Immobilienmarktbericht Erfurt - 2. Quartal 2025

Der Erfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Die thüringische Landeshauptstadt profitiert von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem kontinuierlichen Zuzug, was sich in allen vier Marktsegmenten widerspiegelt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sowie zum Vorjahreszeitraum sind moderate Preissteigerungen bei gleichzeitig knappem Angebot zu verzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Erfurt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 stabil mit regional differenzierten Preisstrukturen. Besonders in den begehrten Lagen wie Hochheim, Petersberg und dem Südosten der Stadt haben sich die Kaufpreise auf hohem Niveau konsolidiert. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei energieeffiziente und modernisierte Objekte deutliche Preisaufschläge erzielen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine stabile bis leicht steigende Tendenz der Kaufpreise. Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot getrieben. Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 ist eine moderate Preissteigerung zu verzeichnen, die die Attraktivität des Standorts Erfurt für Eigenheimkäufer unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Erfurt bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten sowie modernisierte Bestandsimmobilien mit zeitgemäßer Ausstattung. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt führt. Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent, und verfügbare Objekte finden in der Regel schnell neue Eigentümer.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei neue Baugebiete vorrangig am Stadtrand erschlossen werden. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter der Nachfrage zurück, was den Preisdruck auf Bestandsimmobilien zusätzlich erhöht. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf energieeffiziente Konzepte, die den gestiegenen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Klimaschutz gerecht werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Erfurts. Die Toplagen Hochheim, Petersberg und der Südosten verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Diese Gebiete profitieren von ihrer gehobenen Wohnqualität, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen. Hier sind Käufer bereit, Premiumpreise für entsprechende Objekte zu zahlen.

In den Randlagen der Stadt zeigen sich hingegen leichte Preisanpassungen nach unten, wodurch diese Gebiete verstärktes Interesse bei preissensibleren Käufern wecken. Diese Stadtteile bieten gleichzeitig das größte Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen, insbesondere wenn infrastrukturelle Verbesserungen oder Stadtentwicklungsprojekte realisiert werden. Die zentrumsnahen Lagen bleiben stabil hochpreisig, wobei hier das Angebot an Häusern naturgemäß sehr begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Preistrends bei Häusern zum Kauf in Erfurt. Die anhaltende Nachfrage, getrieben durch den fortgesetzten Zuzug in die Landeshauptstadt und die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen, wird das Marktgeschehen prägen. Energieeffizienz und moderne Ausstattung werden zu noch wichtigeren Kaufkriterien, was sich in entsprechenden Preisdifferenzierungen niederschlagen wird.

Die Entwicklung der Bauzinsen und mögliche regulatorische Änderungen im Bereich der Energieeffizienzanforderungen könnten mittelfristig Einfluss auf die Marktdynamik nehmen. Insgesamt bleibt der Ausblick für Verkäufer positiv, während Käufer sich auf weiterhin hohe Preise und schnelle Entscheidungsprozesse einstellen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Erfurt zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Preisstruktur abhängig von Lage und Ausstattung. Im Zentrum und der historischen Altstadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 4.500 Euro, womit diese Lagen das Premiumsegment des Erfurter Wohnungsmarktes darstellen. In beliebten Wohnvierteln wie der Andreasvorstadt und Daberstedt liegen die Preise im mittleren Segment zwischen 2.800 und 3.600 Euro pro Quadratmeter.

Günstigere Alternativen finden Käufer in Stadtteilen wie Rieth und Roter Berg, wo die Quadratmeterpreise zwischen 1.800 und 2.500 Euro rangieren. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind leichte Preissteigerungen zu verzeichnen, besonders im Premiumsegment der Altstadt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von etwa 2 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Erfurt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau, wobei besonders sanierte Altbauwohnungen und moderne Neubauten im Fokus der Käufer stehen. Das Angebot ist weiterhin knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt führt. Neubauwohnungen sind rar und konzentrieren sich hauptsächlich auf energieeffiziente Projekte mit gehobener Ausstattung.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist minimal, und der Markt wird klar von der Nachfrage dominiert. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei Projektentwickler verstärkt auf kleinere, hochwertige Wohneinheiten setzen, die den veränderten Wohnbedürfnissen und dem Trend zu Single- und Paarhaushalten Rechnung tragen. Die Digitalisierung des Vermarktungsprozesses hat sich etabliert, und professionelle Online-Exposés sind zum Standard geworden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Erfurts sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Das Zentrum und die Altstadt bilden mit Abstand das höchste Preisniveau und ziehen vor allem kaufkräftige Käufer an, die Wert auf urbanes Wohnen mit kurzen Wegen und historischem Ambiente legen. Die hohe Lebensqualität und die exzellente Infrastruktur rechtfertigen hier die Premiumpreise.

