Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit selektiven Preisanpassungen. Nach den dynamischen Entwicklungen der Vormonate präsentiert sich der Markt ausgewogen, wobei die Nachfrage weiterhin robust bleibt, während Käufer und Mieter zunehmend preissensibel agieren. Die wirtschaftliche Stärke Düsseldorfs als einer der führenden Wirtschaftsstandorte Deutschlands stützt weiterhin die Immobiliennachfrage, wenngleich die Marktakteure deutlich selektiver geworden sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf bei etwa 5.448 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnittspreis mit 5.868 Euro pro Quadratmeter etwas höher ausfällt. Diese Diskrepanz deutet auf eine heterogene Preisverteilung hin, die durch einzelne hochpreisige Objekte in Premiumlagen beeinflusst wird.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 5.565 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich ein Rückgang von etwa 2,1 Prozent. Diese Entwicklung markiert eine Atempause nach den kontinuierlichen Preissteigerungen der Vorquartale. Im Jahresvergleich jedoch verzeichnet das Segment weiterhin ein moderates Wachstum von etwa 4 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Marktes unterstreicht.

Die Preisanpassung im Quartalsvergleich ist primär auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer zurückzuführen. Verkäufer haben begonnen, ihre Preisvorstellungen an die Marktrealitäten anzupassen, was zu realistischeren Angebotspreisen und damit zu einer höheren Transaktionsbereitschaft führt.

Marktdynamik

Die Angebots- und Nachfragesituation im Häusermarkt hat sich im dritten Quartal 2025 weitgehend ausgeglichen. Die Nachfrage bleibt qualifiziert, konzentriert sich jedoch verstärkt auf Objekte mit einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis. Käufer agieren deutlich selektiver als noch in den Vorquartalen und prüfen Finanzierungsoptionen sowie Objektqualität intensiv.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei Entwickler zunehmend auf die veränderten Marktbedingungen reagieren. Projekte werden verstärkt nach tatsächlicher Nachfrage und nicht mehr spekulativ entwickelt. Der Leerstand bei Bestandsobjekten bleibt auf niedrigem Niveau, was auf die kontinuierliche Attraktivität Düsseldorfs als Wohnstandort hinweist.

Ein bedeutender Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Verkaufsprozesses. Eigentümer setzen verstärkt auf fundierte Bewertungen und diskrete Vermarktungsstrategien, um optimale Verkaufspreise zu erzielen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verlängert, bleibt aber im historischen Vergleich auf moderatem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleibt im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. Die sogenannten Core-Quartiere – insbesondere Oberkassel, Niederkassel, Golzheim und Kaiserswerth – zeigen sich weitgehend resistent gegenüber Preisrückgängen. Hier bleiben die Quadratmeterpreise stabil auf hohem Niveau, teilweise sogar mit leichten Aufwärtstendenzen.

In den beliebten innenstadtnahen Lagen wie Pempelfort, Derendorf und Flingern zeigt sich ein differenziertes Bild. Während modernisierte oder neuwertige Objekte weiterhin Premiumpreise erzielen, müssen Eigentümer von sanierungsbedürftigen Häusern Preisabschläge hinnehmen. Die Nachfrage konzentriert sich hier stark auf bezugsfertige Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Stadtteile wie Gerresheim, Eller oder Wersten verzeichnen die deutlichsten Preisanpassungen. Hier liegt das Preisniveau teilweise 20 bis 30 Prozent unter den Spitzenlagen, wobei die Nachfrage stark von der Infrastrukturanbindung und der lokalen Versorgungsqualität abhängt. Familien schätzen diese Lagen weiterhin wegen des besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses und der oft größeren Grundstücke.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Stabilisierungsphase mit moderaten Preisanpassungen. Die Zinsentwicklung wird dabei als entscheidender Faktor gesehen. Bei gleichbleibend moderatem Zinsniveau ist mit einer Belebung der Nachfrage ab dem zweiten Halbjahr 2026 zu rechnen.

Langfristig profitiert der Düsseldorfer Häusermarkt von der anhaltenden Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland. Dies dürfte Preisrückgänge begrenzen und mittelfristig wieder zu moderaten Preissteigerungen führen. Experten rechnen mit jährlichen Wertsteigerungen von 2 bis 4 Prozent ab 2026, wobei Premiumlagen überdurchschnittlich profitieren dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 5.194 Euro pro Quadratmeter, während der Medianwert bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Spreizung reflektiert die heterogene Marktstruktur mit einer breiten Palette von Standardwohnungen bis zu luxuriösen Penthouse-Apartments.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.258 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen leichten Rückgang von 1,2 Prozent. Diese moderate Korrektur ist als gesunde Marktanpassung zu interpretieren, nachdem die Preise in den Vorquartalen teilweise überhitzt waren. Im Jahresvergleich zeigt sich dennoch ein robustes Wachstum zwischen 1,8 und 6,65 Prozent, je nach Marktsegment und Lage.

