Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre stabilisiert sich das Marktgeschehen zunehmend, wobei sich die Preisdynamik je nach Segment unterschiedlich entwickelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Preisanpassungen, während im Jahresvergleich weiterhin positive Tendenzen erkennbar sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro. Der Median-Angebotspreis liegt bei etwa 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bedeutet. Diese moderate Preiskorrektur sollte jedoch im Kontext der längerfristigen Entwicklung betrachtet werden: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser zum Kauf ein Plus von circa 4 Prozent.

Die aktuelle Preisbildung zeigt eine gesunde Marktreaktion nach einer Phase der Überhitzung. Verkäufer haben ihre Preisvorstellungen an die Marktrealitäten angepasst, was zu einer ausgewogeneren Preisfindung führt. Die Bandbreite der Kaufpreise variiert je nach Objektqualität, Ausstattung und Mikrolage erheblich, wobei hochwertige Objekte in gefragten Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern in Düsseldorf bleibt auf einem soliden Niveau, zeigt sich jedoch zunehmend preissensibel und qualifiziert. Käufer prüfen Objekte intensiver und achten verstärkt auf ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Vermarktungszeiten haben sich bei attraktiven Objekten merklich verkürzt, während überteuerte oder sanierungsbedürftige Immobilien länger am Markt verweilen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich selektiv auf Core-Lagen und hochwertige Projekte. Bauträger agieren vorsichtiger und fokussieren sich auf Projekte mit gesicherter Nachfrage. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist minimal, was die grundsätzlich stabile Nachfragesituation unterstreicht. Das Angebot bleibt insgesamt knapp, wobei sich qualitativ hochwertige Objekte besonders schnell verkaufen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Düsseldorf zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Zentrale und etablierte Wohnlagen wie Oberkassel, Golzheim und Kaiserswerth behaupten ihre Preisniveaus robust. Hier sind Quadratmeterpreise von über 6.500 Euro keine Seltenheit, während in peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof Preise von unter 4.000 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Die gefragten Stadtteile zeichnen sich durch ihre gewachsene Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung und hohe Lebensqualität aus. Am Stadtrand zeigen sich differenzierte Entwicklungen: Während familienfreundliche Viertel mit guter Anbindung stabile Preise aufweisen, erleben weniger nachgefragte Randlagen selektive Preiskorrekturen. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Lagen mit gutem Entwicklungspotenzial und solider Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes in Düsseldorf. Die Phase der Überhitzung gilt als überwunden, und der Markt findet zu einem nachhaltigen Gleichgewicht. Die Finanzierungskonditionen bleiben planbar, wobei Käufer weiterhin auf solide Finanzierungsstrukturen achten werden.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich die Preise auf dem aktuellen Niveau einpendeln, mit moderaten Steigerungen in gefragten Lagen. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf stützen die Nachfrage nachhaltig. Verkäufer werden zunehmend auf wertbasierte Bewertungen und professionelle Vermarktungsstrategien setzen müssen, um optimale Verkaufserlöse zu erzielen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 5.194 Euro pro Quadratmeter. Der Median-Angebotspreis liegt bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Diese marginale Preisanpassung deutet auf eine Konsolidierung hin, während im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ein moderater Anstieg von 1,8 Prozent zu verzeichnen ist.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei Häusern, was auf die unterschiedliche Nachfragestruktur und das breitere Angebot in diesem Segment zurückzuführen ist. Die Preisbandbreite variiert stark je nach Baujahr, Ausstattung und Lage, wobei Neubauwohnungen in Premiumlagen deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Angebot und Nachfrage befinden sich im Wohnungssegment in einem ausgewogenen Gleichgewicht. Die Marktsituation hat sich stabilisiert, wobei die Nachfrage qualifiziert und preissensibel auftritt. Käufer nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidungen und vergleichen intensiv verschiedene Angebote. Die Vermarktungszeiten haben sich bei attraktiven Objekten verkürzt, während durchschnittliche Wohnungen länger am Markt verweilen.

