Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q2 2025

Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach einer Phase der Stabilisierung im ersten Quartal setzt sich der Aufwärtstrend fort, getrieben durch anhaltend knappe Angebote und starke Nachfrage. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese dem Vorquartal Q1 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnet im zweiten Quartal 2025 eine moderate Preissteigerung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandshäuser liegen bei circa 371.000 Euro für eine Wohnfläche von etwa 124 Quadratmetern, was einem Quadratmeterpreis von rund 2.992 Euro entspricht. Neubauhäuser werden im Schnitt für 564.000 Euro bei einer Fläche von 131 Quadratmetern gehandelt, was einem Quadratmeterpreis von 4.305 Euro gleichkommt.

Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 stiegen die Preise um durchschnittlich 1,1 Prozent. Besonders dynamisch entwickelte sich das Segment der Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q2 2024. Die Preisentwicklung bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Neubaubereich blieb hingegen weitgehend stabil. Diese differenzierte Entwicklung spiegelt die unterschiedlichen Nachfragestrukturen in den einzelnen Marktsegmenten wider.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem deutlichen Angebotsdefizit geprägt. Die Neubauaktivität in Frankfurt bleibt zurückhaltend, was eine nachhaltige Marktentlastung verhindert. Im ersten Halbjahr 2025 machten Wohnimmobilientransaktionen ein Volumen von 111 Millionen Euro aus, was einem Anteil von 46 Prozent am gesamten Immobilientransaktionsvolumen entspricht. Diese Zahlen unterstreichen die zentrale Bedeutung des Wohnimmobiliensegments für den Frankfurter Markt.

Die Nachfrage nach Kaufhäusern bleibt ungebrochen hoch, befeuert durch niedrige Leerstandsquoten und die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsmetropole. Das knappe Angebot führt zu einer Verknappungssituation, die den Preisauftrieb weiter verstärkt. Besonders im Bereich der familiengerechten Immobilien übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich. Während in den urbanen Zentrumslagen und beliebten Vierteln wie dem Westend, Nordend oder in der Nähe des Palmengartens Spitzenpreise erzielt werden, zeigen sich in den Stadtrandlagen moderatere Preisniveaus. Die zentrumsnahen Lagen profitieren dabei besonders von der hohen Nachfrage nach gut angebundenen Wohnlagen mit urbaner Infrastruktur.

In den peripheren Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim liegen die Preise durchschnittlich 20 bis 30 Prozent unter dem Niveau der Toplagen. Diese Gebiete gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da sie familienfreundliche Strukturen bei vergleichsweise moderaten Preisen bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs gerechnet. Die strukturelle Unterversorgung mit Neubauimmobilien wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen lassen. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent für das Segment der Kaufhäuser. Die positive demografische Entwicklung Frankfurts und die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, sofern die geplanten Neubaugebiete realisiert werden und die Bautätigkeit wieder anzieht. Allerdings bleiben Risikofaktoren wie steigende Baukosten und regulatorische Hürden bestehen, die eine schnelle Angebotsausweitung erschweren könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich als der dynamischste Bereich des Frankfurter Wohnimmobilienmarktes. Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei circa 282.000 Euro für eine Wohnfläche von 82 Quadratmetern, was einem Quadratmeterpreis von etwa 3.439 Euro entspricht. In den Top-7-Städten Deutschlands, zu denen Frankfurt gehört, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um beachtliche 5,5 Prozent im Jahresvergleich.

