Immobilienmarktbericht Düsseldorf – Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Vorjahren mit deutlichen Preiskorrekturen hat sich der Markt weitgehend stabilisiert. Die Analyse der vier Hauptsegmente – Häuser und Wohnungen jeweils zum Kauf und zur Miete – zeigt ein differenziertes Bild mit leichten Preisrückgängen im Quartalsvergleich bei gleichzeitigen moderaten Zuwächsen im Jahresvergleich.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro, während der Median-Angebotspreis 5.448 Euro pro Quadratmeter betrug. Diese Werte zeigen eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorquartal, mit einem Rückgang des Median-Angebotspreises um 2,1 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist jedoch eine positive Entwicklung erkennbar, mit einem Anstieg von 4 Prozent.

Die Preisentwicklung reflektiert die zunehmende Normalisierung des Marktes nach der Korrekturphase der Jahre 2023 und 2024. Käufer zeigen sich preisbewusster und reagieren sensibel auf überhöhte Preisforderungen, während realistische Angebotspreise weiterhin Abnehmer finden. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro.

Marktdynamik

Die Marktdynamik hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich verbessert. Angebot und Nachfrage befinden sich weitgehend im Gleichgewicht, wobei die Vermarktungszeiten bei passender Lage und angemessenem Zustand der Immobilie spürbar kürzer geworden sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt nun bei etwa 90 bis 120 Tagen, verglichen mit über 150 Tagen im Vorjahr.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt moderat, da sich viele Entwickler weiterhin auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Der Bestand an verfügbaren Häusern zum Kauf ist im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegen, was zu einer besseren Auswahlmöglichkeit für Käufer führt. Gleichzeitig hat sich die Nachfrage stabilisiert, wobei insbesondere Familien mit gesicherter Finanzierung aktiv am Markt agieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben erheblich. In den Premiumlagen wie Oberkassel, Golzheim und Niederkassel liegen die Quadratmeterpreise weiterhin bei über 7.000 Euro, mit Spitzenwerten von bis zu 9.000 Euro für besonders exklusive Objekte. Diese Lagen zeigen sich weitgehend krisenresistent mit stabilen bis leicht steigenden Preisen.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Pempelfort, Derendorf und Flingern verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 Euro. Hier ist die Nachfrage weiterhin robust, insbesondere für modernisierte Altbauten und energetisch sanierte Objekte. In den Stadtrandlagen wie Gerresheim, Eller oder Wersten bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter, wobei hier vereinzelt Preisanpassungen nach unten zu beobachten sind.

Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen. Die südlichen Stadtteile wie Benrath und Urdenbach erfreuen sich aufgrund ihrer Nähe zum Rhein und der guten Infrastruktur zunehmender Beliebtheit.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes in Düsseldorf. Die Preisentwicklung dürfte moderat ausfallen, mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent. Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sein.

Die Nachfrage nach Häusern wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben, wobei eine leichte Verschiebung zugunsten energieeffizienter Neubauten und kernsanierter Bestandsimmobilien zu erwarten ist. Die verschärften Energiestandards und steigenden Energiekosten werden die Preisdifferenz zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter vergrößern.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein gemischtes Bild. Mit einem Durchschnittspreis von 5.194 Euro pro Quadratmeter und einem Median-Angebotspreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter liegen die Werte leicht unter denen des Häusermarktes. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist der Median-Angebotspreis um 1,2 Prozent gesunken, während im Jahresvergleich ein Anstieg von 1,8 Prozent zu verzeichnen ist.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist erheblich und reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu über 10.000 Euro für Luxuswohnungen in Top-Lagen. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 400.000 und 450.000 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt vorhanden, zeigt sich jedoch zunehmend preissensibel. Käufer agieren vorsichtiger und prüfen Angebote genauer als in den Vorjahren. Bei passenden Objekten mit realistischer Preisgestaltung kommt es jedoch weiterhin zu schnellen Kaufentscheidungen, insbesondere in gefragten Lagen.

Das Angebot an Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber historisch betrachtet auf niedrigem Niveau. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Wohnprojekte in Entwicklungsgebieten wie dem Glasmacherviertel in Gerresheim oder dem Le Quartier Central in Derendorf. Der Leerstand bei zum Verkauf stehenden Wohnungen ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter bleiben die zentrumsnahen Lagen wie die Altstadt, Carlstadt und der Medienhafen mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 6.500 bis 8.000 Euro. Neubauwohnungen mit Rheinblick in diesen Lagen erreichen regelmäßig Preise über 10.000 Euro pro Quadratmeter.

In den beliebten Wohnvierteln Pempelfort, Oberkassel und Kaiserswerth bewegen sich die Preise zwischen 5.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der guten Anbindung und dem hohen Freizeitwert. Bilk, Friedrichstadt und Unterbilk, die sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben, verzeichnen Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Garath, Hellerhof oder Hassels liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 4.000 Euro. Diese Gebiete bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, kämpfen aber mit Image-Problemen und einer schwächeren Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit einer leichten Aufwärtstendenz. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 1 und 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der Lage abhängen wird. Zentrale und gut angebundene Lagen werden weiterhin überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen.

Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen wird aufgrund demografischer Entwicklungen und der Zunahme von Single-Haushalten weiter steigen. Gleichzeitig werden energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauten einen Preisaufschlag gegenüber unsanierten Objekten erzielen. Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Andreas-Quartiers werden mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, aber voraussichtlich nicht zu einer spürbaren Entspannung führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf stellt ein Nischensegment dar, für das nur begrenzte Marktdaten vorliegen. Die verfügbaren Informationen deuten auf ein Mietniveau zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter hin, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Einfamilienhäuser mit 150 Quadratmetern Wohnfläche werden typischerweise für 2.000 bis 3.000 Euro Kaltmiete angeboten.

