Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und erhöhter Zinsniveaus bleibt Frankfurt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftsmetropole ein begehrter Wohnstandort. Der vorliegende Marktbericht analysiert detailliert die Entwicklungen in den vier zentralen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese dem Vorquartal Q2 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 haben sich die Kaufpreise für Häuser in Frankfurt auf einem hohen Niveau stabilisiert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.589 Euro/m², was einen moderaten Anstieg gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt, in dem die Preise bei etwa 5.500 Euro/m² lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 bedeutet dies eine Preissteigerung von rund 5 Prozent, ausgehend von damals 5.331 Euro/m².

Die Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 Euro für einfache Objekte in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro für hochwertige Immobilien in Toplagen. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich auf etwa 838.000 Euro, was die anhaltend hohe Preislage im Frankfurter Häusermarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Die verfügbare Anzahl an Kaufobjekten ist im Vergleich zum Vorquartal nahezu unverändert geblieben, wobei die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Die Leerstandsquote bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt sich weiterhin verhalten. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Frankfurt sowie die gestiegenen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen führen dazu, dass nur wenige neue Projekte realisiert werden. Die meisten Neubauvorhaben konzentrieren sich auf die Außenbezirke, wo noch vereinzelt Baugrundstücke zur Verfügung stehen. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem Bedarf, was den Preisdruck auf Bestandsimmobilien weiter erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den Premiumlagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 7.000 Euro/m². Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment befinden sich Stadtteile wie Bornheim, Bockenheim und das Ostend, wo die Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 6.000 Euro/m² rangieren. Diese Gebiete erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, insbesondere bei Familien, die eine gute Balance zwischen urbanem Leben und Wohnqualität suchen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim sind Häuser zu deutlich günstigeren Konditionen erhältlich. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro/m². Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie bei vergleichsweise moderaten Preisen dennoch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die Preissteigerungen werden voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent jährlich liegen, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängt.

Die Angebotsknappheit wird sich mittelfristig nicht entspannen, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als internationaler Wirtschaftsstandort attraktiv, was eine kontinuierliche Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien sicherstellt. Besonders in den gefragten Lagen ist mit einer weiteren Verknappung und entsprechenden Preissteigerungen zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 6.479 Euro/m², was einen marginalen Rückgang gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt, in dem die Preise bei 6.490 Euro/m² notierten. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 (6.496 Euro/m²) ist das Preisniveau nahezu stabil geblieben.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren erheblich je nach Größe, Ausstattung und Lage. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet derzeit etwa 518.000 Euro. Neubauwohnungen in gehobener Ausstattung erreichen in Toplagen Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro/m², während sanierungsbedürftige Bestandswohnungen in einfachen Lagen ab etwa 4.500 Euro/m² erhältlich sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei eine gewisse Kaufzurückhaltung aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten und des erhöhten Zinsniveaus zu beobachten ist. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich dynamischer als im Häusersegment. Mehrere größere Wohnbauprojekte wurden im dritten Quartal fertiggestellt oder befinden sich kurz vor der Vollendung. Besonders in den Entwicklungsgebieten wie dem Europaviertel, dem neuen Stadtteil am Riedberg und in Gateway Gardens entstehen moderne Wohnkomplexe. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt weiterhin unter einem Prozent, was die anhaltende Marktanspannung verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Premiumlagen wie Westend, Nordend und die Innenstadt verzeichnen unverändert die höchsten Quadratmeterpreise. Hier liegen die Preise für Neubauwohnungen häufig über 8.000 Euro/m², während hochwertig sanierte Altbauwohnungen ähnliche Preisniveaus erreichen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In aufstrebenden Stadtteilen wie dem Ostend, Gallus und dem Bahnhofsviertel, die sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben, liegen die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.500 Euro/m². Diese Gebiete ziehen vermehrt junge Berufstätige und kreative Milieus an, was zu einer kontinuierlichen Aufwertung führt.

