Immobilienmarktbericht Essen - 2. Quartal 2025

Fokus: Wohnimmobilien

Der Essener Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende und wirtschaftlichen Unsicherheiten zeichnet sich eine vorsichtige Erholung ab, wobei besonders der Häusermarkt von einer gestiegenen Nachfrage profitiert. Der folgende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes in Essen und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal sowie dem Vorjahresvergleich gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Essen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilisierung nach einer Phase der Preiskorrektur. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 3.841 Euro, was einen Rückgang von 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt. Diese Preisanpassung reflektiert die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Nachwirkungen der Zinserhöhungen der vergangenen Jahre.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich jedoch eine Stabilisierung des Preisniveaus mit nur noch marginalen Rückgängen. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass der Markt seinen Boden gefunden hat und sich auf dem aktuellen Niveau konsolidiert. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Essen bewegen sich damit in einer Spanne, die wieder vermehrt Kaufinteressenten anzieht, was sich in den steigenden Nachfragezahlen widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment zeigt eine deutliche Belebung im zweiten Quartal 2025. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der gesamten NRW-Region, zu der auch Essen gehört, ist im Quartalsvergleich um 6 Prozent gestiegen, im Jahresvergleich sogar um beachtliche 11 Prozent. Besonders auffällig ist der Nachfrageanstieg bei Neubau-Einfamilienhäusern, der mit einem Plus von 16 Prozent binnen Jahresfrist einen regelrechten Boom erlebt.

Diese positive Nachfrageentwicklung trifft auf ein weiterhin begrenztes Angebot, was zu einer zunehmenden Marktanspannung führt. Die Neubauaktivität bleibt trotz der gestiegenen Nachfrage aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Herausforderungen verhalten. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht vorhanden, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft und mittelfristig preisstabilisierend wirken dürfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Essens folgen einem deutschlandweiten Trend: Das Kaufinteresse verlagert sich zunehmend vom Stadtzentrum in die Randlagen und das weitere Umland. Während zentrale Stadtlagen traditionell höhere Quadratmeterpreise erzielen, zeigt sich aktuell eine verstärkte Nachfrage nach Objekten in ruhigeren Wohnlagen am Stadtrand.

Stadtteile wie Bredeney, Werden oder Kettwig, die bereits in der Vergangenheit zu den begehrten Wohnlagen zählten, behaupten ihre Preisposition, während ehemals weniger nachgefragte Randlagen wie Kray oder Schonnebeck von der Umlandorientierung profitieren. Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen bleiben signifikant, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter variieren kann.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Essen fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate vorsichtig optimistisch aus. Die Stabilisierung der Zinssätze und die anhaltend hohe Nachfrage sprechen für eine Bodenbildung bei den Preisen. Experten erwarten keine weiteren signifikanten Preisrückgänge, sondern vielmehr eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen ab Mitte 2026.

Der Häusermarkt gilt als "Gewinner" der aktuellen Marktphase, da die Rekordnachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft. Mittelfristig könnten staatliche Fördermaßnahmen und eine mögliche Lockerung der Bauvorschriften zu einer Belebung der Neubautätigkeit führen, was das Angebot erhöhen und den Preisdruck mildern könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Essen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 stabiler als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.628 Euro liegt das Preisniveau um 1,5 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Diese moderate Steigerung zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt nach der Korrekturphase wieder erholt hat und zu einem nachhaltigen Wachstumspfad zurückgefunden hat.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung, die auf eine zunehmende Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Die Preisentwicklung verläuft dabei deutlich moderater als in den Boomjahren vor 2023, was auf eine gesündere Marktentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt eine spürbare Belebung im zweiten Quartal 2025. Die Transaktionszahlen haben sich bundesweit erholt, was auch auf den Essener Markt positive Auswirkungen hat. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt parallel zur Häusernachfrage, wobei insbesondere kleinere und mittlere Wohnungsgrößen stark nachgefragt werden.

