Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im Vergleich zum Vorquartal

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Entwicklungen der vergangenen Jahre stabilisiert sich der Markt zunehmend, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten und Stadtlagen abzeichnen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind moderate Preisanpassungen zu beobachten, während der Jahresvergleich weiterhin positive Tendenzen aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro. Der Median-Angebotspreis liegt bei 5.448 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte markieren einen leichten Rückgang von 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, während im Jahresvergleich zu Q3 2024 ein solides Wachstum von 4 Prozent zu verzeichnen ist.

Die Preisentwicklung deutet auf eine gesunde Marktkorrektur hin, nachdem im zweiten Quartal 2025 bereits moderate Preissteigerungen zu beobachten waren. Diese Konsolidierung spiegelt die veränderten Marktbedingungen wider, bei denen Käufer zunehmend preissensibel agieren und verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Der positive Jahrestrend unterstreicht jedoch die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes für Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt stabil, zeigt sich jedoch deutlich selektiver als in den Vorquartalen. Käufer prüfen Objekte genauer und legen besonderen Wert auf Qualität, Lage und energetische Standards. Die Vermarktungszeiten haben sich bei hochwertigen Objekten in gefragten Lagen merklich verkürzt, während weniger attraktive Immobilien länger am Markt verweilen.

Das Angebot in stark nachgefragten Mikrolagen bleibt begrenzt. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, was primär auf gestiegene Baukosten, verschärfte bauliche Vorschriften und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist. Diese Faktoren wirken dämpfend auf die Angebotsausweitung und stabilisieren gleichzeitig das Preisniveau in begehrten Lagen. Der Leerstand bei Häusern bewegt sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, was die strukturelle Angebotsknappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Zentrale und etablierte Wohnlagen wie die Innenstadt, Carlstadt und Oberkassel verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise und eine anhaltend hohe Nachfrage. In diesen Premiumlagen werden besonders hohe Anforderungen an Objektausstattung und Privatsphäre gestellt.

Die Stadtrandbereiche zeigen ein differenzierteres Bild mit teilweise leichten Preisrückgängen oder Stagnation. Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Unterbach bieten weiterhin attraktive Einstiegspreise für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche suchen. Die mittleren Lagen wie Derendorf, Pempelfort und Flingern behaupten sich mit stabilen Preisen und konstanter Nachfrage, insbesondere bei modernisierten Altbauten und hochwertigen Neubauprojekten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der aktuellen Stabilisierungsphase. Die Preise für Häuser dürften moderat steigen, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängt. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden voraussichtlich weiterhin Wertzuwächse verzeichnen, während durchschnittliche Immobilien in peripheren Lagen unter Preisdruck geraten könnten.

Die Finanzierungsbedingungen bleiben ein entscheidender Faktor. Bei moderat bleibenden Zinsen und stabiler wirtschaftlicher Entwicklung ist mit einer kontinuierlichen Nachfrage zu rechnen. Der Trend zur datenbasierten Bewertung und professionellen Marktanalyse wird sich verstärken, wobei das Motto "Präzision schlägt Spekulation" die Marktentwicklung prägen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 5.194 Euro pro Quadratmeter auf. Der Median-Angebotspreis liegt mit 4.800 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger, was auf eine breite Preisspanne im Markt hindeutet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Rückgang von 1,2 Prozent zu verzeichnen, während der Jahresvergleich einen moderaten Preisanstieg von 1,8 Prozent zeigt.

Diese Entwicklung spiegelt eine Normalisierung des Marktes wider, nachdem die Preise in den Vorquartalen teilweise stark gestiegen waren. Die leichte Korrektur zum Vorquartal bei gleichzeitig positivem Jahrestrend deutet auf einen ausgewogenen Markt hin, der sich zwischen Käufer- und Verkäuferinteressen einpendelt. Die Preisentwicklung variiert dabei stark nach Objektqualität, Baujahr und energetischer Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt leicht begrenzt, wobei sich insbesondere bei qualifizierten Käufern eine stabile Nachfrage zeigt. Die Neubautätigkeit entwickelt sich weniger dynamisch als in den Vorjahren, was primär auf gestiegene Baukosten, verschärfte Regulierungen und langwierige Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist. Diese Faktoren führen zu einer strukturellen Angebotsverknappung, die preissstabilisierend wirkt.