Die Andreasvorstadt und Daberstedt haben sich als beliebte Mittelklasse-Wohnviertel etabliert, die eine gute Balance zwischen Preis und Lebensqualität bieten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung, vorhandener sozialer Infrastruktur und einem gewachsenen Wohnumfeld. Die Stadtteile Rieth und Roter Berg bieten hingegen Einstiegsmöglichkeiten zu deutlich günstigeren Preisen und zeigen gleichzeitig Potenzial für Wertsteigerungen, insbesondere wenn geplante Aufwertungsmaßnahmen umgesetzt werden.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Erfurt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit einer fortgesetzten moderaten Preisentwicklung nach oben. Die Nachfrage nach sanierten Bestandswohnungen und modernen Neubauten wird hoch bleiben, während das Angebot weiterhin begrenzt sein dürfte. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und nachhaltigen Wohnkonzepten wird die Preisdifferenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten weiter verstärken.

Die Digitalisierung der Vermarktungsprozesse wird sich weiter durchsetzen, und virtuelle Besichtigungen sowie detaillierte Online-Exposés werden zum Standard. Für Verkäufer bleiben die Aussichten günstig, während Käufer sich auf anhaltend hohe Preise und schnelle Entscheidungsprozesse einstellen müssen. Die Entwicklung der Zinsen und mögliche regulatorische Änderungen könnten mittelfristig Einfluss auf die Nachfragedynamik haben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Erfurt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 von moderaten Preissteigerungen geprägt. Obwohl konkrete Durchschnittswerte für Mietpreise von Häusern in den verfügbaren Marktdaten nicht detailliert ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung eine parallele Bewegung zu den Kaufpreisen ableiten. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, wobei energieeffiziente und modern ausgestattete Objekte höhere Mieten erzielen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 tendieren die Mietpreise für Häuser stabil bis leicht steigend. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den kontinuierlichen Zuzug nach Erfurt und das begrenzte Angebot an Mietobjekten in diesem Segment getrieben. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist ebenfalls eine moderate Aufwärtsentwicklung zu verzeichnen, die sich im einstelligen Prozentbereich bewegt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment ist im zweiten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, die ausreichend Platz und einen Garten bieten. Das Angebot kann diese Nachfrage nicht befriedigen, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, angesichts der aktuell hohen Verkaufspreise.

Energieeffiziente und familienfreundliche Mietobjekte sind besonders gefragt und werden oft innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Leerstandsquote in diesem Segment ist praktisch null, und Vermieter können aus mehreren Interessenten auswählen. Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist sehr begrenzt, da sich Bauträger hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Häusern zur Miete zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen. Während in zentralen und zentrumsnahen Lagen kaum Häuser zur Miete angeboten werden und diese entsprechend hohe Mietpreise erzielen, finden sich am Stadtrand und in den Vororten mehr verfügbare Objekte zu moderateren Preisen. Die Randlagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Familien, die Wert auf Gartenflächen und ruhige Wohnlagen legen.

Die beliebten Wohngebiete im Süden und Südosten Erfurts verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage und entsprechend höhere Mietpreise. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten sind bei Mietinteressenten besonders begehrt. In weniger nachgefragten Lagen sind die Mietpreise niedriger, aber auch hier ist das Angebot begrenzt.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser in Erfurt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird zu weiteren moderaten Mietsteigerungen führen. Die zunehmenden energetischen Anforderungen könnten dazu führen, dass unsanierte Objekte vom Markt verschwinden oder umfassend modernisiert werden müssen, was sich in höheren Mieten niederschlagen wird.

