Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit einer differenzierten Entwicklung in den verschiedenen Marktsegmenten. Während Häuser zum Kauf eine moderate Preissteigerung verzeichnen, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt aufgrund des anhaltenden Nachfragedrucks und des begrenzten Neubauangebots angespannt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt am Main erreicht im dritten Quartal 2025 einen Wert von 5.589 Euro. Dies stellt eine beachtliche Steigerung im Jahresvergleich dar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 258 Euro oder etwa 4,8 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes für Eigenheimkäufer.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, für das der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.450 Euro lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von 139 Euro oder 2,6 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung spiegelt die ungebrochene Nachfrage nach Wohneigentum in der Mainmetropole wider, insbesondere im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien bleibt begrenzt, während die Nachfrage durch verschiedene Faktoren gestützt wird. Die anhaltend positive wirtschaftliche Entwicklung Frankfurts als Finanzmetropole, das kontinuierliche Bevölkerungswachstum sowie die sich stabilisierenden Zinsen tragen zur robusten Nachfragesituation bei.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der knappen Baulandverfügbarkeit, hoher Baukosten und komplexer regulatorischer Anforderungen weiterhin eingeschränkt. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich und führt zu einem intensiven Wettbewerb unter potenziellen Käufern. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut erhaltene Objekte in attraktiven Lagen hat sich weiter verkürzt, während sanierungsbedürftige Immobilien länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleibt erheblich. Premium-Lagen wie das Westend, Nordend und Dornbusch verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen gefragten Vierteln sind Einfamilienhäuser besonders rar und erzielen Spitzenpreise, die nicht selten die 7.000-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke bieten dagegen noch moderatere Preisniveaus. Stadtteile wie Niederrad, Griesheim oder Fechenheim weisen Quadratmeterpreise auf, die etwa 20 bis 30 Prozent unter dem Durchschnitt der Premiumlagen liegen. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und werden verstärkt von Familien nachgefragt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzung der moderaten Preissteigerung im Häusersegment erwartet. Die fundamentalen Markttreiber bleiben intakt: Frankfurt verzeichnet weiterhin Bevölkerungszuwachs, die Wirtschaftslage bleibt stabil, und das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards wird voraussichtlich zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten Neubauten oder sanierten Bestandsimmobilien und älteren, unsanierten Objekten führen. Käufer werden verstärkt auf Nachhaltigkeitsaspekte und langfristige Betriebskosten achten, was den Modernisierungsdruck auf Bestandsimmobilien erhöht.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegen die Preise praktisch auf dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis bei 6.496 Euro lag, ist ein marginaler Rückgang von 17 Euro oder 0,3 Prozent zu verzeichnen. Diese Seitwärtsbewegung deutet auf eine Konsolidierungsphase nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hin.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6.520 Euro lag, zeigt sich ein leichter Rückgang von 41 Euro oder 0,6 Prozent. Diese minimale Korrektur sollte jedoch nicht als Trendwende interpretiert werden, sondern vielmehr als normale Marktfluktuation in einem hochpreisigen Umfeld.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Eigentumswohnungssegment ist durch eine differenzierte Nachfragestruktur gekennzeichnet. Während moderne, zentral gelegene und energieeffiziente Wohnungen weiterhin stark nachgefragt werden und teilweise Preissteigerungen verzeichnen, zeigt sich bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten eine verhaltene Nachfrage. Die Käufer agieren preissensibler und selektiver als in den Vorjahren.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich leicht erhöht, bleibt aber insgesamt auf niedrigem Niveau. Neubauprojekte kommen nur schleppend auf den Markt, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten, strengere ESG-Anforderungen und die komplexen Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist. Der Leerstand bleibt praktisch nicht existent, was die Angebotsknappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die Spitzenpreise werden weiterhin in der Altstadt, im Westend und in Teilen von Sachsenhausen erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen urbanen Umfeld.

Das Bahnhofsviertel und das Ostend haben sich in den letzten Jahren zu interessanten Alternativen entwickelt und verzeichnen eine dynamische Preisentwicklung. Die fortschreitende Gentrifizierung dieser Stadtteile führt zu steigenden Preisen, die jedoch noch unter dem Niveau der Premiumlagen liegen. Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Lagen wie Sossenheim oder Zeilsheim bewegen sich die Preise weiterhin auf einem moderateren Niveau von etwa 4.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weitgehend stabil bleiben, mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Die Nachfrage wird weiterhin durch die positive Wirtschaftsentwicklung Frankfurts, die internationale Attraktivität der Stadt und die begrenzte Neubautätigkeit gestützt. Allerdings werden Käufer zunehmend wählerischer und achten verstärkt auf Qualität, Energieeffizienz und Zukunftsfähigkeit der Immobilien.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Marktentwicklung wird die Umsetzung der verschärften Energieeffizienzanforderungen sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während moderne, klimafreundliche Objekte Wertsteigerungspotenzial bieten. Die demografische Entwicklung mit einer steigenden Zahl von Single-Haushalten und älteren Menschen wird die Nachfrage nach barrierefreien, zentral gelegenen Wohnungen weiter verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Entwicklung. Basierend auf Marktbeobachtungen und Expertenschätzungen liegt die durchschnittliche Monatsmiete für Einfamilienhäuser bei etwa 2.800 bis 3.500 Euro, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Dies entspricht einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 14 bis 18 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von international mobilen Führungskräften, Expatriates und wohlhabenden Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf etwa drei bis vier Jahre stabilisiert, was auf eine gewisse Planungssicherheit der Mieter hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt äußerst begrenzt. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf gegenüber der Vermietung, insbesondere angesichts der aktuell hohen Verkaufspreise. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist sehr schnell vermietet, oft innerhalb weniger Wochen nach Markteinführung. Die Neubautätigkeit im Segment der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden.

