Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Entwicklungen der vergangenen Jahre stabilisiert sich der Markt zunehmend auf einem hohen Preisniveau. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Kernsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete. Der Berichtszeitraum umfasst das dritte Quartal 2025 mit einem direkten Vergleich zum vorangegangenen zweiten Quartal 2025.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Kaufmarkt für Häuser in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.448 Euro nach Angaben von PriceHubble, während Engel & Völkers einen leicht höheren Durchschnittswert von 5.868 Euro pro Quadratmeter ausweist. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und Marktsegmente der jeweiligen Anbieter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Preiskorrektur von minus 2,1 Prozent bei den Angebotspreisen. Diese kurzfristige Anpassung sollte jedoch nicht überbewertet werden, da der Jahresvergleich ein anderes Bild zeichnet: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser einen Preisanstieg von etwa 4 Prozent nach PriceHubble-Daten, während Engel & Völkers sogar von einem Zuwachs von 6,5 Prozent berichtet, ausgehend von 5.505 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr.

Diese Entwicklung verdeutlicht, dass trotz kurzfristiger Schwankungen der langfristige Aufwärtstrend bei Hauspreisen in Düsseldorf intakt bleibt. Die moderate Preiskorrektur zum Vorquartal kann als gesunde Marktbereinigung interpretiert werden, die nach den starken Anstiegen der Vormonate eine Konsolidierungsphase einleitet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, wobei die Neubauaktivität auf moderatem Niveau verharrt. Die Nachfrage zeigt sich zunehmend qualifiziert und preissensibel. Kaufinteressenten agieren deutlich selektiver als in den Boomjahren und treffen ihre Entscheidungen schneller, sofern Preis und Qualität der Immobilie in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Ein bemerkenswerter Trend zeigt sich in den verkürzten Vermarktungszeiten bei Objekten in guten Lagen mit realistischer Preisgestaltung. Verkäufer, die sich an den aktuellen Marktgegebenheiten orientieren und ihre Preisvorstellungen entsprechend anpassen, profitieren von einer effizienten Vermarktung. Überzogene Preisforderungen führen hingegen zu deutlich längeren Standzeiten und erfordern häufig nachträgliche Preisanpassungen.

Die Finanzierungskonditionen bleiben für Käufer planbar, wobei eine genaue Prüfung der Konditionen verschiedener Anbieter zunehmend wichtiger wird. Die stabilisierten Zinsen ermöglichen wieder verlässlichere Kalkulationen, was sich positiv auf die Entscheidungsfreudigkeit qualifizierter Käufer auswirkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Düsseldorfer Stadtteilen verstärkt sich im dritten Quartal 2025 weiter. Premiumlagen und etablierte Kernquartiere wie Oberkassel, Kaiserswerth oder Golzheim zeigen eine bemerkenswerte Preisstabilität und teilweise sogar leichte Zuwächse. Diese Resilienz der Top-Lagen unterstreicht deren Status als sichere Wertanlagen.

Randlagen außerhalb der Core-Quartiere erleben hingegen selektive Preisanpassungen nach unten. Stadtteile wie Gerresheim, Eller oder Wersten müssen teilweise Preisrückgänge hinnehmen, wobei sich hier auch vermehrt Kaufgelegenheiten für preisbewusste Interessenten ergeben. Die Spreizung zwischen Premium- und Standardlagen wird damit zunehmend ausgeprägter.

Beliebte Familienviertel mit guter Infrastruktur und Grünanbindung, beispielsweise Angermund oder Wittlaer, profitieren weiterhin von stabiler bis steigender Nachfrage. Die Kombination aus vergleichsweise moderaten Preisen und hoher Lebensqualität macht diese Lagen besonders für junge Familien attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnet sich eine Fortsetzung der Marktstabilisierung ab. Die Preise für Häuser dürften sich auf dem erreichten Niveau konsolidieren, wobei in Premiumlagen weiterhin mit moderaten Steigerungen zu rechnen ist. Die zunehmende Professionalisierung der Vermarktung, insbesondere durch datenbasierte Bewertungen und diskrete Off-Market-Transaktionen bei Premiumobjekten, wird den Markt effizienter gestalten.

