Immobilienmarktbericht Essen - 3. Quartal 2025

Der Immobilienmarkt in Essen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil mit leichten Preisanpassungen in einzelnen Segmenten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich differenzierte Entwicklungen in den verschiedenen Marktsegmenten, die nachfolgend detailliert analysiert werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Essen verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine minimale Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Stadtkern liegt aktuell bei 3.482 €/m², was einem marginalen Anstieg von 0,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal entspricht, in dem der Preis bei 3.479 €/m² lag. Im gesamten Stadtgebiet bewegen sich die Preise auf einem ähnlichen Niveau von durchschnittlich 3.584 €/m², wobei hier ein kontinuierlicher Aufwärtstrend zu beobachten ist.

Die Preisentwicklung zeigt eine bemerkenswerte Stabilität im Jahresvergleich. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise praktisch unverändert geblieben, was auf eine Konsolidierungsphase nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hindeutet. Diese Stabilisierung wird von Marktexperten als gesunde Entwicklung bewertet, die sowohl Käufern als auch Verkäufern Planungssicherheit bietet.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt weiterhin begrenzt, insbesondere bei großvolumigen Bestandsimmobilien. Die Nachfrage liegt deutlich über dem Vorjahresniveau, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders auffällig ist die starke Nachfrage in den kreisfreien Stadtgebieten, wo Familien vermehrt nach Wohneigentum suchen.

Die Neubauaktivität wird durch verschiedene Faktoren gebremst. Verzögerungen bei Baugenehmigungen und kontinuierlich steigende Grundstückspreise führen dazu, dass weniger neue Projekte realisiert werden als geplant. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich. Experten beobachten, dass Bestandshäuser derzeit attraktiver für Käufer sind als Neubauten, was hauptsächlich auf die günstigeren Preise und die sofortige Verfügbarkeit zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb Essens bleibt bestehen, wobei der Stadtkern und das Südostviertel mit jeweils etwa 3.482 €/m² die höchsten Quadratmeterpreise aufweisen. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer ausgezeichneten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

In den Randgebieten der Stadt liegen die Preise merklich niedriger, zeigen jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz. Hier profitieren Käufer von größeren Grundstücken und einer ruhigeren Wohnlage, müssen jedoch längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Die Preisspanne zwischen Zentrum und Peripherie bietet unterschiedlichen Käufergruppen passende Optionen entsprechend ihrer finanziellen Möglichkeiten und Wohnpräferenzen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktanalysten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Kaufhäusern in Essen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu weiteren leichten Preissteigerungen führen. Allerdings wird das Wachstum durch die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit und die restriktive Kreditvergabe gebremst.

Die Attraktivität von Bestandsimmobilien wird voraussichtlich weiter zunehmen, da Neubauprojekte durch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen verteuert werden. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen bei attraktiven Objekten erforderlich sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung mit einer leichten Preiskorrektur. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Stadtkern liegt aktuell bei 2.776 €/m², was einem Rückgang von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Preis noch bei 2.884 €/m² lag. Im gesamten Stadtgebiet bewegt sich der Durchschnittspreis bei etwa 2.535 €/m².

Diese Preisanpassung nach unten ist bemerkenswert, da sie gegen den allgemeinen Markttrend verläuft. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch eine stabile Entwicklung, was darauf hindeutet, dass es sich um eine kurzfristige Marktkorrektur handeln könnte. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen weiterhin deutlich unter denen für Häuser, was sie für eine breitere Käuferschicht attraktiv macht.

Marktdynamik

Trotz der leichten Preiskorrektur bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Das Angebot ist besonders in attraktiven Lagen stark begrenzt, was zu einem schnellen Abverkauf gut positionierter Objekte führt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das Vorjahresniveau, wobei besonders Singles, junge Paare und Kapitalanleger aktiv am Markt agieren.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment leidet unter denselben Herausforderungen wie der Hausmarkt. Verzögerungen bei Genehmigungsverfahren und steigende Grundstückspreise bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Gleichzeitig führen die gestiegenen Baukosten dazu, dass Neubauwohnungen für viele Käufer unerschwinglich werden, was die Nachfrage verstärkt auf den Bestandsmarkt lenkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment deutlich ausgeprägt. Der Stadtkern führt mit 2.776 €/m² die Preisliste an, gefolgt vom Südostviertel mit 2.474 €/m². Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen.

In den Randgebieten sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben, wobei auch hier eine steigende Preistendenz zu beobachten ist. Die Stadtrandlagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie oft modernere Wohnkonzepte, bessere Parkmöglichkeiten und mehr Grünflächen bieten. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie ermöglicht es verschiedenen Käufergruppen, passende Objekte zu finden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Essen zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate ein gemischtes Bild. Nach der aktuellen Preiskorrektur erwarten Experten eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau mit moderaten Steigerungen im weiteren Verlauf. Die hohe Nachfrage wird voraussichtlich anhalten, da Wohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung weiterhin gefragt bleiben.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank beeinflusst werden. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu Preissteigerungen führen. Langfristig wird die begrenzte Flächenverfügbarkeit in Essen den Markt prägen und für stabile bis steigende Preise sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsbewegung. Im Stadtteil Bedingrade liegt die durchschnittliche Kaltmiete aktuell bei 12,68 €/m², was einem beachtlichen Anstieg von 6,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete noch bei 11,89 €/m² lag. Im gesamten Stadtgebiet bewegt sich das Mietniveau bei durchschnittlich 12,86 €/m².

