Immobilienmarktbericht Erlangen Q3 2025

Der Erlanger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung auf hohem Preisniveau. Nach den dynamischen Entwicklungen der Vormonate stabilisieren sich die Preise weitgehend, wobei einzelne Segmente unterschiedliche Tendenzen aufweisen. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein knappes Angebot, was den Markt insgesamt angespannt hält.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Erlangen liegt im dritten Quartal 2025 bei 4.820 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 4.828 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine minimale Abschwächung von 0,17 Prozent. Diese marginale Veränderung deutet auf eine Stabilisierung des Preisniveaus hin.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 ist hingegen ein Anstieg zu verzeichnen. Mit einem Plus von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (4.675 Euro) zeigt sich eine moderate, aber stetige Wertsteigerung. Die längerfristige Betrachtung offenbart allerdings, dass sich das Preiswachstum deutlich verlangsamt hat. Im Gesamtjahresvergleich 2025 zu 2024 ergibt sich sogar ein leichtes Minus von 1,64 Prozent, was auf eine Normalisierung nach den starken Anstiegen der Vorjahre hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotsseite bleibt weiterhin stark limitiert. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter einem Prozent und damit weit unter dem Niveau, das für einen ausgeglichenen Markt erforderlich wäre. Diese extreme Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf mehrgeschossige Wohnbauten, während klassische Einfamilienhäuser aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und hohen Grundstückspreise seltener realisiert werden.

Die Nachfrage wird weiterhin durch die wirtschaftliche Stärke der Region und den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften getragen. Erlangen als Universitätsstadt und Hochtechnologiestandort zieht kontinuierlich qualifizierte Arbeitskräfte an, die langfristig in Wohneigentum investieren möchten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen sind erheblich und spiegeln die unterschiedlichen Lagequalitäten wider. Die Innenstadt führt mit einem Quadratmeterpreis von 4.829 Euro die Preisliste an, verzeichnet allerdings einen leichten Rückgang von 1,04 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Diese Entwicklung deutet auf eine gewisse Sättigung im Premiumsegment hin.

Erlangen-Süd zeigt mit 4.623 Euro pro Quadratmeter und einem beachtlichen Jahresplus von 7,37 Prozent die dynamischste Entwicklung. Diese Aufwertung wird durch Infrastrukturverbesserungen und die Nähe zu wichtigen Arbeitgebern getrieben. Erlangen-Nord liegt mit 4.394 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment und zeigt mit einem minimalen Rückgang von 0,06 Prozent eine stabile Entwicklung.

Das günstigste Viertel bleibt Sieglitzhof mit 4.022 Euro pro Quadratmeter. Hier ist allerdings eine fallende Tendenz zu beobachten, was auf eine geringere Nachfrage in diesem Stadtteil hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau. Die Preisentwicklung dürfte sich in einem moderaten Korridor von ein bis drei Prozent jährlich bewegen. Wesentliche Einflussfaktoren bleiben die Zinsentwicklung, die wirtschaftliche Gesamtlage sowie die demografische Entwicklung der Stadt.

Die anhaltend hohe Nachfrage, getragen durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und die wirtschaftliche Stärke der Region, wird voraussichtlich einem begrenzten Neubauangebot gegenüberstehen. Dies dürfte größere Preisrückgänge verhindern, gleichzeitig aber auch starke Preissteigerungen unwahrscheinlich machen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.192 Euro, wobei deutliche Unterschiede zwischen Bestands- und Neubauwohnungen bestehen. Bestandswohnungen werden durchschnittlich für 4.493 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während Neubauwohnungen mit durchschnittlich 6.500 Euro pro Quadratmeter einen erheblichen Aufschlag verzeichnen.

Im Vergleich zum Q2 2025, als noch von einer deutlichen Aufwärtsdynamik mit Steigerungsraten von vier bis sechs Prozent die Rede war, hat sich das Wachstum im Q3 2025 merklich abgeschwächt. Die Jahresentwicklung zeigt jedoch weiterhin positive Tendenzen: Bestandswohnungen verzeichnen ein Plus von 4,91 Prozent, während Neubauwohnungen sogar einen bemerkenswerten Anstieg von 14,89 Prozent aufweisen.

Die monatliche Entwicklung im November 2025 mit einem Plus von 0,9 Prozent deutet auf eine anhaltende, aber moderate Aufwärtsbewegung hin. Über sechs Monate beträgt das Plus 3 Prozent, über ein Jahr sogar 12,2 Prozent, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen bleibt hochdynamisch mit einer extrem niedrigen Leerstandsquote unter einem Prozent. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu schnellen Verkäufen führt. Besonders kleinere Wohnungen für Singles und Studenten erfahren überdurchschnittliche Nachfrage und Preissteigerungen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnbauten mit 30 bis 100 Einheiten. Dabei wird verstärkt auf nachhaltige und energieeffiziente Baukonzepte gesetzt, was die höheren Preise für Neubauwohnungen teilweise erklärt. Die strengeren energetischen Anforderungen und die gestiegenen Baukosten schlagen sich direkt in den Verkaufspreisen nieder.