Die Stadtrandlagen und die äußeren Stadtteile bieten Eigentumswohnungen zu moderateren Preisen zwischen 4.500 und 6.000 Euro/m². Besonders Familien schätzen diese Lagen aufgrund der ruhigeren Wohnumgebung, der Nähe zu Grünflächen und der dennoch guten Verkehrsanbindung. Stadtteile wie Höchst, Sossenheim oder Fechenheim entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen zu den hochpreisigen Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen wird sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich auf dem aktuellen hohen Niveau stabilisieren. Experten erwarten keine signifikanten Preisrückgänge, sondern eher eine Seitwärtsbewegung mit leichten regionalen Schwankungen. Die Preissteigerungen werden sich voraussichtlich auf 1 bis 3 Prozent jährlich begrenzen.

Die Fertigstellung weiterer Neubauprojekte wird das Angebot leicht erhöhen, was zu einer gewissen Marktentspannung beitragen könnte. Allerdings wird die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt bestehen bleiben, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort. Investoren zeigen weiterhin Interesse an Frankfurter Wohnimmobilien als stabile Kapitalanlage, was die Preise zusätzlich stützt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 15 und 22 Euro/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt der Mietanstieg zwischen 3 und 5 Prozent.

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet in Frankfurt derzeit zwischen 2.250 und 3.300 Euro Kaltmiete monatlich. Reihenhäuser sind etwas günstiger und liegen bei durchschnittlich 2.000 bis 2.800 Euro monatlich. Die hohen Mietpreise reflektieren die anhaltende Knappheit an verfügbaren Mietobjekten im Häusersegment.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete ist äußerst begrenzt, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb weniger Tage vermietet, oft mit zahlreichen Bewerbern pro Objekt. Die hohen Kaufpreise führen dazu, dass viele potenzielle Käufer auf den Mietmarkt ausweichen, was die Nachfrage zusätzlich verstärkt.

Die Neubauaktivität im Mietsektor für Häuser ist minimal, da Investoren und Entwickler sich hauptsächlich auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, und die wenigen verfügbaren Objekte stammen meist aus dem Bestand privater Vermieter. Die Fluktuation ist gering, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation ihre bestehenden Mietverhältnisse selten aufgeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den begehrten Wohnlagen wie Westend, Nordend, Sachsenhausen und dem Diplomatenviertel liegen die Mietpreise für Häuser am oberen Ende der Preisskala. Hier werden für hochwertige Objekte Mieten von 20 bis 25 Euro/m² und mehr aufgerufen. Diese Stadtteile sind besonders bei internationalen Führungskräften und Expatriates beliebt, die bereit sind, entsprechende Mieten zu zahlen.

Die mittleren Lagen wie Dornbusch, Ginnheim oder Niederrad bieten Häuser zu Mietpreisen zwischen 15 und 18 Euro/m². Diese Stadtteile sprechen vor allem Familien an, die eine gute Balance zwischen Wohnqualität und bezahlbaren Mieten suchen. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist konstant hoch, das Angebot jedoch sehr begrenzt.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Kalbach, Nieder-Erlenbach oder Zeilsheim sind die Mietpreise mit 12 bis 15 Euro/m² vergleichsweise moderat. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie mehr Wohnfläche und Gartenflächen bei noch bezahlbaren Mieten bieten. Die Verkehrsanbindung an die Innenstadt ist meist gut, was diese Gebiete für Pendler interessant macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Mietsteigerung im Häusersegment zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Mieterhöhungen von 3 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängt.

Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten im Mietsektor für Häuser geplant sind. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, insbesondere von Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise auf Mietobjekte ausweichen. Die Einführung weiterer Mietregulierungen könnte die Preisentwicklung dämpfen, wird aber voraussichtlich auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da private Vermieter möglicherweise ihre Objekte vom Mietmarkt nehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, wenn auch moderate Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 16 und 20 Euro/m², wobei in Spitzenlagen für Neubauwohnungen bis zu 22 Euro/m² verlangt werden. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten um etwa 1 bis 2 Prozent gestiegen, was eine Verlangsamung der Preissteigerung gegenüber den Vorjahren darstellt.

Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 960 und 1.200 Euro Kaltmiete, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern zwischen 1.280 und 1.600 Euro zu zahlen sind. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 liegt die Mietsteigerung bei 3 bis 4 Prozent, was angesichts der anhaltenden Wohnraumknappheit als moderat einzustufen ist.

Marktdynamik

Die Wohnraumknappheit in Frankfurt bleibt das dominierende Merkmal des Mietwohnungsmarktes. Die Leerstandsquote liegt weiterhin deutlich unter einem Prozent, was auf einen extremen Angebotsengpass hinweist. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht erhöht. Mehrere größere Wohnbauprojekte wurden fertiggestellt oder befinden sich in der finalen Bauphase. Dennoch reicht die Anzahl der neu geschaffenen Wohnungen nicht aus, um den Bedarf zu decken. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vermietet sind. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung ist weiterhin sehr hoch, insbesondere bei bezahlbaren Objekten in guten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Toplagen wie Westend, Nordend, Innenstadt und Sachsenhausen verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier liegen die Quadratmetermieten regelmäßig über 18 Euro/m², bei Neubauwohnungen oder luxuriös sanierten Altbauten auch deutlich darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Die Nachfrage in diesen Gebieten kommt hauptsächlich von gut verdienenden Singles und Paaren sowie von Unternehmen, die Wohnungen für ihre Mitarbeiter suchen.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Ostend, Gallus und Bockenheim liegen die Mieten zwischen 15 und 18 Euro/m². Diese Gebiete haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und ziehen vermehrt junge Berufstätige, Studenten und Kreative an. Die Gentrifizierungsprozesse in diesen Vierteln führen zu kontinuierlichen Mietsteigerungen, wobei die Preise noch unter denen der etablierten Toplagen liegen.

Die Stadtrandgebiete und äußeren Stadtteile wie Preungesheim, Frankfurter Berg oder Sindlingen bieten Wohnungen zu moderateren Mieten zwischen 12 und 15 Euro/m². Diese Lagen sind besonders für Familien und preissensible Mieter attraktiv. Die Verkehrsanbindung ist meist gut, und die Wohnqualität profitiert von mehr Grünflächen und einer ruhigeren Umgebung. In diesen Gebieten ist die Nachfrage ebenfalls hoch, das Angebot jedoch etwas größer als in den zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich fortsetzen, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und mögliche weitere Verschärfungen die Preisentwicklung begrenzen könnten.

Die Fertigstellung weiterer Neubauprojekte wird das Angebot zwar erhöhen, aber nicht ausreichend, um eine grundlegende Entspannung des Marktes herbeizuführen. Der kontinuierliche Zuzug nach Frankfurt, getrieben durch die Attraktivität als Arbeits- und Lebensstandort, wird die Nachfrage weiterhin hoch halten. Besonders im bezahlbaren Segment wird die Knappheit bestehen bleiben, da sich Neubauten aufgrund der hohen Baukosten hauptsächlich im gehobenen Preissegment bewegen.

Die politischen Diskussionen um weitere Mietregulierungen und den sozialen Wohnungsbau werden die Marktentwicklung beeinflussen. Eine Ausweitung des geförderten Wohnungsbaus könnte mittelfristig zu einer gewissen Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen. Gleichzeitig könnten verschärfte Regulierungen dazu führen, dass private Investoren zurückhaltender agieren, was das Angebot zusätzlich verknappen würde.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet, hat sich der Markt für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau stabilisiert. Der Mietmarkt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen bleibt angespannt mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Preissteigerungen.

Die Angebotsknappheit bleibt das zentrale Problem des Frankfurter Wohnimmobilienmarktes. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten reicht das Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich, wobei die Schere zwischen Toplage und Randlage tendenziell weiter auseinandergeht.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: moderate Preissteigerungen bei anhaltender Knappheit. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Gesamtlage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Frankfurt bleibt als internationaler Wirtschaftsstandort ein attraktiver Wohnimmobilienmarkt mit stabilen Perspektiven.