Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende stabilisiert sich der Markt zunehmend, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen gefragten Core-Quartieren und peripheren Lagen zeigen. Die qualifizierte Nachfrage agiert preissensibel und entscheidungsfreudig, während sich die Vermarktungszeiten bei realistisch bepreisten Objekten verkürzen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Medianpreis für Häuser zum Kauf in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnittspreis 5.868 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Werte zeigen eine differenzierte Entwicklung: Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.950 Euro pro Quadratmeter lag, ist ein Rückgang von 2,1 Prozent zu verzeichnen. Diese kurzfristige Korrektur relativiert sich jedoch bei der Betrachtung des Jahresvergleichs, der mit einem Plus von 4 Prozent gegenüber Q3 2024 eine grundsätzlich positive Tendenz aufweist.

Die Preisentwicklung zeigt damit eine Normalisierung nach den starken Schwankungen der vergangenen Quartale. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine gewisse Überhitzung in einzelnen Segmenten zu beobachten war, pendelt sich der Markt nun auf einem nachhaltigen Niveau ein. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der weiterhin restriktiven Zinspolitik der Europäischen Zentralbank eine relative Stabilität aufweisen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf zeigt sich im dritten Quartal 2025 grundsätzlich stabil, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Marktsegmenten abzeichnen. In den Core-Quartieren bleibt das Angebot knapp, während in peripheren Lagen selektive Anpassungen zu beobachten sind. Die Nachfrage hat sich qualitativ verändert: Käufer agieren heute deutlich preissensibler als noch vor einem Jahr und zeigen sich gleichzeitig schnell entscheidungsfähig, wenn Objekt und Preis stimmen.

Die Vermarktungszeiten haben sich bei passender Kombination aus Lage, Zustand und Preis merklich verkürzt. Objekte mit einer überzeugenden "Story" – sei es durch besondere architektonische Merkmale, energetische Sanierung oder außergewöhnliche Lagevorteile – finden binnen weniger Wochen ihre Käufer. Hingegen verlieren überteuerte Angebote deutlich an Marktdynamik und verweilen oft monatelang in den Portalen.

Die Neubauaktivität bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke weiterhin verhalten. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung im Segment der modernen, energieeffizienten Einfamilienhäuser, was sich preistreibend auf dieses Marktsegment auswirkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben erheblich. Während im Stadtbezirk 10, der Garath und Hellerhof umfasst, mit durchschnittlich 3.856 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Preise für Häuser zu finden sind, liegen die Preise in den Premium-Lagen wie Oberkassel, Niederkassel oder Golzheim deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Die beliebten innerstädtischen Viertel und das direkte Zentrum zeigen sich weitgehend krisenresistent. Hier stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau, während in den Außenbezirken selektive Preisanpassungen zu beobachten sind. Besonders gefragt bleiben Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Grünflächen und hochwertiger Infrastruktur. Die traditionellen Villenviertel wie Grafenberg oder Stockum verzeichnen aufgrund ihrer Exklusivität und des begrenzten Angebots weiterhin stabile bis leicht steigende Preise.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes in Düsseldorf. Die Preise dürften in den gefragten Lagen weiterhin stabil bleiben oder moderat steigen, während in weniger nachgefragten Gebieten mit weiteren selektiven Anpassungen zu rechnen ist. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinspolitik der EZB abhängen. Sollten die Zinsen wie erwartet im Laufe des Jahres 2026 wieder sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen.

Mittelfristig wird die strukturelle Knappheit an Bauland und die verhaltene Neubautätigkeit zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Dies dürfte preistreibend wirken, sobald sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen verbessern. Experten gehen davon aus, dass realistische Angebotspreise weiterhin gut performen werden, während überzogene Preisvorstellungen zunehmend vom Markt abgestraft werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Mit einem Medianpreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter und einem Durchschnittspreis von 5.194 Euro pro Quadratmeter liegen die Werte unter denen des Häusermarktes. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.250 Euro pro Quadratmeter lag, ist ein Rückgang von 1,2 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate Korrektur ist geringer als im Häusersegment ausgefallen.