Gegenüber dem Vorquartal Q1 2025 verzeichnete das Segment einen Preisanstieg von 1,5 Prozent. Damit setzt sich der seit Anfang 2025 beobachtete Aufwärtstrend fort. Eigentumswohnungen weisen mit einem Plus von 0,71 Prozent zum Vorquartal den stärksten Zuwachs im gesamtdeutschen EPX Index auf, was die besondere Dynamik dieses Marktsegments unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen ist besonders angespannt. Insbesondere in den urbanen Zentren Frankfurts herrscht eine sehr knappe Angebotslage, die als Haupttreiber der Preissteigerungen fungiert. Die Neubauaktivität bei Wohnungen bleibt weiterhin begrenzt und kann die aktive Nachfrage bei weitem nicht befriedigen.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Die anhaltende Urbanisierung, der Trend zu kleineren Haushalten sowie die Attraktivität von Wohnungseigentum als Kapitalanlage in Zeiten unsicherer Finanzmärkte. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen tendiert gegen null, was die Marktsituation zusätzlich verschärft. Verkäufer befinden sich in einer komfortablen Verhandlungsposition, während Käufer zunehmend Kompromisse bei ihren Suchkriterien eingehen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. Spitzenlagen wie das Westend, Nordend oder das Bahnhofsviertel verzeichnen Quadratmeterpreise von teilweise über 7.000 Euro für hochwertige Neubauwohnungen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Flair.

In Stadtteilen wie Sachsenhausen, Bornheim oder dem Ostend liegen die Preise im gehobenen Mittelfeld zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandlagen wie Sindlingen, Zeilsheim oder Unterliederbach bieten hingegen Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter an. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität für Käufer, die aufgrund der Preisentwicklung in den Zentrumslagen ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Preissteigerungen, wobei mit jährlichen Zuwachsraten von 4 bis 6 Prozent gerechnet wird. Die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig reduziertem Angebot wird den Markt weiter unter Druck setzen.

Marktanalysten prognostizieren moderate, aber stabile Zuwächse für das restliche Jahr 2025. Eine Trendwende ist nicht in Sicht, solange die strukturellen Probleme der Angebotsknappheit nicht gelöst werden. Die geplanten Nachverdichtungsprojekte in verschiedenen Stadtteilen könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich erst ab 2026/2027 spürbare Effekte zeigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht detailliert ausgewiesen sind, lassen sich aus den allgemeinen Mietpreisentwicklungen Rückschlüsse ziehen. Die Neuvertragsmieten für Wohnraum insgesamt stiegen im Jahresvergleich um etwa 3,5 Prozent, was auch für das Segment der Miethäuser als Orientierung dienen kann.

Im Quartalsvergleich zum Q1 2025 zeigt sich eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Die Mietpreise für Häuser folgen dabei dem allgemeinen Trend des Mietwohnungsmarktes, wobei die Steigerungsraten aufgrund des kleineren Marktsegments und der spezielleren Nachfrage moderater ausfallen als bei Wohnungen. Familien, die traditionell die Hauptnachfragegruppe für Miethäuser darstellen, sehen sich mit kontinuierlich steigenden Mietkosten konfrontiert.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt in Frankfurt weiterhin knapp. Neue Projekte im Bereich der Miethäuser werden nur moderat umgesetzt, da sich Investoren verstärkt auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die hohe Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern und Haushalten mit gehobenen Platzansprüchen, trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern dürfte nahe null liegen, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Der Neubau von Mietshäusern wächst langsam und kann die bestehende Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Dies führt zu einer Situation, in der Vermieter aus einem großen Pool von Interessenten auswählen können und entsprechend höhere Mieten durchsetzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In bevorzugten Wohnlagen wie Sachsenhausen-Nord, dem Diplomatenviertel oder in Oberrad werden Spitzenmieten verlangt. Hier können die monatlichen Mieten für ein Einfamilienhaus schnell 3.000 bis 5.000 Euro und mehr betragen.

In den städtischen Randlagen wie Kalbach-Riedberg, Nieder-Erlenbach oder Fechenheim liegen die Mieten deutlich niedriger, wobei auch hier für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche Mieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro pro Monat aufgerufen werden. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend in diese Gebiete, da Familien hier noch bezahlbaren Wohnraum mit Garten finden können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent für Miethäuser. Das mangelnde Angebot in Kombination mit der stabilen Nachfrage durch Zuzugstrends wird weiterhin preistreibend wirken.

Eine Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht, solange die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser nicht signifikant zunimmt. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Regulierungen könnten mittelfristig dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, werden aber die grundsätzliche Knappheitssituation nicht lösen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im zweiten Quartal 2025 die stärkste Dynamik aller Wohnimmobiliensegmente. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten stiegen im Jahresvergleich um 4,3 Prozent, womit Frankfurt zu den Städten mit den höchsten Mietsteigerungen in Deutschland gehört. In Spitzenlagen werden für hochwertige Neubauwohnungen Mieten von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt, während der stadtweite Durchschnitt bei etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter liegt.

Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 stiegen die Mieten um 1,6 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung seit Jahresbeginn fortsetzt. Besonders Neubau- und kernsanierte Bestandswohnungen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Die Mietpreisentwicklung hat sich damit nach einer Phase der Stagnation in 2024 wieder deutlich beschleunigt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen bleibt extrem angespannt. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken, insbesondere in zentralen und beliebten Lagen. Die Neubauvolumen sind trotz verschiedener Förderprogramme noch nicht ausreichend, um den Mietmarkt nachhaltig zu entspannen. Pro ausgeschriebener Wohnung melden sich in attraktiven Lagen oft 50 bis 100 Interessenten.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren angetrieben: Frankfurt als internationaler Finanzplatz zieht weiterhin hochqualifizierte Arbeitskräfte an, die Studentenzahlen steigen kontinuierlich, und der Trend zu Single-Haushalten hält unvermindert an. Der Leerstand tendiert gegen null, was Vermietern eine komfortable Marktposition verschafft. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig die gesetzlich maximal zulässigen Mieterhöhungen ausgeschöpft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spreizung der Mietpreise zwischen den verschiedenen Stadtteilen ist erheblich. In Premium-Lagen wie dem Westend, Nordend oder in Sachsenhausen-Nord liegen die Durchschnittsmieten bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragte Penthouse-Wohnungen oder luxussanierte Altbauwohnungen können sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Im mittleren Segment, zu dem Stadtteile wie Bockenheim, Bornheim oder das Ostend gehören, bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 17 Euro pro Quadratmeter. In den Außenbezirken wie Preungesheim, Sossenheim oder Schwanheim liegen die Durchschnittsmieten bei 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Selbst in diesen peripheren Lagen zeigt sich jedoch eine steigende Tendenz, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in den Zentrumslagen ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt bleiben auf Wachstumskurs. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen von jährlich 3 bis 5 Prozent. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietwohnungen wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen lassen, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Der Markt wird sich voraussichtlich weiter nach Lagen segmentieren, wobei die Preisschere zwischen Top-Lagen und Randgebieten weiter aufgehen könnte. Eine gewisse Entspannung könnte mittelfristig durch die geplanten Großprojekte in den Entwicklungsgebieten entstehen, allerdings werden diese frühestens ab 2026 marktrelevante Volumina erreichen. Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber das Grundproblem der Angebotsknappheit nicht lösen.

Fazit und Gesamteinschätzung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit klaren Aufwärtstendenzen in allen vier Hauptsegmenten. Die Preisentwicklung hat sich gegenüber dem Vorquartal beschleunigt, wobei Eigentumswohnungen mit einem Plus von 5,5 Prozent im Jahresvergleich die stärkste Dynamik aufweisen. Auch der Mietmarkt zeigt mit Steigerungsraten von über 4 Prozent bei Wohnungen eine deutliche Aufwärtsbewegung.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage – bestehen fort und werden sich voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen nicht grundlegend ändern. Frankfurt bleibt als Wirtschaftsmetropole und internationaler Finanzplatz ein Magnet für Zuzügler, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter antreibt.

Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen. Die Zeiten günstiger Kaufgelegenheiten scheinen vorerst vorbei zu sein. Für Mieter bedeutet die aktuelle Marktlage eine zusätzliche finanzielle Belastung, insbesondere bei Neuanmietungen. Die Politik ist gefordert, durch geeignete Maßnahmen sowohl die Neubautätigkeit zu fördern als auch sozialverträgliche Lösungen für einkommensschwächere Haushalte zu finden.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich der Aufwärtstrend in dieser Intensität fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinserhöhungen oder wirtschaftliche Unsicherheiten zu einer Dämpfung führen werden. Stand Q2 2025 deutet jedoch alles auf eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung bei anhaltender Marktenge hin.