Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart eine differenzierte Entwicklung in den verschiedenen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes, wobei sich insbesondere bei Kaufimmobilien interessante Trends abzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, während sich der Durchschnittspreis auf 5.868 Euro pro Quadratmeter beläuft. Diese Werte markieren eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorquartal, in dem der Median noch bei 5.565 Euro und der Durchschnitt bei 5.755 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einem Rückgang von 2,1 Prozent beim Median und 1,9 Prozent beim Durchschnittspreis.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen die Häuserpreise einen Anstieg von 4 Prozent beim Median und sogar 6,6 Prozent beim Durchschnittspreis. Diese Zahlen verdeutlichen, dass trotz kurzfristiger Schwankungen die langfristige Wertentwicklung von Wohnhäusern in Düsseldorf intakt bleibt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar verändert. Das Angebot zeigt sich stabil, während die Nachfrage zunehmend selektiv und preissensibel agiert. Käufer nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidungen und vergleichen intensiver als in den Boomjahren. Besonders auffällig ist, dass überhöhte Preisforderungen kaum noch Abnehmer finden und zu längeren Vermarktungszeiten führen.

Gleichzeitig verkürzen sich die Vermarktungszeiten bei Objekten in attraktiven Lagen mit gutem Zustand deutlich. Dies zeigt, dass der Markt eine gesunde Differenzierung zwischen verschiedenen Qualitätsstufen vornimmt. Die Neubauaktivität bleibt auf moderatem Niveau, was das verfügbare Angebot begrenzt und zur Preisstabilität beiträgt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs. In den Core-Quartieren wie Oberkassel, Golzheim und Pempelfort bleiben die Preise weitgehend stabil und zeigen sogar leichte Aufwärtstendenzen. Diese traditionell begehrten Wohnlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zum Rhein und dem etablierten sozialen Umfeld.

Außerhalb dieser Top-Lagen sind hingegen selektive Preisanpassungen zu beobachten. Stadtteile wie Wersten, Eller oder Garath zeigen eine moderatere Preisentwicklung, wobei hier die Qualität der Mikrolage und die Ausstattung der Immobilie zunehmend den Ausschlag für die Preisbildung geben. Am Stadtrand gelegene Einfamilienhausgebiete erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit bei Familien, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Normalisierung des Häusermarktes in Düsseldorf. Die Phase der extremen Preisanstiege scheint beendet, stattdessen etabliert sich ein ausgewogeneres Marktumfeld. Hochwertige Objekte in Top-Lagen werden weiterhin Wertsteigerungspotenzial aufweisen, während in durchschnittlichen Lagen eher mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen ist.

Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit stetigem Bevölkerungswachstum und die anhaltende Attraktivität als Wirtschaftsstandort sprechen für eine langfristig positive Preisentwicklung. Kurzfristig könnten jedoch Faktoren wie die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und mögliche Zinsveränderungen zu temporären Schwankungen führen. Insgesamt deutet alles auf einen stabilen, aber weniger dynamischen Markt als in den Vorjahren hin.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem Median-Kaufpreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter und einem Durchschnittspreis von 5.194 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Median bei 4.860 Euro und der Durchschnitt bei 5.125 Euro lag, bedeutet dies einen leichten Rückgang von 1,2 Prozent beim Median und 1,3 Prozent beim Durchschnittspreis.

Die Jahresvergleichszahlen zeigen jedoch eine positive Tendenz: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 stiegen die Preise um 1,8 Prozent beim Median und 3,0 Prozent beim Durchschnittspreis. Diese moderaten Zuwächse deuten auf eine Stabilisierung des Marktes nach den volatilen Jahren der Pandemie und der Zinswende hin.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt hat im dritten Quartal 2025 ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage erreicht. Die Nachfrage zeigt sich qualifiziert, preissensibel und entscheidungsfreudig bei passenden Objekten. Käufer agieren informierter und nutzen die verbesserte Verhandlungsposition gegenüber den Hochpreisphasen der Vorjahre.

