Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bestätigt ihre Position als einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands mit anhaltend hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag, um 2,4 Prozent erhöht. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in der Rheinmetropole.

Im Jahresvergleich wird die positive Preisentwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von beachtlichen 6,6 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung reflektiert sowohl die hohe Lebensqualität in Düsseldorf als auch die kontinuierliche Nachfrage nach Wohneigentum in einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil mit einer leicht steigenden Tendenz, insbesondere in den beliebten Lagen der Stadt. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, wobei besonders Einfamilienhäuser in zentralen und gleichzeitig ruhigen Vierteln stark nachgefragt werden. Familien mit Kindern sowie gut situierte Paare suchen verstärkt nach Objekten, die urbanes Leben mit Wohnqualität verbinden.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gering, was primär auf die Knappheit von Bauland zurückzuführen ist. Besonders in den Top-Lagen der Stadt ist verfügbares Bauland praktisch nicht vorhanden, was die Preise für Bestandsimmobilien zusätzlich stützt. Die wenigen realisierten Neubauprojekte werden meist noch vor Fertigstellung vollständig vermarktet, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben signifikant. In den zentralen Lagen wie Stadtmitte und Pempelfort liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über 6.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zum Rhein und der hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Am Stadtrand, beispielsweise in Lohausen oder Heerdt, bewegen sich die Preise zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, bleiben aber durch gute Verkehrsanbindungen attraktiv für Pendler. Besonders beliebte Viertel wie Oberkassel, Golzheim und Flingern verzeichnen konstant hohe Nachfrage und entsprechende Preisniveaus, die sich zwischen den Extremen bewegen und stark von der Mikrolage abhängen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des stabilen Preistrends mit leichten Steigerungen, insbesondere bei hochwertigen Objekten in gefragten Lagen. Die Vermarktungszeiten verkürzen sich bei Objekten mit passender Lage und gutem Zustand weiter, was auf eine anhaltend robuste Nachfrage hindeutet.

Die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies zusätzliche Kaufinteressenten in den Markt bringen. Die strukturelle Knappheit an Bauland und die begrenzte Neubauaktivität werden voraussichtlich weiterhin preistreibend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro. Dies bedeutet eine Steigerung von 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.100 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas moderater als bei Häusern, bleibt aber dennoch im positiven Bereich.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine solide Wertsteigerung von 3,1 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als Eigentumswohnungen noch durchschnittlich 5.039 Euro pro Quadratmeter kosteten. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die Attraktivität von Wohnungseigentum als Kapitalanlage und zur Eigennutzung in der Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt sich stabil mit leicht steigender Tendenz, wobei sowohl Neubauwohnungen als auch Bestandsobjekte auf den Markt kommen. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, besonders für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen, die sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern gesucht werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt ebenfalls gering, hauptsächlich aufgrund der Baulandknappheit in den bevorzugten Lagen. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich meist auf ehemalige Gewerbe- oder Industrieflächen, die zu Wohnquartieren umgewandelt werden. Diese Projekte erfreuen sich großer Beliebtheit und werden oft schon in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen spiegelt die Attraktivität der verschiedenen Stadtteile wider. In den zentralen Lagen wie Stadtmitte und Pempelfort übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 5.800 Euro. Diese Stadtteile punkten mit ihrer urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und einem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Randlagen wie Lohausen oder Heerdt bewegen sich die Preise zwischen 4.700 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders junge Familien und Erstkaäufer an. Die beliebten Viertel Oberkassel, Golzheim und Flingern positionieren sich preislich im oberen Mittelfeld und verbinden städtisches Flair mit guter Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate stabile Preise mit leichten Steigerungen, wobei hochwertige Objekte in gefragten Lagen die größten Wertzuwächse verzeichnen dürften. Die moderate Preisentwicklung macht Eigentumswohnungen weiterhin zu einer attraktiven Alternative zum Hauskauf, besonders für Singles und Paare ohne Kinder.

Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte die fortschreitende Digitalisierung und die Etablierung von Homeoffice-Modellen zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer führen, was sich positiv auf die Preise größerer Wohnungen auswirken könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,71 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 1,85 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete 12,48 Euro pro Quadratmeter betrug. Diese Steigerung zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser trotz der allgemeinen Marktregulierungen dynamisch bleibt.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Mit einer Steigerung von 6,36 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine deutliche Aufwärtsbewegung. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung reflektiert die hohe Nachfrage nach Mietshäusern bei gleichzeitig begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern zeigt sich stabil mit leicht steigender Tendenz, wobei besonders in zentralen Lagen eine erhöhte Verfügbarkeit zu beobachten ist. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, speziell für Einfamilienhäuser in ruhigen Vierteln, die von Familien mit Kindern bevorzugt werden, die sich noch nicht für einen Hauskauf entscheiden möchten oder können.

