Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Während der Kaufmarkt für Häuser seine positive Entwicklung mit deutlichen Preiszuwächsen fortsetzt, zeigen sich bei Eigentumswohnungen erste Konsolidierungstendenzen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt, geprägt von hoher Nachfrage und strukturell knappem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.331 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 258 Euro oder 4,8 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigenheimen in der Mainmetropole.

Die Preisentwicklung im Jahresvergleich zeigt ebenfalls eine positive Tendenz. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis ebenfalls bei 5.331 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von 4,8 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung spiegelt die fundamentale Stärke des Frankfurter Immobilienmarktes wider, der von verschiedenen wirtschaftlichen und demografischen Faktoren gestützt wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot bleibt strukturell knapp, während die Nachfrage auf einem stabilen, hohen Niveau verharrt. Besonders Einfamilienhäuser und Reihenhäuser erfreuen sich einer ungebrochen hohen Beliebtheit bei Kaufinteressenten, die in Frankfurt langfristig sesshaft werden möchten.

Die Neubauaktivität im Häusersektor kann mit der starken Nachfrage nicht Schritt halten. Trotz verschiedener Bauprojekte in den Außenbezirken reicht die Anzahl neu errichteter Eigenheime nicht aus, um eine spürbare Entspannung am Markt herbeizuführen. Diese strukturelle Unterversorgung trägt maßgeblich zur anhaltenden Preisentwicklung bei und verstärkt den Wettbewerb unter Kaufinteressenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte stadtteilbezogene Daten für das dritte Quartal 2025 nicht vollständig vorliegen, zeigt sich ein bekanntes Muster in der Preisverteilung innerhalb Frankfurts. Die höchste Nachfrage konzentriert sich traditionell auf zentrumsnahe Lagen sowie auf etablierte Wohnviertel mit gewachsener Infrastruktur. Stadtteile wie Frankfurt-Mitte, das Westend und das Nordend verzeichnen dabei die höchsten Preise.

In den Vororten und Randbezirken, darunter beliebte Familienwohnlagen wie Bergen-Enkheim, Nieder-Eschbach oder Harheim, sind die Quadratmeterpreise moderater, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Diese Stadtteile profitieren besonders von Familien, die mehr Wohnfläche und Grün suchen, dabei aber die Nähe zur Stadt nicht missen möchten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Experten erwarten, dass die fundamentalen Treiber des Marktes - der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften, die internationale Attraktivität Frankfurts als Finanzplatz und die strukturelle Angebotsknappheit - weiterhin Bestand haben werden.

Die Nachfrage wird voraussichtlich durch den anhaltenden Zuzug junger Fachkräfte und internationaler Arbeitnehmer auf hohem Niveau bleiben. Frankfurt profitiert dabei von seiner Rolle als führender Finanzplatz Kontinentaleuropas und der damit verbundenen wirtschaftlichen Stabilität. Gleichzeitig wird das Angebot absehbar knapp bleiben, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die strukturelle Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 erstmals seit längerer Zeit Anzeichen einer Konsolidierung. Nach einer Phase kontinuierlicher Preissteigerungen ist ein marginaler Preisrückgang von 0,26 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zu verzeichnen. Trotz dieser leichten Korrektur bleibt das Preisniveau im bundesweiten Vergleich weiterhin auf einem sehr hohen Niveau.

