Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den volatilen Entwicklungen der vergangenen Jahre stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten zeigen. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftskraft und der anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich moderate Preisanpassungen, während die Jahresentwicklung überwiegend positive Tendenzen aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.448 Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 5.565 Euro pro Quadratmeter lagen. Die kurzfristige Preiskorrektur relativiert sich jedoch bei der Betrachtung des Jahresvergleichs: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser zum Kauf einen Preisanstieg von 4 Prozent.

Diese Entwicklung zeigt eine gesunde Marktbereinigung nach den überhitzten Phasen der Vorjahre. Die Preise haben sich auf einem realistischen Niveau eingependelt, das sowohl die Qualität der Düsseldorfer Wohnlagen als auch die aktuelle Zinssituation widerspiegelt. Käufer agieren deutlich preissensibler als in den Boomjahren und prüfen Finanzierungen sorgfältiger, was zu einer Normalisierung der Preisdynamik beiträgt.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern zeigt sich im dritten Quartal 2025 solide und ausgewogen. Die Neubautätigkeit läuft auf stabilem Niveau weiter, ohne dass es zu einer Angebotsschwemme kommt. Gleichzeitig hat sich die Nachfrage qualifiziert und fokussiert. Käufer treten gezielt und gut vorbereitet auf, was sich in verkürzten Vermarktungszeiten bei preisgerecht angebotenen Objekten niederschlägt.

Die Marktdynamik hat sich grundlegend gewandelt: Statt spekulativer Käufe dominieren nun fundierte Investitionsentscheidungen. Verkäufer setzen verstärkt auf datenbasierte Bewertungen und diskrete Vermarktungsstrategien, um ihre Objekte erfolgreich zu platzieren. Die Zeiten überhitzter Bietergefechte sind vorbei – stattdessen prägt ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage den Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Düsseldorfer Stadtteilen bleiben signifikant. Premiumlagen wie Oberkassel, Golzheim und Niederkassel halten ihr Preisniveau stabil oder verzeichnen sogar kleine Steigerungen. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über 7.000 Euro, wobei besonders exklusive Objekte auch die 10.000-Euro-Marke überschreiten können.

In den beliebten Innenstadtlagen sowie in Kaiserswerth und Lörick zeigt sich der Markt weiterhin robust mit Preisen zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Stadtrandlagen und weniger zentrale Bereiche wie Gerresheim oder Eller verzeichnen hingegen selektive Preisanpassungen nach unten. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro, wobei die Nachfrage stark von der jeweiligen Mikrolage und Infrastruktur abhängt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortgesetzte Stabilisierung des Häusermarkts in Düsseldorf. Die Wachstumsdynamik wird weiterhin durch die Zinslage und die gestiegenen Qualitätsansprüche der Käufer begrenzt bleiben. Ein moderates Preiswachstum von 2 bis 3 Prozent pro Jahr erscheint realistisch, wobei die Entwicklung stark differenziert nach Lage und Objektqualität verlaufen wird.

Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien in guten Lagen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern mit Garten in stadtnahen Lagen wird voraussichtlich hoch bleiben, während weniger attraktive Objekte in Randlagen längere Vermarktungszeiten in Kauf nehmen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt je nach Erhebungsmethode zwischen 4.800 und 5.194 Euro, wobei der Median bei 4.800 Euro anzusetzen ist. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 4.858 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einem leichten Rückgang von etwa 1,2 Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt hingegen eine positive Tendenz: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Preise für Eigentumswohnungen um circa 1,8 Prozent gestiegen. Diese moderate Steigerung spiegelt die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohnstandort wider, gleichzeitig aber auch die preissensiblere Haltung der Käufer in einem von höheren Zinsen geprägten Marktumfeld.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt qualifiziert und fokussiert. Käufer sind schnell entscheidungsfähig, wenn Preis, Qualität und Lage stimmen. Die Vermarktungszeiten haben sich in guten Lagen deutlich verkürzt – gut präsentierte Wohnungen in beliebten Vierteln finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer.

Die Neubautätigkeit hält an, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen. Projektentwickler agieren vorsichtiger und starten neue Projekte oft erst bei ausreichender Vorvermarktungsquote. Dies führt zu einer ausgewogenen Angebotssituation, die weder Käufer noch Verkäufer unter übermäßigen Druck setzt. Der Markt hat sich von spekulativen Übertreibungen verabschiedet und orientiert sich an realen Nachfragefaktoren und Finanzierungsmöglichkeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen und Trendvierteln wie der Carlstadt, dem Medienhafen und Pempelfort bleiben die Preise stabil bis leicht steigend. Hier werden für Neubauwohnungen teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während gepflegte Bestandswohnungen zwischen 5.000 und 6.000 Euro kosten.

Die beliebten Stadtteile Bilk, Flingern und Derendorf zeigen sich mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter ebenfalls stabil. In Randlagen und weniger beliebten Stadtteilen wie Garath oder Hellerhof liegen die Preise deutlich niedriger, oft zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche verzeichnen leichte Preisanpassungen nach unten oder stagnieren auf dem bestehenden Niveau.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben positiv. Die wirtschaftliche Stärke der Stadt, verbunden mit attraktiven städtischen Entwicklungsprojekten, stützt die Nachfrage nachhaltig. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einem moderaten Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Besonders gefragt bleiben kompakte 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung. Auch barrierefreie Wohnungen und Objekte mit hoher Energieeffizienz werden überdurchschnittlich nachgefragt. Großzügige Familienwohnungen in guten Lagen bleiben ein knappes Gut und werden voraussichtlich überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, wenngleich konkrete Durchschnittsmieten in den verfügbaren Marktdaten nicht explizit ausgewiesen werden. Die allgemeine Marktbeobachtung deutet auf stabile bis leicht steigende Mietpreise hin. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich diese Tendenz fortgesetzt, wobei die Mietpreisentwicklung moderat und marktgerecht verläuft.