Die Preisentwicklung variiert stark nach Wohnungsgröße. Während kleine Apartments bis 60 Quadratmeter aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Kapitalanlegern stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, zeigen größere Familienwohnungen über 100 Quadratmeter eine verhaltene Preisentwicklung mit teilweise rückläufiger Tendenz.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was zu einem ausgeglicheneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geführt hat. Die Nachfrage bleibt grundsätzlich robust, wird jedoch zunehmend von gut informierten und preisbewussten Käufern geprägt, die intensiv vergleichen und verhandeln.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf ausgewählte Entwicklungsgebiete, insbesondere in Bilk, Friedrichstadt und dem Medienhafen. Hier entstehen moderne Wohnkomplexe, die sich an zahlungskräftige Käufer richten. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was mittelfristig preisstützend wirkt.

Der Leerstand bei Bestandswohnungen ist weiterhin minimal, was die Attraktivität Düsseldorfs als Wohnstandort unterstreicht. Allerdings zeigt sich eine längere Vermarktungsdauer bei überteuerten oder renovierungsbedürftigen Objekten. Der Markt hat sich von einem reinen Verkäufermarkt zu einem ausgewogeneren Verhältnis entwickelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Kernstadtquartiere, insbesondere Carlstadt, Stadtmitte und Pempelfort, behaupten ihr hohes Preisniveau mit Quadratmeterpreisen teilweise über 7.000 Euro. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zum Rhein und dem urbanen Lebensgefühl. Die Nachfrage hier bleibt konstant hoch, insbesondere bei internationalen Käufern und Kapitalanlegern.

Die aufstrebenden Viertel wie Flingern, Bilk und Unterbilk zeigen eine dynamische Entwicklung mit Preisen zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von Gentrifizierungsprozessen und ziehen vor allem junge Familien und Kreative an. Die Preisentwicklung hier ist überdurchschnittlich, wobei noch Potenzial nach oben besteht.

In den Außenbezirken wie Garath, Hellerhof oder Hassels liegen die Preise deutlich unter dem Stadtdurchschnitt, oft zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten Einstiegsmöglichkeiten für Käufer mit begrenztem Budget, leiden jedoch unter Imageproblemen und teilweise unzureichender Infrastruktur. Hier zeigen sich die deutlichsten Preisanpassungen nach unten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen je nach Lage und Objektqualität. Ab 2026 wird mit einer moderaten Erholung gerechnet, getrieben durch die anhaltende Zuwanderung und die begrenzte Neubautätigkeit.

Mittelfristig dürften gut geschnittene Wohnungen in zentralen Lagen weiter an Wert gewinnen, während periphere Lagen und sanierungsbedürftige Objekte unter Druck bleiben. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten stützt insbesondere das Segment der kleineren Wohnungen. Für die nächsten 24 Monate wird mit durchschnittlichen jährlichen Wertsteigerungen von 2 bis 3 Prozent gerechnet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, wenngleich konkrete Durchschnittswerte für das aktuelle Quartal nur begrenzt verfügbar sind. Basierend auf der allgemeinen Marktbeobachtung und den Trends aus dem Vorquartal liegt das Mietniveau für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 20 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete für Häuser bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine weitgehend stabile Entwicklung mit marginalen Anpassungen nach oben in gefragten Lagen. Die Jahresentwicklung weist auf ein moderates Wachstum von etwa 2 bis 3 Prozent hin, was unter der allgemeinen Inflationsrate liegt und die relative Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften verzeichnen eine etwas dynamischere Entwicklung als freistehende Einfamilienhäuser, da sie für Familien oft die wirtschaftlichere Alternative darstellen. Hier liegen die Mieten typischerweise zwischen 1.800 und 2.800 Euro monatlich, abhängig von Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt solide, wird jedoch zunehmend von qualitätsbewussten Mietern geprägt. Familien mit Kindern stellen weiterhin die Hauptnachfragegruppe dar, ergänzt durch Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in Düsseldorf arbeiten.

Das Angebot an Miethäusern ist begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Dies führt zu einer angespannten Marktsituation in beliebten Familienstadtteilen. Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist minimal, da Entwickler sich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was auf die höhere Stabilität der Mieterfamilien zurückzuführen ist. Leerstände sind praktisch nicht existent, qualitativ hochwertige Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Wohnlagen wie Oberkassel, Kaiserswerth und Angermund liegen die Mietpreise für Häuser am oberen Ende der Skala. Hier werden für moderne Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung Mieten von 3.500 bis 5.000 Euro monatlich aufgerufen. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt das Angebot deutlich.

Die familienfreundlichen Stadtteile wie Lohausen, Stockum und Wittlaer bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis mit Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro für durchschnittliche Einfamilienhäuser. Diese Lagen sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf gute Schulen und Grünflächen legen.