Die minimale Preisanpassung nach unten sollte jedoch nicht als Trendwende interpretiert werden. Vielmehr handelt es sich um eine natürliche Marktreaktion nach einer längeren Aufwärtsphase. Das Preisniveau hat sich auf hohem Niveau stabilisiert, was für eine gewisse Marktreife spricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls ein stabiles Preisgefüge mit nur minimalen Veränderungen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen bleibt weiterhin äußerst angespannt. Das verfügbare Angebot ist sehr knapp und kann die bestehende Nachfrage nicht befriedigen. Interessant ist jedoch, dass die Nachfragedynamik im Vergleich zu den Vorquartalen etwas nachgelassen hat. Dies könnte auf die erreichten Preisniveaus zurückzuführen sein, die für einige Käufergruppen die Grenze der Finanzierbarkeit erreicht haben.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist zwar höher als im Häuserbereich, dennoch reicht auch hier die Anzahl fertiggestellter Einheiten nicht aus, um eine nachhaltige Marktentspannung herbeizuführen. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf das höherpreisige Segment, was die Situation für Käufer mit mittleren Einkommen zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl für das dritte Quartal 2025 keine detaillierten stadtteilspezifischen Daten vorliegen, lassen sich aus der Marktbeobachtung klare Tendenzen ableiten. Stadtteile mit exzellenter Infrastruktur und direkter Nähe zum Zentrum bleiben die bevorzugten Lagen für Wohnungskäufer. Das Bahnhofsviertel, das sich in den letzten Jahren stark entwickelt hat, sowie das Europaviertel als modernes Wohnquartier, verzeichnen weiterhin hohe Preise und starke Nachfrage.

In den Außenbezirken zeigt sich ein differenziertes Bild. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung und entwickelter Nahversorgung sind deutlich gefragter als periphere Lagen mit schlechterer Verkehrsanbindung. Die Preisunterschiede zwischen Premium-Lagen und durchschnittlichen Wohngebieten haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Phase der Stabilisierung auf hohem Niveau. Die leichte Preiskorrektur im dritten Quartal könnte der Beginn einer längeren Konsolidierungsphase sein, in der sich der Markt nach Jahren starken Wachstums neu ausrichtet. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei mit gelegentlichen Schwankungen zu rechnen ist.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer weiteren Preiskonsolidierung führen. Andererseits sorgt die strukturelle Wohnungsknappheit in Frankfurt dafür, dass dramatische Preisrückgänge unwahrscheinlich bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, auch wenn konkrete quartalsbezogene Zahlen für Mietpreise nicht im Detail vorliegen. Die allgemeine Marktentwicklung deutet jedoch auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Mietpreisen hin. Die Entwicklung wird dabei durch verschiedene regulatorische Vorgaben, insbesondere die Mietpreisbremse, sowie die Kaufkraft der Mieter begrenzt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung auszugehen. Die Mietpreise für Häuser bewegen sich dabei in einem Spannungsfeld zwischen hoher Nachfrage und regulatorischen Beschränkungen, was zu einer gedämpften, aber stetigen Aufwärtsentwicklung führt.

Marktdynamik

Die Marktlage im Segment der Miethäuser bleibt anhaltend angespannt. Der Vollvermietungsdruck ist in vielen Lagen Frankfurts spürbar, wobei attraktive Objekte oft innerhalb kürzester Zeit vermietet werden. Die Nachfrage wird weiterhin durch den kontinuierlichen Zuzug in die Rhein-Main-Metropole getrieben, während das Angebot strukturell begrenzt bleibt.

Besonders Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Miethäuser. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, während neue Einfamilienhäuser zur Vermietung eine Seltenheit darstellen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische Quartalsdaten für einzelne Stadtteile nicht verfügbar sind, lässt sich aus der Marktbeobachtung ableiten, dass die Nachfrage nach Miethäusern besonders in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur hoch ist. Stadtteile wie Sachsenhausen-Nord, Bornheim und Bockenheim, die eine gute Mischung aus urbaner Infrastruktur und Wohnqualität bieten, verzeichnen besonders hohe Nachfrage.

In den Außenbezirken, wo das Angebot an Häusern grundsätzlich größer ist, zeigt sich eine differenzierte Entwicklung. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten sind deutlich gefragter als periphere Lagen. Die Mietpreisunterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen prognostiziert. Die Entwicklung wird dabei maßgeblich von der Balance zwischen regulatorischen Eingriffen und Marktdynamik bestimmt. Die Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend wirken, kann aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beseitigen.