Bei attraktiven Angeboten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht. Diese Situation führt häufig zu Bieterwettbewerben, bei denen die finalen Verkaufspreise über den ursprünglichen Angebotspreisen liegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Wohnungen noch ausgeprägter als bei Häusern. Erlangen-Nord führt überraschenderweise mit 6.549 Euro pro Quadratmeter die Preisliste an, mit einem Anstieg von 3,13 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Diese Entwicklung ist auf hochwertige Neubauprojekte und die verbesserte Infrastruktur zurückzuführen.

Die Innenstadt folgt mit 5.341 Euro pro Quadratmeter und verzeichnet einen kräftigen Anstieg von 6,51 Prozent gegenüber dem Q3 2024. Die zentrale Lage und die urbane Lebensqualität rechtfertigen diese Premiumpreise. Erlangen-Süd liegt mit 5.040 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment und zeigt mit einem minimalen Plus von 0,11 Prozent eine stabile Entwicklung.

Sieglitzhof bleibt mit 4.213 Euro pro Quadratmeter das günstigste Viertel für Wohnungskäufer, verzeichnet allerdings einen Rückgang von 4,53 Prozent, was auf eine geringere Attraktivität dieses Stadtteils hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Zukunftsaussichten für den Eigentumswohnungsmarkt gestalten sich moderat positiv. Eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen hohen Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen von ein bis drei Prozent jährlich wird erwartet. Der Neubaubereich dürfte weiterhin überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen, getrieben durch steigende Baukosten und energetische Anforderungen.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug von Fachkräften und Studierenden wird die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Insgesamt wird eine Normalisierung des Marktes auf hohem Niveau erwartet, wobei extreme Preissprünge unwahrscheinlich erscheinen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im Q3 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 15,30 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Q2 2025, für das keine expliziten Daten zu Häusern zur Miete vorliegen, kann auf Basis der allgemeinen Marktentwicklung von einer stabilen bis leicht steigenden Tendenz ausgegangen werden.

Im Jahresvergleich zum 2024, als der Durchschnittspreis bei 14,72 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Anstieg von 3,94 Prozent. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate und zeigt eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktentwicklung.

Marktdynamik

Der Markt für Mietwohnhäuser ist in Erlangen traditionell klein, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Das verfügbare Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften, während freistehende Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität darstellen.

Die Nachfrage kommt primär von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und einen Garten benötigen, sich aber noch kein Eigenheim leisten können oder wollen. Auch Expats und temporär in Erlangen arbeitende Führungskräfte internationaler Unternehmen fragen verstärkt Häuser zur Miete nach.

Die geringe Verfügbarkeit führt zu einer sehr schnellen Vermietung. Häuser, die zu marktgerechten Preisen angeboten werden, finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die Fluktuation ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell länger in den Objekten verbleiben als Wohnungsmieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Detaillierte stadtteilspezifische Daten für Häuser zur Miete liegen nicht vor, jedoch kann auf Basis der Kaufpreisunterschiede und der allgemeinen Marktkenntnis eine Einschätzung vorgenommen werden. Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den bevorzugten Wohnlagen wie dem Burgberg, Tennenlohe und den innenstadtnahen Villenvierteln erzielt.

In den Außenbereichen und den eingemeindeten Ortsteilen wie Frauenaurach, Kriegenbrunn oder Hüttendorf sind die Mietpreise tendenziell niedriger, bieten dafür aber oft größere Grundstücke und mehr Ruhe. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein naturnahes Wohnumfeld legen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die Mietpreise dürften jährlich um zwei bis vier Prozent steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängt.

Ein wesentlicher Faktor wird sein, ob mehr Eigentümer ihre Häuser zur Vermietung anbieten, was bei steigenden Zinsen und unsicherer wirtschaftlicher Lage durchaus möglich ist. Andererseits könnte die anhaltend hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum die Preise weiter nach oben treiben. Insgesamt wird der Markt für Mietwohnhäuser klein, aber stabil bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt zeigt im Q3 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei 11,96 Euro, was einen Anstieg von 1,19 Prozent gegenüber dem Q2 2025 (11,82 Euro) darstellt. Diese quartalsweise Steigerung zeigt eine anhaltende Dynamik im Mietmarkt.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 ist die Entwicklung noch deutlicher: Mit einem Plus von 4,91 Prozent (von 11,40 Euro auf 11,96 Euro) liegt die Mietpreisentwicklung über der allgemeinen Inflationsrate. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot.

