Immobilienmarktbericht Duisburg - 2. Quartal 2025

Der folgende Bericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Duisburg im zweiten Quartal 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber. Die Analyse konzentriert sich ausschließlich auf Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 zeigt sich der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Duisburg in einer Phase der Konsolidierung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.131 Euro, wobei dieser Wert den NRW-Durchschnitt widerspiegelt. Im direkten Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist eine leicht rückläufige Tendenz erkennbar, mit einem Minus von etwa 0,36 Prozent. Diese Entwicklung steht im Kontrast zum bundesweiten Trend, der im Jahresvergleich noch ein Plus von 3,0 Prozent aufweist.

Die Kaufpreise für Häuser in Duisburg entwickeln sich damit verhaltener als in anderen nordrhein-westfälischen Städten. Während im Vorquartalsvergleich bundesweit noch ein Anstieg von 1,2 Prozent zu verzeichnen war, zeigt sich in Duisburg eine Seitwärtsbewegung mit leicht negativer Tendenz. Diese Entwicklung deutet auf eine Normalisierung des Marktes nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre hin.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Duisburger Häusermarktes ist weiterhin von einer strukturellen Knappheit geprägt. Die Baugenehmigungen sind im Vergleich zum Vorquartal weiter zurückgegangen, was die ohnehin gedrosselte Neubauaktivität zusätzlich belastet. Diese Entwicklung führt zu einem anhaltend niedrigen Bestand an verfügbaren Objekten auf dem Markt.

Auf der Nachfrageseite zeigt sich trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten eine bemerkenswerte Stabilität. Käufer agieren zwar vorsichtiger als in den Boomjahren, die grundsätzliche Nachfrage nach Wohneigentum bleibt jedoch bestehen. Die leicht gesunkenen Bauzinsen im zweiten Quartal haben zu einer moderaten Belebung der Kaufinteressenten geführt, ohne jedoch zu einem deutlichen Nachfrageschub zu führen.

Der Leerstand bei Bestandsimmobilien bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes unterstreicht. Die Vermarktungsdauern haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine gewisse Zurückhaltung der Käufer bei der Preisbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Duisburg zeigt deutliche geografische Unterschiede. Im Stadtzentrum und in etablierten Wohnvierteln wie Marxloh und Ruhrort bleiben die Preise weitgehend stabil mit einer leicht positiven Tendenz. Diese Lagen profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Stadtrandlagen zeigen hingegen eine heterogene Entwicklung. Während familienfreundliche Viertel mit guter Anbindung an Schulen und Einkaufsmöglichkeiten weiterhin gefragt sind, verzeichnen periphere Lagen ohne besondere Standortvorteile stagnierende bis leicht rückläufige Preise. Besonders Gebiete mit Sanierungsbedarf oder mangelnder Infrastruktur stehen unter Preisdruck.

Beliebte Wohnviertel mit historischem Charme oder besonderer Grünlage können sich dem allgemeinen Trend entziehen und verzeichnen teilweise noch moderate Preissteigerungen. Die Spreizung zwischen den verschiedenen Lagen hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter verstärkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Hauspreise in Duisburg auf dem aktuellen Niveau. Die leicht rückläufige Tendenz dürfte sich abschwächen, ohne jedoch in eine neue Aufwärtsbewegung überzugehen. Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sein.

Die Energieeffizienz wird zunehmend zu einem preisbestimmenden Faktor. Häuser mit moderner Energietechnik und guter Dämmung können mit Preisaufschlägen rechnen, während sanierungsbedürftige Objekte unter zusätzlichen Preisdruck geraten könnten. Die verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz ab 2025 werden diesen Trend weiter verstärken.

Mittelfristig ist nicht mit einer deutlichen Entspannung auf der Angebotsseite zu rechnen. Die gedämpfte Neubauaktivität und die hohen Baukosten werden das Angebot weiterhin limitieren, was einem stärkeren Preisrückgang entgegenwirkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Duisburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutlich dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.152 Euro liegt Duisburg im mittleren Preissegment der nordrhein-westfälischen Städte. Besonders bemerkenswert ist der Preisanstieg von 4,8 Prozent im Jahresvergleich, der den stärksten Zuwachs bei Wohnungen in ganz Nordrhein-Westfalen darstellt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich ein moderater, aber signifikanter Anstieg von 1,9 Prozent in Duisburg, während der NRW-Durchschnitt nur bei 0,27 Prozent liegt. Diese überdurchschnittliche Entwicklung deutet auf eine Aufholbewegung des Duisburger Wohnungsmarktes hin, der in den vergangenen Jahren hinter anderen Ruhrgebietsstädten zurückgeblieben war.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Duisburg bleibt trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten auf einem hohen Niveau. Besonders Kapitalanleger zeigen verstärktes Interesse, angelockt von den im Vergleich zu anderen Großstädten noch moderaten Einstiegspreisen bei gleichzeitig attraktiven Mietrenditen. Die stabile Nachfrage trifft auf ein weiterhin knappes Angebot.

