Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt moderate Preissteigerungen verzeichnet, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit leicht steigenden Preisen. Die nachfolgende Analyse beleuchtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro. Diese Entwicklung markiert einen moderaten Anstieg von 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung, die die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Häusermarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot getrieben. Besonders im Segment der Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften ist eine kontinuierliche Wertsteigerung zu beobachten. Die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Frankfurt führt zu einer natürlichen Verknappung des Angebots. Gleichzeitig wirken sich die gestiegenen Baukosten und verschärften regulatorischen Anforderungen negativ auf die Neubauaktivität aus. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser ist im Vergleich zum Vorquartal leicht rückläufig, was die Angebotsseite weiter unter Druck setzt.

Nachfrageseitig profitiert der Markt vom kontinuierlichen Bevölkerungswachstum der Mainmetropole sowie von der stabilen Einkommensentwicklung in der Region. Die Nachfrage wird zusätzlich durch die Rückkehr vieler Familien aus dem Umland in die Stadt verstärkt, die von der verbesserten Infrastruktur und den kurzen Wegen profitieren möchten. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, und Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich. Spitzenreiter bleiben die traditionell beliebten Wohnlagen im Frankfurter Süden, insbesondere in Sachsenhausen-Nord und dem Diplomatenviertel, sowie im Westend. Hier werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro für Häuser in Bestlagen erreicht. Das Nordend etabliert sich zunehmend als attraktive Alternative mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 und 6.500 Euro.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bewegen sich die Preise auf deutlich moderaterem Niveau zwischen 4.200 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von ihrer grüneren Umgebung und dem dörflicheren Charakter bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Besonders Familien mit Kindern schätzen diese Lagen, was zu einer stabilen Nachfrage und leichten Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern erwartet. Die strukturellen Faktoren wie Baulandknappheit und hohe Baukosten werden voraussichtlich bestehen bleiben. Experten prognostizieren für 2026 eine Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängt.

Die erwartete Stabilisierung der Bauzinsen könnte die Nachfrage leicht dämpfen, wird aber voraussichtlich durch die anhaltende Zuwanderung nach Frankfurt und die grundsätzliche Knappheit an Häusern kompensiert. Mittelfristig könnte die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand, wie beispielsweise im Frankfurter Bogen, für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei diese Projekte hauptsächlich auf verdichtete Bauformen setzen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro eine leichte Konsolidierung. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024, als der Preis noch bei 6.496 Euro lag, bedeutet dies einen minimalen Rückgang von 0,3 Prozent. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise weitgehend stabilisiert, ohne signifikante Schwankungen zu zeigen.

Diese Seitwärtsbewegung spiegelt eine Normalisierung des Marktes nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre wider. Neubauwohnungen in guten Lagen erzielen weiterhin Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 5.000 und 7.500 Euro gehandelt werden. Die durchschnittliche Kaufsumme für eine 80-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich somit auf etwa 518.000 Euro.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot gekennzeichnet. Die Neubauaktivitäten werden durch verschärfte Bauvorschriften, gestiegene Baustoffkosten und die allgemeine Flächenknappheit in Frankfurt erheblich eingeschränkt. Die Fertigstellungszahlen für neue Wohnungen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was zu einer strukturellen Unterversorgung des Marktes führt.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent außerordentlich gering. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen werden oft bereits vor der offiziellen Vermarktung verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, liegt aber immer noch bei nur etwa 60 bis 90 Tagen für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die Spitzenposition nehmen weiterhin das Westend und das Nordend ein, wo Quadratmeterpreise von 7.500 bis 9.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem urbanen Flair. Auch Bornheim und das Ostend haben sich als beliebte Wohnlagen etabliert, mit Preisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandgebieten wie Höchst, Sindlingen oder Fechenheim bewegen sich die Preise auf deutlich niedrigerem Niveau zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsprozessen und Infrastrukturinvestitionen, was mittelfristig zu Preissteigerungen führen dürfte. Besonders das Gallus- und Gutleutviertel erleben derzeit eine dynamische Entwicklung mit steigenden Preisen aufgrund der Nähe zum neuen Europaviertel.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine Phase der Konsolidierung mit moderatem Wachstumspotenzial hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate stabile bis leicht steigende Preise im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Marktentwicklung ist die geplante Schaffung neuer Wohnquartiere, insbesondere im Frankfurter Nordwesten und entlang der Main-Ufer. Diese Projekte könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Allerdings wird die grundsätzliche Attraktivität Frankfurts als Finanz- und Wirtschaftsmetropole die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, wobei konkrete Durchschnittswerte aufgrund der Heterogenität des Angebots schwer zu beziffern sind. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, bewegen sich aber typischerweise zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich für Objekte mit 120 bis 180 Quadratmetern Wohnfläche.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Aufwärtsbewegung der Mietpreise zu verzeichnen, die sich im Bereich von 2 bis 3 Prozent bewegt. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten in familienfreundlichen Lagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch einen ausgeprägten Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist traditionell gering, da viele Eigentümer ihre Objekte selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft schon nach der ersten Besichtigung.

Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind praktisch nicht existent, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten konzentrieren. Der geringe Leerstand und die schnelle Vermietung führen zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter, was sich in steigenden Mietpreisen und strengeren Auswahlkriterien niederschlägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Villenvierteln wie dem Westend, Sachsenhausen und dem Holzhausenviertel werden für repräsentative Häuser Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro und mehr verlangt. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und Expats beliebt, die oft von ihren Arbeitgebern unterstützt werden.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Ortsteilen wie Niederrad, Schwanheim oder Nieder-Erlenbach bewegen sich die Mieten auf moderaterem Niveau zwischen 2.000 und 3.500 Euro für vergleichbare Objekte. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Platz und Grün suchen, aber dennoch eine gute Anbindung an die Innenstadt benötigen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums erwartet. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten zu erwarten sind. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten mittelfristig schwerer vermietbar werden oder Preisabschläge hinnehmen müssen, während moderne, energieeffiziente Objekte weiterhin Premiummieten erzielen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht gestiegen, wobei sich die Steigerungsrate im moderaten Bereich von etwa 2 bis 3 Prozent bewegt. Die aktuelle Durchschnittsmiete für eine neu vermietete Wohnung liegt bei etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Schwankungen je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zu verzeichnen sind.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024 zeigt sich eine moderate Preissteigerung von etwa 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsort wider. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen noch für 10 bis 12 Euro zu haben sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Der Wohnungsleerstand liegt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Neubauaktivitäten können den steigenden Bedarf nicht decken, obwohl verschiedene größere Wohnbauprojekte in der Realisierung sind. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt beträgt nur wenige Tage bis Wochen, wobei preisgünstige Angebote oft schon nach wenigen Stunden vergeben sind.

Das moderate Neubauvolumen wird durch hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und Flächenknappheit begrenzt. Gleichzeitig führt das kontinuierliche Haushaltswachstum, getrieben durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung, zu einer stetig steigenden Nachfrage. Besonders stark nachgefragt sind Ein- bis Zweizimmerwohnungen für Singles und Paare sowie familiengerechte Vierzimmerwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen der Innenstadt, im Westend und Nordend erzielt, wo Quadratmeterpreise von 16 bis 20 Euro und mehr keine Seltenheit sind. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Das Ostend und Bornheim haben sich als beliebte Alternativen etabliert, mit Mietpreisen zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Mischung aus urbanem Flair und gewachsenen Strukturen. Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Preungesheim, Bonames oder Zeilsheim, bewegen sich die Mieten auf moderaterem Niveau zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent, abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen. Die grundlegenden Marktfaktoren - hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot - werden voraussichtlich bestehen bleiben.

Ein wichtiger Einflussfaktor wird die Umsetzung geplanter Wohnbauprojekte sein. Die Stadt Frankfurt plant die Schaffung von mehreren tausend neuen Wohnungen in den kommenden Jahren, insbesondere in Entwicklungsgebieten wie dem Frankfurter Bogen und entlang der Mainufer. Diese könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei die Effekte voraussichtlich erst ab 2026/2027 spürbar werden.

Zusätzlich könnten steigende Lebenshaltungskosten und die erhöhten Zinsen die Zahlungsfähigkeit vieler Mieter begrenzen, was dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken könnte. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verbleiben, was die Nachfrage weiter stützt.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber zunehmend ausdifferenzierter Markt. Während das Häusersegment sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich moderate Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine Phase der Konsolidierung. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten angespannt mit weiter steigenden Preisen.

Die strukturellen Herausforderungen - Flächenknappheit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden - werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als internationale Finanzmetropole und attraktiver Wohnort weiterhin stark nachgefragt. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf ein weiterhin kompetitives Marktumfeld mit moderaten Preissteigerungen einstellen, wobei die Qualität der Lage und die Energieeffizienz der Objekte zunehmend zu entscheidenden Faktoren werden.

Die unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Marktsegmente erfordert eine differenzierte Betrachtung und strategische Herangehensweise sowohl für Käufer und Verkäufer als auch für Mieter und Vermieter. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die geplanten Neubaumaßnahmen und mögliche regulatorische Eingriffe zu einer Entspannung der Marktsituation führen können.