Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Wohnimmobilien – Quartalsbericht mit Vergleich zu Q2 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den dynamischen Entwicklungen der Vormonate zeichnet sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau ab, wobei je nach Segment und Lage unterschiedliche Tendenzen zu beobachten sind. Der vorliegende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen dem Vorquartal Q2 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen medianen Quadratmeterpreis von 5.448 Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise noch bei etwa 5.560 Euro pro Quadratmeter lagen. Diese kurzfristige Korrektur sollte jedoch nicht über die positive Jahresentwicklung hinwegtäuschen: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Preise um solide 4 Prozent gestiegen.

Die aktuelle Preiskorrektur ist primär als saisonale Anpassung zu verstehen, die nach dem starken ersten Halbjahr 2025 eine gewisse Marktberuhigung widerspiegelt. Durchschnittliche Einfamilienhäuser in mittleren Lagen werden derzeit zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro gehandelt, während Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen. Die Preisspanne verdeutlicht die zunehmende Differenzierung des Marktes nach Qualität und Lage.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern zeigt sich weiterhin robust, allerdings mit einer deutlich gestiegenen Preissensibilität der Interessenten. Käufer agieren zunehmend qualifiziert und entscheidungsfreudig, wobei überzogene Preisvorstellungen schnell zu längeren Vermarktungszeiten führen. Das Angebot wird von Verkäuferseite selektiv angepasst, insbesondere in weniger gefragten Lagen außerhalb der Core-Quartiere.

Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich bei realistisch bewerteten Objekten auf drei bis vier Monate verkürzt, während überteuerte Immobilien teilweise über sechs Monate am Markt verweilen. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und hoher Baukosten weiterhin moderat. Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf Nachverdichtung und kleinere Baugebiete am Stadtrand.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Die Core-Quartiere wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth zeigen eine bemerkenswerte Preisstabilität mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 7.000 Euro. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer etablierten Infrastruktur, der Nähe zum Rhein und dem gewachsenen sozialen Umfeld.

Im Gegensatz dazu verzeichnen Stadtrandlagen wie Hellerhof, Garath oder Lichtenbroich leichte Preisrückgänge von bis zu 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 4.800 Euro. Die mittleren Lagen wie Bilk, Flingern oder Pempelfort zeigen sich weitgehend stabil mit Preisen zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind ruhige Wohnstraßen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nähe zu Grünflächen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung des Preisniveaus mit moderaten Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird weiterhin durch die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland gestützt. Allerdings dämpfen die gestiegenen Finanzierungskosten und die wirtschaftliche Unsicherheit das Nachfragewachstum.

Verkäufer werden zunehmend auf professionelle Bewertungen und diskrete Vermarktungsstrategien setzen müssen, um optimale Verkaufspreise zu erzielen. Die Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird weiter zunehmen und sich verstärkt auf die Preisbildung auswirken. Objekte mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich stärkere Preisabschläge hinnehmen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zwischen 4.800 und 5.194 Euro, je nach Datenquelle und Erhebungsmethodik. Der Median liegt bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Objekte deutlich höhere Preise erzielen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein leichter Rückgang der Angebotspreise um 1,2 Prozent, was als gesunde Marktkorrektur nach dem starken ersten Halbjahr zu werten ist.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt jedoch einen Anstieg von 1,8 Prozent, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht. Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage kostet derzeit zwischen 360.000 und 390.000 Euro. Neubauwohnungen in gehobener Ausstattung erreichen Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage bleibt qualifiziert und preissensibel, wobei Käufer verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich bei gut positionierten Objekten auf zwei bis drei Monate verkürzt, was auf eine erhöhte Entscheidungsfreudigkeit der Interessenten hindeutet.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei aktuell keine signifikanten Ausschläge zu verzeichnen sind. Die meisten Neubauprojekte konzentrieren sich auf die Entwicklung von Konversionsflächen und innerstädtische Nachverdichtung. Der Bestand an verfügbaren Eigentumswohnungen hat sich leicht erhöht, bleibt aber historisch betrachtet auf niedrigem Niveau. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in verkehrsgünstiger Lage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die 49 Stadtteile Düsseldorfs weisen erhebliche Preisunterschiede auf. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen und etablierten Vierteln wie der Altstadt, Carlstadt und Oberkassel mit Preisen von über 6.500 Euro erzielt. Die Innenstadt zeigt sich dabei leicht stabil bis steigend, getragen von der anhaltenden Nachfrage nach urbanem Wohnen.