Die Neubauaktivität zeigt sich restriktiver als in den Vorjahren. Entwickler fokussieren sich auf ausgewählte Mikrolagen mit gesicherter Nachfrage und setzen verstärkt auf strukturierte Bewirtschaftungskonzepte. Der Leerstand bleibt gering, was die grundsätzlich solide Nachfragesituation unterstreicht. Besonders gefragt sind Wohnungen mit flexiblen Grundrissen, Balkonen oder Terrassen sowie energieeffizienter Ausstattung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen wie die Altstadt, Carlstadt und der Medienhafen verzeichnen Spitzenpreise von teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Beliebte Viertel wie Flingern, Pempelfort und Derendorf liegen im mittleren bis oberen Preissegment zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand bieten sich günstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Stadtteile wie Wersten, Holthausen oder Itter profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung bei moderateren Preisen. Die Zahlungsbereitschaft der Käufer zeigt sich hier jedoch selektiver, wobei moderne oder kürzlich sanierte Wohnungen deutlich gefragter sind als unsanierte Bestandsobjekte.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigen für die nächsten 12 bis 24 Monate eine moderate Aufwärtsentwicklung. Experten beobachten eine fortschreitende Normalisierung nach den turbulenten Jahren und erwarten eine erneute, jedoch gemäßigte Aufwärtsbewegung der Preise. Die Finanzierungskonditionen werden als planbar eingeschätzt, wobei Käufer weiterhin intensiv die Konditionen verschiedener Anbieter prüfen.

Strategische Bewertung und die Wahl der richtigen Lage bleiben zentrale Erfolgsfaktoren für Käufer und Verkäufer. Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug, insbesondere von Fachkräften und jungen Familien, stützt die Nachfrage nachhaltig. Mittelfristig wird mit einer jährlichen Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent gerechnet, wobei Top-Lagen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erwarten lassen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 angespannt mit stabilen bis leicht steigenden Mietpreisen. Während konkrete Durchschnittswerte für das aktuelle Quartal nicht in vollem Umfang verfügbar sind, zeigt sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die Knappheit des Angebots und die anhaltend hohe Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern bestimmt.

Im Jahresvergleich ist mit einer leichten Anspannung auf dem Mietmarkt zu rechnen, die sich in moderat steigenden Mieten niederschlägt. Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, wobei moderne, energieeffiziente Objekte Premiummieten erzielen. Die gestiegenen Nebenkosten führen zusätzlich zu einer Erhöhung der Gesamtmietbelastung für die Mieter.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Düsseldorf bleibt knapp, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Einfamilienhäusern mit Garten, was zu einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte führt. Die Vermarktungszeiten sind minimal, qualitativ hochwertige Häuser werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Neubauaktivitäten bei Mietobjekten im Haussegment sind äußerst begrenzt, da Investoren vorrangig auf den Verkauf setzen. Der Leerstand tendiert gegen null, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Der Markt zeigt eine deutliche Tendenz zur Vermietung von hochwertigen, gut ausgestatteten Objekten, während ältere, unsanierte Häuser schwerer zu vermieten sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Miethäusern konzentriert sich besonders auf gute und ruhige Wohnlagen in den Vororten und beliebten Wohngebieten. Stadtteile wie Angermund, Wittlaer oder Kaiserswerth sind bei Familien besonders begehrt und erzielen entsprechend hohe Mietpreise. Die Mieten im Stadtkern sind zwar höher, das Angebot an Häusern ist hier jedoch deutlich kleiner und beschränkt sich meist auf historische Stadthäuser.

In peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof sind die Mieten moderater, wobei auch hier gut ausgestattete Objekte schnell vergeben werden. Die Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen und Kindergärten spielen eine entscheidende Rolle bei der Mietpreisgestaltung. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung oder Nähe zu Grünflächen können höhere Mieten durchsetzen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten rechnen nicht mit großen Preissprüngen, aber mit einem tendenziellen Anstieg durch das knappe Angebot und die steigende Nachfrage. Die demografische Entwicklung mit dem Zuzug von Familien nach Düsseldorf wird die Nachfrage weiter stützen.

