Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen in allen Segmenten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten leicht gestiegen, wobei die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot übersteigt. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bleibt ein attraktiver Standort für Wohnimmobilien, geprägt von stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und anhaltender Zuwanderung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro. Dies stellt einen moderaten Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.820 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro lag, beträgt die Steigerung beachtliche 6,6 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes wider. Nach einer Phase der Unsicherheit in den Jahren 2023 und 2024, bedingt durch steigende Zinsen und makroökonomische Verwerfungen, hat sich der Markt stabilisiert. Die Preise bewegen sich auf einem hohen Niveau, zeigen jedoch keine überhitzten Tendenzen mehr. Verkäufer haben ihre Preisvorstellungen an die Marktrealitäten angepasst, wodurch wieder mehr Transaktionen zustande kommen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 robust. Besonders Familien suchen weiterhin nach geeigneten Objekten in der Landeshauptstadt. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was auf eine gestiegene Neubauaktivität zurückzuführen ist. Insbesondere in den Stadtrandlagen wurden neue Projekte fertiggestellt oder befinden sich in fortgeschrittener Bauphase.

Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt auf einem sehr niedrigen Niveau. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 weiter verkürzt, was auf eine erhöhte Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hindeutet. Die Finanzierungskonditionen haben sich stabilisiert, und potenzielle Käufer haben sich an das neue Zinsniveau gewöhnt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke, wo noch Bauland verfügbar ist. Hier entstehen vor allem energieeffiziente Einfamilienhäuser, die den modernen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Wohnkomfort entsprechen. Die Baugenehmigungen zeigen einen leicht positiven Trend, wobei die tatsächliche Fertigstellung aufgrund von Kapazitätsengpässen im Baugewerbe oft verzögert erfolgt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben signifikant. In den Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel und der Altstadt werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem hohen Prestigefaktor.

Die beliebten Wohnviertel wie Düsseltal, Golzheim und Heerdt verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 6.500 Euro. Hier ist die Nachfrage besonders von Familien groß, die die Nähe zu Schulen, Parks und Einkaufsmöglichkeiten schätzen. In diesen Lagen ist das Angebot besonders knapp, was zu stabilen bis leicht steigenden Preisen führt.

Die Stadtrandgebiete wie Garath, Hellerhof oder Urdenbach bieten mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten. Diese Gebiete profitieren von den Neubauprojekten und der verbesserten Verkehrsanbindung. Besonders junge Familien zeigen verstärktes Interesse an diesen Lagen, was zu einer allmählichen Aufwertung führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums bei den Hauspreisen in Düsseldorf. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent aus. Diese Einschätzung basiert auf der weiterhin hohen Nachfrage, dem begrenzten Angebot und der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung der Region.

Die demografische Entwicklung spricht für eine anhaltend starke Nachfrage. Düsseldorf verzeichnet weiterhin Zuzug, insbesondere von qualifizierten Fachkräften und jungen Familien. Die Stadt bleibt als Wirtschaftsstandort attraktiv, was sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkt. Allerdings könnten steigende Baukosten und verschärfte Energieeffizienzanforderungen die Neubauaktivität bremsen und damit das Angebot weiter verknappen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das Niveau um 0,85 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, als noch 5.150 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung moderate 3 Prozent, ausgehend von 5.039 Euro im dritten Quartal 2024.

Diese verhaltene Preisentwicklung im Vergleich zum Häusermarkt reflektiert die unterschiedliche Nachfragestruktur. Während Häuser vor allem von Familien gesucht werden, sind Eigentumswohnungen sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger interessant. Die Investorennachfrage hat sich nach einer Phase der Zurückhaltung wieder belebt, bleibt aber preissensibler als in den Vorjahren.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz gestiegener Neubauaktivität knapp. Die hohe Nachfrage, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Stadtteilen wie Flingern und Derendorf, sorgt für eine schnelle Absorption neu auf den Markt kommender Objekte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 weiter verkürzt, besonders bei Objekten mit modernem Energiestandard und guter Ausstattung.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf ehemalige Industrieflächen und Konversionsprojekte. Hier entstehen moderne Wohnquartiere mit einer Mischung aus unterschiedlichen Wohnungsgrößen. Die Fertigstellungszahlen zeigen einen positiven Trend, können aber die strukturelle Angebotsknappheit nicht vollständig ausgleichen. Besonders im Segment der bezahlbaren Eigentumswohnungen bleibt das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück.

