Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach der dynamischen Entwicklung der vergangenen Jahre hat sich das Marktgeschehen auf hohem Preisniveau konsolidiert. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Kernbereiche: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete. Für die Vergleichsdaten des zweiten Quartals 2025 wurden die Informationen von CERTA Gutachten herangezogen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Medianpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt am Main bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.450 Euro lag. Die Veränderung von 2,6 Prozent im Quartalsvergleich zeigt eine verlangsamte, aber weiterhin positive Preisentwicklung.

Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg etwa 5 Prozent, was die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes unterstreicht. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro in Premiumlagen. Reihenhäuser sind mit Preisen zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro etwas erschwinglicher.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf bleibt nachfragegetrieben. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, wobei insgesamt 342 Objekte neu auf den Markt kamen, gegenüber 318 im zweiten Quartal. Dennoch bleibt das Angebot knapp, insbesondere bei hochwertigen Neubauprojekten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 Tagen im Q2 auf 82 Tage im Q3 leicht verlängert, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes hindeutet.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandbezirke, wo noch Baulandreserven vorhanden sind. Im dritten Quartal wurden 124 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser bleibt mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den Premiumlagen Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise für Häuser bei durchschnittlich 7.200 bis 8.500 Euro. Diese Stadtteile verzeichnen die geringste Verfügbarkeit mit oft nur einzelnen Objekten im Angebot.

Die mittleren Lagen wie Bornheim, Bockenheim und Oberrad weisen Quadratmeterpreise zwischen 5.800 und 6.500 Euro auf. Hier ist die Marktverfügbarkeit etwas besser, wobei besonders familienfreundliche Objekte schnell verkauft werden. In den Randlagen wie Niederrad, Sossenheim und Praunheim bewegen sich die Preise zwischen 4.200 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren von der verbesserten Infrastruktur und bieten noch vergleichsweise erschwingliche Einstiegsmöglichkeiten in den Eigenheimmarkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von der anhaltenden Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort und dem Wunsch nach mehr Wohnraum im Zuge veränderter Lebensgewohnheiten.

Die Zinsentwicklung bleibt der entscheidende Faktor für die weitere Marktdynamik. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte sich die Nachfrage wieder verstärken. Neue Baugebiete sind kaum zu erwarten, sodass das Angebot weiterhin begrenzt bleiben wird. Besonders in den gefragten Lagen ist mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen, während sich in Randlagen eine Stabilisierung abzeichnet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Mit einem Medianpreis von 6.479 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Preisniveau nahezu auf dem Niveau des Vorquartals, das bei 6.495 Euro lag. Diese minimale Veränderung von -0,25 Prozent deutet auf eine Marktkonsolidierung nach Jahren starker Preissteigerungen hin.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark nach Größe und Ausstattung. Zweizimmerwohnungen werden zwischen 380.000 und 650.000 Euro gehandelt, während Dreizimmerwohnungen Preise zwischen 520.000 und 950.000 Euro erzielen. Penthousewohnungen und luxuriöse Neubauprojekte erreichen regelmäßig Preise über 1,5 Millionen Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um etwa 12 Prozent erhöht. Mit 1.847 verfügbaren Objekten ist der Markt besser versorgt als im zweiten Quartal mit 1.650 Angeboten. Diese Entwicklung führt zu einer ausgeglicheneren Marktsituation zwischen Angebot und Nachfrage.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau bleibt auf hohem Niveau. Im dritten Quartal wurden 892 neue Wohneinheiten fertiggestellt, davon etwa 65 Prozent als Eigentumswohnungen konzipiert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 65 Tagen im Q2 auf 71 Tage im Q3 verlängert, was Käufern mehr Zeit für Entscheidungen gibt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt weiterhin unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Toplagen Westend, Innenstadt, Bockenheim und Sachsenhausen verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise. Hier sind Eigentumswohnungen kaum unter 7.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich, in Premiumobjekten werden regelmäßig Preise über 10.000 Euro erzielt. Die Verfügbarkeit in diesen Lagen bleibt extrem begrenzt.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie dem Europaviertel und dem Ostend bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und ziehen besonders junge Käufer an. Am Stadtrand, in Bezirken wie Höchst, Fechenheim oder Bergen-Enkheim, liegen die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Fluktuation höher und das Angebot vielfältiger.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deutet auf eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen hin. In den kommenden 12 Monaten wird eine Preisstabilisierung mit möglichen leichten Korrekturen von bis zu 3 Prozent erwartet, insbesondere in den hochpreisigen Segmenten. Langfristig, über 24 Monate betrachtet, könnten die Preise wieder moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen.

Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der wirtschaftlichen Entwicklung des Finanzplatzes Frankfurt ab. Neue Großprojekte wie die Bebauung des ehemaligen Günthersburghof-Areals werden zusätzliches Angebot schaffen, was preisdämpfend wirken könnte. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage durch Zuzug und Investoren hoch.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietobjekte im Einfamilienhaussegment zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als Nischenmarkt. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt bei 2.850 Euro monatlich, was einer marginalen Steigerung von 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Durchschnittsmiete bei 2.800 Euro lag. Pro Quadratmeter werden durchschnittlich 14,50 bis 16,50 Euro Kaltmiete verlangt.

Reihenhäuser zur Miete werden zu durchschnittlich 1.950 Euro monatlich angeboten, Doppelhaushälften liegen bei etwa 2.350 Euro. Die Nebenkosten addieren sich typischerweise auf weitere 350 bis 450 Euro monatlich, abhängig von Größe und energetischem Standard des Objekts.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment bleibt strukturell sehr begrenzt. Im dritten Quartal 2025 waren durchschnittlich nur 47 Häuser zur Miete verfügbar, verglichen mit 42 im Vorquartal. Diese geringe Verfügbarkeit erklärt sich durch die traditionelle Eigennutzung dieser Immobilientypen. Die meisten Mietangebote stammen von privaten Vermietern, die temporär vermieten, oder von Unternehmen für Mitarbeiterunterkünfte.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Expats und Familien mit befristeten Arbeitsverträgen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei 2,5 Jahren, was deutlich unter dem Durchschnitt des regulären Mietwohnungsmarktes liegt. Eine nennenswerte Neubauaktivität speziell für den Mietmarkt existiert in diesem Segment praktisch nicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die wenigen verfügbaren Mietobjekte konzentrieren sich überwiegend auf die Randlagen Frankfurts. In Stadtteilen wie Harheim, Nieder-Erlenbach und Kalbach werden Einfamilienhäuser zu Mieten zwischen 2.200 und 2.800 Euro angeboten. Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnumgebung.

In zentrumsnäheren Lagen wie Dornbusch oder Ginnheim sind Mietobjekte im Haussegment extrem selten und erzielen Mieten über 3.500 Euro monatlich. Die beliebten Familienquartiere Sachsenhausen-Süd und Niederrad weisen bei gelegentlichen Angeboten Mieten zwischen 3.000 und 4.000 Euro auf. In den Premiumlagen Westend und Nordend sind Häuser zur Miete praktisch nicht verfügbar.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischenmarkt bleiben. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da weiterhin die Eigennutzung oder der Verkauf für Eigentümer attraktiver bleiben. Die Mietpreise dürften moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, primär getrieben durch die allgemeine Kostenentwicklung bei Instandhaltung und Energie.

Möglicherweise könnte eine verstärkte Nachfrage durch internationale Fachkräfte, die temporär in Frankfurt arbeiten, zu einer leichten Belebung des Segments führen. Innovative Konzepte wie möbliertes Wohnen auf Zeit könnten ebenfalls zu einer Diversifizierung des Angebots beitragen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 14,80 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal mit 14,50 Euro entspricht. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine durchschnittliche Monatsmiete von 1.036 Euro netto kalt.

Neubauwohnungen und kürzlich modernisierte Objekte erzielen deutlich höhere Mieten zwischen 16,50 und 19,50 Euro pro Quadratmeter. Im Bestandssegment ohne umfassende Modernisierung liegen die Mieten zwischen 11,50 und 13,50 Euro. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen durchschnittlich 25 bis 30 Prozent über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um etwa 8 Prozent erhöht. Mit durchschnittlich 3.250 verfügbaren Mietobjekten zeigt sich der Markt besser versorgt als im zweiten Quartal mit 3.010 Angeboten. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf Fertigstellungen neuer Wohnprojekte und eine erhöhte Fluktuation zurückzuführen.

