Immobilienmarktbericht Erfurt Q3 2025

Executive Summary

Der Erfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnen alle Segmente moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser erreichten 3.000 Euro pro Quadratmeter, während Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 2.915 Euro pro Quadratmeter notieren. Der Mietmarkt entwickelt sich parallel mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 8,74 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etablierte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Erfurt bei etwa 3.000 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung von 2-3% gegenüber dem Vorquartal dar, in welchem die Preise bei durchschnittlich 2.938 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Preisspanne zeigt sich dabei bemerkenswert breit: Während in einfachen Lagen Häuser bereits ab 1.805 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind, erreichen Objekte in sehr guten Lagen Spitzenwerte von bis zu 5.485 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich manifestiert sich eine deutlichere Dynamik mit Preissteigerungen zwischen 6 und 10 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Erfurter Hausmarktes, wobei sich die Aufwärtsbewegung im Vergleich zu den Vorjahren etwas verlangsamt hat. Die moderate Preisentwicklung im Quartalsvergleich deutet auf eine gewisse Konsolidierung des Marktes hin, nachdem die Jahre 2023 und 2024 von stärkeren Preissprüngen geprägt waren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt auf hohem Niveau, während das verfügbare Angebot knapp ist. Besonders gesucht sind energieeffiziente Neubauten sowie kernsanierte Bestandsimmobilien mit moderner Haustechnik.

Die Neubauaktivität zeigt sich regional differenziert. Während im Kernstadtgebiet aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit nur wenige neue Projekte realisiert werden, verzeichnen die Randgebiete Erfurts eine zunehmende Bautätigkeit. Insbesondere in den Ortsteilen im Norden und Süden der Stadt entstehen neue Wohngebiete mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter der Nachfrage zurück, was den Preisdruck aufrechterhält.

Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft, teilweise sogar ohne öffentliche Vermarktung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht von 65 auf etwa 70 Tage verlängert, was auf eine etwas vorsichtigere Käuferhaltung bei sehr hochpreisigen Objekten hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Altstadt Erfurts behauptet ihre Position als Premiumlage mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 3.150 Euro. Allerdings zeigt sich hier eine leichte Stagnation beziehungsweise sogar ein minimaler Rückgang im hochpreisigen Segment, was auf eine gewisse Marktsättigung in diesem Bereich hindeutet. Historische Stadthäuser und aufwendig sanierte Altbauten erzielen weiterhin Spitzenpreise, jedoch ist die Käuferschaft in diesem Segment selektiver geworden.

Die Stadtteile Andreasvorstadt und Daberstedt haben sich als besonders beliebte Wohnlagen etabliert. Hier verbinden sich urbane Infrastruktur mit familienfreundlichem Umfeld, was sich in stabilen Preissteigerungen niederschlägt. Die Nachfrage in diesen Vierteln wird hauptsächlich von jungen Familien getragen, die Wert auf gute Schulanbindung und Nahversorgung legen. Die Preise in diesen Gebieten bewegen sich im Bereich von 2.800 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandgebiete, insbesondere die eingemeindeten Ortschaften, bieten weiterhin das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Hier sind Häuser mit großzügigen Grundstücken zu Preisen zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen profitieren von der verbesserten Verkehrsanbindung und zeigen das größte Wertsteigerungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerung erwartet. Experten prognostizieren jährliche Wertzuwächse zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben von der positiven Bevölkerungsentwicklung Erfurts und dem Zuzug aus anderen Regionen, wird voraussichtlich das knappe Angebot weiterhin übersteigen.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden sich als zentrale Preistreiber etablieren. Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten zunehmend unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die geplanten Verschärfungen der Energiestandards ab 2026 werden diesen Trend zusätzlich verstärken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Erfurt verzeichnete im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.915 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2-3% gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise zwischen 2.761 und 2.800 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Altstadt bildet mit Preisen von bis zu 3.176 Euro pro Quadratmeter die Spitze, wobei hier interessanterweise ein leichter Rückgang im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten ist.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung mit Steigerungsraten zwischen 1,8 und 3 Prozent. Diese moderate Entwicklung spiegelt die zunehmende Preissensibilität der Käufer wider, die angesichts gestiegener Finanzierungskosten sorgfältiger kalkulieren. Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15-20% höhere Preise als vergleichbare Bestandswohnungen, was hauptsächlich auf die bessere Energieeffizienz und moderne Grundrisse zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz verschiedener Neubauprojekte knapp. Die Fertigstellungsquote neuer Wohneinheiten hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, liegt aber immer noch unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen. Sanierungsbedürftige Wohnungen finden ebenfalls Käufer, allerdings hat sich hier die Vermarktungsdauer deutlich verlängert. Investoren zeigen verstärktes Interesse an Wohnungen mit Entwicklungspotenzial, wobei die Renditeerwartungen angesichts der gestiegenen Sanierungskosten zurückhaltender geworden sind.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und betrifft hauptsächlich renovierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 80 Tagen, wobei attraktive Wohnungen in Top-Lagen oft innerhalb von 30 Tagen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Erfurter Altstadt und das erweiterte Zentrum bleiben die teuersten Lagen für Eigentumswohnungen. Mit Preisen zwischen 3.000 und 3.200 Euro pro Quadratmeter sprechen diese Gebiete vor allem kaufkräftige Singles und Paare an, die Wert auf kurze Wege und urbanes Flair legen. Die historische Bausubstanz in Kombination mit moderner Ausstattung erzielt hier Premiumpreise.

Die Stadtteile Andreasvorstadt und Daberstedt haben sich als beliebte Mittelpreislagen etabliert. Mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 und 3.600 Euro bieten sie einen attraktiven Mix aus städtischer Infrastruktur und Wohnqualität. Die breite Preisspanne erklärt sich durch die heterogene Bebauungsstruktur, die von sanierten Gründerzeitbauten bis zu modernen Neubauprojekten reicht.

Günstiger Wohnraum findet sich in den Stadtteilen Rieth und Roter Berg, wo die Preise zwischen 1.800 und 2.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Gebiete profitieren von laufenden Aufwertungsprogrammen und zeigen erhebliches Entwicklungspotenzial. Insbesondere junge Käufer und Investoren entdecken zunehmend diese Lagen als Alternative zu den hochpreisigen Innenstadtbereichen.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird voraussichtlich seine stabile Entwicklung fortsetzen. Für die nächsten 12 Monate werden weitere moderate Preissteigerungen von 2-4% erwartet. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getrieben von der demografischen Entwicklung und dem Trend zu kleineren Haushalten.

Mittelfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnten sich die Preisdynamiken zwischen verschiedenen Segmenten stärker differenzieren. Energieeffiziente Neubauten und vollsanierte Bestandswohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittlich im Wert steigen, während unsanierte Altbauten unter Preisdruck geraten könnten. Die angekündigten städtischen Entwicklungsprojekte, insbesondere die Quartiersentwicklungen in den Randgebieten, werden zusätzliches Angebot schaffen und könnten zu einer leichten Entspannung in einzelnen Marktsegmenten führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Erfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisstruktur. In guten bis sehr guten Lagen bewegen sich die Kaltmieten typischerweise zwischen 9,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisspanne reflektiert die unterschiedlichen Ausstattungsstandards und Lagequalitäten innerhalb des Stadtgebiets.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der moderate Mietanstieg fort. Während vom ersten zum zweiten Quartal 2025 eine Steigerung von etwa 1,4 bis 1,5 Prozent verzeichnet wurde, liegt die Erhöhung vom zweiten zum dritten Quartal in einer ähnlichen Größenordnung. Diese kontinuierliche, aber maßvolle Mietpreisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wider.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern in Erfurt ist ausgesprochen knapp, insbesondere im Segment der familiengeeigneten Objekte mit drei oder mehr Schlafzimmern und Garten. Die geringe Verfügbarkeit resultiert aus mehreren Faktoren: Viele Hauseigentümer bevorzugen den Verkauf gegenüber der Vermietung, die Neubauaktivität im Mietbereich ist begrenzt, und bestehende Mietverhältnisse weisen eine überdurchschnittlich lange Dauer auf.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch Expatriates und zeitlich befristet in Erfurt tätige Führungskräfte fragen verstärkt hochwertige Miedhäuser nach. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa 5-7 Jahren, deutlich über der von Mietwohnungen.

Neubauprojekte im Mietbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Stadtrandlagen. Die Umwandlung von Bestandsimmobilien in Mietobjekte ist selten, da die erzielbaren Renditen oft nicht mit den Verkaufserlösen konkurrieren können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den etablierten Wohngebieten am Stadtrand erzielt, wo moderne Einfamilienhäuser mit Garten und guter Verkehrsanbindung verfügbar sind. Stadtteile wie Marbach, Bischleben oder Hochheim sind besonders bei Familien beliebt und erzielen Spitzenmieten von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter für neuwertige Objekte.

In innenstadtnahen Lagen wie Daberstedt sind Reihenhäuser und kleinere Stadthäuser gefragt. Die Mieten liegen hier bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter, wobei die Nähe zu Schulen, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten den Ausschlag gibt. Diese Gebiete profitieren von ihrer familienfreundlichen Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Günstigere Optionen finden sich in den peripheren Ortsteilen und in älteren Siedlungsgebieten. Hier werden Häuser teilweise bereits ab 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter angeboten, allerdings meist mit älterem Ausstattungsstandard und höherem Energieverbrauch.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich weiterhin von Knappheit geprägt sein. Für die kommenden 12 Monate ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen von 2-3% zu rechnen. Die Nachfrage wird hoch bleiben, insbesondere im familiengerechten Segment.

Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnte sich das Angebot leicht verbessern, wenn geplante Neubaugebiete fertiggestellt werden. Allerdings wird dies voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Energieeffiziente Häuser werden zunehmend Mietpreisaufschläge rechtfertigen können, während ältere, unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Die Einführung strikterer Energiestandards könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Eigentümer sich gegen kostspielige Sanierungen und für den Verkauf entscheiden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Erfurt verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,74 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Erhöhung um 1,04% gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 8,65 Euro pro Quadratmeter lag. Diese kontinuierliche, aber moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und zeigt eine gewisse Stabilität im Mietpreisgefüge.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik deutlicher sichtbar: Mit einer Steigerung von 4,79% gegenüber dem dritten Quartal 2024 liegt Erfurt im bundesweiten Mittelfeld der Mietpreisentwicklung. Diese Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate, was die anhaltende Attraktivität des Erfurter Wohnungsmarktes unterstreicht. Neuvertragsmieten liegen dabei durchschnittlich 8-10% über dem Bestandsmietenniveau.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf konstant hohem Niveau. Treiber sind der kontinuierliche Zuzug von Studierenden, Young Professionals und Familien sowie die allgemeine Urbanisierungstendenz. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, obwohl verschiedene Neubauprojekte in der Pipeline sind.

Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die von Singles und Studierenden nachgefragt werden. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot um das Drei- bis Vierfache. Bei Familienwohnungen ab 80 Quadratmeter ist das Verhältnis ausgeglichener, wobei moderne, barrierefreie Wohnungen mit Balkon oder Terrasse besonders schnell vermietet werden.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnbauten in integrierten Lagen. Mehrere größere Projekte mit zusammen über 500 Wohneinheiten befinden sich in der Realisierung und werden voraussichtlich bis Ende 2026 fertiggestellt. Der Leerstand liegt stadtweit bei unter 3%, in gefragten Lagen praktisch bei null.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Erfurt zeigt deutliche lagespezifische Unterschiede. In sehr guten Lagen, insbesondere in der Altstadt und den angrenzenden Gründerzeitvierteln, werden Spitzenmieten zwischen 9,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Hier ist die Nachfrage besonders bei berufstätigen Singles und Paaren ohne Kinder hoch, die Wert auf kurze Wege und urbane Lebensqualität legen.

Die mittleren Lagen, zu denen große Teile der Stadtteile Andreasvorstadt, Johannesvorstadt und Krämpfervorstadt gehören, weisen Mieten zwischen 8,00 und 9,50 Euro pro Quadratmeter auf. Diese Gebiete sind bei allen Zielgruppen beliebt und bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnqualität und Mietpreis.

In einfachen Lagen, etwa in Teilen des Nordens und in den Plattenbaugebieten, liegen die Mieten zwischen 7,00 und 8,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von laufenden Modernisierungsprogrammen und verbesserten Nahversorgungsstrukturen, was zu einer stetigen Aufwertung und moderaten Mietsteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums erwartet. Experten prognostizieren Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der Fertigstellung neuer Wohnprojekte und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Die anhaltend hohe Nachfrage wird das Angebot weiterhin übersteigen, was den Mietpreisauftrieb stützt.

In der längerfristigen Perspektive über 24 Monate könnten sich differenzierte Entwicklungen zeigen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, während unsanierte Altbauten mit hohen Nebenkosten zunehmend unter Druck geraten. Die geplanten Großprojekte könnten ab 2027 zu einer leichten Entspannung in einzelnen Segmenten führen, insbesondere im mittleren Preissegment.

Die Einführung weiterer regulatorischer Maßnahmen, wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Energieeffizienzanforderungen, könnte die Marktdynamik beeinflussen. Vermieter werden verstärkt in die energetische Sanierung investieren müssen, was kurzfristig das Angebot verknappen, langfristig aber zu einem qualitativ hochwertigeren Wohnungsbestand führen wird.

Fazit

Der Erfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit anhaltend hoher Nachfrage bei knappem Angebot. Die Preisentwicklung zeigt sich über alle Segmente hinweg aufwärtsgerichtet, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zu den Vorjahren moderater ausfallen. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 3.000 Euro pro Quadratmeter für Häuser und 2.915 Euro für Wohnungen sowie Mietpreisen von 8,74 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen positioniert sich Erfurt weiterhin als attraktiver Standort im mittleren Preissegment deutscher Großstädte.

Die Marktentwicklung wird maßgeblich von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt, dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum und der zunehmenden Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit geprägt. Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin interessante Opportunitäten, wobei eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl zunehmend wichtiger wird.