Die Differenzierung nach Wohnungsgrößen zeigt interessante Trends: Während kleine Wohnungen (1-Zimmer: +4,53 Prozent, 2-Zimmer: +2,53 Prozent) deutliche Steigerungen verzeichnen, stagnieren mittlere Wohnungen (3-Zimmer: +0,07 Prozent) und größere Einheiten zeigen sogar rückläufige Tendenzen (4-Zimmer: -1,96 Prozent). Diese Entwicklung spiegelt die veränderte Nachfragestruktur mit mehr Single-Haushalten und dem Trend zu kleineren, aber effizient geschnittenen Wohnungen wider.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Erlangen ist extrem angespannt. Mit einer Leerstandsquote unter einem Prozent herrscht ein massiver Nachfrageüberhang. Diese Situation führt zu außergewöhnlichen Marktbedingungen: Verfügbare Wohnungen werden häufig innerhalb weniger Tage, teilweise sogar Stunden vermietet. Bei besonders attraktiven Angeboten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten.

Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Nachweise über Bonität und Zahlungsfähigkeit. Selbstauskünfte, Schufa-Auskünfte und Gehaltsnachweise sind Standard, häufig werden auch Bürgschaften verlangt. Diese Bedingungen erschweren es insbesondere Studierenden, Berufsanfängern und Menschen mit geringerem Einkommen, adäquaten Wohnraum zu finden.

Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Zwar entstehen kontinuierlich neue Wohnungen, primär in mehrgeschossigen Wohnbauten, jedoch reicht dies nicht aus, um den Markt spürbar zu entlasten. Die neuen Wohnungen werden oft zu Preisen angeboten, die deutlich über dem Durchschnitt liegen, was die Gesamtmietniveaus zusätzlich nach oben treibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietrenditen variieren je nach Stadtteil erheblich und geben Aufschluss über die Attraktivität für Investoren. In Erlangen-Nord liegt die Mietrendite bei 3,54 Prozent mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 363,61. Dies deutet auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreisen hin.

Erlangen-Süd weist mit einer Mietrendite von 3,67 Prozent und einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 332,73 die attraktiveren Bedingungen für Vermieter auf. Die höhere Rendite macht diesen Stadtteil besonders interessant für Kapitalanleger.

Die Innenstadt und zentrumsnahe Lagen verzeichnen traditionell die höchsten absoluten Mietpreise, was sie besonders für junge Berufstätige und Studenten attraktiv macht, die kurze Wege schätzen. Die Außenbereiche bieten größere Wohnungen zu moderateren Quadratmeterpreisen, was sie für Familien interessant macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleibt angespannt. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktsituation geführt haben, werden sich kurzfristig nicht ändern. Der kontinuierliche Zuzug von Studierenden und Fachkräften wird die Nachfrage weiter hoch halten.

Die Mietpreise dürften weiter steigen, wobei sich das Wachstum möglicherweise auf drei bis fünf Prozent jährlich einpendeln wird. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten das Wachstum begrenzen, werden aber die grundsätzliche Knappheit nicht beheben.

Kleine Wohnungen werden voraussichtlich weiterhin überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren, während das Segment der größeren Wohnungen stabiler bleiben dürfte. Die Entwicklung energieeffizienter Neubauten wird das obere Preissegment weiter ausweiten, während unsanierte Altbauten zunehmend unter Druck geraten könnten.

Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen. Die geplanten Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte werden jedoch voraussichtlich erst mittelfristig spürbare Entlastung bringen. Bis dahin bleibt der Erlanger Mietwohnungsmarkt einer der angespanntesten in Bayern.

Fazit

Der Erlanger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als hochpreisiger, aber stabiler Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während sich die Kaufpreise für Häuser auf hohem Niveau stabilisieren, zeigen Eigentumswohnungen weiterhin Aufwärtspotential, insbesondere im Neubausegment. Der Mietmarkt bleibt in allen Bereichen extrem angespannt, wobei kleine Wohnungen die höchsten Steigerungsraten aufweisen.

Die Stadt Erlangen steht vor der Herausforderung, die Balance zwischen wirtschaftlichem Wachstum und bezahlbarem Wohnraum zu finden. Die anhaltende Attraktivität als Wissenschafts- und Technologiestandort sichert zwar kontinuierliche Nachfrage, führt aber auch zu sozialen Spannungen durch die hohen Wohnkosten. Für Investoren bleibt Erlangen ein attraktiver Markt mit stabilen Renditen und geringem Leerstandsrisiko. Für Wohnungssuchende bedeutet dies jedoch weiterhin einen hart umkämpften Markt mit hohen Preisen und begrenzten Auswahlmöglichkeiten.