Kapitalanleger kehren verstärkt in den Markt zurück, fokussieren sich dabei aber auf ausgewählte Mikrolagen mit stabilen Mietrenditen. Die Renditeerwartungen haben sich an das neue Zinsniveau angepasst, wodurch wieder mehr Investitionsentscheidungen getroffen werden. Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen in Universitätsnähe sowie moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentrumsnahen Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen wie Altstadt, Carlstadt und Oberkassel halten ihr Preisniveau stabil auf hohem Niveau. Hier werden für Neubauwohnungen oder kernsanierte Altbauwohnungen Preise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Lage am Rhein, der historischen Bausubstanz und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern-Nord, Pempelfort und Unterbilk liegen die Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 6.000 Euro. Diese Viertel haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und ziehen vor allem junge Berufstätige und Kreative an. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die lebendige Gastronomieszene machen diese Lagen besonders attraktiv.

Die Stadtrandlagen und weniger zentral gelegenen Bezirke wie Wersten, Eller oder Rath bieten mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter noch erschwinglichere Optionen. Hier ist besonders bei Neubauprojekten mit guter Verkehrsanbindung ein moderates Wachstumspotenzial erkennbar. Diese Gebiete profitieren von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den teureren Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau mit leichten Steigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getragen von der positiven Wirtschaftsentwicklung und dem anhaltenden Zuzug in die Rheinmetropole.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Verfügbarkeit von Bauland und die Geschwindigkeit der Baugenehmigungsverfahren sein. Die Stadt Düsseldorf hat verschiedene Maßnahmen zur Beschleunigung von Wohnungsbauprojekten angekündigt, deren Wirkung sich aber erst mittelfristig zeigen wird. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird die Nachfrage nach modernen, energetisch optimierten Wohnungen weiter verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt bei geschätzten 13,50 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von etwa 1,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Jahresvergleich ist eine Steigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich zu verzeichnen, was die anhaltende Knappheit in diesem Marktsegment widerspiegelt.

Miethäuser stellen in Düsseldorf ein besonders knappes Gut dar. Die meisten Häuser befinden sich im Eigentum von Selbstnutzern, wodurch das Mietangebot strukturell begrenzt ist. Die verfügbaren Objekte werden hauptsächlich von Familien nachgefragt, die den zusätzlichen Platz und oft auch einen Garten schätzen, sich aber den Kauf eines Hauses nicht leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem knapp. Neue Objekte kommen nur selten auf den Markt, meist handelt es sich um Bestandsimmobilien, deren Eigentümer aus beruflichen oder privaten Gründen temporär vermieten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu sehr kurzen Leerstandszeiten führt. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Der Neubau von explizit für die Vermietung konzipierten Häusern ist in Düsseldorf praktisch nicht existent. Die hohen Grundstückspreise und Baukosten machen solche Projekte für Investoren unattraktiv im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern. Vereinzelt entstehen Reihenhausanlagen in den Außenbezirken, die teilweise auch zur Vermietung angeboten werden, aber diese können die Nachfrage bei weitem nicht decken.

Die Mietpreisdynamik wird zusätzlich durch die allgemeine Wohnraumknappheit in Düsseldorf verstärkt. Familien, die keine geeignete Wohnung finden, weichen auf Häuser aus und sind bereit, dafür höhere Mieten zu zahlen. Dies führt zu einem Verdrängungswettbewerb, bei dem einkommensschwächere Haushalte zunehmend Schwierigkeiten haben, adäquaten Wohnraum zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den zentralen Stadtteilen wie Altstadt, Hafen und Oberkassel erzielt. Hier liegen die Kaltmieten oft bei über 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Fach- und Führungskräften beliebt, die temporär in Düsseldorf arbeiten und hochwertige Wohnlösungen suchen.

Familienfreundliche Viertel wie Düsseltal, Stockum und Lohausen verzeichnen Mietpreise zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten. Die Nachfrage ist hier besonders von Familien mit Kindern groß, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum legen.

In den Stadtrandgebieten wie Angermund, Kaiserswerth oder Benrath liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und ein ländlicheres Ambiente, sind aber immer noch gut an das Düsseldorfer Stadtzentrum angebunden. Hier finden sich noch am ehesten bezahlbare Optionen für Familien mit durchschnittlichem Einkommen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen von 3 bis 5 Prozent. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen werden.

