Immobilienmarktbericht Düsseldorf – Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den deutlichen Preiskorrekturen der vergangenen Quartale stabilisiert sich das Marktgeschehen zunehmend, wobei sich eine differenzierte Entwicklung zwischen den einzelnen Marktsegmenten abzeichnet. Die vorliegenden Daten zeigen im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 eine leichte Preiskorrektur bei Kaufimmobilien, während der Mietmarkt weitgehend stabil bleibt. Käufer und Mieter agieren weiterhin preissensibel und qualitätsbewusst, was zu einer selektiven Nachfrage führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf bei durchschnittlich 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei etwa 5.565 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von etwa 4 Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt die aktuelle Marktlage wider: Nach einer Phase der Überhitzung in den Jahren 2021 und 2022 sowie den darauffolgenden Korrekturen haben sich die Preise nun auf einem realistischeren Niveau eingependelt. Besonders auffällig ist, dass die Preisrückgänge moderat ausfallen und keine Anzeichen einer drastischen Marktkorrektur erkennbar sind.

Marktdynamik

Der Markt für Häuser zum Kauf präsentiert sich als stabil, jedoch mit einer deutlich selektiveren Käuferschaft. Qualifizierte Käufer treten preissensibel auf und prüfen Objekte sowie Finanzierungskonditionen sehr genau. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Boomjahren verlängert, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin zügig verkauft werden.

Die Neubauaktivität zeigt sich verhalten und wird von Marktbeobachtern als nicht stark steigend beschrieben. Dies führt zu einem begrenzten Angebot, insbesondere in den begehrten Lagen. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien bleibt niedrig, was die grundsätzlich solide Nachfrage unterstreicht. Verkäufer müssen sich jedoch auf längere Vermarktungsprozesse und intensivere Preisverhandlungen einstellen als noch vor einigen Jahren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs. Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel, Golzheim und Kaiserswerth halten ihr Preisniveau weitgehend stabil. Hier sind Häuser weiterhin zu Preisen von über 6.000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich darüber gefragt. Die zentrale Lage, die Nähe zum Rhein und die gehobene Infrastruktur rechtfertigen in diesen Vierteln weiterhin hohe Preise.

In peripheren Lagen und Stadtrandgebieten wie Garath, Hellerhof oder Teilen von Gerresheim zeigen sich hingegen leichte Preiskorrekturen. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Diese Gebiete profitieren jedoch von einer stabilen Nachfrage durch Familien, die mehr Platz für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitgehend stabile Preisentwicklung mit leichten Schwankungen. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage stützen. Eine weitere Zinserhöhung würde hingegen zusätzlichen Druck auf die Preise ausüben.

Langfristig wird der Düsseldorfer Markt für Hauskäufe von der anhaltenden Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort profitieren. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die moderate Neubautätigkeit werden voraussichtlich preisunterstützend wirken. Experten gehen davon aus, dass sich der Markt auf dem aktuellen Niveau stabilisiert und allenfalls moderate Preisanpassungen zu erwarten sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Die durchschnittlichen Kaufpreise bewegen sich je nach Quelle und Lage zwischen 4.800 Euro pro Quadratmeter laut PriceHubble und 5.194 Euro pro Quadratmeter nach Angaben von Engel & Völkers. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 4.860 bis 5.250 Euro pro Quadratmeter lagen, bedeutet dies einen leichten Rückgang von etwa 1,2 Prozent.

Die Jahresentwicklung fällt positiver aus: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen Eigentumswohnungen eine Preissteigerung zwischen 1,8 und 6,65 Prozent, abhängig von der konkreten Lage und Ausstattung. Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt trotz kurzfristiger Korrekturen mittelfristig stabil bleibt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt qualifiziert und anhaltend stark, konzentriert sich jedoch zunehmend auf Objekte mit überzeugenden Qualitätsmerkmalen. Das Angebot in begehrten Mikrolagen ist weiterhin gering, was zu einer stabilen Preissituation in diesen Bereichen führt. Käufer agieren bewusster und legen verstärkt Wert auf Energieeffizienz, moderne Ausstattung und zukunftsfähige Grundrisse.

Die Neubauaktivitäten beeinflussen das Angebot lokal, führen jedoch zu keiner signifikanten Marktveränderung. Projekte in Stadtteilen wie dem Medienhafen, Derendorf oder Flingern-Nord erweitern das Angebot im gehobenen Segment, während bezahlbarer Wohnraum weiterhin knapp bleibt. Der Leerstand bei Bestandswohnungen ist minimal, was die grundsätzlich hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Core-Lagen wie die Innenstadt, Carlstadt, Pempelfort und beliebte Viertel wie Derendorf und Golzheim zeigen stabile oder sogar leicht steigende Preise. In diesen Toplagen werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro und in Ausnahmefällen bis zu 8.000 Euro erzielt. Die Nähe zu Rhein, Parks, gehobener Gastronomie und exzellenter Infrastruktur rechtfertigt diese Preise.

Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke wie Wersten, Eller oder Lierenfeld zeigen hingegen Preiskorrekturen. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Gebiete bieten jedoch für Käufer mit begrenzterem Budget attraktive Einstiegsmöglichkeiten in den Eigentumsmarkt und profitieren von verbesserten Verkehrsanbindungen und Stadtentwicklungsprojekten.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der aktuellen Markttrends. Die Preise werden voraussichtlich auf dem erreichten Niveau verharren oder allenfalls moderat schwanken. Die Nachfrage wird weiterhin von der Zinsentwicklung und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen.

Mittelfristig könnte die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien zu einer stärkeren Preisdifferenzierung führen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen werden voraussichtlich Preisvorteile erzielen, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Preisdruck geraten könnten. Die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als internationaler Wirtschaftsstandort wird jedoch grundsätzlich für eine stabile Nachfrage sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietobjekte im Haussegment zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Während konkrete Zahlen speziell für Mietpreise von Häusern im dritten Quartal 2025 nicht in allen Details vorliegen, deuten die verfügbaren Markteinschätzungen auf ein moderates Wachstum oder eine Stabilisierung im Premium-Segment hin. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne zwischen 12 und 20 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine weitgehend stabile Entwicklung ohne signifikante Preissprünge. Die Jahresentwicklung weist auf ein anhaltend stabiles oder leicht steigendes Mietniveau hin, besonders in guten Lagen. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit hinter der allgemeinen Inflationsrate zurück, was auf eine gewisse Marktberuhigung hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussektor ist begrenzt, was zu einer stabilen Nachfragesituation führt. Die Nachfrage zeigt sich selektiv, wobei insbesondere Familien gut ausgestattete Häuser in guten Lagen mit Garten und moderner Ausstattung suchen. Die durchschnittliche Mietdauer ist bei Häusern traditionell länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu einem reduzierten Angebot führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietobjekte konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhäuser in Neubaugebieten. Diese werden häufig von institutionellen Anlegern entwickelt und langfristig vermietet. Der Leerstand ist minimal, was die anhaltend hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel, Stockum und Kaiserswerth dominieren bei Vermietungen mit einem höheren Mietniveau von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gehobenen Wohnqualität, der Nähe zu internationalen Schulen und der exzellenten Infrastruktur.

In Stadtrandlagen und familienfreundlichen Vierteln wie Angermund, Wittlaer oder Unterrath bewegen sich die Mietpreise zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Platz und Grün suchen, ohne die Stadtgrenzen verlassen zu müssen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile Entwicklung des Mietmarktes für Häuser erwartet. Die begrenzte Verfügbarkeit und die anhaltende Nachfrage werden voraussichtlich zu einer moderaten Mietpreissteigerung führen. Experten gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus.

Langfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Nebenkosten, insbesondere Energiekosten, zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Objekten führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen liegen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei in Toplagen auch deutlich höhere Mieten von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten weitgehend stabil geblieben oder nur leicht gestiegen, was auf eine Konsolidierung des Marktes hindeutet.

Die Jahresentwicklung zeigt eine moderate Steigerung der Mietpreise im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich. Diese Entwicklung liegt unterhalb der Steigerungsraten der Vorjahre, was auf eine gewisse Marktsättigung und die Wirkung regulatorischer Maßnahmen wie der Mietpreisbremse zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt qualifiziert, preissensibel und schnell handelnd. Gut ausgestattete Wohnungen in attraktiven Lagen finden innerhalb kurzer Zeit neue Mieter, während Objekte mit Defiziten in Ausstattung oder Lage längere Vermarktungszeiten aufweisen. Der Leerstand ist moderat und konzentriert sich hauptsächlich auf weniger gefragte Lagen oder sanierungsbedürftige Objekte.

Die Neubauaktivitäten bieten gelegentlich Entlastung für den angespannten Markt, bleiben jedoch insgesamt limitiert. Neue Wohnprojekte entstehen vor allem in Entwicklungsgebieten wie dem Glasmacherviertel in Gerresheim oder auf Konversionsflächen. Diese Projekte zielen häufig auf das mittlere bis gehobene Preissegment ab und tragen nur begrenzt zur Entspannung im unteren Preissegment bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale Stadtteile und beliebte Viertel wie Flingern, Oberkassel, Unterbilk und Bilk weisen die höchsten Mietpreise auf. In diesen Lagen werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Mieten von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter und teilweise darüber erzielt. Die urbane Atmosphäre, kurze Wege und die vielfältige Infrastruktur rechtfertigen diese Preise.

Stadtrandlagen wie Garath, Hassels oder Holthausen bieten weiterhin günstigere Alternativen mit Mietpreisen zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von Modernisierungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, bleiben aber preislich deutlich unter dem städtischen Durchschnitt.

Eine besondere Dynamik zeigt sich in aufstrebenden Vierteln wie Flingern-Nord, Lierenfeld oder Teilen von Eller. Diese ehemaligen Arbeiterquartiere durchlaufen einen Gentrifizierungsprozess und verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung mit moderaten Mietpreissteigerungen. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere Eingriffe in den Mietmarkt, werden die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig wird die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug und die Attraktivität Düsseldorfs als Arbeits- und Lebensstandort, für Preisauftrieb sorgen.

Mittelfristig könnten sich die Anforderungen an Mietwohnungen weiter verändern. Flexiblere Grundrisse, die Homeoffice ermöglichen, energieeffiziente Ausstattung und digitale Infrastruktur werden zunehmend wichtiger. Wohnungen, die diese Anforderungen erfüllen, werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren, während veraltete Objekte unter Druck geraten könnten.

Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Single-Haushalten und älteren Menschen wird die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohnungen in zentralen Lagen verstärken. Gleichzeitig bleibt der Bedarf an familiengerechten Wohnungen hoch, was zu einer differenzierten Marktentwicklung führen wird.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als konsolidiert und weitgehend stabil. Nach den turbulenten Jahren der Pandemie und den darauffolgenden Zinserhöhungen hat sich der Markt auf einem realistischen Niveau eingependelt. Die leichten Preiskorrekturen bei Kaufimmobilien im Vergleich zum Vorquartal signalisieren keine Krise, sondern vielmehr eine gesunde Marktbereinigung.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten und Lagen werden deutlicher. Während Premiumlagen ihre Attraktivität und Preisniveaus weitgehend halten, zeigen sich in peripheren Lagen Anpassungen. Diese Entwicklung bietet Chancen für verschiedene Käufer- und Mietergruppen und trägt zu einer ausgewogeneren Marktstruktur bei.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass fundierte Marktkenntnis und professionelle Beratung wichtiger denn je sind. Die Zeiten schneller Gewinne und blindem Kaufverhalten sind vorbei. Stattdessen dominieren rationale Entscheidungen basierend auf soliden Daten und realistischen Erwartungen. Diese Entwicklung ist langfristig positiv für die Stabilität und Nachhaltigkeit des Düsseldorfer Immobilienmarktes.