Diese signifikante Preissteigerung innerhalb eines Quartals reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine stabile Entwicklung auf hohem Niveau, was die Attraktivität von Häusern zur Miete unterstreicht. Die Mietpreise für Häuser liegen deutlich über denen für Wohnungen, was die Premium-Position dieses Segments verdeutlicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist extrem begrenzt, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Besonders in attraktiven Wohnlagen ist die Verfügbarkeit von Mietshäusern äußerst gering. Die Nachfrage übersteigt das Vorjahresniveau deutlich, wobei vor allem Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensgruppen aktiv nach dieser Wohnform suchen.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist minimal, da Investoren bevorzugt auf Mehrfamilienhäuser setzen, die höhere Renditen versprechen. Verzögerungen bei Genehmigungen und steigende Grundstückspreise verstärken diese Tendenz zusätzlich. Der Bestand an vermietbaren Häusern wird daher kaum erweitert, was die Angebotsknappheit perpetuiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. Bedingrade führt mit 12,68 €/m² die Preisliste an, was auf die gehobene Wohnlage und die gute Infrastruktur zurückzuführen ist. Der Stadtkern und andere zentrale Lagen zeigen ebenfalls hohe, aber leicht niedrigere Mietpreise, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

In den Randgebieten sind Mietshäuser günstiger zu haben, jedoch ist das Angebot hier ebenfalls sehr begrenzt. Die Stadtrandlagen bieten oft größere Grundstücke und mehr Privatsphäre, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die Preisdifferenzierung ermöglicht es verschiedenen Einkommensgruppen, passende Objekte zu finden, wobei die Auswahlmöglichkeiten insgesamt stark eingeschränkt sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Preisanstiegs bei Mietshäusern zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen, was weitere Mietsteigerungen wahrscheinlich macht. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen das Wachstum begrenzen.

Langfristig wird der Markt für Mietshäuser in Essen angespannt bleiben. Die begrenzte Neubautätigkeit und die hohe Nachfrage werden für ein dauerhaft hohes Preisniveau sorgen. Mieter müssen sich auf längere Suchzeiten und höhere Konkurrenz bei attraktiven Objekten einstellen. Vermieter profitieren von der günstigen Marktlage, sollten jedoch regulatorische Entwicklungen im Blick behalten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Essen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 8,95 €/m² im gesamten Stadtgebiet. Dies entspricht einem Anstieg von 1,24 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Miete bei 8,84 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 4,92 Prozent, was eine kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung zeigt.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen verläuft damit deutlich moderater als bei Häusern, bleibt aber im Aufwärtstrend. Die Preise bewegen sich auf einem für das Ruhrgebiet typischen Niveau und sind im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch moderat. Diese relative Erschwinglichkeit macht Essen zu einem attraktiven Wohnstandort für verschiedene Bevölkerungsgruppen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist begrenzt, besonders in beliebten und zentral gelegenen Stadtteilen. Die Nachfrage liegt deutlich über dem Vorjahresniveau, getrieben durch Zuzug, demographische Veränderungen und die allgemeine Urbanisierungstendenz. Besonders in den kreisfreien Stadtgebieten ist die Nachfrage stark ausgeprägt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment wird durch verschiedene Faktoren gehemmt. Verzögerungen bei Baugenehmigungen, steigende Grundstückspreise und hohe Baukosten führen dazu, dass weniger neue Mietwohnungen entstehen als benötigt. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt, wo die Fluktuation gering ist und Mieter länger in ihren Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Essens sind im Wohnungssegment moderat ausgeprägt. Der Stadtkern weist mit etwa 8,95 €/m² die höchsten Durchschnittsmieten auf, profitiert dabei von der zentralen Lage und der exzellenten Infrastruktur. Das Südostviertel und andere innenstadtnahe Bereiche zeigen ähnliche Preisniveaus mit leicht steigender Tendenz.

In den Stadtrandgebieten sind Mietwohnungen günstiger zu haben, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Randlagen bieten oft modernere Wohnungen mit besserer Ausstattung, größeren Balkonen oder Terrassen und besseren Parkmöglichkeiten. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie ist im Wohnungssegment geringer als bei anderen Immobilientypen, was eine gleichmäßigere Verteilung der Nachfrage ermöglicht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Essen zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings in einem kontrollierten Rahmen. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse werden das Wachstum dämpfen, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht vollständig aufheben.

Langfristig wird der Mietwohnungsmarkt in Essen von der demographischen Entwicklung und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprägt sein. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Ruhrgebiet und der guten Verkehrsanbindung. Die Transformation zur Wissens- und Dienstleistungsgesellschaft wird neue Zielgruppen anziehen und die Nachfrage nach modernen Mietwohnungen verstärken. Investoren und Vermieter können von stabilen Renditen ausgehen, während Mieter sich auf moderate, aber kontinuierliche Preissteigerungen einstellen müssen.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Immobilienmarkt in Essen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Kaufhäuser und Mietimmobilien Preissteigerungen verzeichnen, zeigt der Eigentumswohnungsmarkt eine leichte Korrektur. Diese Diversifizierung bietet verschiedenen Marktteilnehmern Chancen und erfordert eine differenzierte Betrachtung.

Die grundlegenden Marktmechanismen bleiben intakt: Eine hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu Preissteigerungen führt. Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück, was die Angebotsknappheit perpetuiert. Gleichzeitig sorgen regulatorische Eingriffe und wirtschaftliche Unsicherheiten für eine Dämpfung der Preisentwicklung.

Für die Zukunft ist von einer Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung auszugehen. Essen profitiert von seiner Lage im Herzen des Ruhrgebiets und dem ongoing Strukturwandel. Die Stadt bleibt ein attraktiver Wohnstandort mit vergleichsweise moderaten Preisen, was weiteren Zuzug und damit Nachfrage generieren wird. Marktteilnehmer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und moderat steigenden Preisen einstellen.