeffizienz überdurchschnittlich profitieren dürften.

Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort stützen die langfristige Nachfrage. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, da verfügbare Baugrundstücke rar sind und die Nachverdichtung an ihre Grenzen stößt. Diese Faktoren sprechen für eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung in den kommenden Jahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt bei Häusern in Düsseldorf liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Daten vor. Basierend auf den Informationen aus dem zweiten Quartal 2025 und allgemeinen Marktbeobachtungen lässt sich jedoch eine Einschätzung vornehmen. Im zweiten Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bei etwa 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, was bei einem typischen Haus von 140 Quadratmetern eine monatliche Kaltmiete von 1.680 bis 2.100 Euro bedeutete.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt typischerweise einem stabileren Muster als der Kaufmarkt. Es ist davon auszugehen, dass die Mieten im dritten Quartal 2025 auf einem ähnlichen Niveau verblieben sind, mit einer möglichen leichten Steigerung von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Dies würde der allgemeinen Inflationsentwicklung und den gestiegenen Instandhaltungskosten entsprechen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf ist traditionell ein Nischenmarkt mit begrenztem Angebot. Die meisten Einfamilienhäuser werden von Eigentümern selbst bewohnt, nur ein kleiner Teil steht zur Vermietung zur Verfügung. Dies führt zu einer konstant hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

Die typischen Mieter von Häusern sind Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten wünschen, sowie Expatriates großer Unternehmen, die für befristete Aufenthalte in Düsseldorf hochwertige Wohnlösungen suchen. Die Verweildauer von Mietern in Häusern ist überdurchschnittlich lang, was zu einer geringen Fluktuation und wenigen verfügbaren Objekten führt.

Die Neuvermietung von Häusern erfolgt meist sehr schnell, oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung. Besonders begehrt sind möblierte oder teilmöblierte Objekte, die sich an die Zielgruppe der internationalen Fach- und Führungskräfte richten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den Premium-Stadtteilen Oberkassel, Golzheim und Kaiserswerth erzielt. Hier liegen die Mieten oft bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern beliebt, die Wert auf eine gehobene Wohnumgebung und gute internationale Schulen in der Nähe legen.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Wittlaer und Lohausen bewegen sich die Mietpreise zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind bei Familien mit durchschnittlichem bis gehobenem Einkommen beliebt.

Die günstigsten Mietpreise für Häuser finden sich in den südlichen Stadtteilen wie Garath und Hellerhof sowie in östlichen Bereichen wie Eller. Hier liegen die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter, wobei das Angebot in diesen Lagen besonders begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf wird auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten von Knappheit geprägt sein. Die Mietpreise dürften moderat um 2 bis 3 Prozent pro Jahr steigen, begrenzt durch die Mietpreisbremse und die allgemeine Einkommensentwicklung.

Ein wachsender Trend ist die Umwandlung von großen Einfamilienhäusern in mehrere Wohneinheiten, was das Angebot an Mietshäusern weiter reduzieren könnte. Gleichzeitig könnte die zunehmende Flexibilität bei Arbeitsmodellen (Homeoffice) die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitsräumen verstärken. Investoren, die hochwertige Häuser zur Vermietung anbieten können, werden weiterhin von einer stabilen Nachfrage und attraktiven Renditen profitieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Auch für den Mietwohnungsmarkt liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen aktuellen Daten vor. Ausgehend von den Werten des zweiten Quartals 2025, in dem die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 11,80 Euro pro Quadratmeter lag, kann von einer weiteren moderaten Steigerung ausgegangen werden. Die Mietpreisentwicklung in Düsseldorf folgt seit Jahren einem stetigen Aufwärtstrend, der sich vermutlich auch im dritten Quartal 2025 fortgesetzt hat.

Es ist anzunehmen, dass die durchschnittlichen Mietpreise im dritten Quartal 2025 bei etwa 12,00 bis 12,20 Euro pro Quadratmeter liegen, was einer Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspräche. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 840 bis 854 Euro.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf ist weiterhin von einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent und damit weit unter dem als ausgeglichen geltenden Wert von 3 Prozent. Diese Anspannung führt zu kurzen Inseratszeiten und hohem Bewerberdruck auf verfügbare Wohnungen.

Die Nachfrage wird getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Düsseldorf, sowohl von nationalen als auch internationalen Arbeitnehmern. Die Stadt profitiert von ihrer Attraktivität als Wirtschaftsstandort mit vielen großen Unternehmen und einer hohen Lebensqualität. Gleichzeitig bleibt die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurück, was die Marktanspannung verstärkt.

Bei Neuvermietungen werden regelmäßig die maximal zulässigen Mieten gemäß Mietpreisbremse ausgeschöpft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in begehrten Lagen oft nur bei wenigen Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den zentralen und rheinnahen Stadtteilen erzielt. In der Altstadt, Carlstadt und den Rheinlagen von Oberkassel liegen die Mieten oft bei 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Luxuswohnungen mit Rheinblick können sogar Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Die beliebten Stadtteile Pempelfort, Derendorf und Flingern verzeichnen Durchschnittsmieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, guten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt. Hier ist die Nachfrage besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren hoch.

In den Außenbezirken wie Wersten, Holthausen und Reisholz bewegen sich die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten günstigere Alternativen für Mieter mit begrenztem Budget, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin angespannt bleiben. Die Mietpreise dürften trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen. Treiber sind die anhaltend hohe Nachfrage, steigende Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie energetische Modernisierungen.

Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nicht ausreichen, um die Marktanspannung signifikant zu reduzieren. Besonders im bezahlbaren Segment bleibt das Angebot knapp. Mieter müssen sich weiterhin auf einen kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und vollständige Bewerbungsunterlagen entscheidend sind.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 Zeichen einer beginnenden Stabilisierung nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre. Während die Kaufpreise im Quartalsvergleich leicht nachgaben, deutet der positive Jahresvergleich auf eine Trendwende hin. Der Markt normalisiert sich auf einem Niveau, das zwar unter den Höchstständen von 2022 liegt, aber dennoch die fundamentale Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Wirtschaftsstandort widerspiegelt.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten bleiben bestehen: Premium-Lagen zeigen sich weitgehend krisenresistent, während Randlagen stärker unter Preisdruck stehen. Der Mietmarkt bleibt aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits weiterhin angespannt, mit kontinuierlich steigenden Preisen.

Für Käufer bieten sich aktuell Chancen bei realistisch bewerteten Objekten und verbesserten Finanzierungsbedingungen. Verkäufer müssen sich auf längere Vermarktungszeiten bei überhöhten Preisvorstellungen einstellen. Mieter sehen sich weiterhin einem hart umkämpften Markt gegenüber, in dem bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware wird.

Die Zukunftsaussichten für den Düsseldorfer Immobilienmarkt bleiben grundsätzlich positiv, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region und dem anhaltenden Zuzug. Eine nachhaltige Entspannung, besonders im Mietmarkt, ist jedoch nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu erreichen – eine Herausforderung, die Politik, Wirtschaft und Gesellschaft gemeinsam angehen müssen.