Die Vermarktungszeiten haben sich bei zentralen und hochwertigen Objekten deutlich verkürzt. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Demgegenüber stehen längere Vermarktungszeiten bei sanierungsbedürftigen Objekten oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die Nachfrage zeigt sich qualitativ selektiv und preissensibel, wobei Käufer verstärkt auf Energieeffizienz und moderne Ausstattung achten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadtlagen, insbesondere die Altstadt und der Medienhafen, behaupten sich mit stabilen bis leicht steigenden Preisen als Premiumsegment des Düsseldorfer Wohnungsmarktes. Beliebte Stadtteile wie Derendorf und Flingern erfreuen sich konstant hoher Nachfrage, getrieben durch ihre urbane Infrastruktur und die Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitangeboten.

Oberkassel und Niederkassel gelten weiterhin als hochpreisige Wohnlagen mit stabiler Wertentwicklung. Die linksrheinischen Stadtteile profitieren von ihrer Rheinnähe und dem gehobenen Wohnumfeld. Im Kontrast dazu tendieren Stadtrand-Stadtteile zu stabilen oder leicht fallenden Preisen, wobei Mikrolagen mit guter Infrastrukturanbindung zunehmend in den Fokus von Kapitalanlegern rücken. Stadtteile wie Bilk, Unterbilk und Friedrichstadt entwickeln sich durch Aufwertungsprozesse positiv und bieten interessante Investmentchancen.

Prognose und Ausblick

Die Marktkonsolidierung wird sich voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten fortsetzen. Experten erwarten eher stabile Preise mit punktuellen Anpassungen in weniger gefragten Lagen. Die Finanzierungsbedingungen werden zunehmend differenzierter geprüft, was zu einer weiteren Professionalisierung des Marktes führt.

Der Fokus wird verstärkt auf hochwertigen und gut gelegenen Objekten liegen. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauten mit moderner Ausstattung werden voraussichtlich Preiszuwächse verzeichnen, während energetisch schlechte Bestandsimmobilien unter Druck geraten könnten. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf stützen langfristig die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, insbesondere im mittleren und gehobenen Preissegment.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil mit einer leichten Aufwärtstendenz. Während konkrete Durchschnittsmieten aufgrund der heterogenen Objektstruktur stark variieren, bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne. Die Entwicklung zum Vorquartal zeigt eine moderate Steigerung, die sich im einstelligen Prozentbereich bewegt.

Im Jahresvergleich ist eine kontinuierliche, aber moderate Mietpreissteigerung zu beobachten. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und größerer Wohnfläche, ein Trend, der sich seit der Pandemie verfestigt hat. Die Mietpreisanpassungen fallen dabei deutlich moderater aus als in den urbanen Ballungszentren anderer deutscher Großstädte.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern konzentriert sich besonders auf gefragte Stadtteile wie Oberkassel, Kaiserswerth und Düsseldorf-Nord. Familien mit Kindern und gutverdienende Paare bilden die Hauptzielgruppe für dieses Segment. Die Neubauaktivität im Bereich der Miethäuser bleibt moderat, was hauptsächlich auf die hohen Grundstückspreise und Baukosten zurückzuführen ist.

Leerstände sind im Segment der Miethäuser praktisch nicht vorhanden. Qualitativ hochwertige Objekte werden oft bereits vor der offiziellen Markteinführung vermietet. Die Nachfrage wird weiterhin durch qualifizierte Mieter mit stabilen Einkommensverhältnissen getragen, wobei lange Vertragslaufzeiten sowohl von Vermietern als auch Mietern bevorzugt werden. Dies führt zu einer geringen Fluktuation und stabilen Mietverhältnissen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den Premiumlagen Düsseldorfs erzielt. Stadtteile wie Oberkassel, Golzheim und Kaiserswerth führen das Preissegment an, gefolgt von Lörick und Niederkassel. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnqualität, der Nähe zum Rhein und der gehobenen Nachbarschaft.

