Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einen Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Diese Entwicklung markiert eine leichte Korrektur nach den kontinuierlichen Preissteigerungen der Vormonate. Alternativ weist Engel & Völkers für das Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro aus, was die Bandbreite der aktuellen Marktbewertungen verdeutlicht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist trotz der quartalsweisen Korrektur ein Anstieg von etwa 4 Prozent zu verzeichnen. Dies unterstreicht die grundsätzlich positive Langzeitentwicklung des Düsseldorfer Häusermarktes, wobei die kurzfristigen Schwankungen als gesunde Marktanpassung interpretiert werden können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Düsseldorf bleibt qualifiziert und zeigt sich zunehmend preissensibel. Käufer agieren deutlich selektiver als in den Vorquartalen und prüfen Objekte intensiver auf ihr Preis-Leistungs-Verhältnis. Bei gut positionierten Objekten in bevorzugten Lagen verkürzen sich die Vermarktungszeiten merklich, während weniger attraktive Immobilien länger am Markt verweilen.

Das Angebot reagiert auf diese veränderte Marktsituation mit zunehmender Flexibilität. Verkäufer setzen verstärkt auf datenbasierte Bewertungen, um realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und ihre Immobilienwerte optimal zu sichern. Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern bleibt aufgrund hoher Grundstückspreise und Baukosten weiterhin begrenzt, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. Core-Lagen in der Innenstadt und beliebte Stadtteile wie Oberkassel, Kaiserswerth oder Niederkassel zeigen eine bemerkenswerte Preisstabilität und teilweise sogar leichte Zuwächse. Diese Premium-Viertel profitieren von ihrer etablierten Infrastruktur, der hohen Lebensqualität und der konstant hohen Nachfrage.

Im Gegensatz dazu sind in Stadtrandlagen und außerhalb der Top-Viertel häufiger Preisrückgänge zu beobachten. Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Teile von Benrath müssen moderate Preisanpassungen nach unten hinnehmen, da hier die Nachfrage weniger robust ist und Käufer preissensibler agieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine stabile bis zurückhaltende Entwicklung des Häusermarktes in Düsseldorf. Die Finanzierungssituation bleibt auf moderatem Zinsniveau, wobei Käufer die Konditionen genauer prüfen und Finanzierungsrisiken sorgfältiger abwägen. Die Marktakteure rechnen mit einer Phase des Realismus, in der überzogene Preisvorstellungen korrigiert werden und sich der Markt auf einem nachhaltigen Niveau einpendelt.

Langfristig bleibt der Düsseldorfer Häusermarkt robust, gestützt durch die wirtschaftliche Stärke der Region und die anhaltende Attraktivität als Wohnstandort. Die deutliche Differenzierung nach Lage wird sich voraussichtlich fortsetzen und möglicherweise noch verstärken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 circa 4.800 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Engel & Völkers meldet für denselben Zeitraum einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro, was die Spannbreite der Marktpreise je nach Objektqualität und Lage verdeutlicht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist trotz der quartalsweisen Korrektur ein Anstieg von etwa 1,8 Prozent zu verzeichnen. Diese moderatere Jahressteigerung im Vergleich zum Häusermarkt zeigt, dass der Wohnungsmarkt bereits früher in eine Konsolidierungsphase eingetreten ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt stabil, wobei Käufer zunehmend selektiv und preissensibel agieren. Bei Objekten mit einem klaren und überzeugenden Preis-Leistungs-Verhältnis sind schnelle Kaufentscheidungen zu beobachten, während überteuerte oder renovierungsbedürftige Wohnungen längere Vermarktungszeiten aufweisen.

Das Angebot an Eigentumswohnungen wird durch moderate Neubauaktivitäten ergänzt, die jedoch nicht ausreichen, um den Markt signifikant zu entspannen. Verkäufer passen ihre Preisvorstellungen zunehmend an die Marktrealitäten an, was zu realistischeren Angebotspreisen und kürzeren Verhandlungsphasen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Premiumlagen wie die Altstadt, Carlstadt und der Medienhafen zeigen eine bemerkenswerte Preisstabilität und bleiben von der allgemeinen Marktkorrektur weitgehend unberührt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exklusiven Infrastruktur und dem begrenzten Angebot, was die Preise auf hohem Niveau hält.

In Stadtrandbereichen und weniger gefragten Vierteln sind hingegen leichte Preisanpassungen nach unten zu beobachten. Stadtteile wie Wersten, Holthausen oder Rath müssen moderate Preiskorrekturen hinnehmen, bieten aber gleichzeitig interessante Einstiegsmöglichkeiten für preisbewusste Käufer.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Phase der Stabilisierung hin. Käufer achten zunehmend auf nachhaltige Finanzierungsmodelle und prüfen Investments sorgfältiger. Die Immobilienqualität und Lage werden noch stärker zu entscheidenden Faktoren für den Markterfolg.