Das Angebot an Bestandswohnungen bleibt weiterhin knapp, während die Neubauaktivität durch hohe Baukosten und regulatorische Hürden gebremst wird. Der von der Politik initiierte "Wohnungsturbo" zeigt erste Wirkungen, jedoch noch nicht in dem Maße, dass eine spürbare Entspannung auf der Angebotsseite eintreten würde. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die gestiegene Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Essener Stadtteilen bleiben im Wohnungssegment erheblich. Zentrale Lagen wie das Südviertel, Rüttenscheid oder Stadtwald erzielen weiterhin Spitzenpreise von teilweise über 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese beliebten Viertel profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Demgegenüber bieten Stadtteile wie Altenessen, Karnap oder Vogelheim deutlich günstigere Einstiegspreise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenzen schaffen Chancen für verschiedene Käufergruppen, wobei sich auch hier ein Trend zur Aufwertung ehemals weniger gefragter Quartiere abzeichnet. Die Umlandorientierung ist bei Wohnungen weniger stark ausgeprägt als bei Häusern, da viele Käufer die urbanen Vorzüge schätzen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt in Essen sind für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums bei stabiler Nachfrage. Die staatlichen Initiativen zur Wohnraumschaffung und mögliche weitere Zinssenkungen könnten die Nachfrage zusätzlich stützen.

Mittelfristig wird mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent gerechnet, was einer nachhaltigen und gesunden Marktentwicklung entspricht. Die anhaltende Urbanisierung und der demografische Wandel sorgen für eine strukturelle Nachfrage nach altersgerechten und zentral gelegenen Wohnungen, was insbesondere dem Neubausegment zugutekommen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Essen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Während konkrete Essener Daten nicht vollständig vorliegen, lassen sich aus vergleichbaren NRW-Märkten Rückschlüsse ziehen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bewegen sich in der Region um 10,09 Euro pro Quadratmeter, wobei in Essen je nach Lage und Ausstattung mit ähnlichen Werten zu rechnen ist.

Die Mietpreisentwicklung verläuft moderat, ohne die starken Schwankungen, die im Kaufmarkt zu beobachten sind. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine weitgehend stabile Preisentwicklung mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Diese Stabilität macht Mietobjekte für viele Haushalte attraktiv, die sich aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten noch nicht für einen Kauf entscheiden möchten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders Familien suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da diese mehr Platz und oft einen Garten bieten. Die Nachfrage konzentriert sich dabei zunehmend auf das Umland und die Randlagen der Stadt, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis oft günstiger ist als in zentralen Lagen.

Das Angebot an Miethäusern bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und weniger auf Einfamilienhäuser zur Vermietung. Leerstände sind im Häusersegment praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen folgen einem ähnlichen Muster wie im Kaufsegment. Beliebte Wohnlagen wie Bredeney oder Werden erzielen Spitzenmieten, während periphere Stadtteile deutlich günstigere Mietkonditionen bieten. Die Preisspanne reicht dabei von etwa 8 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 14 Euro in Premiumlagen.

Ein interessanter Trend zeigt sich in der steigenden Nachfrage nach Häusern in Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung aber moderaten Mieten, wie beispielsweise Borbeck oder Steele. Diese Quartiere profitieren von ihrer relativen Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig familienfreundlichem Umfeld und bezahlbaren Mieten.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit leichten Preissteigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot sprechen für eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einem Rückgang der Mieten führen. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach familiengerechten Häusern, bleibt ein stabilisierender Faktor für dieses Marktsegment.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Essen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 als stabilstes Segment des Immobilienmarktes. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Wohnungen liegen bei etwa 8,95 Euro pro Quadratmeter, basierend auf vergleichbaren NRW-Werten. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von etwa 0,7 Prozent gegenüber dem Durchschnitt der Region.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung. Die Mietpreise steigen langsamer als in den Vorjahren, was teilweise auf regulatorische Maßnahmen und eine leichte Entspannung durch Neubauaktivitäten zurückzuführen ist. Dennoch bleibt das Mietniveau für viele Haushalte eine Herausforderung, insbesondere in beliebten Stadtlagen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im zweiten Quartal 2025 unvermindert hoch. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten und wirtschaftlichen Unsicherheiten auf den Mietmarkt aus, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugt. Besonders gefragt sind zwei- bis drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung.

