Immobilienmarktbericht Erlangen - Q2 2025

Der Erlanger Immobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Stabilisierung mit selektiven Wachstumsimpulsen. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre deutet sich eine Normalisierung der Marktdynamik an, wobei die Universitätsstadt weiterhin von ihrer starken Wirtschaftskraft und der hohen Lebensqualität profitiert. Die Analyse der vier zentralen Marktsegmente offenbart unterschiedliche Entwicklungstendenzen, die sowohl für Käufer als auch Verkäufer sowie Mieter und Vermieter relevante Implikationen bergen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 etabliert sich der Quadratmeterpreis für Häuser in Erlangen auf einem Niveau von durchschnittlich 4.828 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisgestaltung repräsentiert eine bemerkenswerte Stabilisierung nach den volatilen Bewegungen der Vorjahre. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2024 zeigt sich eine leichte Aufwärtsentwicklung, die die Attraktivität des Standorts unterstreicht. Die Preisentwicklung der jüngeren Vergangenheit verdeutlicht die Resilienz des Erlanger Häusermarkts: Nach einem Preisrückgang von 6,3 Prozent zwischen Q4 2022 und Q2 2023 konnte sich der Markt erholen und verzeichnete bereits zwischen Q3 und Q4 2023 einen Anstieg von 1,88 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich damit in einer Spanne, die typischerweise zwischen 650.000 Euro für kleinere Objekte mit 135 Quadratmetern und über einer Million Euro für großzügige Häuser mit mehr als 200 Quadratmetern Wohnfläche liegt. Diese Preisstruktur positioniert Erlangen weiterhin im oberen Segment des bayerischen Immobilienmarkts, wobei die Preise im Vergleich zum ersten Quartal 2025 eine marginale Aufwärtsbewegung aufweisen, die auf eine anhaltende Marktkonsolidierung hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Erlangen folgt dem bundesweiten Trend mit einem Anstieg von etwa sechs Prozent im zweiten Quartal 2025. Diese verstärkte Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, das durch mehrere Faktoren determiniert wird. Die limitierte Verfügbarkeit von Baugrundstücken in der bereits dicht besiedelten Universitätsstadt, kombiniert mit gestiegenen Baukosten und strengeren regulatorischen Anforderungen, führt zu einer angespannten Angebotssituation.

Die Neubauaktivität für Einfamilienhäuser bleibt auf niedrigem Niveau, was primär auf die Knappheit geeigneter Grundstücke und die hohen Baukosten zurückzuführen ist. Die Vermarktungsdauer für Bestandsimmobilien hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft bei gleichzeitig limitiertem Angebot hindeutet. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung innerhalb Erlangens zeigt charakteristische Muster, die sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigen. Die zentrumsnahen Lagen, insbesondere die etablierten Wohnviertel mit gewachsener Infrastruktur und guter Anbindung an die Universität und die großen Arbeitgeber, verzeichnen die höchsten Preise. Stadtteile wie Röthelheimpark oder die Innenstadt-Bereiche weisen Quadratmeterpreise auf, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Die peripheren Stadtteile, darunter Bereiche wie Frauenaurach oder Kriegenbrunn, bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier die Aufwärtsdynamik spürbar ist. Die Preisdifferenz zwischen zentralen und peripheren Lagen kann bis zu 25 Prozent betragen, wobei die Qualität der Verkehrsanbindung und die Nähe zu Bildungseinrichtungen wesentliche preisbestimmende Faktoren darstellen. Besonders gefragt sind Lagen mit optimaler Balance zwischen städtischer Infrastruktur und grünem Wohnumfeld.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Häusermarkt in Erlangen gestalten sich für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten prognostizieren eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich, getragen von der anhaltend robusten Wirtschaftsentwicklung der Region und der kontinuierlichen Nachfrage durch hochqualifizierte Arbeitskräfte aus dem Technologie- und Universitätssektor.

Die Zinsentwicklung wird als kritischer Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Bei einer Stabilisierung oder leichten Senkung der Hypothekenzinsen könnte die Nachfrage zusätzliche Impulse erhalten. Strukturell wird der Markt jedoch durch das begrenzte Angebot dominiert bleiben, was Preisrückgänge unwahrscheinlich macht. Mittelfristig ist mit einer jährlichen Preissteigerung von zwei bis vier Prozent zu rechnen, wobei besonders hochwertige Lagen überproportional profitieren dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Erlangen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.344 Euro. Diese Preisgestaltung reflektiert eine leichte Korrektur gegenüber den Höchstständen der Vorjahre, wobei im Jahresvergleich zum Q2 2024 ein moderater Rückgang von 2,68 Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung deutet auf eine Normalisierung nach der überhitzten Phase der Jahre 2021 und 2022 hin.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Lage. Kompakte Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern sind ab etwa 260.000 Euro erhältlich, während großzügige Vier-Zimmer-Wohnungen mit 120 Quadratmetern in guten Lagen Preise von über 520.000 Euro erreichen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine weitgehende Preisstabilität mit marginalen Schwankungen im Bereich von plus/minus einem Prozent.