Verkäufer werden sich verstärkt auf realistische Preisvorstellungen einstellen müssen, während Käufer von der verbesserten Markttransparenz und stabilisierten Finanzierungsbedingungen profitieren können. Die Nachfrage nach Häusern in Düsseldorf bleibt grundsätzlich robust, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region und der anhaltenden Attraktivität als Wohnstandort.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf weist im dritten Quartal 2025 einen Median-Kaufpreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter laut PriceHubble auf. Engel & Völkers beziffert den Durchschnittspreis mit 5.194 Euro pro Quadratmeter etwas höher, was die Heterogenität des Marktes und unterschiedliche Erhebungsmethoden widerspiegelt.

Die kurzfristige Preisentwicklung zeigt eine moderate Korrektur: Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Angebotspreise um etwa 1,2 Prozent zurückgegangen. Diese Anpassung fällt damit geringer aus als bei Häusern, was die relative Stabilität des Wohnungsmarktes unterstreicht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ergibt sich dennoch ein Plus von 1,8 Prozent nach PriceHubble-Daten, während Engel & Völkers einen Anstieg von 5.039 auf 5.194 Euro pro Quadratmeter und damit ein Wachstum von etwa 3 Prozent verzeichnet.

Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Wohnungsmarkt eine sanftere Entwicklung als der Häusermarkt durchläuft. Die moderaten Preisanpassungen deuten auf einen ausgeglicheneren Markt hin, in dem sich Angebot und Nachfrage zunehmend die Waage halten.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf gutem Niveau, wobei die Nachfrage weiterhin qualifiziert und preissensitiv auftritt. Käufer agieren deutlich selektiver als in der Vergangenheit und achten verstärkt auf Faktoren wie energetische Ausstattung, Instandhaltungszustand und langfristige Wertentwicklung.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf ausgewählte Mikrolagen mit hohem Entwicklungspotenzial. Dabei richten sich viele Projekte gezielt an Kapitalanleger, die von der stabilen Mietrendite in Düsseldorf profitieren möchten. Die moderate Bautätigkeit trägt zur Marktentlastung bei, kann die strukturelle Nachfrage jedoch nur teilweise bedienen.

Vermarktungszeiten verbessern sich spürbar bei Objekten mit angemessener Preisgestaltung und attraktiver Lage. Wohnungen in gepflegten Bestandsgebäuden mit zeitgemäßer Ausstattung finden bei realistischer Preissetzung innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Renovierungsbedürftige Objekte oder überteuerte Angebote verweilen hingegen deutlich länger am Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere und zentralen Lagen Düsseldorfs, insbesondere die Altstadt, Carlstadt, Pempelfort und das Zooviertel, weisen stabile bis leicht steigende Preise auf. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zum Rhein und der hohen Lebensqualität. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise häufig deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Randlagen und weniger gefragte Viertel wie Garath, Hellerhof oder Teile von Bilk tendieren zu preislichen Anpassungen nach unten. Diese Stadtteile bieten jedoch zunehmend interessante Einstiegsmöglichkeiten für Erstkaüfer oder Kapitalanleger, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie beträgt teilweise mehr als 40 Prozent.

Aufstrebende Viertel wie Flingern-Nord, Unterbilk oder Derendorf zeigen eine dynamische Entwicklung mit stabilen bis steigenden Preisen. Die fortschreitende Gentrifizierung und Verbesserung der Infrastruktur macht diese Lagen zunehmend attraktiv für junge Käufer und Investoren.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf wird sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter stabilisieren. Die Preise dürften auf Jahressicht moderat steigen, wobei quartalsweise Schwankungen normal bleiben. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird die Preisdifferenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten verstärken.

Käufer werden weiterhin verstärkt auf die Finanzierungsbedingungen und den baulichen Zustand der Objekte achten. Die fortschreitende Digitalisierung des Immobilienmarktes und die verstärkte Nutzung datenbasierter Bewertungstools werden zu mehr Markttransparenz führen. Verkäufer, die auf professionelle Vermarktungsstrategien setzen, werden von kürzeren Verkaufszeiten und besseren Preisen profitieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Während konkrete Mietpreisangaben für Häuser in den verfügbaren Quellen fehlen, deuten Markteinschätzungen auf ein stabiles Preisniveau in beliebten Lagen hin. Die moderaten Finanzierungskosten wirken als natürlicher Dämpfer für übermäßige Mietpreiserhöhungen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind keine signifikanten Preisbewegungen zu verzeichnen. Die Stabilität der Mietpreise für Häuser erklärt sich aus dem sehr begrenzten Angebot bei gleichzeitig überschaubarer Nachfrage. Miet-Häuser sprechen eine spezifische Zielgruppe an, typischerweise Familien mit gehobenen Einkommen, die Flexibilität gegenüber Eigentum bevorzugen oder sich in einer Übergangsphase befinden.

Die Jahresentwicklung zeigt eine moderate Aufwärtstendenz, die sich im einstelligen Prozentbereich bewegt und damit unterhalb der allgemeinen Inflationsrate liegt. Diese verhaltene Preisentwicklung unterscheidet sich deutlich von den dynamischeren Entwicklungen im Wohnungssektor.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Häusern in Düsseldorf bleibt strukturell begrenzt. Die meisten Häuser werden entweder von Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte konzentrieren sich auf familienfreundliche und grüne Lagen, wo sie auf eine konstant hohe Nachfrage treffen.

Die Neubauaktivität im Segment der Miet-Häuser ist praktisch nicht existent, da sich Entwickler auf renditeträchtigere Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten konzentrieren. Bestandsobjekte dominieren daher den Markt, wobei die Qualität und Ausstattung stark variiert. Modernisierte Objekte mit zeitgemäßer Energieeffizienz sind besonders gefragt und erzielen Premiummieten.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt deutlich über der von Wohnungen, was die geringe Fluktuation und damit das knappe Angebot erklärt. Vermieter profitieren von stabilen, langfristigen Mietverhältnissen, müssen jedoch auch in die Instandhaltung investieren, um die Objekte marktfähig zu halten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrumsnahe Lagen und beliebte Randlagen wie Oberkassel, Niederkassel, Lohausen oder Stockum verzeichnen die höchsten Mietpreise für Häuser und praktisch keinen Leerstand. Diese Stadtteile bieten die gewünschte Kombination aus urbaner Infrastruktur und suburbaner Wohnqualität. Hier bewegen sich die Mietpreise oft im Bereich von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und darüber.

Periphere Stadtteile wie Angermund, Wittlaer oder Hubbelrath bieten günstigere Alternativen, kämpfen jedoch mit längeren Vermarktungszeiten. Die Mietpreise liegen hier typischerweise 20 bis 30 Prozent unter dem Niveau der Premiumlagen. Die Nachfrage konzentriert sich auf Familien, die Wert auf große Grundstücke und ruhige Wohnlagen legen.

Die klassischen Arbeiterviertel und Stadtrandlagen zeigen eine verhaltene Nachfrage nach Miet-Häusern. Hier konkurrieren die wenigen verfügbaren Häuser mit dem deutlich größeren und preislich attraktiveren Angebot an Mietwohnungen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miet-Häuser in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten seine Nischenposition beibehalten. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da wirtschaftliche Überlegungen gegen den Neubau von Miet-Häusern sprechen. Die Mietpreise dürften moderat mit der allgemeinen Inflation steigen, ohne spektakuläre Sprünge zu vollziehen.

Die Nachfrage wird weiterhin von der spezifischen Zielgruppe getragen, wobei die Finanzierbarkeit und die Qualität der Mieterstruktur Hauptfaktoren bleiben. Vermieter werden zunehmend in die energetische Sanierung investieren müssen, um die Objekte zukunftsfähig zu halten und regulatorische Anforderungen zu erfüllen. Der Trend zu flexiblen Wohnformen könnte mittelfristig zu einer leichten Belebung der Nachfrage führen, insbesondere bei befristeten Aufenthalten von Führungskräften und internationalen Fachkräften.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf, das volumenstärkste Segment des lokalen Immobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Die durchschnittlichen Angebotsmieten bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, wobei Premiumlagen und Neubauten deutlich darüber liegen können.

Mangels präziser Quartalsdaten für Q3 2025 in den verfügbaren Quellen stützt sich die Einschätzung auf Expertenmeinungen und Marktbeobachtungen. Diese deuten auf eine stabile Mietpreisentwicklung auf Quartalsbasis hin, mit einem leichten Aufwärtstrend im Jahresvergleich. Die Steigerungsraten bewegen sich dabei im niedrigen einstelligen Prozentbereich und damit deutlich moderater als in den Vorjahren.

