Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise gegenläufigen Trends in den verschiedenen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt deutliche Preiszuwächse verzeichnet, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt entwickelt sich weiterhin dynamisch mit moderaten Steigerungsraten. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal um 4,8 Prozent erhöht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter. Diese deutliche Steigerung innerhalb eines Quartals unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im Frankfurter Stadtgebiet.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.331 Euro lag. Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die strukturelle Unterversorgung des Marktes mit Einfamilienhäusern wider, die durch die geografischen Gegebenheiten der Stadt und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland verstärkt wird.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Frankfurter Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot an Einfamilienhäusern kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken. Besonders in gefragten Lagen ist die Verfügbarkeit von Kaufobjekten äußerst begrenzt. Die Nachfrage wird hauptsächlich von zwei Käufergruppen getragen: Familien, die dauerhaften Wohnraum im Grünen suchen, und Kapitalanleger, die in wertstabile Sachwerte investieren möchten.

Die Neubauaktivität für Einfamilienhäuser bleibt auf niedrigem Niveau. Die Gründe hierfür sind vielschichtig: Zum einen ist Bauland in Frankfurt extrem knapp und entsprechend teuer, zum anderen verzögern langwierige Genehmigungsverfahren die Realisierung neuer Projekte. Die gestiegenen Baukosten und die weiterhin erhöhten Zinssätze für Baufinanzierungen dämpfen zusätzlich die Neubautätigkeit. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Premiumlagen des Zentrums, insbesondere im Westend und in Sachsenhausen, liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über 7.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Niederrad oder Rödelheim, bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau, zeigen jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz. Hier profitieren Käufer von größeren Grundstücken und einer ruhigeren Wohnlage bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Besonders dynamisch entwickeln sich die beliebten Viertel Bornheim und Bockenheim. Diese Stadtteile verzeichnen eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage, was zu einem beschleunigten Preisanstieg führt. Die Kombination aus urbanem Flair, guter Infrastruktur und gewachsenen Nachbarschaften macht diese Lagen besonders attraktiv für Familien und junge Käufer.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Frankfurt für die kommenden 12 bis 24 Monate fällt weiterhin positiv aus. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preisanstiegs, wenn auch möglicherweise mit abgeschwächter Dynamik. Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen lassen.

Die Baukosten bleiben auf hohem Niveau, und die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen dürften nur moderat sinken. Diese Faktoren werden die Neubauaktivität weiterhin hemmen. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als Wirtschaftsstandort und internationale Finanzmetropole attraktiv, was die Nachfrage nach hochwertigem Wohneigentum stützt. Für die kommenden zwei Jahre ist daher mit einem weiteren Preisanstieg von jährlich 3 bis 5 Prozent zu rechnen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das aktuelle Preisniveau marginal unter dem des Vorquartals, das bei 6.496 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einem minimalen Rückgang von 0,3 Prozent. Auch im Jahresvergleich zeigt sich diese leichte Abschwächung mit einem Minus von 0,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Diese Stabilisierung auf hohem Niveau kann als gesunde Marktentwicklung interpretiert werden, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren teilweise stark gestiegen waren. Die leichte Preiskorrektur deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin, ohne dass von einem Preisverfall gesprochen werden kann. Vielmehr handelt es sich um eine Seitwärtsbewegung auf einem historisch hohen Preisniveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch insgesamt knapp. Besonders im Neubausegment kann das Angebot die Nachfrage nicht decken. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau, wobei sich insbesondere Käufer für zentrale Lagen interessieren. Die Kaufinteressenten setzen sich aus verschiedenen Gruppen zusammen: Selbstnutzer, die eine Alternative zur Miete suchen, Kapitalanleger, die von den stabilen Mietrenditen profitieren möchten, und internationale Käufer, die Frankfurt als Standort schätzen.

Die Neubauaktivität für Wohnungen zeigt eine moderate Entwicklung. Zwar werden mehr Wohnungsprojekte realisiert als Einfamilienhäuser, dennoch reicht die Bautätigkeit nicht aus, um die strukturelle Nachfrage zu befriedigen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Zielvorgaben zurück, was hauptsächlich auf die hohen Baukosten, die komplexen Genehmigungsverfahren und den Mangel an geeigneten Grundstücken zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage ist im Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt und im Westend werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro erzielt. Luxuswohnungen mit besonderer Ausstattung oder in Neubauprojekten mit hochwertiger Architektur können sogar deutlich darüber liegen. Diese Premiumlagen profitieren von der Nähe zu Arbeitsplätzen im Bankenviertel, kulturellen Einrichtungen und einer exzellenten Infrastruktur.

Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Griesheim oder Höchst, bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfahren jedoch eine zunehmende Aufwertung, da immer mehr Käufer aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen auf die Randgebiete ausweichen. Die gute Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht diese Stadtteile zunehmend attraktiv.

Die beliebten Viertel Sachsenhausen und Bornheim verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage. Hier verbinden sich urbanes Leben, gewachsene Strukturen und eine gute Infrastruktur zu einem attraktiven Wohnumfeld. Die Preise in diesen Stadtteilen steigen überdurchschnittlich schnell und nähern sich zunehmend dem Niveau der Premiumlagen an.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt in Frankfurt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Stabilisierung auf hohem Niveau erwartet. Die leichte Preiskorrektur des dritten Quartals könnte sich als vorübergehende Verschnaufpause erweisen. Experten gehen davon aus, dass die Preise mittelfristig wieder leicht anziehen werden, allerdings mit moderateren Steigerungsraten als in der Vergangenheit.

Das Angebot wird sich voraussichtlich nicht signifikant erhöhen, da die strukturellen Hemmnisse für Neubauprojekte bestehen bleiben. Die hohen Baukosten, die gestiegenen Finanzierungskosten und die langwierigen Genehmigungsverfahren werden weiterhin die Bautätigkeit begrenzen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage robust, gestützt durch die wirtschaftliche Stärke Frankfurts und den anhaltenden Zuzug von Fachkräften. Für die kommenden zwei Jahre wird mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik und der konjunkturellen Entwicklung abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, als die Miete bei 18,20 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 17,80 Euro pro Quadratmeter beträgt der Anstieg 3,9 Prozent.

Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider, die insbesondere von Familien getragen wird, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können. Die Mietpreisentwicklung verläuft damit moderater als die Kaufpreisentwicklung, bleibt aber dennoch über der allgemeinen Inflationsrate.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Frankfurt ist weiterhin sehr knapp. Einfamilienhäuser zur Miete sind eine Rarität auf dem Markt und werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von zwei Gruppen: Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen, sowie von Expatriates und Führungskräften internationaler Unternehmen, die für eine begrenzte Zeit in Frankfurt leben.

Die Neubauaktivität für Mietshäuser ist minimal. Die meisten Investoren konzentrieren sich auf Mehrfamilienhäuser oder Wohnungsbauprojekte, da diese eine höhere Rendite versprechen. Das knappe Bauland und die hohen Grundstückspreise machen den Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung wirtschaftlich wenig attraktiv. Die langwierigen Genehmigungsverfahren und die gestiegenen Baukosten verstärken diese Tendenz zusätzlich. Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den Premiumlagen wie dem Westend oder Sachsenhausen werden für Mietshäuser regelmäßig Kaltmieten von über 22 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem gehobenen Umfeld und der exzellenten Infrastruktur. Hier finden sich vor allem repräsentative Stadthäuser und Villen, die entsprechend hohe Mieten erzielen.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Niederrad oder Rödelheim, sind die Mieten moderater, zeigen jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz. Hier liegen die Kaltmieten typischerweise zwischen 15 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiv für Familien, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

In den beliebten Vierteln Bornheim und Bockenheim ist die Nachfrage nach Mietshäusern besonders hoch. Die Kombination aus urbanem Ambiente, guter Infrastruktur und familienfreundlichem Umfeld führt zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen. Die Mieten in diesen Stadtteilen nähern sich zunehmend dem Niveau der Premiumlagen an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietshäusermarkt in Frankfurt für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängt. Die anhaltende Knappheit des Angebots wird weiterhin preistreibend wirken.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau bleiben, da sich die strukturellen Hemmnisse nicht kurzfristig auflösen lassen. Die hohen Baukosten und Zinssätze bleiben bestimmende Faktoren. Gleichzeitig könnte die Nachfrage durch die erwartete konjunkturelle Entwicklung und mögliche Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt beeinflusst werden. Regulatorische Eingriffe, wie etwa Verschärfungen des Mietrechts oder neue Mietpreisbremsen, könnten die Preisentwicklung dämpfen. Insgesamt wird der Markt für Mietshäuser in Frankfurt angespannt bleiben, mit weiter steigenden Preisen bei knappem Angebot.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 17,80 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete bei 17,50 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich ist die Entwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 17,00 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 4,7 Prozent.