Marktdynamik

Die Nachfragedynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt im zweiten Quartal 2025 positive Signale mit einem bundesweiten Anstieg von drei Prozent, der in städtischen Märkten wie Erlangen sogar bei fünf Prozent liegt. Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach der Zurückhaltung der vergangenen Quartale, die primär durch die Zinserhöhungen und wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt war.

Das Angebot an Eigentumswohnungen wächst nur graduell durch vereinzelte Neubauprojekte, die jedoch die steigende Nachfrage nicht vollständig bedienen können. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf mittelgroße Projekte mit 20 bis 50 Wohneinheiten, wobei der Fokus verstärkt auf energieeffiziente und nachhaltige Bauweise gelegt wird. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen liegt bei etwa drei bis vier Monaten, was eine Verkürzung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich bleibt mit unter einem Prozent auf historisch niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie im Häusersegment, zeigt jedoch noch ausgeprägtere Unterschiede. Die Innenstadt und die unmittelbar angrenzenden Quartiere weisen Spitzenpreise von bis zu 5.200 Euro pro Quadratmeter auf, insbesondere für neuwertige oder sanierte Objekte mit gehobener Ausstattung. Die Nähe zu den Hauptarbeitgebern Siemens und der Friedrich-Alexander-Universität wirkt sich deutlich preissteigernd aus.

In den Stadtteilen mittlerer Lage, wie beispielsweise Büchenbach oder Tennenlohe, bewegen sich die Preise im Bereich von 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Die peripheren Bereiche bieten Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter, wobei hier häufig ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Wohnfläche geboten wird. Die Qualität der öffentlichen Verkehrsanbindung spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung, insbesondere seit der Diskussion um die Stadtumlandbahn.

Prognose und Ausblick

Die Zukunftsaussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Erlangen gestalten sich für die nächsten 12 bis 24 Monate moderat positiv. Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen im Bereich von ein bis drei Prozent jährlich. Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug von Fachkräften und Studierenden stützt die Nachfrage nachhaltig.

Ein wesentlicher Einflussfaktor wird die weitere Zinsentwicklung sein. Bei einer erwarteten leichten Entspannung der Zinssituation könnte die Nachfrage wieder stärker anziehen, was zu moderaten Preissteigerungen führen würde. Gleichzeitig wird die Energieeffizienz von Wohnungen zunehmend zum preisbestimmenden Faktor, wobei energetisch optimierte Neubauten und sanierte Bestandswohnungen Preisaufschläge rechtfertigen können. Langfristig wird der Erlanger Markt von seiner Position als Wissenschafts- und Technologiestandort profitieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Erlangen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung, die dem bundesweiten Trend folgt. Obwohl spezifische Quartalsdaten für Erlangen limitiert sind, lassen sich aus den nationalen Entwicklungen mit einem Nachfrageanstieg von sechs Prozent und den regionalen Marktbedingungen klare Tendenzen ableiten. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich in einer Spanne von durchschnittlich 1.800 bis 2.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist von einer Mietsteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich auszugehen, was die anhaltende Attraktivität des Segments unterstreicht. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von etwa zwei bis drei Prozent, getrieben durch saisonale Effekte und die verstärkte Nachfrage von Familien, die flexiblere Wohnlösungen suchen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern in Erlangen bleibt strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Immobilien selbst nutzen oder als Kapitalanlage halten, ohne sie zu vermieten. Die Nachfrage hingegen wächst kontinuierlich, befeuert durch den Zuzug von Fachkräften mit Familien, die temporär in Erlangen arbeiten oder die Flexibilität des Mietens bevorzugen. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser liegt bei etwa drei bis fünf Jahren, was auf eine relativ stabile Mieterschaft hindeutet.

Die Neubauaktivität im Segment der Miedhäuser ist marginal, da Investoren primär auf Mehrfamilienhäuser setzen. Vereinzelt entstehen jedoch hochwertige Reihenhaussiedlungen, die explizit für den Mietmarkt konzipiert sind. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Wochen vermietet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer Vermietermarkt-Situation führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise für Häuser folgt etablierten Mustern, wobei zentrale und infrastrukturell gut erschlossene Lagen die höchsten Mieten erzielen. In bevorzugten Wohnvierteln wie dem Burgberg oder in Sieglitzhof können die Monatsmieten für ein Einfamilienhaus 2.800 Euro und mehr erreichen. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und der exzellenten Verkehrsanbindung.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Ortsteilen wie Eltersdorf oder Häusling liegen die Mieten typischerweise 20 bis 30 Prozent unter dem Niveau der Premiumlagen. Hier finden sich Mietpreise zwischen 1.500 und 2.000 Euro für vergleichbare Objekte. Die Nachfrage in diesen Bereichen stammt häufig von Familien, die mehr Platz und Gartenfläche zu moderaten Preisen suchen und dafür längere Pendelwege in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Mietmarkt bei Häusern gestalten sich für die kommenden 12 bis 24 Monate eindeutig positiv aus Vermietersicht. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage wird zu weiteren moderaten Mietsteigerungen führen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von drei bis fünf Prozent, wobei besonders nachgefragte Objekte in Toplagen auch darüber liegende Zuwächse verzeichnen könnten.