Der Markt zeigt weiterhin eine positive Grundtendenz im Jahresvergleich, wobei Quartalsschwankungen in Richtung Stagnation oder leichter Korrektur normal sind. Experten erwarten, dass sich der Markt auf einem realistischen Niveau einpendelt, das sowohl für Käufer als auch Verkäufer nachhaltig tragfähig ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Datenlage für Mietpreise von Häusern im dritten Quartal 2025 zeigt sich weniger transparent als bei den Kaufpreisen. Basierend auf den verfügbaren Marktindikatoren und Experteneinschätzungen bewegen sich die Mietpreise für Häuser weiterhin auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Die allgemeine Entwicklung der Wohnimmobilienmieten in Düsseldorf lässt auf moderate Preissteigerungen auch im Häusersegment schließen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind keine signifikanten Preissprünge zu verzeichnen, vielmehr setzt sich der Trend moderater Anpassungen fort. Die Finanzierungssituation und die allgemeine wirtschaftliche Lage sorgen für eine stabile Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zur Miete steigt kontinuierlich, insbesondere in begehrten Lagen. Dies ist vor allem auf die Knappheit des Angebots zurückzuführen, da Neubauaktivitäten bei Einfamilienhäusern zur Vermietung sehr begrenzt bleiben. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten auf den Mietmarkt aus, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugt.

Das verfügbare Angebot an Miethäusern bleibt knapp, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel schnell Mieter, wobei die Auswahlmöglichkeiten für Suchende begrenzt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Besonders hohe Nachfrage besteht in kinderfreundlichen, grünen Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Viertel wie Angermund, Wittlaer oder Kalkum sind bei Familien sehr beliebt und verzeichnen stabile bis steigende Mietpreise. Die Kombination aus dörflichem Charakter und städtischer Anbindung macht diese Lagen besonders attraktiv.

Stadtrandlagen mit guter Verkehrsanbindung profitieren ebenfalls von steigender Nachfrage. Hier bieten sich oft größere Grundstücke und Wohnflächen zu moderateren Preisen als in zentralen Lagen, was besonders für Familien mit Kindern attraktiv ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von Knappheit geprägt sein. Der anhaltende Marktdruck wird die Mieten auf stabil hohem Niveau halten, wobei moderate Anstiege wahrscheinlich sind. Da die Neubauaktivität nicht signifikant zunimmt, bleibt das Angebot begrenzt.

Experten erwarten, dass sich der Trend zu höheren Mieten fortsetzt, allerdings in moderatem Tempo. Die Nachfrage wird durch demografische Entwicklungen und die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohnstandort weiter gestützt. Mieter müssen sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, in dem gute Objekte schnell vergeben werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen in Düsseldorf bewegen sich im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Einschätzung basiert auf der Fortschreibung der Trends bis Ende 2024 und Anfang 2025. Die Mietpreissituation zeigt sich insgesamt stabil mit einer leicht steigenden Tendenz.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine marginale Steigerung zu verzeichnen, jedoch ohne sprunghafte Veränderungen. Die Mietpreisentwicklung verläuft damit deutlich moderater als in den Vorjahren, was auf eine gewisse Marktsättigung und die regulatorischen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand in Düsseldorf bleibt auf sehr niedrigem Niveau, was die anhaltend hohe Nachfrage widerspiegelt. Das Angebot ist besonders in zentralen und beliebten Vierteln knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft mehreren Interessenten pro Wohnung führt. Die Neubauaktivität unterstützt den Markt zwar mit zusätzlichem Angebot, reicht jedoch nicht aus, um die Nachfrage signifikant zu entspannen.

Die Vermarktungszeiten für gut positionierte Wohnungen in attraktiven Lagen sind minimal. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu steigenden Anforderungen an Bonität und Einkommensnachweise führt. Der Markt bleibt ein klarer Vermietermarkt mit strukturellen Vorteilen für Anbieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadtlagen wie Altstadt und Friedrichstadt weisen die höchsten Mietpreise auf, oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier sind Quadratmeterpreise von 16 bis 20 Euro keine Seltenheit, besonders bei modernen oder sanierten Objekten. Der Medienhafen und Oberkassel folgen mit ähnlich hohen Preisniveaus.

In Stadtrandbezirken sind die Mietpreise moderater, bewegen sich aber auch hier meist über 11 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Gerresheim, Eller oder Bilk bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Mietpreis und Lebensqualität und sind daher bei vielen Mietern beliebt. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie haben sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht verringert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten einen weiterhin stabilen Mietmarkt mit leichtem Aufwärtspotenzial. Die Finanzierungssituation und die allgemeine Inflation beeinflussen die Mieterstruktur, wobei die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter zunehmen wird. Gleichzeitig bleibt das Segment der hochpreisigen Wohnungen stabil nachgefragt.

Der Mietmarkt wird dynamisch bleiben mit anhaltend kurzen Vermarktungszeiten in guten Lagen. Die Kombination aus begrenztem Neubauvolumen, stabiler Wirtschaftslage und kontinuierlichem Zuzug nach Düsseldorf wird die Mieten auf dem aktuellen Niveau halten oder leicht steigen lassen. Mieter müssen sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, während Vermieter von der stabilen Nachfrage profitieren werden. Realistische Mietpreisvorstellungen und die hohe Nachfrage werden den Markt weiterhin strukturieren.