Die Nachfrage nach Mietkauf bleibt auf hohem Niveau, was hauptsächlich durch die gestiegenen Finanzierungskosten für Wohneigentum begründet ist. Viele potenzielle Käufer weichen auf den Mietmarkt aus, was zu einer zusätzlichen Nachfragedynamik führt. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung, wobei in guten Lagen Kaltmieten zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich üblich sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietkauf ist begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Dies führt zu einer angespannten Angebotssituation bei gleichzeitig robuster Nachfrage. Die Vermarktungszeiten haben sich deutlich verkürzt – qualitativ hochwertige und gut gelegene Objekte finden oft innerhalb weniger Tage einen Mieter.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietkauf ist überschaubar, da Investoren primär auf den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen setzen. Modernisierungen im Bestand unterstützen jedoch die Angebotsqualität. Die geringe Leerstandsquote und die attraktiven Lagefaktoren Düsseldorfs stützen das Mietpreisniveau nachhaltig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In der Innenstadt und den zentralen Stadtteilen wie Oberkassel, Niederkassel und Golzheim werden Spitzenmieten erzielt. Hier sind für moderne Einfamilienhäuser oder Stadtvillen Kaltmieten von 3.000 bis 5.000 Euro monatlich keine Seltenheit.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Wittlaer oder Kalkum liegen die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 1.800 und 3.000 Euro. Stadtrandlagen wie Garath oder Hellerhof bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 1.200 und 2.000 Euro, wobei hier die Nachfrage ebenfalls stabil ist, jedoch weniger dynamisch als in den zentraleren Bereichen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit einer Tendenz zu moderaten Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die robuste Zahlungsfähigkeit der Mieter in Düsseldorf und die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten stützen diese Entwicklung.

Inflation und Zinsentwicklung werden zwar beobachtet, beeinflussen aber die Preisgestaltung im Kurzzeitbereich nicht stark. Langfristig könnte eine Normalisierung der Zinsen zu einer Entspannung führen, wenn wieder mehr potenzielle Mieter in Eigentum wechseln können. Bis dahin bleibt der Markt für Mietkauf ein Vermietermarkt mit guten Renditeaussichten für Eigentümer.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als lebhaft und stabil. Obwohl in den verfügbaren Marktdaten keine expliziten Durchschnittsmieten genannt werden, zeigt sich eine moderat steigende Tendenz im Vergleich zum Vorquartal. Die allgemeine Marktbeobachtung deutet auf Kaltmieten zwischen 11 und 16 Euro pro Quadratmeter hin, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Nachfrage weiter stabilisiert, während das Angebot knapp bleibt. Dies führt zu einem ausgeglichenen, jedoch angespannten Marktumfeld, in dem Vermieter ihre Preisvorstellungen weitgehend durchsetzen können. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei marktgerecht und orientiert sich an der allgemeinen Einkommensentwicklung und Inflation.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt qualifiziert und preissensibel. Interessenten reagieren schnell auf attraktive Angebote, was zu verkürzten Vermarktungszeiten führt. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen sind oft innerhalb von Stunden vergeben, während weniger attraktive Objekte länger auf dem Markt verweilen.

Die Neubautätigkeit trägt zur Entspannung der Angebotssituation bei, kann aber die strukturelle Knappheit nicht vollständig ausgleichen. Projektentwickler fokussieren sich verstärkt auf das mittlere und gehobene Preissegment, was zu einer Verknappung im günstigen Segment führt. Die Leerstandsquote bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen sind signifikant. In der Innenstadt und gehobenen Stadtteilen wie Oberkassel, Carlstadt und dem Medienhafen werden Spitzenmieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 25 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die beliebten Stadtteile Bilk, Flingern und Unterbilk zeigen sich mit Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt. Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Garath, Hellerhof oder Lichtenbroich liegen die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Hier zeigt sich eine moderatere Mietentwicklung, wobei auch diese Bereiche von der allgemeinen Marktdynamik profitieren.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird voraussichtlich auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten stabil bleiben mit einer wachsenden Nachfrage. Die Wirtschaftskraft der Stadt und die positive Bevölkerungsentwicklung stützen diese Prognose nachhaltig. Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich erscheinen realistisch, wobei in gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiter antreiben. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Besonders kleine, bezahlbare Wohnungen und barrierefreie Objekte werden überdurchschnittlich nachgefragt bleiben.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren mit starken Preisanstiegen und anschließenden Korrekturen hat sich der Markt auf einem hohen, aber nachhaltigen Niveau eingependelt. Die leichten Preisrückgänge im Kaufsegment gegenüber dem Vorquartal sind als gesunde Marktbereinigung zu werten, während der Mietmarkt seine Aufwärtsdynamik beibehält.

Die Landeshauptstadt profitiert weiterhin von ihrer starken wirtschaftlichen Position, der hervorragenden Infrastruktur und der hohen Lebensqualität. Diese Faktoren stützen die Immobilienpreise nachhaltig und machen Düsseldorf zu einem attraktiven Investitionsstandort. Die differenzierte Entwicklung in den verschiedenen Stadtteilen bietet Chancen für unterschiedliche Käufer- und Mietergruppen.

Für die Zukunft ist mit einer moderaten, marktgerechten Entwicklung zu rechnen. Die Zeiten spekulativer Übertreibungen sind vorbei – der Markt orientiert sich wieder stärker an fundamentalen Faktoren wie Einkommen, Finanzierungsmöglichkeiten und tatsächlicher Wohnraumnachfrage. Dies schafft eine solide Basis für nachhaltige Investitionsentscheidungen sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger.