Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Konsolidierung. Nach den deutlichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre deutet sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau an, wobei erste leichte Preisrückgänge im Vergleich zum Vorquartal zu verzeichnen sind. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bleibt weiterhin einer der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von stabiler Nachfrage in den Core-Quartieren und zunehmender Preissensibilität der Marktteilnehmer.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Abkühlung gegenüber dem Vorquartal. Der aktuelle Median-Angebotspreis liegt bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem noch 5.565 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung mit einem Plus von 4 Prozent.

Diese Entwicklung deutet auf eine beginnende Normalisierung des Marktes hin, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen waren. Die leichte Korrektur im Quartalsvergleich ist primär auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer und die zunehmende Verfügbarkeit von Angeboten zurückzuführen. Dennoch bewegt sich das Preisniveau weiterhin auf historisch hohem Niveau, was die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich differenziert. Während die Nachfrage grundsätzlich stabil bleibt, sind Käufer deutlich selektiver geworden. Besonders in den gefragten Lagen wie Oberkassel, Golzheim und Pempelfort bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, was zu stabilen Preisen und kurzen Vermarktungszeiten führt.

Auf der Angebotsseite ist eine leichte Zunahme der verfügbaren Objekte zu verzeichnen. Allerdings zeigt sich, dass überzogene Preisforderungen zunehmend an Attraktivität verlieren. Verkäufer, die ihre Immobilien zu unrealistischen Preisen anbieten, müssen mit deutlich längeren Vermarktungszeiten rechnen. Der Markt honoriert hingegen realistische Preisvorstellungen mit schnellen Verkaufserfolgen. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich bei angemessen bepreisten Objekten in guter Lage merklich verkürzt.

Die Neubauaktivität bleibt moderat, wobei der Fokus verstärkt auf qualitativ hochwertigen Projekten in etablierten Wohnlagen liegt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen sorgt weiterhin für eine natürliche Verknappung des Angebots, was die Preise in diesen Bereichen stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben signifikant. Die Core-Quartiere, zu denen insbesondere Oberkassel, Golzheim und Pempelfort zählen, verzeichnen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise. In diesen Toplagen liegt der Quadratmeterpreis häufig deutlich über dem städtischen Durchschnitt und kann in Spitzenlagen bis zu 7.000 Euro und mehr erreichen.

Die etablierten Wohnlagen im erweiterten Zentrum, wie Düsseltal, Derendorf oder Flingern-Nord, zeigen eine solide Preisentwicklung mit moderaten Steigerungsraten. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 4.500 und 6.000 Euro, abhängig von der genauen Mikrolage und dem Zustand der Immobilie.

In den Außenlagen und Randbezirken sind hingegen leichte Preisrückgänge zu beobachten. Stadtteile wie Wersten, Eller oder Lichtenbroich verzeichnen längere Vermarktungszeiten und eine geringere Nachfrageintensität. Die Quadratmeterpreise liegen hier oft zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Bereiche profitieren jedoch von ihrer familienfreundlichen Infrastruktur und dem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis, was sie für bestimmte Käufergruppen attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Die Zeiten zweistelliger jährlicher Preissteigerungen scheinen vorerst vorbei zu sein. Stattdessen wird mit einer moderaten Preisentwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich gerechnet, wobei die Core-Quartiere weiterhin überdurchschnittlich performen dürften.

Ein entscheidender Faktor wird die weitere Entwicklung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer weiteren Preiskorrektur führen. Andererseits sorgen die anhaltend hohe Lebensqualität in Düsseldorf, die starke Wirtschaftskraft und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland für eine grundsätzlich stabile Marktsituation.

Experten raten Verkäufern zu einer realistischen Preisfindung basierend auf fundierten Marktanalysen. Die Zeiten, in denen nahezu jeder Preis durchsetzbar war, sind vorbei. Erfolgreiche Verkaufsstrategien setzen auf datenbasierte Bewertungen, transparente Kommunikation und professionelle Vermarktung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie das Segment der Kaufhäuser. Der aktuelle Median-Angebotspreis liegt bei 4.800 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als noch 4.858 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist hingegen ein moderates Plus von 1,8 Prozent zu verzeichnen.

Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Marktberuhigung wider, die nach Jahren starker Preissteigerungen eingetreten ist. Der Wohnungsmarkt reagiert dabei etwas weniger volatil als der Häusermarkt, was auf die breitere Käuferschicht und die vielfältigeren Nutzungsmöglichkeiten zurückzuführen ist. Besonders im Segment der kleineren und mittleren Wohnungen bleibt die Nachfrage robust.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Düsseldorf bleibt grundsätzlich stabil, wobei Käufer zunehmend preissensibel agieren und bei passenden Objekten schnell entscheidungsfähig sind. Die Angebotsseite verzeichnet eine leichte Zunahme, allerdings verlieren überteuerte Angebote deutlich an Attraktivität. Der Markt zeigt eine klare Tendenz zur Differenzierung: Während gut geschnittene, moderne Wohnungen in begehrten Lagen schnell Käufer finden, verweilen sanierungsbedürftige oder ungünstig gelegene Objekte länger am Markt.