Die Vermarktungszeiten haben sich normalisiert und liegen im Durchschnitt bei drei bis vier Monaten für Standard-Objekte. Premium-Wohnungen in gefragten Lagen finden hingegen oft bereits innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf das mittlere und gehobene Preissegment, während bezahlbarer Wohnraum weiterhin Mangelware bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die City- und Innenstadtlagen Düsseldorfs zeigen sich preislich robust. Stadtteile wie die Altstadt, Carlstadt und das Zooviertel verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. Die Nähe zu Rheinuferpromenaden, kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Infrastruktur rechtfertigt hier weiterhin Spitzenpreise.

In den Randlagen und weniger gefragten Vierteln sind hingegen leichte Preisanpassungen nach unten zu beobachten. Stadtteile wie Flingern-Süd, Bilk oder Friedrichstadt zeigen eine differenzierte Entwicklung, wobei sanierte Altbauwohnungen weiterhin gefragt sind, während unsanierte Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen Preisabschläge hinnehmen müssen. Die aufstrebenden Viertel wie Derendorf und Pempelfort profitieren von Gentrifizierungsprozessen und zeigen überdurchschnittliche Preisentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Düsseldorfer Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine weitere Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit moderaten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Hochwertige Objekte in Top-Lagen werden weiterhin Wertsteigerungspotenzial bieten, während das mittlere Segment eher seitwärts tendieren dürfte.

Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte nach Düsseldorf werden die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte eine mögliche Entspannung am Zinsmarkt die Finanzierungsbedingungen verbessern und neue Käuferschichten aktivieren. Risikofaktoren bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Miet-Häuser in Düsseldorf liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Detaildaten vor. Die allgemeine Marktbeobachtung deutet jedoch auf eine moderate Aufwärtsentwicklung der Mietpreise hin, die sich im Einklang mit der generellen Mietpreisentwicklung für Wohnimmobilien in Düsseldorf bewegt. Basierend auf den verfügbaren Marktindikatoren kann von einer Steigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich ausgegangen werden.

Ein direkter Vergleich zum Vorquartal ist aufgrund fehlender spezifischer Datengrundlagen nicht möglich. Die allgemeine Marktentwicklung lässt jedoch vermuten, dass die Mietpreise für Häuser dem Trend des Gesamtmarktes folgen und eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung zeigen.

Marktdynamik

Der Markt für Miet-Häuser in Düsseldorf bleibt ein Nischensegment mit begrenztem Angebot. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien und Expatriates, die temporär in Düsseldorf leben und die Vorzüge eines Hauses mit Garten schätzen. Das Angebot ist naturgemäß begrenzt, da viele Hausbesitzer ihre Immobilien selbst nutzen oder verkaufen, anstatt sie zu vermieten.

Die Vermarktungszeiten für Miet-Häuser variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Preis. Attraktive Objekte in gefragten Wohnlagen finden schnell Mieter, während Häuser in peripheren Lagen oder mit veralteter Ausstattung länger am Markt verbleiben. Die Neubauaktivität im Segment der Miet-Häuser ist minimal, da sich Entwickler primär auf den Verkauf oder die Errichtung von Mehrfamilienhäusern konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische Daten fehlen, lassen sich aus der allgemeinen Marktkenntnis Rückschlüsse auf die Lageunterschiede ziehen. Miet-Häuser in etablierten Wohnvierteln wie Oberkassel, Kaiserswerth oder Niederkassel erzielen die höchsten Mietpreise. Diese Lagen bieten nicht nur eine exzellente Infrastruktur, sondern auch das gewünschte gehobene Wohnumfeld für zahlungskräftige Mieter.

In den Außenbezirken und Stadtrandlagen sind Miet-Häuser zu moderateren Preisen verfügbar. Stadtteile wie Angermund, Wittlaer oder Hubbelrath bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die mehr Platz zu vernünftigen Konditionen suchen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten spielen hier eine entscheidende Rolle für die Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Entwicklung im Segment der Miet-Häuser zu rechnen. Die anhaltende Nachfrage von Familien und die begrenzte Verfügbarkeit werden die Preise stützen. Gleichzeitig wirken die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen dämpfend auf übermäßige Preissteigerungen.