Der Jahresvergleich zeigt mit einem Plus von 1,8 Prozent gegenüber Q3 2024 eine verhaltene, aber positive Entwicklung. Die geringere Dynamik im Vergleich zum Häusermarkt erklärt sich durch das größere Angebot an Wohnungen und die heterogenere Käuferstruktur, die von Eigennutzern bis zu Kapitalanlegern reicht. Die Preisbildung erfolgt damit differenzierter und reagiert sensibler auf Marktveränderungen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als grundsätzlich stabil, wobei sich auch hier deutliche Unterschiede zwischen Core-Quartieren und Randlagen zeigen. Die Nachfrage hat sich qualitativ gewandelt: Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz, moderne Grundrisse und nachhaltige Bauweise. Wohnungen mit veralteter Haustechnik oder hohem Sanierungsbedarf erfahren deutliche Preisabschläge.

Die Vermarktungszeiten haben sich polarisiert: Während moderne, bezugsfertige Wohnungen in guten Lagen binnen weniger Wochen verkauft werden, verweilen sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen deutlich länger am Markt. Kapitalanleger agieren zurückhaltend, da die Renditen aufgrund hoher Kaufpreise und moderater Mietentwicklung unter Druck stehen. Dies führt zu einer Verschiebung der Käuferstruktur zugunsten von Eigennutzern.

Im Neubausegment zeigt sich eine verhaltene Aktivität. Projektentwickler reagieren auf die gesunkene Nachfrage mit kleineren Projektgrößen und fokussieren sich verstärkt auf das mittlere bis gehobene Preissegment. Die Fertigstellung bereits begonnener Projekte sorgt für ein kontinuierliches, wenn auch begrenztes Angebot an Neubauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleibt im Wohnungssegment erheblich. Im Stadtbezirk 10 finden sich mit durchschnittlich 3.608 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Angebote, während in Premium-Lagen wie dem Medienhafen, Oberkassel oder Pempelfort Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Die innerstädtischen Quartiere mit ihrer urbanen Infrastruktur und kurzen Wegen bleiben besonders bei jungen Käufern und Paaren ohne Kinder gefragt. Hier stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau. In den Außenbezirken hingegen sind selektive Preisanpassungen zu beobachten, insbesondere bei Wohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren mit hohem Modernisierungsbedarf. Gentrifizierungsprozesse in Stadtteilen wie Flingern oder Bilk sorgen für eine dynamische Preisentwicklung in diesen aufstrebenden Vierteln.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Düsseldorf für die nächsten 12 bis 24 Monate fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Die demografische Entwicklung mit weiterhin positiven Zuzugszahlen nach Düsseldorf stützt die Nachfrage, während das begrenzte Neubauangebot für eine strukturelle Verknappung sorgt.

Die energetische Transformation des Gebäudebestands wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor. Wohnungen mit schlechten Energiewerten werden Preisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Objekte Aufschläge erzielen. Die sich abzeichnende Lockerung der Geldpolitik könnte ab Mitte 2026 zu einer Belebung der Nachfrage führen, insbesondere im Segment der Eigennutzer. Kapitalanleger dürften weiterhin selektiv agieren und sich auf Objekte mit nachhaltigem Wertsteigerungspotenzial konzentrieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt bei Häusern in Düsseldorf liegen für das dritte Quartal 2025 keine verlässlichen spezifischen Daten vor. Basierend auf den allgemeinen Marktbeobachtungen und den Trends aus dem Vorquartal Q2 2025 lässt sich jedoch eine Einschätzung der aktuellen Situation vornehmen. Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt aufgrund der hohen Kaufpreise und restriktiven Kreditvergabe auf hohem Niveau.

Die Mietpreise für Häuser dürften sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 stabil entwickelt haben, mit einer leichten Aufwärtstendenz in gefragten Familienlagen. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus bewegt sich schätzungsweise zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt strukturell knapp. Viele Eigentümer präferieren angesichts der aktuellen Marktsituation den Verkauf gegenüber der Vermietung, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Die Nachfrage kommt primär von Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines eigenen Hauses aufgrund der hohen Preise und Zinsen nicht leisten können oder wollen.

Die Verweildauer von Mietangeboten ist minimal – attraktive Objekte werden oft binnen weniger Tage vermietet. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt ist hoch, was Vermietern eine sorgfältige Auswahl ermöglicht. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten, moderner Ausstattung und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Während in peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof noch bezahlbare Miethäuser zu finden sind, erreichen die Mieten in Premium-Stadtteilen wie Oberkassel, Niederkassel oder Grafenberg Spitzenwerte. Familienfreundliche Stadtteile wie Gerresheim, Wersten oder Angermund erfreuen sich besonderer Beliebtheit und verzeichnen eine stabile bis leicht steigende Mietpreisentwicklung.