Das aktuelle Zinsumfeld macht zwar Immobilienfinanzierungen wieder attraktiver, dennoch wird ein großer Teil der Haushalte weiterhin auf Mietobjekte angewiesen sein. Dies gilt insbesondere für junge Familien, die noch kein ausreichendes Eigenkapital für einen Immobilienkauf aufgebaut haben. Mittelfristig ist mit jährlichen Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent zu rechnen, wobei besonders gefragte Lagen und hochwertige Objekte überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit stabilen bis moderat steigenden Mietpreisen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten bewegen sich im Bereich von 13 bis 16 Euro, wobei in Spitzenlagen deutlich höhere Mieten erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich die Preise weitgehend stabil mit einem leicht steigenden Trend, was die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt.

Im Jahresvergleich ist ein tendenzielles Wachstum der Mietpreise erkennbar, getrieben durch die geringe Leerstandsquote und die kontinuierliche Nachfrage. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei differenziert: Während moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen Spitzenmieten erzielen, stagnieren die Mieten bei älteren, unsanierten Bestandswohnungen oder steigen nur moderat.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Düsseldorf bleibt auf sehr hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Diskrepanz führt zu einem hohen Vermietungsdruck und kurzen Leerstandszeiten. Attraktive Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei sich häufig Dutzende von Interessenten auf eine Wohnung bewerben.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich bleibt hinter dem Bedarf zurück. Entwickler fokussieren sich auf gefragte Mikrolagen und setzen verstärkt auf kleinere, effizient geschnittene Wohnungen, die sich an Singles und Paare richten. Der Leerstand im Mietwohnungssegment ist mit unter zwei Prozent sehr gering, was als Zeichen eines angespannten Marktes gilt. Die Fluktuation ist niedrig, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen sind erheblich. Zentrale und gefragte Stadtteile wie der Medienhafen, Oberkassel und Flingern weisen die höchsten Mieten auf, mit Spitzenwerten von über 18 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Die Altstadt und Carlstadt liegen ebenfalls im oberen Preissegment, bieten dafür aber urbanes Flair und kurze Wege.

Beliebte Viertel wie Pempelfort, Derendorf und Bilk zeigen sich mit Durchschnittsmieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand bieten Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Hassels noch vergleichsweise günstige Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Die Preisunterschiede spiegeln dabei nicht nur die Lagequalität wider, sondern auch Faktoren wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur und soziales Umfeld.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation. Experten erwarten weiterhin moderat steigende Mieten, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell knappe Angebot. Die Finanzierungsbedingungen und die allgemeine Inflationsentwicklung werden die Mietpreisentwicklung zusätzlich beeinflussen.

Für kapitalstarke Anleger ergeben sich weiterhin attraktive Chancen in guten Lagen, wobei die Renditen durch die gestiegenen Kaufpreise unter Druck geraten. Die Bedeutung von Mikrolagen und die Qualität der Mieterstruktur werden für Kapitalanleger immer wichtiger. Mittelfristig ist mit jährlichen Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent zu rechnen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten. Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug, insbesondere von qualifizierten Arbeitskräften, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen nachhaltig auf hohem Niveau halten.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und Konsolidierung. Nach den turbulenten Jahren mit starken Preisschwankungen findet der Markt zu einem ausgewogeneren Gleichgewicht. Die leichten Preiskorrekturen gegenüber dem Vorquartal bei Kaufobjekten deuten auf eine gesunde Marktentwicklung hin, während die Mietmärkte weiterhin angespannt bleiben. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass fundierte Marktkenntnis und professionelle Beratung wichtiger denn je sind, um erfolgreiche Immobilientransaktionen zu realisieren.