Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im Vergleich zu Q2 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit leichten Preiskorrekturen im Kaufsegment bei gleichzeitig stabilem Mietmarkt. Die nachfolgende Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt eine detaillierte Gegenüberstellung zum zweiten Quartal 2025 dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro laut PriceHubble-Daten, während Umfis einen Durchschnittswert von 5.868 Euro pro Quadratmeter ausweist. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und Marktsegmente. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Preisrückgang von 2,1 Prozent zu verzeichnen, was eine leichte Marktkorrektur nach der stabilen Phase des Vorquartals darstellt. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich hingegen weiterhin ein positiver Trend mit einem Preisanstieg von 4 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro in Stadtrandlagen und 1,8 Millionen Euro in Premium-Lagen. Reihenhäuser sind im Durchschnitt für 650.000 bis 950.000 Euro erhältlich, wobei die Preisspanne stark von der jeweiligen Mikrolage abhängt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf zeigt sich qualifiziert und preissensibel. Käufer agieren deutlich selektiver als in den Vorjahren und achten verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis. Die verbesserten Finanzierungskonditionen im Vergleich zu 2023 und frühen 2024 führen zu einer moderaten Belebung der Nachfrage, wobei die Käufer weiterhin vorsichtig agieren.

Das Angebot in gefragten Lagen bleibt stabil, während in weniger nachgefragten Gebieten ein leichter Angebotsüberhang zu beobachten ist. Die Vermarktungszeiten haben sich bei Objekten mit guter Qualität und realistischer Preisgestaltung auf durchschnittlich 3-4 Monate verkürzt, während überteuerte oder renovierungsbedürftige Objekte deutlich länger am Markt verweilen.

Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Steigerung, besonders in den Randlagen Düsseldorfs. Entwickler fokussieren sich zunehmend auf energieeffiziente Projekte, die trotz höherer Anschaffungskosten aufgrund niedrigerer Betriebskosten verstärkt nachgefragt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere wie Oberkassel, Niederkassel, Golzheim und Kaiserswerth zeigen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6.500 bis 8.000 Euro, mit Spitzenwerten von über 10.000 Euro für besondere Objekte in Top-Lagen.

Stadtteile wie Bilk, Flingern und Pempelfort verzeichnen eine solide Nachfrage bei Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.500 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zum Stadtzentrum.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Garath, Hellerhof oder Teilen von Benrath sind selektive Preisabschläge zu beobachten. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.800 Euro, wobei die Nachfrage stark von der spezifischen Mikrolage und Anbindung abhängt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes mit gedeckeltem Wachstum. Die Preise werden voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren oder moderat um 1-3 Prozent steigen. Entscheidende Faktoren werden die weitere Entwicklung der Zinsen, die wirtschaftliche Gesamtlage und die demografische Entwicklung Düsseldorfs sein.

Verkäufern wird geraten, realistische Preisvorstellungen auf Basis aktueller Marktdaten zu entwickeln. Käufer sollten die Lage und den baulichen Zustand von Objekten genau prüfen und bei der Finanzierung mögliche Zinserhöhungen einkalkulieren. Insgesamt deutet alles auf eine Phase der Marktstabilisierung hin, in der Präzision bei der Bewertung wichtiger ist als spekulative Erwartungen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.194 Euro laut Umfis und Engel & Völkers, während PriceHubble einen Median-Angebotspreis von etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter ausweist. Diese Differenz spiegelt die Heterogenität des Marktes und unterschiedliche Erhebungsmethoden wider.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Preisrückgang von 1,2 Prozent zu verzeichnen, was auf eine moderate Marktkorrektur nach der stabilen Phase des Vorquartals hindeutet. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch weiterhin ein positiver Trend mit einem Preisanstieg von 1,8 Prozent. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen variieren je nach Größe und Lage zwischen 250.000 Euro für kleine Apartments in einfachen Lagen und über 1,5 Millionen Euro für Penthouse-Wohnungen in Premium-Lagen.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage ist qualifiziert und steigend, wobei besonders Mikro-Apartments und zentral gelegene Wohnungen im Fokus stehen. Käufer achten verstärkt auf energetische Standards und moderne Ausstattung.