Die Nachfrage konzentriert sich stark auf moderne, gut ausgestattete Objekte mit Garten in familienfreundlichen Lagen. Besonders gefragt sind Häuser mit flexiblen Grundrissen, die Home-Office-Möglichkeiten bieten, sowie energieeffiziente Neubauten oder kernsanierte Altbauten. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch null.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den grünen, familienfreundlichen Stadtteilen wie Westend-Süd, Dornbusch und Sachsenhausen-Nord erzielt. Hier liegen die Monatsmieten oft bei über 4.000 Euro für gehobene Objekte. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu internationalen Schulen, Parks und einer exzellenten Infrastruktur.

In den Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim sind die Mieten moderater und bewegen sich zwischen 2.000 und 2.800 Euro monatlich. Diese Gebiete werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Platz und Grün suchen, aber dennoch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum benötigen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mieten für Häuser gerechnet. Die Nachfrage dürfte stabil bleiben, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug internationaler Fachkräfte und die begrenzte Verfügbarkeit von Kaufobjekten. Allerdings könnte die Mietpreisentwicklung durch regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen gedämpft werden.

Ein zunehmendes Thema wird die energetische Qualität der Mietobjekte sein. Mit steigenden Energiekosten und verschärften Klimaschutzanforderungen werden energieeffiziente Häuser einen deutlichen Wettbewerbsvorteil haben und höhere Mieten erzielen können. Eigentümer älterer Objekte werden unter Druck geraten, in energetische Sanierungen zu investieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei etwa 15,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von rund 1.085 Euro. Bei Neuvermietungen werden in gefragten Lagen oft deutlich höhere Preise erzielt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei etwa 15,05 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine spürbare Steigerung. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot getrieben. Die Mietpreisbremse zeigt zwar eine gewisse Wirkung, kann aber den grundsätzlichen Aufwärtstrend nicht vollständig stoppen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Auf eine inserierte Wohnung in attraktiver Lage kommen oft über 100 Bewerbungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei weniger als zwei Wochen. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener politischer Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus weiterhin knapp.

Die Neubautätigkeit hat sich leicht belebt, kann aber den Bedarf bei weitem nicht decken. Schätzungen zufolge müssten jährlich etwa 10.000 neue Wohnungen entstehen, um die Nachfrage zu befriedigen. Tatsächlich werden jedoch nur etwa 6.000 bis 7.000 Einheiten fertiggestellt. Der Leerstand liegt weiterhin unter einem Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter werden in der Innenstadt, im Westend und in Teilen von Sachsenhausen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Verkehrsanbindung und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Besonders kleine, moderne Apartments für Singles und Paare sind hier stark nachgefragt.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken wie Preungesheim, Eckenheim oder Rödelheim liegen die Mieten mit 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Stadtteile werden zunehmend von Familien und preissensiblen Mietern nachgefragt. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht diese Lagen attraktiver.

Eine besondere Dynamik zeigen Stadtteile im Umbruch wie das Gallus oder Teile des Ostends. Hier führt die fortschreitende Gentrifizierung zu steigenden Mieten, wobei die Preise noch unter dem Niveau der etablierten Toplagen liegen. Diese Gebiete ziehen verstärkt junge Berufstätige und Kreative an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Knappheit führen, werden sich kurzfristig nicht ändern. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug, die positive Wirtschaftsentwicklung und die wachsende Zahl von Single-Haushalten weiter hoch bleiben.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und diskutierte Verschärfungen des Mietrechts könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber das grundlegende Problem des Wohnungsmangels nicht lösen. Vielmehr besteht die Gefahr, dass private Investoren sich aus dem Mietwohnungsmarkt zurückziehen und verstärkt in Eigentumswohnungen umwandeln.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Mit steigenden Nebenkosten werden energetisch optimierte Wohnungen einen klaren Marktvorteil haben. Die ab 2025 geltenden verschärften Energiestandards werden die Modernisierung des Bestands vorantreiben, was mittelfristig zu höheren Mieten führen könnte.

Die Digitalisierung des Wohnungsmarktes wird sich weiter fortsetzen. Online-Besichtigungen, digitale Mietverträge und automatisierte Bewerbungsverfahren werden zum Standard. Dies könnte die Vermietungsprozesse beschleunigen, wird aber das Grundproblem der Knappheit nicht lösen.

Fazit und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, von hoher Nachfrage geprägter Markt. Die verschiedenen Segmente zeigen dabei unterschiedliche Entwicklungen: Während Häuser zum Kauf weiterhin moderate Preissteigerungen verzeichnen, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen extrem angespannt.

Die fundamentalen Markttreiber - Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke der Region, knappes Angebot - bleiben intakt und werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Neue Herausforderungen ergeben sich durch verschärfte Energieeffizienzanforderungen und die Notwendigkeit klimafreundlichen Bauens, was zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen wird.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine sorgfältige Analyse und professionelle Beratung wichtiger denn je sind. Käufer sollten sich auf längere Suchzeiten und intensiven Wettbewerb einstellen, während Verkäufer von der günstigen Marktsituation profitieren können. Mieter müssen mit weiter steigenden Kosten rechnen und sollten bestehende Mietverhältnisse nach Möglichkeit erhalten.

Die Politik steht vor der Herausforderung, die Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen zu finden. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots kann mittelfristig eine Entspannung erreicht werden. Dies erfordert vereinfachte Genehmigungsverfahren, die Mobilisierung von Bauland und innovative Wohnkonzepte.