Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den dynamischen Entwicklungen der vergangenen Quartale stabilisiert sich der Markt auf hohem Niveau, wobei erste Anzeichen einer Normalisierung erkennbar werden. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier zentralen Segmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf bei durchschnittlich 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei etwa 5.565 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von 4 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Marktes unterstreicht.

Die Preiskorrektur gegenüber dem Vorquartal deutet auf eine gesündere Marktentwicklung hin, bei der sich Angebot und Nachfrage langsam einpendeln. Käufer agieren preissensibler als in den Vorquartalen, was zu einer realistischeren Preisbildung führt. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Objekte in Premium-Lagen weiterhin deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt grundsätzlich robust, hat sich jedoch qualitativ verändert. Käufer treten vermehrt gut informiert und preisbewusst auf, was zu längeren Entscheidungsprozessen führt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 in guten Lagen bei passender Objektqualität verkürzt, während Objekte mit überzogenen Preisvorstellungen deutlich länger am Markt verweilen.

Das Angebot konzentriert sich zunehmend auf datenbasiert bewertete und realistisch bepreiste Objekte. Verkäufer, die ihre Immobilien professionell bewerten lassen und marktgerecht anbieten, profitieren von kürzeren Vermarktungszeiten. Die Neubautätigkeit wird weiterhin durch hohe Baukosten, begrenzte Baulandverfügbarkeit und verschärfte Regulierungen gebremst. Im dritten Quartal 2025 wurden keine signifikanten neuen Bauprojekte für Einfamilienhäuser gemeldet, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs. In den Core-Lagen, zu denen zentrale und besonders gefragte Stadtteile wie Oberkassel, Kaiserswerth und Niederkassel zählen, bleiben die Preise weitgehend stabil. Hier werden weiterhin Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei die Nachfrage das begrenzte Angebot übersteigt.

Außerhalb der Top-Lagen sind selektive Preisanpassungen nach unten zu beobachten. Stadtteile wie Gerresheim, Eller oder Wersten verzeichnen moderate Preisrückgänge von 3 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die beliebten Quartiere profitieren von ihrer etablierten Infrastruktur und verzeichnen geringere Vermarktungszeiten sowie stabilere Preise. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Grünflächen und hochwertiger Bildungsinfrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung auf dem aktuellen hohen Preisniveau. Der Fokus verschiebt sich zunehmend auf objektive Lage- und Gebäudebewertungen, wobei energetische Standards eine immer wichtigere Rolle spielen werden. Die ab 2025 verschärften Energieeffizienzanforderungen werden voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

Die Nachfrage wird weiterhin selektiv bleiben, mit besonderem Fokus auf Mikrolagen mit guter Infrastruktur und stabiler Sozialstruktur. Preissprünge wie in den vergangenen Jahren sind nicht zu erwarten, vielmehr deutet sich eine Phase der Konsolidierung mit moderaten jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent an. Die Finanzierungssituation bleibt ein kritischer Faktor, wobei die erwartete Stabilisierung der Zinsen zu mehr Planungssicherheit für Käufer führen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Median-Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, was einen Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Vorquartal lag der Durchschnittspreis noch bei rund 4.858 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich dennoch ein Preisanstieg von 1,8 Prozent, was die grundsätzliche Wertstabilität von Eigentumswohnungen in Düsseldorf unterstreicht.

Alternative Datenquellen weisen für das dritte Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro aus, was einen Anstieg von etwa 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeuten würde. Diese Diskrepanz verdeutlicht die heterogene Struktur des Marktes, bei der Lage, Ausstattung und Baujahr erheblichen Einfluss auf die Preisbildung haben. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung ergeben sich somit Kaufpreise zwischen 360.000 und 390.000 Euro.

Marktdynamik

Die Käuferschaft für Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als qualifiziert, preissensibel und schnell entscheidungsfähig. Die Vermarktungszeiten haben sich bei passenden Objekten in guten Lagen gegenüber dem Vorquartal verkürzt, was auf eine effizientere Marktfindung hindeutet. Überteuerte oder schlecht präsentierte Objekte verweilen hingegen deutlich länger am Markt.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin durch verschärfte Regulierungen und hohe Baukosten gedämpft. Im dritten Quartal wurden keine großvolumigen Neubauprojekte fertiggestellt, was das Angebot an modernen, energieeffizienten Wohnungen verknappt. Der Leerstand bei Bestandswohnungen bleibt auf niedrigem Niveau, insbesondere in gefragten Lagen ist praktisch kein Leerstand zu verzeichnen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Wohnungen in zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie Carlstadt, Pempelfort und Golzheim bleiben preisstabil und erzielen weiterhin Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind Objekte mit hoher Energieeffizienz, Balkonen oder Terrassen sowie in ruhiger Umgebung. Die Rheinlage bleibt ein wichtiger Preistreiber, wobei Wohnungen mit Rheinblick Aufschläge von 20 bis 30 Prozent erzielen können.

Stadtrand- und Randlagen zeigen deutliche Preisberichtigungstendenzen. In Stadtteilen wie Garath, Hassels oder Lichtenbroich sind die Preise um 2 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal gesunken. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.200 Euro. Die Preisdifferenz zwischen Premium- und einfachen Lagen hat sich im dritten Quartal weiter vergrößert, was die zunehmende Polarisierung des Marktes verdeutlicht.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Preisstabilität bis zu moderaten Anpassungen je nach Lage erwartet. Die Zinsentwicklung und Finanzierungsbedingungen bleiben Schlüsselfaktoren für die weitere Marktentwicklung. Bei einer Stabilisierung des Zinsniveaus auf dem aktuellen Stand ist mit einer Belebung der Nachfrage zu rechnen, was stützend auf die Preise wirken würde.

Die energetische Sanierung wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Preisbildung. Unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich weitere Preisabschläge hinnehmen müssen, während moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen weiterhin Premiumpreise erzielen werden. Mittelfristig wird eine jährliche Preissteigerung von 1 bis 2 Prozent für den Gesamtmarkt prognostiziert, wobei Top-Lagen überdurchschnittlich profitieren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Während konkrete Durchschnittswerte für Häusermieten in diesem Quartal nicht explizit verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung eine Fortführung des Aufwärtstrends ableiten. Basierend auf den Entwicklungen des Vorquartals und der generellen Marktdynamik bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 und 4.500 Euro monatlich.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent, was hauptsächlich auf den anhaltenden Nachfragedruck und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Häuser liegt zwischen 11 und 16 Euro, wobei Premium-Objekte in Top-Lagen auch darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietimmobilien bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei sich der Fokus verstärkt auf Qualität und Lage richtet. Familien mit Kindern sowie gutverdienende Paare bilden die Hauptnachfragegruppen für Miethäuser. Der Leerstand bei qualitativ hochwertigen Mietobjekten ist minimal, meist werden freiwerdende Objekte innerhalb weniger Wochen neu vermietet.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser bleibt begrenzt. Investoren fokussieren sich primär auf Mehrfamilienhäuser, wodurch das Angebot an Einfamilienhäusern zur Miete kaum wächst. Die Vermarktungszeiten haben sich bei passender Objektqualität und marktgerechter Preisgestaltung deutlich verkürzt. Gut ausgestattete Häuser in beliebten Wohnlagen werden oft schon vor der öffentlichen Vermarktung vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden erwartungsgemäß in den zentralen und beliebten Stadtteilen erzielt. In Oberkassel, Kaiserswerth und Lohausen liegen die Monatsmieten für Einfamilienhäuser regelmäßig über 3.500 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der hohen Lebensqualität.

Stadtrandlagen wie Angermund, Hubbelrath oder Kalkum zeigen tendenziell niedrigere Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich, bieten dafür aber oft größere Grundstücke und mehr Ruhe. Die Mietpreisunterschiede orientieren sich stark am Objektzustand, der Ausstattung und der Mikrolage. Moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten und Garage erzielen dabei deutliche Aufschläge gegenüber älteren, unsanierten Objekten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Mietpreistrends für Wohnhäuser prognostiziert. Die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Düsseldorf, kombiniert mit dem begrenzten Neubauangebot, wird die Nachfrage weiter stützen. Jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent erscheinen realistisch.

Der Neubau von Miethäusern bleibt aufgrund hoher Baukosten und begrenzter Grundstücksverfügbarkeit eine Herausforderung. Investoren werden sich voraussichtlich weiterhin auf die Modernisierung und energetische Sanierung von Bestandsobjekten konzentrieren. Die ab 2025 geltenden verschärften Energieeffizienzstandards werden zu einer weiteren Differenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen, wobei energieeffiziente Häuser deutliche Mietpreisvorteile erzielen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen in Düsseldorf bewegen sich im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmieten noch bei 11,50 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Düsseldorfer Mietwohnungsmarktes unterstreicht.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung ergeben sich somit Monatsmieten zwischen 840 und 1.050 Euro, wobei die tatsächlichen Mietpreise stark von Faktoren wie Baujahr, Ausstattung und Lage abhängen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen regelmäßig Mieten über 16 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen bei 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf konstant hohem Niveau und zeigt sich qualitativ stabil. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und moderner Ausstattung. Der Leerstand ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen mit ungünstiger Lage. In guten Lagen und bei Neubauten ist praktisch kein Leerstand zu verzeichnen.

Die Neubauaktivität bleibt durch hohe Baukosten und strenge Regulierungen begrenzt. Im dritten Quartal 2025 wurden nur wenige neue Wohnprojekte fertiggestellt, was das Angebot weiter verknappt. Die Vermarktungszeiten haben sich bei guter Objektqualität deutlich verkürzt. Gut ausgestattete Wohnungen in beliebten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, während durchschnittliche Objekte zwei bis drei Wochen am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen und beliebten Viertel wie Carlstadt, Oberkassel, Pempelfort und Düsseltal verzeichnen Mietpreise über 15 Euro pro Quadratmeter, wobei Spitzenwerte von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter für luxuriöse Neubauwohnungen erreicht werden. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Stadtrandlagen und weniger zentrale Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Reisholz weisen Mietpreise zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter auf. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen vor allem preisbewusste Mieter und Familien an. Die Qualität des Objekts und die unmittelbare Infrastruktur, insbesondere die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, beeinflussen die Mietpreise erheblich.

Aufstrebende Quartiere wie Flingern-Nord oder Unterbilk verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen. Hier profitieren Vermieter von der fortschreitenden Gentrifizierung und der zunehmenden Attraktivität für junge Berufstätige und Kreative. Die Mieten in diesen Vierteln nähern sich zunehmend dem Niveau der etablierten Top-Lagen an.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtlage und regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die für 2025 diskutierten Verschärfungen der Mietpreisbremse könnten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Die Nachfrage wird durch die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte weiter gestützt. Gleichzeitig bleibt das Neubauvolumen hinter dem Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Anspannung am Mietwohnungsmarkt führt. Besonders energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weitgehend stabil. Während die Kaufpreise eine leichte Korrektur erfahren haben, zeigt der Mietmarkt weiterhin Aufwärtstendenzen. Die zunehmende Differenzierung zwischen verschiedenen Lagen und Objektqualitäten setzt sich fort, wobei energetische Standards eine immer wichtigere Rolle spielen.

Die Marktakteure agieren zunehmend professionell und datenbasiert, was zu einer realistischeren Preisbildung führt. Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterhin attraktive Chancen, erfordert jedoch eine sorgfältige Analyse und strategische Herangehensweise. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung fortsetzt oder neue Impulse den Markt beleben werden.