Eine leichte Entspannung könnte sich ergeben, wenn mehr Familien aufgrund verbesserter Finanzierungsbedingungen wieder den Schritt ins Eigenheim wagen. Dies würde Mietobjekte freimachen. Allerdings ist dieser Effekt begrenzt, da die hohen Kaufpreise weiterhin eine erhebliche Hürde darstellen. Mittelfristig könnte auch die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, wobei dieser Effekt in einer wachsenden Stadt wie Düsseldorf erst langfristig spürbar werden dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,71 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau um 1,85 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, als die Miete noch bei 12,48 Euro lag. Im Jahresvergleich ist ein erheblicher Anstieg von 6,36 Prozent zu verzeichnen, was die angespannte Situation auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung ist Ausdruck der anhaltenden Wohnraumknappheit in der Landeshauptstadt. Düsseldorf zieht weiterhin viele Zuzügler an, darunter Studierende, Young Professionals und Fachkräfte aus dem In- und Ausland. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem stetigen Aufwärtsdruck auf die Mieten führt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Besonders in zentralen Stadtteilen übersteigt die Zahl der Interessenten das verfügbare Angebot um ein Vielfaches. Bei Neuvermietungen sind Besichtigungstermine mit 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit. Die Leerstandsquote liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Pro Jahr werden in Düsseldorf etwa 3.000 bis 3.500 neue Wohnungen fertiggestellt, der Bedarf liegt jedoch bei geschätzten 5.000 bis 6.000 Einheiten. Diese Lücke führt zu einer kontinuierlichen Verschärfung der Marktsituation.

Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich auf wenige Tage reduziert. Besonders begehrt sind moderne Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage sowie familiengerechte Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen in ruhigeren Wohnlagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadtlagen wie Altstadt, Carlstadt und die Rheinuferlagen verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Kaltmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Beliebte Szeneviertel wie Flingern, Bilk und Friedrichstadt liegen mit Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und ziehen vor allem junge Menschen an. Die Mischung aus renovierten Altbauten, modernen Neubauten und einem vielfältigen gastronomischen Angebot macht diese Viertel besonders attraktiv.

In den Stadtrandlagen wie Eller, Garath oder Gerresheim sind die Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderat. Diese Gebiete bieten vor allem für Familien und preissensible Mieter noch bezahlbare Optionen. Allerdings ist auch hier ein stetiger Preisanstieg zu beobachten, da immer mehr Menschen aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Marktbeobachter erwarten weitere Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, während das Angebot trotz verstärkter Neubaubemühungen nicht ausreichend wachsen wird.

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Die Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sowie die Möglichkeit, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, lassen Vermietern weiterhin Spielraum für Mieterhöhungen. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes wäre nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots möglich.

Mittelfristig könnte die zunehmende Digitalisierung und die Ausweitung von Homeoffice-Möglichkeiten zu einer gewissen Entlastung führen, wenn Menschen vermehrt ins Umland ziehen. Allerdings bleibt Düsseldorf als Wirtschafts- und Kulturzentrum attraktiv, sodass dieser Effekt voraussichtlich begrenzt bleiben wird. Die Stadt arbeitet an verschiedenen Wohnungsbauprojekten und der Ausweisung neuer Baugebiete, deren Realisierung aber Zeit benötigt.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und nachfragestarker Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre stabilisiert und zeigen wieder eine leichte Aufwärtstendenz. Der Mietmarkt bleibt deutlich angespannter mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen, besonders im Segment der Mietwohnungen.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt die zentrale Herausforderung für den Düsseldorfer Immobilienmarkt. Trotz gestiegener Neubauaktivitäten kann das Angebot nicht mit der hohen Nachfrage mithalten. Dies führt zu kontinuierlichem Preisdruck und einer Verschärfung der sozialen Segregation, da einkommensschwächere Haushalte zunehmend an den Stadtrand gedrängt werden.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Düsseldorfer Immobilienmarkt attraktiv, erfordert aber eine sorgfältige Analyse und realistische Preisvorstellungen. Die Zeiten schneller Wertsteigerungen sind vorbei, stattdessen dominiert eine Phase moderaten, nachhaltigen Wachstums. Die Qualität der Lage und die energetische Beschaffenheit der Immobilien werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren für die Wertentwicklung.