Das Angebot kann mit der starken Nachfrage nicht Schritt halten. Trotz politischer Bemühungen und Initiativen wie dem "Wohnungsturbo" bleibt die Neubauaktivität hinter den Erfordernissen zurück. Hohe Baukosten, Fachkräftemangel und komplexe Genehmigungsverfahren bremsen die Angebotsausweitung. Der Leerstand liegt auf historisch niedrigem Niveau, was die Wohnungssuche für Mieter zunehmend erschwert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Essener Stadtteilen sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Rüttenscheid, Südviertel oder Holsterhausen werden Spitzenmieten von über 11 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zur Universität und attraktiven Freizeitmöglichkeiten.

Günstigere Alternativen finden Mieter in Stadtteilen wie Altendorf, Frohnhausen oder Schonnebeck, wo die Mieten teilweise unter 7 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Preisunterschiede ermöglichen es verschiedenen Einkommensgruppen, adäquaten Wohnraum zu finden, wobei die Gentrifizierungstendenzen in einigen ehemals günstigen Quartieren zu beobachten sind.

Ein bemerkenswerter Trend zeigt sich in der steigenden Attraktivität von Stadtteilen mit guter ÖPNV-Anbindung. Quartiere entlang der U-Bahn-Linien verzeichnen überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechende Mietpreissteigerungen, während schlechter angebundene Lagen trotz günstigerer Mieten Nachfragerückgänge verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Essen fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei mit jährlichen Wachstumsraten von 2 bis 3 Prozent zu rechnen ist. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturelle Angebotsdefizit getrieben.

Mittelfristig könnten verstärkte Neubauaktivitäten und politische Maßnahmen zu einer leichten Entspannung führen. Die geplanten Wohnungsbauprojekte in verschiedenen Stadtteilen könnten ab 2026 erste spürbare Entlastungen bringen. Allerdings wird der Essener Mietwohnungsmarkt voraussichtlich ein Vermietermarkt bleiben, in dem Mieter nur begrenzte Verhandlungsmacht haben.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Essener Wohnimmobilienmarkt zeigt im zweiten Quartal 2025 ein differenziertes Bild mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Häusermarkt von einer deutlichen Nachfragebelebung profitiert, entwickeln sich die Mietsegmente stabiler und moderater. Die Kaufpreise haben sich nach der Korrekturphase stabilisiert, wobei Wohnungen bereits wieder leichte Preissteigerungen verzeichnen.

Die größte Herausforderung bleibt das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das sich durch alle Marktsegmente zieht. Trotz politischer Bemühungen und verbesserter Rahmenbedingungen bleibt die Schaffung von ausreichendem Wohnraum eine zentrale Aufgabe für die kommenden Jahre.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer finden aktuell stabilere Bedingungen vor als in den Vorquartalen, müssen aber weiterhin mit begrenztem Angebot rechnen. Verkäufer können von der gestiegenen Nachfrage profitieren, insbesondere im Häusersegment. Mieter sehen sich weiterhin einem angespannten Markt gegenüber, wobei die Mietpreisentwicklung zumindest moderater verläuft als in den Boomjahren.

Die Aussichten für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin: moderate Preisentwicklung, hohe Nachfrage und knappes Angebot. Eine nachhaltige Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubauaktivität deutlich zunimmt und sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter stabilisieren. Essen bleibt damit ein Markt mit soliden Fundamentaldaten, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Perspektiven bietet.