Die Neubautätigkeit für Eigentumswohnungen nimmt in den Außenlagen leicht zu. Entwickler reagieren auf die veränderte Nachfrage mit kleineren, effizient geschnittenen Wohnungen und flexiblen Grundrissen. Besonders gefragt sind Neubauprojekte mit nachhaltigen Energiekonzepten und Smart-Home-Ausstattung.

Die Vermarktungszeiten haben sich bei attraktiven Objekten auf durchschnittlich 2-3 Monate verkürzt. Wohnungen in gefragten Lagen mit zeitgemäßer Ausstattung finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Renovierungsbedürftige oder überteuerte Objekte verweilen hingegen deutlich länger am Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

City-Lagen und Core-Viertel wie die Altstadt, Carlstadt, Unterbilk und Oberkassel zeigen stabile bis leicht steigende Preise. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 8.500 Euro, mit Spitzenwerten von über 10.000 Euro für luxuriöse Penthouse-Wohnungen mit Rheinblick.

Beliebte Stadtteile wie Derendorf, Pempelfort und Zoo-Viertel verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 6.500 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer ausgezeichneten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der guten Verkehrsanbindung.

In Randlagen wie Wersten, Holthausen oder Lichtenbroich sind moderate Preisnachlässe zu beobachten. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Stadtteile bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und Erstkäufer.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes mit moderatem Wachstumspotenzial erwartet. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau einpendeln oder leicht um 2-4 Prozent steigen. Die verbesserte Planbarkeit der Finanzierung und die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort stützen diese positive Erwartung.

Käufer sollten weiterhin auf Qualität der Objekte und Lage achten. Besonders zukunftsfähig sind Wohnungen mit guter Energiebilanz und moderner Ausstattung. Verkäufer profitieren von realistischen Preisvorstellungen und professioneller Vermarktung. Die kommenden Quartale versprechen einen stabilen Markt mit ausgewogenen Chancen für beide Marktseiten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil auf moderatem Niveau. Während keine expliziten Median-Mietpreise in den verfügbaren Quellen genannt werden, bewegen sich die Angebotsmieten für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 4.500 Euro monatlich. Reihenhäuser werden durchschnittlich für 1.400 bis 2.800 Euro angeboten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise stabil gehalten, was auf ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage hindeutet. Die jährliche Mietpreisentwicklung zeigt eine moderate Steigerung von etwa 2-3 Prozent, was in etwa der allgemeinen Inflationsrate entspricht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern steht durch Neubauten und Bestandsobjekte im Gleichgewicht mit der Nachfrage. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf qualifizierte Mieter, die langfristige Mietverhältnisse suchen. Besonders Familien mit Kindern zeigen ein starkes Interesse an Häusern zur Miete, da die hohen Kaufpreise viele potenzielle Käufer zum Mieten bewegen.

Die Leerstandsquote ist in Kernlagen sehr niedrig und liegt unter 2 Prozent. Am Stadtrand ist sie mit 3-4 Prozent etwas höher, bleibt aber im gesunden Bereich. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietshäuser beträgt in attraktiven Lagen 2-4 Wochen, während Objekte in weniger gefragten Gebieten bis zu 8 Wochen am Markt sind.

Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf institutionelle Investoren und Wohnungsbaugesellschaften, die verstärkt in den Bau von Reihenhaussiedlungen investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In citynahen und Core-Quartieren wie Oberkassel, Niederkassel und Stockum herrscht ein sehr geringer Leerstand. Die Mietpreise für Häuser liegen hier zwischen 3.000 und 4.500 Euro monatlich. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

Stadtteile wie Gerresheim, Grafenberg und Unterrath bieten Mietshäuser zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich. Diese Viertel sind besonders bei Familien beliebt, die eine gute Balance zwischen urbanem Leben und ruhigem Wohnen suchen.

Am Stadtrand in Gebieten wie Angermund, Kalkum oder Hubbelrath sind Mietshäuser für 1.500 bis 2.500 Euro verfügbar. Hier ist der Leerstand etwas höher, und Vermieter zeigen sich bei der Preisgestaltung flexibler.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile Entwicklung des Mietmarktes für Häuser erwartet. Die Mietpreise dürften moderat um 2-3 Prozent jährlich steigen. Die anhaltend hohen Kaufpreise werden weiterhin dazu führen, dass viele Haushalte die Miete als Alternative zum Kauf wählen.