Der Markt wird voraussichtlich angespannt bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage nach Miethäusern wird durch den anhaltenden Zuzug von Familien und die hohen Kaufpreise weiter gestützt. Mittelfristig könnte sich der Druck auf den Mietmarkt sogar noch verstärken, wenn die hohen Kaufpreise mehr Haushalte dazu zwingen, länger zur Miete zu wohnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der angespanntesten in Deutschland. Auch wenn konkrete Zahlen für das aktuelle Quartal nicht explizit vorliegen, deutet die Marktentwicklung auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen hin. Die Entwicklung wird dabei durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot bestimmt, wobei regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer stabilen bis moderat steigenden Preisentwicklung auszugehen. Die Mietpreise bewegen sich dabei weiterhin auf hohem Niveau, wobei die Steigerungsraten durch gesetzliche Vorgaben und die Zahlungsfähigkeit der Mieter begrenzt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Frankfurt bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf kurze Übergangszeiten zwischen Mieterwechseln. Attraktive Wohnungen, besonders in gefragten Lagen, werden oft schon vor der offiziellen Markteinführung vermietet.

Die Neubauaktivität kann mit der starken Nachfrage nicht mithalten. Trotz verschiedener Bauprojekte reicht die Anzahl fertiggestellter Wohnungen nicht aus, um eine spürbare Entspannung am Markt herbeizuführen. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Neubauwohnungen im höherpreisigen Segment angesiedelt sind, was die Situation für Mieter mit durchschnittlichen Einkommen nicht verbessert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch wenn detaillierte Quartalsdaten fehlen, zeigt sich ein klares Muster in der Nachfrageverteilung. Die höchsten Mieten werden traditionell in der Innenstadt und den zentrumsnahen Stadtteilen erzielt. Besonders das Westend, Nordend und Sachsenhausen verzeichnen Spitzenmieten, die oft an der Grenze dessen liegen, was die Mietpreisbremse zulässt.

In den Außenbezirken und Stadtrandlagen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung wie Eschersheim, Ginnheim oder Niederrad profitieren von ihrer guten Erreichbarkeit und verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage. Die Preisschere zwischen Premium-Lagen und durchschnittlichen Wohngebieten bleibt weiterhin groß.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen hin. Der Markt wird durch den anhaltenden Zuzug junger und internationaler Bewohner geprägt bleiben. Frankfurt profitiert dabei von seiner Rolle als internationales Finanzzentrum und der damit verbundenen Attraktivität für hochqualifizierte Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Mietwohnungsmarktes werden auch mittelfristig bestehen bleiben. Die Kombination aus begrenztem Bauland, hohen Baukosten und starker Nachfrage wird den Markt weiterhin unter Druck setzen. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse können die Entwicklung dämpfen, aber nicht die grundlegenden Marktungleichgewichte beseitigen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in unterschiedlichen Entwicklungsphasen. Während der Markt für Kaufhäuser eine beeindruckende Dynamik mit einem Preisanstieg von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal aufweist, deutet sich bei Eigentumswohnungen eine Konsolidierungsphase an. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen strukturell angespannt, wobei die Preisentwicklung durch regulatorische Maßnahmen gedämpft wird.

Die fundamentalen Treiber des Marktes - Zuzug, Wirtschaftskraft und Angebotsknappheit - bleiben intakt und werden auch in den kommenden Quartalen die Entwicklung prägen. Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin herausfordernde Marktbedingungen, während Eigentümer von stabilen bis steigenden Werten profitieren. Die Stadt Frankfurt steht vor der Herausforderung, durch geeignete wohnungspolitische Maßnahmen und verstärkte Neubauaktivitäten eine Balance zwischen Marktdynamik und Bezahlbarkeit zu finden.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier Marktsegmenten zeigen die Komplexität des Frankfurter Immobilienmarktes. Während sich einige Bereiche bereits in einer Reifephase befinden, zeigen andere weiterhin starkes Wachstumspotenzial. Diese Diversität macht Frankfurt zu einem interessanten, aber auch anspruchsvollen Immobilienmarkt, der sowohl Chancen als auch Risiken birgt.