Im Vergleich zum Vorquartal sind keine signifikanten Preisveränderungen zu verzeichnen. Der Markt zeigt sich weitgehend stabil, mit leichten Aufwärtstendenzen in besonders gefragten Lagen. Die Mietpreisentwicklung folgt dabei weitgehend der allgemeinen Inflation und liegt im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist extrem begrenzt, da die meisten Häuser in Düsseldorf als Eigentum genutzt oder verkauft werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel schnell Abnehmer, insbesondere wenn sie sich in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur befinden. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei mehreren Jahren, was zu einer sehr geringen Fluktuation führt.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die mehr Platz benötigen, sowie von Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in Düsseldorf arbeiten. Letztere Gruppe ist oft bereit, Premiummieten für möblierte Objekte in Top-Lagen zu zahlen. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht existent, da sich Neubauprojekte fast ausschließlich auf den Verkauf konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den Premiumlagen Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth erzielt, wo die Quadratmeterpreise bei 15 bis 20 Euro und darüber liegen können. Diese Stadtteile sind besonders bei internationalen Mietern beliebt, die Wert auf eine gehobene Wohnumgebung und die Nähe zu internationalen Schulen legen.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Wittlaer oder Lohausen bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke und eine ruhigere Umgebung, was sie für Familien attraktiv macht. Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Gebieten liegen die Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter, wobei das Angebot hier ebenfalls sehr begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischensegment bleiben. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die wirtschaftlichen Anreize für Vermieter begrenzt sind. Die Mietpreise dürften moderat mit der allgemeinen Inflation steigen, wobei Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent jährlich realistisch erscheinen.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben oder leicht zunehmen, insbesondere wenn Düsseldorf seine Position als internationaler Wirtschaftsstandort weiter ausbaut. Möblierte Häuser für temporäre Mieter könnten an Bedeutung gewinnen, da immer mehr internationale Fachkräfte für begrenzte Zeiträume nach Düsseldorf kommen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen bei etwa 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Baujahr bestehen. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erreichen regelmäßig Mieten von über 16 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in Randlagen für 8 bis 10 Euro angeboten werden.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich die Mieten weitgehend stabil mit einer leichten Aufwärtstendenz von etwa 0,5 bis 1 Prozent. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei durchschnittlich 3 bis 4 Prozent, wobei die Dynamik in den verschiedenen Marktsegmenten unterschiedlich ausfällt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen unter 50 Quadratmetern sowie für hochwertige Neubauwohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt weiterhin deutlich das Angebot. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen für Durchschnittsverdiener und Familien. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit dutzenden Interessenten, wobei die Auswahl oft nach strengen Kriterien wie Einkommen und Bonität erfolgt.

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert. Die Fluktuation bleibt niedrig, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment konzentriert sich hauptsächlich auf größere Projekte institutioneller Investoren, wobei der Fokus oft auf dem gehobenen Segment liegt. Der Leerstand ist mit unter 2 Prozent praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Top-Lagen wie Altstadt, Carlstadt und Medienhafen liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten über 20 Euro für Penthouse-Wohnungen mit Rheinblick.

Die beliebten Wohnviertel Pempelfort, Oberkassel, Düsseltal und Golzheim verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Flair. In aufstrebenden Vierteln wie Flingern und Bilk haben sich die Mieten bei 11 bis 13 Euro eingependelt.

In den Außenbezirken wie Garath, Hassels oder Hellerhof liegen die Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Wohnungen zu vergleichsweise günstigen Preisen, leiden aber unter Imageproblemen und einer schwächeren Anbindung an das Zentrum. Studenten und junge Berufstätige weichen zunehmend in diese Stadtteile aus.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Eine spürbare Entspannung ist nicht in Sicht, da die Zuwanderung in die Rheinmetropole anhält und das Wohnungsangebot nicht im gleichen Maße wächst. Experten rechnen mit weiteren Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die gesetzlichen Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen dämpfend wirken könnten.

Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch Zuzug von Fachkräften, Studenten und die allgemeine Urbanisierung. Besonders gefragt bleiben kleine bis mittlere Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Anbindung. Die geplanten Neubauprojekte werden zwar für zusätzliches Angebot sorgen, aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Angebotslücke zu schließen.

Mittelfristig könnten sich die Mietpreisdynamiken zwischen Zentrum und Peripherie angleichen, da immer mehr Mieter gezwungenermaßen in günstigere Randlagen ausweichen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend wichtiger und könnte zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Wohnungen führen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren mit Zinsanstiegen und Preiskorrekturen hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt. Die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen zeigen moderate Preisrückgänge im Quartalsvergleich bei gleichzeitigen leichten Anstiegen im Jahresvergleich, was auf eine gesunde Marktkonsolidierung hindeutet.

Der Mietmarkt bleibt sowohl im Häuser- als auch im Wohnungssegment angespannt, wobei die Knappheit bei Mietwohnungen besonders ausgeprägt ist. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich und werden sich voraussichtlich weiter verfestigen. Premium-Lagen zeigen sich weitgehend krisenresistent, während Randlagen unter Preisdruck stehen.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: moderate Preisentwicklungen auf den Kaufmärkten, anhaltender Druck auf dem Mietmarkt und eine zunehmende Differenzierung nach Lage und Objektqualität. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden zu immer wichtigeren Preisfaktoren, was die Schere zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter öffnen dürfte.