Vermieter können von der stabilen Nachfrage profitieren, sollten aber in die Instandhaltung und energetische Modernisierung ihrer Objekte investieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Mieter profitieren von einem ausgewogenen Markt mit fairen Konditionen. Leichte Nachfrageverschiebungen sind möglich, falls sich die Kaufpreise deutlich nach unten entwickeln sollten, was jedoch nicht erwartet wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Steigerungen. Die durchschnittlichen Angebotsmieten bewegen sich je nach Wohnungsgröße und Lage zwischen 11 und 18 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenmieten von bis zu 22 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Steigerung der Mieten zu verzeichnen. Die Nachfrage hat sich moderat erhöht, was zu einem leichten Aufwärtsdruck auf die Mietpreise führt. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von etwa 3-4 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt, aber im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bleibt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, besonders in zentralen und beliebten Vierteln. Der Zuzug von Fachkräften nach Düsseldorf und die weiterhin hohen Kaufpreise treiben die Nachfrage im Mietsektor. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und moderner Ausstattung.

Die Neubauaktivitäten erhöhen die Angebotsvielfalt, insbesondere in Stadtrandlagen. Entwickler reagieren auf die hohe Nachfrage mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern und Wohnkomplexen. Der Fokus liegt dabei auf effizienten Grundrissen und nachhaltigen Baukonzepten.

Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt stadtweit bei unter 2 Prozent, was auf einen angespannten Markt hindeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen beträgt weniger als zwei Wochen. Bei Neuvermietungen kommt es häufig zu Massenbesichtigungen mit zahlreichen Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und beliebte Stadtteile wie Flingern, Bilk und Unterbilk zeigen die höchste Nachfrage. Hier liegen die Quadratmetermieten zwischen 14 und 18 Euro, in Premium-Lagen auch darüber. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, dem vielfältigen Gastronomieangebot und der guten Verkehrsanbindung.

Stadtteile wie Eller, Lierenfeld und Oberbilk bieten Mietwohnungen zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete entwickeln sich dynamisch und ziehen verstärkt junge Familien und Berufseinsteiger an.

Am Stadtrand in Vierteln wie Garath, Hassels oder Reisholz sind Wohnungen für 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Hier zeigt sich mehr Dynamik mit flexibleren Mietpreisen und größerem Verhandlungsspielraum. Die Nachfrage ist selektiver und stark von der Qualität der Objekte und der Verkehrsanbindung abhängig.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietsteigerung von 3-5 Prozent jährlich prognostiziert. Die anhaltend hohe Nachfrage, der begrenzte Neubau in zentralen Lagen und die Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsort stützen diese Erwartung.

Die mieterorientierte Nachfrage wird weiterhin von Qualität und Lage dominiert. Wohnungen mit guter Energiebilanz, moderner Ausstattung und flexiblen Grundrissen werden bevorzugt nachgefragt. In Top-Lagen ist mit einer moderaten Preisanpassung nach oben zu rechnen, während in Randlagen der Wettbewerb zwischen Vermietern zunehmen könnte.

Vermieter sollten in die Modernisierung ihrer Bestände investieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktverhältnisse einstellen und sollten bei der Wohnungssuche flexibel und gut vorbereitet sein. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen im Mietrecht, könnten die Marktentwicklung beeinflussen.

Gesamtfazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt. Während im Kaufsegment leichte Preiskorrekturen zu beobachten sind, zeigt der Mietmarkt eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsentwicklung. Die Marktakteure agieren zunehmend professionell und datenbasiert, was zu realistischeren Preisvorstellungen und effizienteren Transaktionen führt.

Die Lagequalität bleibt der entscheidende Faktor für Preisentwicklung und Nachfrage. Core-Quartiere und zentrale Lagen zeigen sich weitgehend krisenresistent, während Randlagen stärker auf Marktveränderungen reagieren. Die Bedeutung von Energieeffizienz und moderner Ausstattung nimmt sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt weiter zu.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der Stabilisierungsphase zu rechnen. Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt bietet sowohl für Käufer und Verkäufer als auch für Mieter und Vermieter faire Bedingungen, erfordert aber eine sorgfältige Marktanalyse und realistische Erwartungen aller Beteiligten.