Beliebte Wohnviertel wie Derendorf, Pempelfort und Zoo verzeichnen Preise zwischen 5.000 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zur Innenstadt und dem attraktiven Wohnumfeld. Stadtrandlagen wie Wersten, Holthausen oder Unterrath bieten mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter erschwinglichere Alternativen, zeigen aber auch eine selektive Preisentwicklung mit teilweise rückläufigen Tendenzen.

Prognose und Ausblick

Die Marktentwicklung für Eigentumswohnungen wird von Experten als stabil mit moderatem Wachstumspotenzial bewertet. Für die nächsten 12 Monate wird eine Preissteigerung von 1 bis 2 Prozent prognostiziert, stark abhängig von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage. Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnungen in guten Lagen wird voraussichtlich hoch bleiben.

Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnten die Preise um weitere 3 bis 4 Prozent steigen, sofern sich die Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern. Entscheidende Faktoren werden die Entwicklung der Baukosten, die Verfügbarkeit von Bauland und die demografische Entwicklung sein. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, wobei konkrete Zahlen aufgrund der geringeren Markttiefe in diesem Segment nur eingeschränkt verfügbar sind. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich. Reihenhäuser werden typischerweise zwischen 1.400 und 2.200 Euro vermietet.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich nur marginale Veränderungen, was auf eine hohe Marktstabilität hindeutet. Die Mietpreisentwicklung folgt weitgehend dem allgemeinen Trend des Kaufmarktes, allerdings mit geringerer Volatilität. Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt konstant, wird jedoch durch das begrenzte Angebot limitiert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mieihäusern ist gut, aber preissensibel ausgeprägt. Familien mit Kindern bilden die Hauptzielgruppe, ergänzt durch Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in Düsseldorf leben. Die Leerstandsquote im Segment der Mieihäuser ist verschwindend gering, was die Angespanntheit des Marktes unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist äußerst begrenzt, da sich Investoren primär auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb weniger Wochen vermietet. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten, Garage und moderner Ausstattung in familienfreundlichen Wohnlagen mit guter Schulinfrastruktur.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den zentralen und beliebten Stadtteilen wie Oberkassel, Niederkassel und Golzheim zeigt sich eine stabile bis leicht positive Mietpreisentwicklung. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von über 3.000 Euro monatlich erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu internationalen Schulen und der exzellenten Infrastruktur.

Stadtrandlagen wie Angermund, Kalkum oder Hubbelrath bieten familienfreundliche Alternativen mit Mietpreisen zwischen 1.600 und 2.400 Euro. Diese Gebiete verzeichnen eine stabile Nachfrage, wobei die Mietpreise tendenziell stabil bis leicht rückläufig sind. Die mittleren Lagen wie Rath, Gerresheim oder Wersten zeigen sich mit Mieten zwischen 1.500 und 2.000 Euro als solider Mittelweg.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben. Größere Preisbewegungen sind nicht zu erwarten, da sich Angebot und Nachfrage auf niedrigem Niveau die Waage halten. Die anhaltend niedrige Neubautätigkeit in diesem Segment wird das Angebot weiterhin begrenzen.

Langfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt zu einer verstärkten Nachfrage nach Mieihäusern mit Homeoffice-Möglichkeiten führen. Energieeffiziente Objekte werden voraussichtlich Mietvorteile erzielen können, während ältere, unsanierte Häuser unter Druck geraten könnten. Die Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Kaufkraft der Zielgruppen abhängen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiles Segment mit leicht steigender Tendenz. Obwohl konkrete Zahlen für das aktuelle Quartal nur begrenzt vorliegen, deuten Branchenanalysen auf ein moderates Mietniveau mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 11 und 14 Euro hin. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 770 und 980 Euro Kaltmiete.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich marginale Steigerungen von etwa 0,5 bis 1 Prozent, was die kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung der Mieten unterstreicht. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit deutlich unter der allgemeinen Inflationsrate, was auf einen funktionierenden Wettbewerb und ausreichendes Angebot hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil. Geringe Leerstände von unter 2 Prozent charakterisieren den Markt, wobei sich qualitativ hochwertige Objekte besonders schnell vermieten lassen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Wohnungen in gefragten Lagen bei unter zwei Wochen.

Die Neubauaktivität wirkt sich dämpfend auf extreme Mietsteigerungen aus. Mehrere größere Wohnbauprojekte, die in den letzten Monaten fertiggestellt wurden, haben das Angebot erweitert und tragen zur Marktentspannung bei. Besonders im Segment der Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen hat sich die Angebotssituation verbessert, was sich stabilisierend auf die Mietpreise auswirkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen wie Altstadt, Carlstadt und Friedrichstadt verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot. Die Nachfrage übersteigt hier weiterhin das Angebot, was zu kurzen Leerständen und schnellen Vermietungen führt.

In beliebten Wohnvierteln wie Bilk, Flingern und Unterbilk liegen die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren zu attraktiven Wohnquartieren entwickelt und ziehen besonders junge Berufstätige und Studenten an. Stadtrandregionen wie Garath, Hellerhof oder Hassels bieten mit Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, zeigen aber geringfügig stabilere oder leicht zurückgehende Preise.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird von Experten als sehr stabil mit weiterem moderatem Wachstumspotenzial eingeschätzt. Für die nächsten 12 Monate wird eine Mietsteigerung von 1 bis 2 Prozent erwartet, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Neubautätigkeit und regulatorischen Eingriffen abhängt. Die geplanten Wohnbauprojekte in verschiedenen Stadtteilen könnten zu einer weiteren Entspannung beitragen.

Über einen Zeitraum von 24 Monaten könnte sich das Mietwachstum auf 3 bis 4 Prozent summieren, sofern die wirtschaftliche Entwicklung stabil bleibt. Die Finanzierungsmöglichkeiten und die aktuell moderaten Zinsen stärken sowohl das Angebot durch Investoren als auch die Nachfrage durch zahlungskräftige Mieter. Besonders gefragt werden voraussichtlich moderne, energieeffiziente Wohnungen mit flexiblen Grundrissen bleiben, die den veränderten Wohnansprüchen einer zunehmend mobilen Gesellschaft gerecht werden.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Stabilisierung. Nach den dynamischen Entwicklungen der Vorquartale zeigt sich eine gesunde Marktkorrektur mit moderaten Preisanpassungen. Die unterschiedlichen Marktsegmente entwickeln sich dabei weitgehend parallel, wobei der Kaufmarkt etwas volatiler agiert als der traditionell stabilere Mietmarkt.

Die Differenzierung nach Lagen und Qualitäten wird zunehmend wichtiger. Während Premium-Objekte in Top-Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, geraten durchschnittliche Immobilien in weniger gefragten Lagen unter Preisdruck. Diese Entwicklung erfordert von allen Marktteilnehmern eine differenzierte Betrachtung und professionelle Markteinschätzung.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der aktuelle Markt Chancen, sofern sie qualifiziert und mit realistischen Preisvorstellungen agieren. Die Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird in allen Segmenten zunehmen und sich verstärkt auf die Wertentwicklung auswirken. Die grundsätzlich positive Entwicklung Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die anhaltende Attraktivität der Stadt werden den Wohnimmobilienmarkt auch in Zukunft stützen.