Die demografische Entwicklung Erlangens mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum und der Trend zu flexibleren Wohnformen werden die Nachfrage nach Miedhäusern weiter stützen. Gleichzeitig könnten strengere energetische Anforderungen und Modernisierungsverpflichtungen zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da nicht alle Eigentümer bereit sind, die notwendigen Investitionen zu tätigen. Mittelfristig ist daher mit einem anhaltend angespannten Markt zu rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Erlangen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des lokalen Immobilienmarkts. Basierend auf den bundesweiten Trends mit einer Nachfragesteigerung von sechs Prozent und der spezifischen Situation in Erlangen als Universitäts- und Technologiestandort, bewegen sich die durchschnittlichen Nettokaltmieten in einer Bandbreite von 11 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erreichen Spitzenwerte von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter.

Die Entwicklung gegenüber dem Vorjahresquartal zeigt eine deutliche Aufwärtsdynamik mit Steigerungsraten von vier bis sechs Prozent, abhängig vom Wohnungssegment. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist eine Fortsetzung des Aufwärtstrends mit einer Steigerung von etwa zwei Prozent zu beobachten, wobei insbesondere kleinere Wohnungen für Singles und Studenten überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Relation im Mietwohnungsbereich ist durch ein deutliches Ungleichgewicht gekennzeichnet. Das Angebotsvolumen bleibt trotz verschiedener Neubauprojekte hinter der stark wachsenden Nachfrage zurück. Die Friedrich-Alexander-Universität mit über 40.000 Studierenden und die zahlreichen Technologieunternehmen generieren einen kontinuierlichen Zustrom von Wohnungssuchenden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich primär auf mehrgeschossige Wohnbauten mit 30 bis 100 Einheiten, wobei verstärkt auf nachhaltige und energieeffiziente Baukonzepte gesetzt wird. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent und damit deutlich unter dem Niveau einer ausgeglichenen Marktsituation. Verfügbare Wohnungen werden häufig innerhalb weniger Tage vermietet, bei attraktiven Angeboten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung im Mietwohnungsbereich zeigt die größte Spreizung aller Marktsegmente. Die Altstadt und die unmittelbar angrenzenden Viertel weisen die höchsten Mietpreise auf, mit durchschnittlich 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bis zu 20 Euro für hochwertige Neubauten. Die Nähe zur Universität und zu kulturellen Einrichtungen rechtfertigt diese Premiumpreise.

In den Stadtteilen mittlerer Lage wie Bruck oder Anger bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter, wobei die Qualität der ÖPNV-Anbindung einen wesentlichen Preisfaktor darstellt. Die peripheren Bereiche und die eingemeindeten Ortsteile bieten noch Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter, allerdings ist auch hier eine deutliche Aufwärtsdynamik spürbar. Studentenwohnheime und möblierte Apartments erzielen aufgrund der spezifischen Nachfrage oft Quadratmeterpreise, die 30 bis 50 Prozent über dem unmöblierten Standard liegen.

Prognose und Ausblick

Die Zukunftsperspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Erlangen deuten auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten weitere Mietsteigerungen im Bereich von vier bis sechs Prozent jährlich, wobei die rechtlichen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die strukturellen Wachstumstreiber - Universität, Forschungseinrichtungen und Hightech-Unternehmen - werden weiterhin für eine hohe Wohnungsnachfrage sorgen. Gleichzeitig wird die Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte in den kommenden zwei Jahren für eine gewisse Entspannung sorgen können, ohne jedoch die grundlegende Angebotsknappheit zu beseitigen. Die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Wohnungen werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren bei der Vermietbarkeit und Preisgestaltung. Langfristig bleibt Erlangen einer der attraktivsten und damit auch teuersten Mietwohnungsmärkte in Bayern.

Gesamtfazit

Der Erlanger Immobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt eine Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren durchläuft, bleibt der Mietmarkt von hoher Dynamik und Nachfragedruck geprägt. Die strukturellen Standortvorteile Erlangens - exzellente Wirtschaftsstruktur, renommierte Universität und hohe Lebensqualität - bilden ein solides Fundament für eine weiterhin positive Marktentwicklung. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf ein anhaltend hohes Preisniveau einstellen, während Mieter mit weiteren moderaten Steigerungen rechnen müssen. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit die erwartete Zinsentwicklung und die geplanten Neubauprojekte zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können.