Langfristig könnte sich das Angebot an Miet-Häusern leicht erhöhen, wenn mehr Eigentümer aufgrund veränderter Lebensumstände ihre Häuser zur Vermietung anbieten. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand könnte ebenfalls zu einem erweiterten Angebot führen, wobei diese Objekte primär im gehobenen Preissegment positioniert sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Ähnlich wie bei den Miet-Häusern liegen für Mietwohnungen in Düsseldorf im dritten Quartal 2025 keine detaillierten spezifischen Daten vor. Die allgemeine Marktentwicklung deutet jedoch auf eine kontinuierliche, moderate Steigerung der Mietpreise hin. Diese Entwicklung folgt dem langfristigen Trend des Düsseldorfer Mietmarktes, der durch hohe Nachfrage und begrenztes Angebot charakterisiert ist.

Ohne konkrete Vergleichszahlen zum Vorquartal lässt sich aus den allgemeinen Marktbeobachtungen ableiten, dass die Mietpreise für Wohnungen weiterhin einem Aufwärtstrend folgen, wobei die Steigerungsraten moderater ausfallen als in den Boomjahren vor der Zinswende.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt angespannt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, insbesondere im Segment der bezahlbaren Wohnungen. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen am Markt ist kurz, wobei attraktive Angebote oft innerhalb weniger Tage vergeben werden. Die hohe Anzahl an Bewerbern pro Wohnung zeigt die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsort.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment konzentriert sich verstärkt auf institutionelle Investoren und große Wohnungsbaugesellschaften. Private Kleinvermieter ziehen sich teilweise aus dem Markt zurück, was zu einer zunehmenden Professionalisierung des Vermietungsmarktes führt. Die regulatorischen Anforderungen und die Mietpreisbremse beeinflussen die Strategien der Vermieter und führen zu einer vorsichtigeren Preispolitik.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Trotz fehlender spezifischer Daten lassen sich aus der Marktbeobachtung klare Lageunterschiede ableiten. Die höchsten Mietpreise werden in den zentralen Stadtteilen wie Altstadt, Carlstadt, Pempelfort und Oberkassel erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Lage, der umfassenden Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtteile der zweiten Reihe wie Flingern, Bilk oder Derendorf zeigen eine dynamische Entwicklung mit steigenden Mietpreisen, getrieben durch Gentrifizierungsprozesse und Quartiersentwicklungen. In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen bleiben die Mieten moderater, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wird zunehmend zu einem preisbestimmenden Faktor.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Die anhaltende Zuwanderung, der starke Arbeitsmarkt und die Attraktivität als Universitätsstadt werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig bleibt das Angebot trotz Neubautätigkeit begrenzt, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt.

Regulatorische Eingriffe wie die Verlängerung der Mietpreisbremse oder neue Vorschriften könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht lösen. Langfristig könnte eine verstärkte Bautätigkeit im Umland und verbesserte Verkehrsanbindungen zu einer gewissen Entspannung führen, wobei die Kernstadt Düsseldorf ihre Attraktivität und damit ihr Preisniveau behalten wird.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Jahren mit extremen Preisanstiegen und anschließender Korrektur etabliert sich nun ein ausgewogeneres Marktumfeld. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorquartal, bleiben aber im Jahresvergleich im positiven Bereich.

Die Marktdynamik hat sich normalisiert, wobei Käufer selektiver und preisbewusster agieren. Qualität und Lage werden zu den entscheidenden Faktoren der Preisbildung. Top-Lagen behaupten ihr Preisniveau, während durchschnittliche Lagen Anpassungen erfahren.

Der Mietmarkt bleibt aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits angespannt, wobei moderate Preissteigerungen zu erwarten sind. Die fehlenden spezifischen Daten für den Mietbereich im dritten Quartal 2025 erschweren eine detaillierte Analyse, die allgemeine Marktentwicklung deutet jedoch auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterhin attraktive Möglichkeiten, wobei eine sorgfältige Objektauswahl und realistische Preisvorstellungen wichtiger denn je sind. Die langfristigen Fundamentaldaten Düsseldorfs als wirtschaftsstarke Metropole mit hoher Lebensqualität sprechen für eine nachhaltig positive Entwicklung des Immobilienmarktes.