In den Randlagen wie Garath, Hellerhof oder Urdenbach finden sich die günstigsten Mietpreise für Häuser, oft unter 2.000 Euro monatlich. Diese Stadtteile kämpfen jedoch mit Imageproblemen und einer teilweise unzureichenden Infrastruktur, was die Nachfrage begrenzt.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten stabil bleiben mit moderaten Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die begrenzte Verfügbarkeit und die anhaltende Nachfrage von Familien stützen das Mietniveau.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch neue Wohnkonzepte wie Tiny Houses oder modulare Bauweisen erweitern, die erschwinglichere Alternativen bieten könnten. Die fortschreitende Digitalisierung und die Zunahme von Homeoffice-Modellen könnten die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken und zu selektiven Mietpreissteigerungen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des Immobilienmarktes. Obwohl explizite Durchschnittswerte für das aktuelle Quartal nicht vollständig dokumentiert sind, bewegen sich die Mieten basierend auf Marktbeobachtungen und Experteneinschätzungen zwischen 11 und 16 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Nettokaltmiete bei etwa 12,80 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine weitgehend stabile Entwicklung mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Die Jahresentwicklung weist auf ein Wachstum von etwa 3 bis 4 Prozent hin, was die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsstandort widerspiegelt.

Besonders auffällig ist die Entwicklung bei Neubauwohnungen, die mit Mieten von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Bestandsniveau liegen. Mikroapartments und möblierte Wohnungen erzielen sogar Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter, getrieben durch die Nachfrage von Studenten und Young Professionals.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei sich die Mieterstruktur zunehmend diversifiziert. Neben den klassischen Mietern – Singles, Paare und junge Familien – gewinnen internationale Fachkräfte und Studenten an Bedeutung. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter Anbindung.

Das Angebot entwickelt sich heterogen: Während im Neubausegment kontinuierlich neue Objekte auf den Markt kommen, bleibt das Angebot im bezahlbaren Bestandssegment knapp. Die Fluktuation ist in zentralen Lagen gering, was zu einem angespannten Markt führt. In weniger gefragten Stadtteilen zeigt sich hingegen ein ausgeglicheneres Verhältnis.

Die Leerstandsquote liegt stadtweit unter 2 Prozent, in beliebten Vierteln sogar unter 1 Prozent. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten, insbesondere bei preisgünstigen Objekten. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen beträgt oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenmieten werden in den zentralen Lagen wie Carlstadt, Altstadt und im Medienhafen erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter, für Luxusobjekte auch darüber. Diese Quartiere profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lifestyle.

Die beliebten Wohnviertel wie Oberkassel, Pempelfort und Düsseltal zeigen Mietniveaus zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbanem Leben und Wohnqualität und sind besonders bei Familien und etablierten Berufstätigen beliebt.

In den aufstrebenden Vierteln wie Flingern, Bilk und Derendorf liegen die Mieten zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile durchlaufen einen Gentrifizierungsprozess und ziehen vor allem junge Menschen und Kreative an. Die Mietpreisentwicklung ist hier überdurchschnittlich dynamisch.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Außenbezirken wie Garath, Lichtenbroich oder Hassels mit 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten bezahlbaren Wohnraum, kämpfen jedoch mit Imageproblemen und einer teilweise unzureichenden Anbindung an das Zentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums. Die anhaltende Zuwanderung, der Fachkräftemangel und die begrenzte Neubautätigkeit im bezahlbaren Segment werden die Mieten weiter stützen. Jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent gelten als realistisch.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, könnten mittelfristig zu einer Aufwertung bisher weniger gefragter Stadtteile führen. Dies könnte den Druck auf die zentralen Lagen etwas mindern und zu einer ausgewogeneren Preisentwicklung beitragen.

Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorgaben zur energetischen Sanierung könnten die Marktdynamik beeinflussen. Langfristig bleibt Düsseldorf jedoch aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke und Lebensqualität ein attraktiver und stabiler Mietmarkt.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den teilweise überhitzten Entwicklungen der Vorjahre hat sich eine gesunde Marktkorrektur eingestellt, die zu realistischeren Preisen und einem ausgewogeneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führt. Die Stadt bleibt aufgrund ihrer wirtschaftlichen Stärke, der hohen Lebensqualität und der begrenzten Flächenverfügbarkeit ein attraktiver Immobilienstandort mit stabilem Wertsteigerungspotenzial.

Käufer und Mieter agieren zunehmend informiert und preisbewusst, was zu einer Professionalisierung des gesamten Marktes führt. Die Differenzierung zwischen verschiedenen Lagen und Objektqualitäten wird sich voraussichtlich weiter verstärken. Während Premium-Immobilien in Top-Lagen weiterhin hohe Preise erzielen, müssen durchschnittliche Objekte in weniger gefragten Lagen mit Preisanpassungen rechnen.

Für Investoren bietet der Markt weiterhin interessante Opportunitäten, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial. Die moderate Zinsentwicklung und die stabile wirtschaftliche Lage Düsseldorfs sprechen für eine positive mittelfristige Marktentwicklung, wenngleich die Zeiten zweistelliger jährlicher Wertsteigerungen vorerst vorbei sein dürften.