Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den deutlichen Preissteigerungen der vergangenen Quartale ist eine leichte Marktberuhigung erkennbar, wobei sich Kaufpreise teilweise korrigieren, während der Mietmarkt weiterhin von steigenden Preisen geprägt ist. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bleibt einer der attraktivsten Immobilienstandorte Deutschlands mit einer differenzierten Entwicklung zwischen Premium- und Randlagen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Medianpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnittspreis 5.868 Euro pro Quadratmeter erreicht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine differenzierte Entwicklung: Während der Medianpreis um 2,1 Prozent von 5.565 Euro auf 5.448 Euro pro Quadratmeter zurückging, stieg der Durchschnittspreis um 2,4 Prozent von 5.730 Euro auf 5.868 Euro pro Quadratmeter.

Die Jahresbetrachtung offenbart jedoch eine weiterhin positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Medianpreis einen Anstieg von 4,0 Prozent (von 5.230 Euro pro Quadratmeter), während der Durchschnittspreis sogar um 6,6 Prozent (von 5.505 Euro pro Quadratmeter) zulegte. Diese Zahlen verdeutlichen, dass trotz kurzfristiger Schwankungen der langfristige Aufwärtstrend bei Häusern in Düsseldorf intakt bleibt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, jedoch selektiv. Die Nachfrage bleibt qualifiziert, wobei potenzielle Käufer zunehmend preissensibel agieren. Realistisch bepreiste Objekte finden weiterhin schnell Käufer mit kurzen Vermarktungszeiten, während überteuerte Immobilien länger am Markt verbleiben.

Die Neubauaktivität unterstützt zwar das verfügbare Angebot, reicht jedoch nicht aus, um die strukturelle Nachfrage vollständig zu befriedigen. Der Leerstand bleibt auf einem minimal niedrigen Niveau, was die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Häusermarktes unterstreicht. Die Marktdynamik deutet auf eine gesunde Konsolidierungsphase hin, in der sich Angebot und Nachfrage auf einem hohen Preisniveau einpendeln.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Die Core-Quartiere wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihre Position als Premiumlagen mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. In diesen gefragten Vierteln übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einer Preisstabilität auf hohem Niveau führt.

In den peripheren Lagen zeigt sich hingegen eine leichte Preiskorrektur. Stadtteile am Rand von Düsseldorf oder in weniger zentralen Bereichen verzeichnen moderate Preisanpassungen nach unten, was Käufern mit begrenzterem Budget neue Möglichkeiten eröffnet. Diese Entwicklung führt zu einer zunehmenden Spreizung der Preise zwischen Top- und Randlagen, wobei die Differenz teilweise mehr als 30 Prozent beträgt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase bei Häusern in Düsseldorf. Die kurzfristigen Preiskorrekturen werden als gesunde Marktanpassung nach den starken Anstiegen der Vorjahre interpretiert. Mittelfristig wird mit einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau gerechnet, wobei in Premiumlagen weiterhin moderate Preissteigerungen möglich sind.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf werden die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Gleichzeitig könnten sich verbessernde Finanzierungsbedingungen und eine mögliche Stabilisierung der Zinsen positiv auf die Kaufbereitschaft auswirken. Insgesamt bleibt die Langzeitperspektive für den Düsseldorfer Häusermarkt positiv, mit erwarteten jährlichen Wertsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem Medianpreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter und einem Durchschnittspreis von 5.194 Euro pro Quadratmeter. Die Entwicklung zum Vorquartal zeigt ein gemischtes Bild: Der Medianpreis sank leicht um 1,2 Prozent von 4.858 Euro, während der Durchschnittspreis um 3,1 Prozent von 5.039 Euro pro Quadratmeter anstieg.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 legte der Medianpreis um 1,8 Prozent zu (von 4.710 Euro pro Quadratmeter), der Durchschnittspreis stieg um 4,1 Prozent (von 4.990 Euro pro Quadratmeter). Diese Entwicklung unterstreicht, dass der Wohnungsmarkt eine moderatere Preisentwicklung als der Häusermarkt aufweist, jedoch ebenfalls von einer grundlegend positiven Tendenz geprägt ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt sich stabil, allerdings stark differenziert nach Lage und Objektqualität. Hochwertige Neubauwohnungen in guten Lagen sind weiterhin knapp und erzielen Spitzenpreise, während Bestandswohnungen in durchschnittlichen Lagen einem stärkeren Wettbewerb ausgesetzt sind.

Die Nachfrage bleibt qualifiziert und preissensibel. Käufer agieren bewusster und vergleichen intensiver, was zu schnellen Entscheidungen bei attraktiven Angeboten führt. Die Neubauaktivität trägt zur Angebotsausweitung bei, kann jedoch die strukturelle Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in zentralen Lagen nicht vollständig decken. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich bei realistisch bepreisten Objekten stabilisiert, während überteuerte Wohnungen deutlich länger am Markt verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Core-Quartieren Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil. Hier werden für Neubauwohnungen in Toplagen teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen und auch realisiert.

Die peripheren Stadtteile und weniger zentrale Lagen verzeichnen hingegen leichte Preiskorrekturen. In Stadtteilen wie Garath, Hellerhof oder Teilen von Benrath sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben, wobei die Preise hier zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Spreizung bietet unterschiedlichen Käufergruppen passende Optionen, führt jedoch auch zu einer zunehmenden sozialräumlichen Differenzierung.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf für die nächsten 12 bis 24 Monate ist von vorsichtigem Optimismus geprägt. Die aktuelle Konsolidierungsphase wird voraussichtlich noch einige Quartale andauern, bevor sich der Markt auf einem neuen Gleichgewichtsniveau stabilisiert.

Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent. Die Nachfrage wird weiterhin durch den Zuzug von Fachkräften, die wirtschaftliche Stärke der Region und die begrenzte Flächenverfügbarkeit gestützt. Gleichzeitig könnten sich verbessernde Rahmenbedingungen bei der Baufinanzierung und mögliche staatliche Förderungen für Erstkäufer die Nachfrage beleben. Insgesamt bleibt der Düsseldorfer Wohnungsmarkt ein stabiler Investitionsmarkt mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 12,70 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg um 2,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt (Q2 2025: 12,45 Euro pro Quadratmeter). Diese Entwicklung setzt den Trend steigender Mietpreise fort und unterstreicht die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Mieten für Häuser um beachtliche 6,3 Prozent gestiegen (Q3 2024: 11,95 Euro pro Quadratmeter). Diese überdurchschnittliche Steigerungsrate zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser von einer besonders hohen Nachfrage geprägt ist, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt extrem knapp, besonders in zentralen und beliebten Vierteln. Die Nachfrage übersteigt das Angebot erheblich, was zu einer intensiven Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten führt. Pro verfügbarem Mietobjekt registrieren Makler und Vermieter regelmäßig mehrere Dutzend Interessenten, wobei Besichtigungstermine oft innerhalb weniger Stunden ausgebucht sind.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist begrenzt und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Objekte in Premiumlagen. Der minimale Leerstand von unter einem Prozent verdeutlicht die extreme Anspannung des Marktes. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend strenge Bonitätskriterien an. Die durchschnittliche Vermietungsdauer beträgt oft nur wenige Tage, in besonders gefragten Lagen sogar nur Stunden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind beim Häusermarkt besonders ausgeprägt. In den Core-Quartieren wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim werden für moderne oder sanierte Häuser Mieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr aufgerufen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

In peripheren Lagen sind die Mieten moderater, liegen aber immer noch auf einem historisch hohen Niveau. In Stadtteilen wie Angermund, Kalkum oder Hubbelrath bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Selbst in weniger zentralen Bereichen ist die Nachfrage robust, da viele Familien bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen, um überhaupt ein passendes Mietobjekt zu finden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten, wobei jährliche Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent als realistisch eingeschätzt werden. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen.

Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Der kontinuierliche Zuzug nach Düsseldorf, die wachsende Zahl von Familien, die sich Wohneigentum nicht leisten können oder wollen, sowie die begrenzte Neubauaktivität im Mietsegment. Regulatorische Eingriffe wie erweiterte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik leicht dämpfen, werden aber voraussichtlich keine grundlegende Trendwende bewirken. Mieter müssen sich mittelfristig auf weiter steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 11,95 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 11,70 Euro pro Quadratmeter). Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise setzt sich damit fort, wenn auch mit leicht moderaterem Tempo als in den Vorquartalen.

Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Dynamik: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Mieten um 6,2 Prozent gestiegen (Q3 2024: 11,25 Euro pro Quadratmeter). Diese erhebliche Steigerung unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt und die Herausforderungen für Wohnungssuchende, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt extrem angespannt. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist knapp, besonders in zentralen und beliebten Vierteln. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt. Bei Neuvermietungen sind regelmäßig 50 bis 100 Bewerber pro Wohnung keine Seltenheit, in besonders gefragten Lagen sogar noch mehr.

Die Neubauaktivität kann die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Zwar entstehen neue Wohnungen, diese bewegen sich jedoch häufig im oberen Preissegment und sind für Durchschnittsverdiener kaum erschwinglich. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage, attraktive Angebote sind oft innerhalb von Stunden vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung ist beim Mietwohnungsmarkt stark ausgeprägt. In den Core-Quartieren wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen regelmäßig 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Die Nähe zum Rhein, zur Altstadt und zu den wichtigsten Geschäfts- und Einkaufsvierteln rechtfertigt aus Vermietersicht diese Premiumpreise.

In den peripheren Stadtteilen sind die Mieten niedriger, aber immer noch auf einem hohen Niveau. In Stadtteilen wie Garath, Eller oder Lierenfeld bewegen sich die Durchschnittsmieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist die Nachfrage robust, da viele Mieter aufgrund der Preise in zentralen Lagen auf Randgebiete ausweichen müssen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt bei der Preisbildung in diesen Lagen eine zunehmend wichtige Rolle.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate herausfordernd. Die Marktexperten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten, wobei jährliche Steigerungsraten von 4 bis 5 Prozent prognostiziert werden. Die fundamentalen Faktoren, die zu dieser Entwicklung führen, werden sich voraussichtlich nicht kurzfristig ändern.

Der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf, getrieben durch die wirtschaftliche Attraktivität der Region und den starken Arbeitsmarkt, wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell knapp, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft und der Trend zu kleineren Haushalten verstärken zusätzlich die Nachfrage nach Wohnungen.

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder diskutierte Mietendeckel könnten die Dynamik leicht dämpfen, werden aber die grundlegenden Marktmechanismen nicht außer Kraft setzen. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin steigende Preise, intensive Konkurrenz bei der Wohnungssuche und die Notwendigkeit von Kompromissen bei Lage oder Ausstattung einstellen müssen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivität und Nachverdichtung zu einer Entspannung führen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während die Kaufmärkte eine Phase der Konsolidierung mit teilweise leichten Preiskorrekturen durchlaufen, setzen die Mietmärkte ihren Aufwärtstrend unvermindert fort. Die Stadt bleibt einer der attraktivsten und teuersten Wohnstandorte Deutschlands mit deutlichen Unterschieden zwischen Premium- und Randlagen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, besonders im bezahlbaren Segment, wird die Marktdynamik auch in den kommenden Jahren prägen. Investoren und Selbstnutzer finden weiterhin attraktive Opportunitäten, müssen jedoch mit einem anspruchsvollen Marktumfeld und hohen Preisen rechnen.