Die Angebotsknappheit wird durch den anhaltenden Rückgang der Baugenehmigungen verschärft. Neue Wohnungsbauprojekte werden nur vereinzelt realisiert, wobei der Fokus verstärkt auf hochwertigem Wohnraum liegt. Die gedrosselte Neubauaktivität führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Bestands, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter verkürzt, gut erhaltene Objekte in gefragten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Duisburgs, insbesondere die Innenstadt und die Stadtmitte, verzeichnen die robusteste Preiserholung. Hier profitieren Eigentumswohnungen von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen. Die Quadratmeterpreise in diesen Lagen liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Beliebte Viertel mit besonderem Flair oder historischer Bausubstanz zeigen ebenfalls starke Preisimpulse. Modernisierte Altbauwohnungen erzielen Spitzenpreise und sind bei Käufern besonders begehrt. Die Nachfrage übersteigt hier deutlich das verfügbare Angebot.

Stadtrandlagen entwickeln sich weniger dynamisch, bieten aber für preissensitive Käufer noch attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Besonders Neubaugebiete mit moderner Infrastruktur können jedoch auch hier überdurchschnittliche Preisentwicklungen aufweisen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Duisburg sind für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs, getrieben durch die anhaltende Urbanisierung und den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren.

Die Energieeffizienz wird auch bei Eigentumswohnungen zu einem zunehmend wichtigen Preisfaktor. Wohnungen mit moderner Energietechnik können mit Preisaufschlägen von bis zu 15 Prozent rechnen. Dies wird besonders Neubauprojekte und kernsanierte Bestandswohnungen begünstigen.

Die demografische Entwicklung mit dem Trend zu kleineren Haushalten unterstützt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zusätzlich. Besonders Ein- und Zweizimmerwohnungen in zentralen Lagen dürften weiterhin stark nachgefragt bleiben. Die Investorennachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau verbleiben, solange die Mietrenditen attraktiv bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Duisburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Duisburg-Daten für dieses Segment nicht separat ausgewiesen werden, orientiert sich die Entwicklung am allgemeinen Trend der Neuvertragsmieten in Nordrhein-Westfalen. Diese stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 0,8 Prozent und im Jahresvergleich um 3,8 Prozent.

Die Mietpreise für Häuser in Duisburg liegen typischerweise leicht unter oder um den NRW-Durchschnitt, wobei die Spanne je nach Lage, Größe und Ausstattung erheblich variiert. Die moderate, aber stetige Steigerung der Mieten reflektiert die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten und privatem Außenbereich.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Zinsen und Preise nicht realisierbar ist. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb um die verfügbaren Objekte.

Das Angebot an Häusern zur Miete ist strukturell begrenzt. Der Leerstand bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt. Die Neubauaktivität im Mietbereich ist gedämpft, da Investoren verstärkt auf den lukrativeren Verkauf setzen oder sich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist überdurchschnittlich lang, was zu einer geringen Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot an verfügbaren Objekten führt. Neuanmietungen erfolgen häufig zu deutlich höheren Preisen als Bestandsmieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den zentralen Lagen Duisburgs, einschließlich der Innenstadt und beliebter Stadtteile, liegen die Mietpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese Objekte profitieren von der guten Infrastruktur, kurzen Wegen zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitsplätzen. Die Nachfrage übersteigt hier regelmäßig das verfügbare Angebot.

Stadtrandbereiche bieten günstigere Mieten, allerdings bei etwas geringerer Nachfrage. Familien akzeptieren hier längere Pendelwege zugunsten größerer Wohnflächen und Gärten. Besonders Viertel mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder Autobahnanschlüssen sind auch in Randlagen zunehmend gefragt.

Die Qualität der lokalen Infrastruktur, insbesondere Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen, spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit einem guten Ruf in diesem Bereich können überdurchschnittliche Mieten erzielen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine signifikante Ausweitung des Angebots absehbar ist. Die steigende Mietrendite macht Häuser als Kapitalanlage zunehmend attraktiv, was die Nachfrage von Investorenseite zusätzlich befeuert.

Die demografische Entwicklung mit dem Trend zu mehr Homeoffice-Arbeitsplätzen unterstützt die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Räumen für Arbeitszimmer. Dies könnte zu einer weiteren Verknappung und Preissteigerung in diesem Segment führen.