Für Mieter wird es weiterhin schwierig bleiben, geeignete Objekte zu finden, insbesondere in beliebten Lagen. Vermieter können von der starken Nachfrage profitieren und haben gute Aussichten auf stabile Mieteinnahmen. Die Entwicklung neuer Wohngebiete am Stadtrand könnte mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, allerdings ist nicht mit einer grundlegenden Trendwende zu rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Erfurt zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Mietwohnungen bewegen sich im Bereich von 7 bis 9 Euro, womit Erfurt deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt der Top-8-Städte von 14,56 Euro pro Quadratmeter liegt, aber im Mittelfeld der deutschen Städte rangiert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt etwa bei 8,74 Euro, was dem gesamtdeutschen Durchschnitt entspricht.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1,4 bis 1,5 Prozent gestiegen. Diese quartalsweise Steigerung liegt im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung und spiegelt die anhaltende Nachfrage wider. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt sich eine Steigerung von 2 bis 4,9 Prozent, was für eine kontinuierliche, aber moderate Mietpreisentwicklung spricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Erfurt bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Das Angebot ist knapp, und die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau. Besonders gefragt sind familienfreundliche Wohnungen mit drei bis vier Zimmern sowie moderne, energieeffiziente Einheiten. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt sich moderat, wobei neue Projekte hauptsächlich auf energieeffiziente Standards setzen.

Die Vermarktung von Mietwohnungen erfolgt zunehmend digital, und Online-Plattformen dominieren den Vermittlungsprozess. Wohnungen in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, und Vermieter können aus zahlreichen Bewerbern auswählen. Die gestiegenen Anforderungen an die Bonität der Mieter und die üblichen Bewerbungsunterlagen haben sich als Standard etabliert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Erfurts sind signifikant. Im Zentrum und in der Altstadt werden die höchsten Mieten verlangt, hier sind Quadratmeterpreise von 9 bis 11 Euro keine Seltenheit. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Beliebte Wohnviertel wie die Andreasvorstadt und Daberstedt weisen mittlere Mietpreise auf und bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnqualität und Kosten. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt. Am Stadtrand und in Stadtteilen wie Rieth oder Roter Berg sind die Mieten deutlich günstiger, hier finden sich noch bezahlbare Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte. Die Preisdifferenz zwischen Top- und einfachen Lagen kann bis zu 40 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Erfurt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit weiteren moderaten Preissteigerungen. Die Zuwachsraten dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen oder regulatorischen Veränderungen eintreten. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug von Studenten, jungen Berufstätigen und Familien.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird die Marktdynamik beeinflussen. Vermieter von unsanierten Altbauwohnungen könnten unter Druck geraten, in Modernisierungen zu investieren, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen könnte. Die Digitalisierung der Wohnungssuche und -vermittlung wird sich weiter durchsetzen, und innovative Konzepte wie virtuelle Besichtigungen werden zum Standard werden.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Erfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler und nachfragegetriebener Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen vier Segmenten. Die thüringische Landeshauptstadt profitiert von ihrer attraktiven Lage, der guten Infrastruktur und dem kontinuierlichen Zuzug, was sich in einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot niederschlägt.

Die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen zeigen sich robust mit teilweise deutlichen Lageunterschieden. Während Premium-Lagen stabile bis steigende Preise auf hohem Niveau verzeichnen, bieten Randlagen noch Potenzial für Wertsteigerungen. Der Mietmarkt bleibt in beiden Segmenten angespannt, wobei die Mietpreisentwicklung moderat verläuft und Erfurt im bundesweiten Vergleich noch als bezahlbar gilt.

Zentrale Trends wie die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz, die Digitalisierung der Vermarktungsprozesse und die differenzierte Nachfrage nach modernen Wohnkonzepten prägen alle Marktsegmente. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung zu rechnen, wobei die Herausforderungen für Wohnungssuchende und Käufer aufgrund des knappen Angebots bestehen bleiben werden.

Investoren und Eigentümer können von den positiven Marktaussichten profitieren, während Mieter und Käufer sich auf weiterhin hohe Preise und schnelle Entscheidungsprozesse einstellen müssen. Die Stadt Erfurt steht vor der Herausforderung, durch gezielte Stadtentwicklung und Neubauförderung das Wohnungsangebot zu erweitern und damit den Markt mittelfristig zu entlasten.