Die Leerstandsquote liegt weiterhin bei niedrigen 1,2 Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauten. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich von 18 Tagen im Q2 auf 21 Tage im Q3 verlängert, was Mietinteressenten etwas mehr Auswahlmöglichkeiten bietet. Die Neubauaktivität bleibt mit 1.340 fertiggestellten Mietwohnungen im Quartal auf solidem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden weiterhin in den zentralen Lagen erzielt. Im Westend, in der Innenstadt und in Sachsenhausen liegen die Durchschnittsmieten zwischen 16,50 und 20,00 Euro pro Quadratmeter. Luxuriöse Neubauwohnungen in diesen Lagen können Mieten über 25 Euro erzielen. Die Verfügbarkeit bleibt hier extrem begrenzt mit Angebotsquoten unter 0,5 Prozent.

Die beliebten Stadtteile Nordend, Bornheim und Bockenheim weisen Durchschnittsmieten zwischen 14,50 und 16,50 Euro auf. Diese Quartiere sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten gefragt. Am Stadtrand, in Bezirken wie Preungesheim, Bonames oder Schwanheim, bewegen sich die Mieten zwischen 11,00 und 13,50 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Verfügbarkeit deutlich besser, und Mieter haben mehr Auswahlmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 Monaten eine fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die Mietpreisbremse wirkt weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung im Bestand, während Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen höhere Steigerungsraten verzeichnen können.

Langfristig, über 24 Monate betrachtet, könnten sich die Mietsteigerungen auf 3 bis 4 Prozent jährlich beschleunigen, insbesondere wenn die Neubautätigkeit nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Große Entwicklungsprojekte wie das neue Stadtviertel am Rebstock werden mittelfristig zusätzliches Angebot schaffen. Die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Arbeits- und Lebensstandort wird jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Nach Jahren starker Preissteigerungen zeigt sich nun eine Normalisierung der Marktdynamik, wobei die Grundnachfrage weiterhin robust bleibt.

Im Kaufsegment haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen auf hohem Niveau stabilisiert. Während Häuser noch moderate Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren die Preise für Eigentumswohnungen. Diese Entwicklung bietet Käufern erstmals seit Jahren eine gewisse Verhandlungsbasis und mehr Zeit für Kaufentscheidungen. Die unterschiedliche Entwicklung zwischen Häusern und Wohnungen reflektiert die veränderten Wohnbedürfnisse nach der Pandemie, mit einer anhaltend hohen Nachfrage nach Objekten mit Garten und zusätzlichen Räumen.

Der Mietmarkt zeigt sich differenziert: Während das Segment der Mietobjekte weiterhin moderate Preissteigerungen aufweist, bleibt der Markt für Einfamilienhäuser zur Miete eine absolute Nische. Die Mietpreisbremse zeigt ihre Wirkung im Bestandssegment, während Neubauten und modernisierte Objekte weiterhin höhere Mieten erzielen können.

Die geografischen Unterschiede innerhalb Frankfurts bleiben erheblich. Die Premiumlagen behaupten ihr hohes Preisniveau mit minimaler Verfügbarkeit, während die Randlagen zunehmend als attraktive Alternative wahrgenommen werden. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Verbesserung der Infrastruktur in peripheren Lagen tragen zu einer ausgewogeneren Stadtentwicklung bei.

Für die kommenden Quartale zeichnet sich eine Fortsetzung der aktuellen Trends ab. Die Zinsentwicklung bleibt der entscheidende externe Faktor, der die Nachfragedynamik maßgeblich beeinflussen wird. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage wieder anziehen, während weitere Zinserhöhungen zu einer zusätzlichen Marktberuhigung führen würden.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarktes – knappes Bauland, hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen – werden auch mittelfristig bestehen bleiben. Dies spricht gegen signifikante Preiskorrekturen und für eine Fortsetzung des aktuellen Hochpreisniveaus. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen Markt einstellen, der weniger von spekulativen Übertreibungen und mehr von fundamentalen Faktoren wie Einkommen, Beschäftigung und Lebensqualität getrieben wird.

Frankfurt bleibt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftsmetropole ein attraktiver Immobilienstandort. Die Kombination aus starker Wirtschaft, exzellenter Infrastruktur und hoher Lebensqualität wird auch künftig für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum sorgen. Gleichzeitig erfordert das hohe Preisniveau innovative Lösungen für bezahlbaren Wohnraum, um die soziale Durchmischung der Stadt zu erhalten.