Energieeffiziente Häuser werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen, da Mieter zunehmend die Gesamtkosten aus Kaltmiete und Nebenkosten betrachten. Vermieter von älteren, unsanierten Objekten könnten hingegen unter Druck geraten, ihre Mieten moderat zu halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Duisburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Die Neuvertragsmieten stiegen um 0,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 und um 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Diese Entwicklung entspricht dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt und bestätigt Duisburg als eine der Städte mit steigendem Mietniveau.

Die absolute Höhe der Mieten bleibt im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen moderat, was Duisburg für Zuzügler attraktiv macht. Gleichzeitig führt diese relative Erschwinglichkeit zu einem verstärkten Zuzug, der wiederum preistreibend wirkt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen bewegt sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei besonders in zentralen Stadtteilen deutliche Steigerungen zu verzeichnen sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Duisburg bleibt auf einem historisch hohen Niveau. Dies wird getrieben durch verschiedene Faktoren: die anhaltende Zuwanderung in städtische Räume, die gestiegenen Kaufpreise und Zinsen, die viele potenzielle Käufer zu Mietern machen, sowie die zunehmende Mobilität auf dem Arbeitsmarkt.

Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Die Neubauaktivitäten sind begrenzt, und die wenigen fertiggestellten Projekte werden schnell vom Markt absorbiert. Der Leerstand bewegt sich auf einem stabil niedrigen Niveau, was kaum Spielraum für Mieter bei der Wohnungssuche lässt.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt. Besonders Wohnungen im mittleren Preissegment mit guter Ausstattung werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innenstadtnahen Bereiche Duisburgs verzeichnen die höchsten Mieten und die stärkste Nachfrage. Hier wird ein zentrumsnaher Premiumpreis beobachtet, der durch die Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen gerechtfertigt wird. Besonders junge Berufstätige und Studenten konzentrieren sich auf diese Lagen.

Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung, aber außerhalb des direkten Zentrums, bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Diese Viertel profitieren von der Verdrängung preissensibler Mieter aus den Toplagen und verzeichnen ebenfalls steigende Mieten, wenn auch auf niedrigerem Niveau.

Stadtrandwohnungen bleiben vergleichsweise günstig, erfahren aber eine langsam steigende Nachfrage. Besonders Familien weichen verstärkt in diese Bereiche aus, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt. Gebiete mit Anbindung an S-Bahn oder Straßenbahn sind dabei besonders gefragt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Duisburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus Vermietersicht. Der Mietpreisanstieg wird sich gemäß der aktuellen Dynamik fortsetzen, getrieben durch anhaltende Angebotsengpässe und den kontinuierlichen Zuzug in städtische Räume. Eine Verlangsamung der Dynamik ist zwar möglich, der grundsätzlich positive Trend dürfte aber bestehen bleiben.

Die geplanten regulatorischen Eingriffe auf Bundes- und Landesebene könnten die Mietpreisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einem Stillstand oder gar Rückgang führen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes ist zu ausgeprägt, als dass moderate Regulierungen eine Trendwende herbeiführen könnten.

Die Energieeffizienz wird auch im Mietwohnungsbereich zu einem zunehmend wichtigen Faktor. Gut gedämmte Wohnungen mit moderner Heizungstechnik werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen durchsetzen können. Gleichzeitig könnte der Modernisierungsdruck auf Vermieter von Altbauwohnungen steigen, was mittelfristig zu einer Verbesserung des Wohnungsbestands, aber auch zu weiteren Mietpreissteigerungen führen dürfte.

Die demografische Entwicklung mit dem Trend zu Single-Haushalten und kleinen Wohneinheiten unterstützt besonders die Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen. Dieses Segment dürfte auch in Zukunft die dynamischste Preisentwicklung aufweisen. Größere Wohnungen für Familien bleiben ebenfalls gefragt, hier ist das Angebot besonders in bezahlbaren Preissegmenten knapp.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Duisburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 differenziert. Während der Häusermarkt Anzeichen einer Konsolidierung zeigt, entwickelt sich das Wohnungssegment sowohl bei Kauf als auch Miete dynamisch. Die Stadt profitiert von ihrer relativen Erschwinglichkeit im Vergleich zu anderen Großstädten, was zu verstärktem Zuzug und steigender Nachfrage führt.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot, gedämpfte Neubauaktivität und demografischer Wandel – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft gefragt sind.

Die Bedeutung der Energieeffizienz als preisbestimmender Faktor wird weiter zunehmen und könnte zu einer stärkeren Spreizung der Preise zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen. Dies bietet Chancen für Investoren, die in die energetische Sanierung investieren, stellt aber auch eine Herausforderung für den bezahlbaren Wohnraum dar.