Die geringe Neubauaktivität wirkt sich auch auf den Mietmarkt aus. Die Knappheit an Bauland, besonders in den Top-Lagen, führt dazu, dass kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Dies verstärkt den Wettbewerb um bestehende Objekte und trägt zur Mietpreissteigerung bei. Vermieter nutzen die günstige Marktlage für moderate Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Stadtmitte und Pempelfort übersteigen die Kaltmieten für Häuser regelmäßig 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Premium-Lagen rechtfertigen ihre Preise durch exzellente Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie kurze Wege zu Arbeitsplätzen und Freizeiteinrichtungen.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Lohausen oder Heerdt, bewegen sich die Mieten zwischen 11,00 und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft größere Gärten und mehr Privatsphäre, was besonders für Familien attraktiv ist. Die beliebten Viertel Oberkassel, Golzheim und Flingern positionieren sich preislich im oberen Segment und verbinden urbanes Leben mit hoher Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums bei Häusern. Die Nachfrage wird voraussichtlich robust bleiben, da viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen zunächst zur Miete wohnen bleiben. Gleichzeitig werden die regulatorischen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse dämpfend auf übermäßige Preissteigerungen wirken.

Die Vermarktungszeiten für attraktive Mietshäuser in guter Lage und gutem Zustand verkürzen sich weiter. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu einer Professionalisierung des Vermietungsprozesses führt. Langfristig könnte die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und die Flexibilisierung der Arbeitswelt die Nachfrage nach Mietshäusern weiter stärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,71 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,85 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,48 Euro pro Quadratmeter lag. Die Entwicklung zeigt, dass der Mietwohnungsmarkt trotz regulatorischer Eingriffe weiterhin eine Aufwärtsdynamik aufweist.

Im Jahresvergleich wird die Preisentwicklung noch deutlicher: Mit einem Plus von 6,36 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch 11,95 Euro pro Quadratmeter betrug, zeigt sich eine signifikante Verteuerung. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt und die Herausforderungen für Wohnungssuchende.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen zeigt sich stabil mit einer leicht steigenden Tendenz, insbesondere in den zentralen Lagen der Stadt. Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei besonders Wohnungen in zentralen Lagen stark nachgefragt werden. Singles, Paare und kleine Familien konkurrieren um die verfügbaren Wohnungen, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufigen Massenbesichtigungen führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt aufgrund der Baulandknappheit begrenzt. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte werden meist zu Höchstpreisen vermietet und sind trotzdem schnell vergeben. Die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum verschärft sich weiter, was politische Diskussionen über zusätzliche regulatorische Maßnahmen befeuert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur bei Wohnungen spiegelt die sozioökonomische Gliederung der Stadt wider. In den Premiumlagen wie Stadtmitte und Pempelfort liegen die Kaltmieten regelmäßig über 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine exzellente Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und kulturellen Einrichtungen in fußläufiger Entfernung.

In den Randgebieten wie Lohausen oder Heerdt bewegen sich die Mieten zwischen 11,00 und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders preisbewusste Mieter und junge Familien an. Die Szeneviertel Oberkassel, Golzheim und Flingern verzeichnen aufgrund ihrer Beliebtheit bei jungen Berufstätigen und Kreativen überdurchschnittliche Mietpreise und eine besonders hohe Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht, während Mieter mit weiteren moderaten Preissteigerungen rechnen müssen. Experten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, wobei die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen dämpfend wirken werden.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Rheinmetropole wird die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von nachhaltigem und energieeffizientem Wohnen zu einer Zweiteilung des Marktes führen: Moderne, energieeffiziente Wohnungen werden Premium-Mieten erzielen, während ältere, unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Die Vermarktungszeiten für attraktive Wohnungen in guter Lage bleiben minimal, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Landeshauptstadt bestätigt ihre Position als einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt setzt sich der positive Trend des Vorquartals fort, wobei die strukturelle Knappheit an Wohnraum weiterhin preistreibend wirkt.

Die größten Herausforderungen bleiben die begrenzte Neubauaktivität aufgrund von Baulandknappheit und die damit verbundene Verschärfung der Angebotssituation. Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, während Mieter und Kaufinteressenten mit einem zunehmend kompetitiven Umfeld konfrontiert sind. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit regulatorische Maßnahmen und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung die Marktdynamik beeinflussen werden.