Diese Preisentwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Anspannung auf dem Frankfurter Mietwohnungsmarkt. Die Steigerungsraten haben sich im Vergleich zu den Vorjahren etwas abgeschwächt, bewegen sich aber weiterhin auf einem Niveau, das für viele Mieter eine erhebliche Belastung darstellt. Der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen steigt für viele Haushalte kontinuierlich an.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in Frankfurt bleibt weiterhin knapp, wobei sich die Situation im dritten Quartal 2025 nicht wesentlich verbessert hat. Besonders im Segment der Neubauwohnungen kann das Angebot die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken. Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: jungen Berufstätigen, die in Frankfurt ihre Karriere starten, Studenten, die Wohnraum suchen, sowie Senioren, die von größeren Wohnungen in kleinere, barrierefreie Einheiten umziehen möchten.

Die Neubauaktivität für Mietwohnungen zeigt eine moderate Entwicklung, reicht jedoch nicht aus, um den Nachfrageüberhang abzubauen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den politischen Zielvorgaben zurück. Die Gründe hierfür sind vielfältig: hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungsverfahren und der Mangel an bebaubaren Grundstücken. Der Leerstand bei Mietwohnungen ist minimal und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent, die für einen funktionierenden Markt als notwendig erachtet wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind signifikant und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den zentralen Lagen der Innenstadt und im Westend werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen regelmäßig Kaltmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter verlangt. Luxuswohnungen in Toplage können sogar 25 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielen.

Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Griesheim oder Höchst, sind die Mieten deutlich moderater und liegen typischerweise zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfahren jedoch eine zunehmende Nachfrage, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in die Randgebiete ausweichen. Die Verbesserung der Verkehrsanbindung und die Aufwertung der lokalen Infrastruktur machen diese Stadtteile zunehmend attraktiv.

Die beliebten Viertel Sachsenhausen und Bornheim verzeichnen eine besonders dynamische Entwicklung. Hier treffen hohe Nachfrage und begrenztes Angebot aufeinander, was zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt. Die Mieten in diesen Stadtteilen liegen typischerweise zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter und nähern sich damit dem Niveau der Premiumlagen an. Die Attraktivität dieser Viertel liegt in der Kombination aus urbanem Flair, guter Infrastruktur und lebendigen Nachbarschaften.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs hin, wenn auch möglicherweise mit etwas gedämpfter Dynamik. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent, abhängig von der konjunkturellen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen.

Das strukturelle Defizit zwischen Angebot und Nachfrage wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen lassen. Die Neubauaktivität wird zwar politisch gefördert, stößt aber an praktische Grenzen wie Flächenverfügbarkeit, Baukapazitäten und Finanzierbarkeit. Die hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen erschweren die Realisierung von preiswertem Wohnraum zusätzlich.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder mögliche Verschärfungen des Mietrechts könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber das grundlegende Problem des Wohnungsmangels nicht lösen. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getragen von Frankfurts Attraktivität als Wirtschaftsstandort und dem anhaltenden Zuzug von Fachkräften. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auch in den kommenden Jahren auf steigende Wohnkosten einstellen müssen. Investoren können mit stabilen Renditen rechnen, müssen aber auch mit zunehmendem regulatorischem Druck und gesellschaftlicher Kritik umgehen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser zum Kauf deutliche Preissteigerungen verzeichnen, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt zeigt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate, aber stetige Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarktes – knappes Angebot, hohe Nachfrage, begrenzte Neubauaktivität – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Die Stadt Frankfurt steht vor der Herausforderung, ausreichend Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhalten. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen müssen, wobei die genaue Entwicklung von verschiedenen wirtschaftlichen und politischen Faktoren abhängen wird.