Die Mietpreisbremse und verschiedene regulatorische Eingriffe haben zu einer Verlangsamung des Mietpreisanstiegs beigetragen. Dennoch bleibt das Mietniveau in Düsseldorf im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich hoch, was die Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Lebensstandort widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt insgesamt angespannt, wobei sich die Situation je nach Preissegment und Lage unterschiedlich darstellt. In zentralen Lagen herrscht weiterhin eine hohe Nachfrage, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Dies führt zu kurzen Inseratszeiten und häufig zu Massenbesichtigungen bei attraktiven Objekten.

Die Neubauaktivität bei Mietwohnungen zeigt eine positive Tendenz, besonders in ausgewählten Entwicklungsgebieten und beliebten Mikrolagen. Projekte im mittleren bis gehobenen Segment dominieren, während der soziale Wohnungsbau trotz politischer Bemühungen hinter den Erwartungen zurückbleibt. Die Fertigstellung neuer Wohneinheiten entlastet den Markt nur graduell und kann die strukturelle Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Der Leerstand bleibt in beliebten Vierteln auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 2 Prozent. An Stadtrandlagen und in weniger gefragten Quartieren liegt die Leerstandsquote etwas höher, bietet aber immer noch wenig Spielraum für Mieter. Die Fluktuation hat sich auf normalem Niveau stabilisiert, nachdem sie während der Pandemie zeitweise zurückgegangen war.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und beliebte Viertel wie Flingern, Kaiserswerth, Oberkassel und Pempelfort verzeichnen die höchsten Mietpreise. In diesen Lagen werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauten regelmäßig Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Nähe zum Rhein, die urbane Infrastruktur und das kulturelle Angebot rechtfertigen aus Vermietersicht diese Premiumpreise.

Stadtrandlagen und weniger zentrale Bereiche wie Eller, Lierenfeld oder Rath bieten deutlich günstigere Mieten, typischerweise im Bereich von 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von einer soliden Infrastruktur und guten Verkehrsanbindungen, können aber nicht die urbane Atmosphäre der Szenenviertel bieten. Hier finden vor allem preisbewusste Mieter und Familien adäquaten Wohnraum.

Eine Sonderstellung nehmen die Stadtteile mit aktuellen oder geplanten Großprojekten ein. Areas wie der Medienhafen oder das Grand Central-Viertel zeigen eine dynamische Preisentwicklung mit steigender Tendenz. Die Modernisierung und Aufwertung dieser Quartiere zieht neue Bewohnergruppen an und treibt die Mietpreise nach oben.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin von einer grundsätzlichen Angebotsknappheit geprägt sein. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten wird sich das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nur langsam abbauen. Die Mietpreise dürften daher weiter steigen, wenn auch in moderatem Tempo.

Die stabilisierten Finanzierungsbedingungen und das moderate Zinsniveau unterstützen eine planbare Nachfrage seitens solventer Mieter. Gleichzeitig könnte die wirtschaftliche Entwicklung und potenzielle Konjunkturabschwächungen die Nachfragedynamik dämpfen. Vermieter werden verstärkt in die energetische Modernisierung investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen könnte.

Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Vorgaben zur energetischen Sanierung werden die Marktentwicklung beeinflussen. Der Trend zu flexiblen Arbeitsmodellen und die fortschreitende Digitalisierung könnten die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen leicht dämpfen, während periphere Lagen mit guter digitaler Infrastruktur an Attraktivität gewinnen könnten. Insgesamt bleibt der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit stabilen Renditeaussichten.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Stabilisierung. Nach Jahren starker Preissteigerungen zeigen sich erste Anzeichen einer Normalisierung, wobei das Preisniveau insgesamt hoch bleibt. Die Differenzierung zwischen verschiedenen Marktsegmenten und Lagen verstärkt sich, was Chancen für verschiedene Käufer- und Mietergruppen eröffnet.

Die moderate Preiskorrektur im Vergleich zum Vorquartal bei gleichzeitigen Jahressteigerungen unterstreicht die grundsätzliche Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Investitionsstandort. Die Marktakteure agieren zunehmend professioneller und datengetriebener, was zu mehr Transparenz und Effizienz führt. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung zu rechnen, wobei regulatorische Eingriffe und makroökonomische Faktoren die weitere Entwicklung maßgeblich beeinflussen werden.