Periphere Bereiche wie Angermund, Wittlaer oder Hubbelrath bieten deutlich günstigere Mieten bei gleichzeitig größeren Grundstücken und ruhigerer Wohnlage. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein naturnahes Umfeld und größere Gärten legen. Die stadtteilspezifischen Preisdifferenzen spiegeln sich deutlich in der Mieterstruktur wider, wobei die soziale Durchmischung in den mittleren Lagen am ausgeprägtesten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des stabilen Mietpreisniveaus mit leichter Aufwärtstendenz erwartet. Die Mietpreise für Häuser bleiben unter moderatem Druck, wobei hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin Mietpreissteigerungen durchsetzen können. Die begrenzte Neubautätigkeit und die anhaltende Nachfrage stützen das Preisniveau.

Finanzierungs- und Genehmigungsbedingungen werden weiterhin die Neubauaktivität beeinflussen und damit das Angebot begrenzen. Der Trend zu längerfristigen Mietverhältnissen dürfte sich fortsetzen, was zu einer weiteren Stabilisierung des Marktes beiträgt. Energieeffiziente und modern ausgestattete Häuser werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erzielen, während ältere, unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind leichte Steigerungen zu verzeichnen, die sich besonders in gefragten Innenstadtlagen bemerkbar machen.

Der Jahresvergleich zeigt einen moderaten Mietanstieg bei gleichzeitig stabiler Nachfrage. Diese Entwicklung unterstreicht die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene kontinuierliche Zuwanderung von Fachkräften. Die Mietpreisentwicklung bleibt dabei im Rahmen der allgemeinen Einkommensentwicklung, was zu einer ausgewogenen Marktlage führt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen zeigt sich stabil bis steigend, wobei besonders gut angebundene und zentral gelegene Wohnungen im Fokus stehen. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt begrenzt, was hauptsächlich auf hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Angebotssituation verdeutlicht.

Die Vermarktungszeiten haben sich bei Wohnungen mit guter Lage und zeitgemäßer Ausstattung deutlich verkürzt. Oft werden attraktive Objekte innerhalb weniger Tage vermietet, wobei sich regelrechte Bewerbungsverfahren um begehrte Wohnungen etabliert haben. Die hohe Nachfragesicherheit resultiert aus der urbanen Bevölkerungsstruktur und der wirtschaftlichen Stärke der Region, die kontinuierlich qualifizierte Arbeitskräfte anzieht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenmieten werden erwartungsgemäß in den beliebten Innenstadtlagen wie der Altstadt, Carlstadt und der Stadtmitte erzielt. Der Medienhafen hat sich als hochpreisige Wohnlage etabliert und zieht besonders junge Professionals und Paare ohne Kinder an. Die Königsallee und ihre Umgebung bleiben das Premiumsegment mit Quadratmetermieten, die deutlich über dem Stadtdurchschnitt liegen.

Stadtteile wie Pempelfort, Derendorf und Flingern bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bei guter urbaner Infrastruktur. Diese Viertel profitieren von ihrer Zentrumsnähe und dem vielfältigen gastronomischen und kulturellen Angebot. Stadtrandbereiche wie Gerresheim, Eller oder Benrath bieten moderat niedrigere Mieten bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung. Der anhaltende Trend zu Mikrolagen mit exzellenter Infrastruktur führt zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Mietpreisgefüges innerhalb einzelner Stadtteile.

Prognose und Ausblick

Die Stabilität mit leichter Aufwärtstendenz wird den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten prägen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Verbindung mit dem kontinuierlichen Zuzug wird die Mietpreise weiter stützen. Experten erwarten keine drastischen Preissprünge, sondern eine moderate, kontinuierliche Entwicklung.

Die Konzentration auf qualitätsvolle, zentrale Objekte wird die Vermarktungschancen weiter erhöhen. Wohnungen mit moderner Energietechnik, zeitgemäßen Grundrissen und digitaler Ausstattung werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen durchsetzen können. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird besonders das Segment der ein- bis drei-Zimmer-Wohnungen stützen.

Abschließende Markteinschätzung

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren mit extremen Preisausschlägen pendelt sich der Markt auf einem hohen, aber nachhaltigen Niveau ein. Die leichten Preiskorrekturen im Vergleich zum Vorquartal bei gleichzeitig positiven Jahresentwicklungen deuten auf einen gesunden, ausbalancierten Markt hin.

Die Differenzierung zwischen verschiedenen Marktsegmenten und Stadtlagen wird sich weiter verstärken. Qualität und Lage werden zu den entscheidenden Faktoren für die Wertentwicklung. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird den Markt in den kommenden Jahren maßgeblich prägen und zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen.