Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorquartalen hat sich der Markt auf einem hohen Niveau stabilisiert, wobei die Preisentwicklung je nach Segment und Lage differenziert verläuft. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort stützen die positive Marktentwicklung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf hat im dritten Quartal 2025 mit 5.868 €/m² einen neuen Höchststand erreicht. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 €/m² lag, bedeutet dies eine deutliche Wertsteigerung von 6,6 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Haustyp und Ausstattung. Während moderne, energieeffiziente Einfamilienhäuser in gefragten Lagen teilweise Preise von über 7.000 €/m² erzielen, bewegen sich ältere Bestandsimmobilien in weniger zentralen Lagen bei etwa 4.500 bis 5.000 €/m². Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte verzeichneten mit einem Plus von 5,2 Prozent im Jahresvergleich eine ähnlich positive Entwicklung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern in Düsseldorf bleibt auf einem stabilen Niveau, wobei sich Käufer zunehmend selektiv verhalten. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden weiterhin schnell Abnehmer, während sanierungsbedürftige Immobilien oder Häuser in weniger gefragten Stadtteilen längere Vermarktungszeiten aufweisen. Das Angebotsvolumen bewegt sich auf einem moderaten Niveau, wobei besonders im Premiumsegment ein knappes Angebot auf eine robuste Nachfrage trifft.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Anforderungen verhalten. Vereinzelte Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Außenbezirke, wo noch Baugrundstücke verfügbar sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich bei korrekt bepreisten Objekten auf etwa drei bis vier Monate eingependelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere Düsseldorfs, insbesondere Oberkassel, Niederkassel, Golzheim und Kaiserswerth, zeigen sich preislich äußerst stabil mit teilweise leichten Aufwärtsbewegungen. In diesen Premiumlagen werden für hochwertige Einfamilienhäuser Quadratmeterpreise von 6.500 bis 8.000 Euro und mehr erzielt. Die Innenstadtlagen profitieren von ihrer zentralen Lage und der exzellenten Infrastruktur.

In den Stadtrandlagen wie Gerresheim, Eller oder Benrath bewegen sich die Preise mit 4.000 bis 5.500 €/m² auf einem niedrigeren Niveau, zeigen aber ebenfalls eine positive Tendenz. Besonders Familien schätzen diese Lagen aufgrund des besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses und der oft größeren Grundstücke. Die südlichen Stadtteile profitieren zudem von ihrer Nähe zu Grünflächen und der guten Verkehrsanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Häusersegment. Die Preissteigerungen dürften sich jedoch verlangsamen und bei etwa 3 bis 4 Prozent jährlich einpendeln. Stabilisierende Faktoren sind die weiterhin solide Wirtschaftslage Düsseldorfs, die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland.

Risikofaktoren bleiben mögliche weitere Zinserhöhungen und strengere Kreditvergaberichtlinien, die die Nachfrage dämpfen könnten. Verkäufer werden verstärkt auf professionelle Bewertungen und zielgruppengerechte Vermarktungsstrategien setzen müssen, um optimale Verkaufspreise zu erzielen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf liegt im Q3 2025 bei durchschnittlich 5.194 €/m². Im Vergleich zum Vorquartal bedeutet dies einen marginalen Anstieg von 0,7 bis 0,8 Prozent, während der Jahresvergleich zum Q3 2024 mit damals 5.039 €/m² eine Steigerung von etwa 3 Prozent zeigt. Diese moderate Entwicklung spiegelt die stabilisierte Marktsituation nach den turbulenten Vorjahren wider.

Die Preisspanne zeigt sich dabei sehr heterogen: Während Neubauwohnungen in Toplagen Preise von über 7.000 €/m² erzielen, liegen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in durchschnittlichen Lagen bei 4.000 bis 5.000 Euro. Besonders gefragt sind moderne 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die sich ideal für Singles, Paare und kleine Familien eignen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt in Düsseldorf auf hohem Niveau, wobei Käufer zunehmend qualitätsbewusst agieren. Energieeffiziente Wohnungen mit moderner Ausstattung werden bevorzugt, während sanierungsbedürftige Objekte länger am Markt verweilen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Wohnungen hat sich auf etwa zwei bis drei Monate verkürzt.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, insbesondere im Neubausegment. Die Neubauaktivität wird weiterhin durch hohe Baukosten, Fachkräftemangel und komplexe Genehmigungsverfahren gebremst. Vereinzelte größere Neubauprojekte, vor allem in den Entwicklungsgebieten wie dem Medienhafen oder der Grafenberger Allee, können die Nachfrage nur teilweise bedienen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Premiumlagen wie Carlstadt, Pempelfort, Oberkassel und das Zooviertel verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise mit Spitzenwerten von über 6.500 €/m². Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der hochwertigen Bausubstanz und dem urbanen Lebensgefühl. Der Medienhafen als modernes Wohn- und Arbeitsquartier zeigt ebenfalls stabile bis steigende Preise.

In den Stadtteilen der zweiten Reihe wie Flingern, Bilk oder Derendorf bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 €/m², wobei hier besonders die Nähe zur Innenstadt und die gute Infrastruktur geschätzt werden. Die Außenbezirke wie Garath, Hellerhof oder Lichtenbroich bieten mit Preisen von 3.000 bis 4.000 €/m² erschwinglichere Alternativen, zeigen aber ebenfalls eine positive Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängt. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug von Fachkräften stützen die Nachfrage.

Investoren zeigen sich weiterhin interessiert, agieren aber selektiver und fokussieren sich auf Objekte mit nachhaltigem Wertsteigerungspotenzial. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird den Markt prägen, wobei energetisch sanierte oder neue Objekte deutliche Preisvorteile erzielen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Während konkrete separate Zahlen für Mietpreise bei Häusern nicht vollständig vorliegen, kann aus den allgemeinen Wohnimmobiliendaten eine durchschnittliche Kaltmiete von etwa 13 bis 14 €/m² für Häuser abgeleitet werden, die damit leicht über dem Durchschnitt für Wohnungen liegt.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mietpreise um etwa 1,84 Prozent gestiegen, während der Jahresvergleich zum Q3 2024 eine erhebliche Steigerung von 6,36 Prozent aufweist. Diese dynamische Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Düsseldorf bei gleichzeitig begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Besonders Familien mit höherem Einkommen und Expatriates internationaler Unternehmen suchen verstärkt nach hochwertigen Häusern zur Miete. Die durchschnittliche Leerstandsquote im Häusersegment ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf renovierungsbedürftige oder preislich überzogene Objekte.

Das Angebot an Miethäusern bleibt strukturell knapp, da viele Eigentümer ihre Immobilien selbst nutzen oder als Kapitalanlage halten, ohne sie zu vermieten. Neubauaktivitäten im Mietbereich konzentrieren sich primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, während dedizierte Miethäuser selten neu gebaut werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel, Golzheim und dem Zooviertel werden für hochwertige Einfamilienhäuser Kaltmieten von 15 bis 20 €/m² und mehr verlangt. Diese Stadtteile sind besonders bei internationalen Mietern und Führungskräften beliebt, die Wert auf repräsentatives Wohnen in zentraler Lage legen.

Die familienfreundlichen Stadtteile wie Angermund, Kaiserswerth oder Wittlaer bieten Häuser zu moderateren Mieten zwischen 11 und 14 €/m². Diese Lagen punkten mit ihrer ruhigen Wohnlage, guten Schulen und der Nähe zu Grünflächen. In den Außenbezirken wie Garath oder Hellerhof liegen die Mieten für Häuser bei 9 bis 11 €/m², wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin angespannt bleiben. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent, wobei die Entwicklung regional unterschiedlich verlaufen dürfte. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe könnten das Wachstum in bestimmten Segmenten dämpfen.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach Düsseldorf und die begrenzte Verfügbarkeit von Kaufimmobilien gestützt. Vermieter werden verstärkt in die Modernisierung und energetische Sanierung ihrer Objekte investieren müssen, um wettbewerbsfähig zu bleiben und höhere Mieten durchsetzen zu können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Düsseldorf liegt im Q3 2025 bei 12,71 €/m². Dies markiert einen Anstieg von 1,85 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 und eine beachtliche Steigerung von 6,36 Prozent im Jahresvergleich. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Dynamik des Düsseldorfer Mietwohnungsmarktes.

Die Preisspanne zeigt sich dabei sehr differenziert: Während in Toplagen und bei Neubauwohnungen Kaltmieten von über 15 €/m² keine Seltenheit sind, liegen die Mieten für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bei 8 bis 10 €/m². Besonders gefragt sind moderne 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage, die häufig Mieten von 14 bis 16 €/m² erzielen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt von einem strukturellen Angebotsdefizit geprägt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu kurzen Inseratszeiten und häufigen Massenbesichtigungen führt. Qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf nur teilweise decken. Zwar entstehen in verschiedenen Stadtteilen neue Wohnquartiere, doch die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück. Die Leerstandsquote im Wohnungsbereich liegt weiterhin unter 2 Prozent und damit deutlich unter dem als gesund geltenden Niveau von 3 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und die angrenzenden Szene-Viertel wie Pempelfort, Flingern-Nord und die Carlstadt verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 14 bis 18 €/m². Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur- und Freizeitangeboten.

In den beliebten Wohnvierteln der zweiten Reihe wie Bilk, Unterbilk, Friedrichstadt und Derendorf bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 14 €/m². Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und bieten ein attraktives Wohnumfeld für verschiedene Zielgruppen. Die Außenbezirke wie Garath, Hassels oder Reisholz bieten mit Mieten von 8 bis 10 €/m² günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von jährlich 4 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängt. Die geplanten Neubauvorhaben werden frühestens mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen können.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird den Markt prägen. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden zunehmend bevorzugt und können höhere Mieten erzielen. Vermieter stehen vor der Herausforderung, ihre Bestände zu modernisieren und gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit zu wahren. Die Digitalisierung des Vermietungsprozesses und neue Wohnkonzepte wie Co-Living könnten zusätzliche Dynamik in den Markt bringen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer differenzierten Preisentwicklung je nach Segment und Lage. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderat steigen, zeigt der Mietmarkt eine dynamischere Entwicklung mit deutlicheren Preissteigerungen. Die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschafts- und Lebensstandort, gepaart mit dem strukturellen Wohnraummangel, wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Investoren und Eigennutzer sollten die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten genau beobachten und ihre Strategien entsprechend anpassen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird dabei zu einem entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung von Immobilien.