Die Nähe zu internationalen Schulen und Unternehmenszentralen führt in bestimmten Vierteln zu einer erhöhten Nachfrage durch Expats und Führungskräfte, was sich preistreibend auswirkt. In diesen Lagen werden oft möblierte Häuser zur temporären Vermietung angeboten, die deutlich über dem regulären Mietniveau liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die anhaltend hohen Kaufpreise und Zinsen werden die Nachfrage nach Mietobjekten hochhalten. Gleichzeitig dürfte das Angebot durch die zurückhaltende Neubautätigkeit und die Präferenz vieler Eigentümer für den Verkauf weiter sinken.

Die Mietpreise werden voraussichtlich moderat steigen, gebremst durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und den qualifizierten Mietspiegel. Energieeffiziente Häuser werden zunehmend Mietpreisaufschläge erzielen können, während unsanierte Objekte mit schlechter Energiebilanz Abschläge hinnehmen müssen. Die Nachfrage nach flexiblen Mietmodellen und möblierten Objekten dürfte weiter zunehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Obwohl keine spezifischen Daten für Q3 2025 vorliegen, lassen die allgemeinen Marktbeobachtungen und die Entwicklung aus dem Vorquartal auf eine kontinuierliche Preissteigerung schließen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete dürfte sich im Bereich von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter bewegen, mit deutlichen Aufschlägen in Premium-Lagen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer moderaten Steigerung der Durchschnittsmieten um etwa 1 bis 2 Prozent auszugehen. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Zuwanderung nach Düsseldorf, die begrenzte Neubautätigkeit und die hohen Kaufpreise getrieben, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Mietwohnungsmarkt bleibt extrem unausgewogen. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt. Besichtigungstermine gleichen oft Massenveranstaltungen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern wählen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent und damit weit unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau. Neubauprojekte im Mietbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, was die Versorgung im mittleren und unteren Preissegment zusätzlich erschwert. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist minimal – attraktive Angebote sind oft innerhalb von Stunden vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs sind erheblich. Während in peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof noch Wohnungen für unter 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, erreichen die Mieten in Top-Lagen wie dem Medienhafen, Oberkassel oder der Altstadt Spitzenwerte von über 16 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen.

Aufstrebende Viertel wie Flingern, Bilk oder Derendorf verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen aufgrund fortschreitender Gentrifizierung. Die Nähe zu Universitäten und Hochschulen sorgt in Stadtteilen wie Bilk oder Wersten für eine konstant hohe Nachfrage durch Studierende und Berufseinsteiger. In den klassischen Arbeiterwohnvierteln stabilisieren sich die Mieten auf moderatem Niveau, wobei auch hier der Modernisierungsgrad zunehmend preisbestimmend wird.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf für die nächsten 12 bis 24 Monate bleibt angespannt. Die strukturellen Probleme – hohe Zuwanderung, begrenzte Flächenverfügbarkeit und verhaltene Neubautätigkeit – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Die Mietpreise dürften weiter steigen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der Mieterschutz die Dynamik dämpfen werden.

Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird zunehmend zum Thema. Wohnungen mit schlechten Energiewerten werden es schwerer haben, am Markt bestehen zu können, während energieeffiziente Wohnungen Mietpreisaufschläge durchsetzen können. Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen wird weiter steigen, getrieben durch Single-Haushalte und die zunehmende Urbanisierung.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit erreicht werden. Die von der Politik angestrebten Neubauziele erscheinen jedoch angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen schwer erreichbar. Innovative Wohnkonzepte wie Mikroapartments oder Co-Living-Spaces könnten in bestimmten Marktsegmenten für Entlastung sorgen, werden aber das grundsätzliche Angebotsproblem nicht lösen können.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende stabilisieren sich die Kaufpreise auf hohem Niveau, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen gefragten Core-Quartieren und peripheren Lagen zeigen. Die Mietmärkte bleiben sowohl im Wohnungs- als auch im Häusersegment extrem angespannt, mit weiter steigenden Preisen und minimalem Leerstand.

Die qualifizierte, aber preissensible Nachfrage führt zu einer Marktbereinigung: Realistische Preise performen gut, während überzogene Preisvorstellungen vom Markt abgestraft werden. Die energetische Qualität der Immobilien wird zunehmend zum entscheidenden Faktor für die Preisbildung. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung dieser Trends zu rechnen, wobei die weitere Entwicklung maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Gesamtlage und politischen Interventionen abhängen wird.