Die Vermarktungszeiten haben sich bei realistisch bepreisten Wohnungen in guter Lage merklich verkürzt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit modernem Grundriss und Balkon oder Terrasse. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf hochwertige Projekte in etablierten Wohnlagen, wobei energieeffiziente Bauweise und nachhaltige Konzepte zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Ein wichtiger Trend ist die steigende Bedeutung der Energieeffizienz. Wohnungen mit guter Energiebilanz erzielen deutliche Preisaufschläge gegenüber unsanierten Altbauten. Dies führt zu einer zunehmenden Spreizung der Preise innerhalb vergleichbarer Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In den Core-Quartieren Oberkassel, Golzheim und Pempelfort bleiben die Preise auf höchstem Niveau stabil. Hier werden für moderne Wohnungen regelmäßig Quadratmeterpreise von 6.000 bis 8.000 Euro und in Spitzenlagen sogar darüber erzielt. Die hohe Nachfrage in diesen Vierteln wird durch die exzellente Infrastruktur, die Rheinnähe und das urbane Flair getragen.

Die innenstadtnahen Quartiere wie Bilk, Unterbilk und Friedrichstadt erleben eine Renaissance und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise im Bereich von 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage und der fortschreitenden Aufwertung durch städtebauliche Projekte.

In den Außenbezirken zeigt sich ein differenziertes Bild. Während familienfreundliche Stadtteile wie Oberkassel-Nord oder Niederkassel weiterhin stabile Preise zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter aufweisen, verzeichnen periphere Lagen wie Garath oder Hassels leichte Preisrückgänge und längere Vermarktungszeiten. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft unter 3.500 Euro.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Phase der Stabilisierung hin. Experten erwarten moderate Preissteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von der Lage und Qualität der Objekte abhängen wird.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Rheinmetropole stützt die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig sorgt das begrenzte Neubauvolumen für eine strukturelle Angebotsknappheit in begehrten Lagen. Diese Faktoren sprechen gegen deutliche Preisrückgänge.

Herausforderungen ergeben sich aus den gestiegenen Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen, die Neubauprojekte verteuern. Dies könnte zu einer weiteren Differenzierung zwischen energieeffizienten Neubauten und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien führen. Käufer werden zunehmend auf Nachhaltigkeit und langfristige Betriebskosten achten, was die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen stärken wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt im Segment der Häuser liegen für das dritte Quartal 2025 keine aktuellen verlässlichen Daten vor. Basierend auf den verfügbaren Informationen aus dem zweiten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Miete bei 18,50 Euro pro Quadratmeter. Erfahrungsgemäß zeigt sich der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf als relativ stabil mit moderaten saisonalen Schwankungen.

Der Markt für Miethäuser in Düsseldorf ist traditionell ein Nischensegment, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die verfügbaren Mietobjekte konzentrieren sich hauptsächlich auf gehobene Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, die oft von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von Familien mit temporärem Aufenthalt in Düsseldorf nachgefragt werden.

Marktdynamik

Die Angebotsseite im Segment der Miethäuser bleibt weiterhin sehr begrenzt. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel schnell Mieter, insbesondere wenn sie sich in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur befinden. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf moderne, gut ausgestattete Häuser mit Garten in ruhigen Wohnlagen.

Ein wichtiger Nachfragetreiber sind internationale Fach- und Führungskräfte, die für begrenzte Zeit in Düsseldorf arbeiten und hochwertige Mietobjekte suchen. Diese Zielgruppe ist bereit, Premium-Mieten für entsprechend ausgestattete Immobilien zu zahlen. Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist minimal, da Investoren sich eher auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden traditionell in den Toplagen wie Oberkassel, Golzheim, Kaiserswerth und Stockum erzielt. Hier sind Mieten von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit, insbesondere für moderne oder hochwertig sanierte Objekte mit gehobener Ausstattung.

In den familienfreundlichen Stadtteilen am Stadtrand wie Angermund, Kalkum oder Hubbelrath bewegen sich die Mieten typischerweise zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Verkehrsanbindung und der vorhandenen Infrastruktur für Familien.

In den weniger gefragten Außenbezirken liegen die Mietpreise für Häuser meist unter 15 Euro pro Quadratmeter, wobei das Angebot hier besonders knapp ist und hauptsächlich ältere, weniger moderne Objekte umfasst.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt für Miethäuser weiterhin von Knappheit geprägt sein wird. Die Mieten dürften moderat steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Nachfrage durch internationale Unternehmen abhängen wird.

Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern führen. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten dazu führen, dass energieeffiziente Häuser deutliche Mietpreisvorteile erzielen. Vermieter werden voraussichtlich verstärkt in energetische Sanierungen investieren, um ihre Objekte wettbewerbsfähig zu halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Analog zum Miethausmarkt liegen auch für Mietwohnungen keine aktuellen verlässlichen Daten für das dritte Quartal 2025 vor. Die letzten verfügbaren Zahlen aus dem zweiten Quartal 2025 zeigen eine durchschnittliche Miete von 17,80 Euro pro Quadratmeter. Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf gilt als einer der dynamischsten in Deutschland und zeigt traditionell eine hohe Stabilität mit kontinuierlichen, moderaten Steigerungen.

Der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt wird maßgeblich von der starken Wirtschaftskraft der Stadt, der hohen Lebensqualität und dem stetigen Zuzug von Fach- und Führungskräften getragen. Die Landeshauptstadt profitiert dabei von ihrer Rolle als internationaler Wirtschaftsstandort und Kulturmetropole.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf ist gekennzeichnet durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Besonders im Segment der Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen übersteigt die Nachfrage regelmäßig das verfügbare Angebot. Dies führt zu kurzen Leerstandszeiten und gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf den Mietwohnungsbau, wobei sowohl freifinanzierte als auch geförderte Projekte realisiert werden. Allerdings reicht das Neubauvolumen nicht aus, um die strukturelle Angebotsknappheit zu beseitigen. Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse am Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt, was zu einer Professionalisierung der Vermietung führt.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von möblierten und teilmöblierten Wohnungen, die besonders von Young Professionals und Expats nachgefragt werden. Diese Segmente erzielen deutliche Mietpreisaufschläge gegenüber unmöblierten Wohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Düsseldorfer Stadtteilen sind erheblich. In den Premiumlagen Oberkassel, Golzheim, Pempelfort und Carlstadt werden für moderne Wohnungen regelmäßig Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuriös ausgestattete Penthouse-Wohnungen oder Neubauten in Rheinlage können sogar 25 Euro pro Quadratmeter und mehr kosten.

Die innenstadtnahen Szeneviertel wie Flingern, Unterbilk und Derendorf verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt und profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und guten Verkehrsanbindung.

In den Außenbezirken wie Garath, Wersten oder Eller liegen die Mieten typischerweise zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders für Familien und preissensible Mieter attraktiv. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt hier eine entscheidende Rolle für die Mietpreisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten weiterhin moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung je nach Lage und Ausstattung variieren wird.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden voraussichtlich dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken, können aber die grundlegende Angebotsknappheit nicht beseitigen. Der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf, getrieben durch die starke Wirtschaft und hohe Lebensqualität, wird die Nachfrage weiter stützen.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung des Homeoffice-Trends sein. Die verstärkte Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer oder flexibel nutzbaren Räumen könnte zu einer Verschiebung der Präferenzen führen. Größere Wohnungen in dezentraleren Lagen könnten dadurch an Attraktivität gewinnen.

Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird zunehmend wichtiger. Mieter achten verstärkt auf Nebenkosten, was energieeffiziente Wohnungen begünstigt. Vermieter werden in den kommenden Jahren verstärkt in Modernisierungsmaßnahmen investieren müssen, um ihre Wohnungen marktfähig zu halten.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt befindet sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach Jahren starker Preissteigerungen zeigen sich erste Anzeichen einer Normalisierung, wobei das Preisniveau weiterhin auf historisch hohem Niveau verharrt. Die leichten Preisrückgänge im Kaufsegment gegenüber dem Vorquartal deuten auf eine Marktberuhigung hin, bedeuten aber keine Trendwende.

Die Differenzierung zwischen den verschiedenen Lagen und Qualitätssegmenten nimmt zu. Während Premium-Immobilien in Top-Lagen weiterhin stabile bis steigende Preise verzeichnen, zeigen sich in peripheren Lagen und bei weniger attraktiven Objekten erste Schwächen. Diese Entwicklung erfordert von allen Marktteilnehmern eine präzisere Markteinschätzung und professionellere Herangehensweise.

Der Mietmarkt bleibt von struktureller Knappheit geprägt, auch wenn aktuelle Daten für das dritte Quartal fehlen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Neubauvolumen spricht für eine fortsetzung des Mietwachstums, wenngleich in moderaterem Tempo als in den Vorjahren.

Für die Zukunft wird entscheidend sein, wie sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen entwickeln. Die Zinspolitik, die wirtschaftliche Entwicklung und regulatorische Eingriffe werden maßgeblichen Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Düsseldorf bleibt jedoch aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke, der hohen Lebensqualität und der begrenzten Flächenverfügbarkeit ein attraktiver und stabiler Immobilienmarkt mit langfristig positiven Perspektiven.