Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main

Drittes Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während der Markt für Häuser zum Kauf eine deutliche Preisdynamik aufweist, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen im Vergleich zum Vorquartal und gibt einen Ausblick auf die kommenden Monate.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.589 Euro und markiert damit einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 258 Euro pro Quadratmeter oder einem prozentualen Zuwachs von 4,8 Prozent.

Diese Entwicklung setzt den bereits im Vorquartal beobachteten Aufwärtstrend fort und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Häusern als Wohnform in der Mainmetropole. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von 4,8 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung dieser Immobilienart verdeutlicht. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich damit in einer Spanne von etwa 800.000 bis 1,2 Millionen Euro, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage der Immobilie.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das verfügbare Angebot bleibt trotz der hohen Preise ausgesprochen knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch ist. Besonders in beliebten Wohnlagen übersteigt die Anzahl der Interessenten regelmäßig das verfügbare Angebot um ein Vielfaches.

Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser bleibt weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die Knappheit verfügbarer Baugrundstücke im Stadtgebiet zurückzuführen ist. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich vorwiegend auf die Außenbezirke, wo noch vereinzelt Entwicklungsflächen zur Verfügung stehen. Die Leerstandsquote bei Häusern tendiert praktisch gegen null, da freiwerdende Objekte in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Eigentümer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals verkürzt und liegt bei besonders attraktiven Objekten oft nur bei wenigen Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind im dritten Quartal 2025 weiterhin erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den traditionell beliebten Vierteln des Zentrums und der zentrumsnahen Lagen erzielt. Das Westend, als eines der prestigeträchtigsten Wohnviertel, verzeichnet Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter. Ähnlich hohe Preise werden in Sachsenhausen und im Nordend aufgerufen, wo die Kombination aus urbaner Lage, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität besonders geschätzt wird.

Die Stadtrandlagen und Außenbezirke wie Niederrad, Schwanheim oder Nieder-Eschbach bieten demgegenüber deutlich moderatere Preisniveaus, sind aber ebenfalls stark nachgefragt. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 5.500 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer familienfreundlichen Atmosphäre, größeren Grundstücken und der dennoch guten Anbindung an das Stadtzentrum. Besonders Familien mit Kindern schätzen diese Lagen aufgrund des besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses und der oft vorhandenen Gärten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Kaufhäuser in Frankfurt bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preisanstiegs, wenngleich sich das Tempo möglicherweise etwas verlangsamen könnte. Solange das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt, ist mit einer weiteren Wertsteigerung zu rechnen.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage beeinflusst werden. Sollten die Zinsen weiter ansteigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen. Andererseits könnte eine Lockerung der Geldpolitik die Nachfrage zusätzlich befeuern. Mittelfristig wird erwartet, dass sich die Preise auf dem aktuell hohen Niveau stabilisieren, wobei in besonders gefragten Lagen weiterhin mit moderaten Steigerungen zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung auf sehr hohem Preisniveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das aktuelle Preisniveau marginal unter dem des Vorquartals. Im zweiten Quartal 2025 wurde noch ein Durchschnittspreis von 6.496 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, was einem minimalen Rückgang von 17 Euro oder 0,3 Prozent entspricht.

Diese geringfügige Preiskorrektur sollte jedoch nicht als Trendwende interpretiert werden, sondern vielmehr als Stabilisierung nach einer längeren Phase kontinuierlicher Preissteigerungen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls ein leichter Rückgang von 0,3 Prozent, was auf eine Normalisierung des Marktes nach den starken Anstiegen der Vorjahre hindeutet. Die absoluten Kaufpreise für Wohnungen bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 400.000 Euro für kleinere Einheiten und über einer Million Euro für großzügige Penthouse-Wohnungen in Toplage.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen bleibt trotz der leichten Preiskonsolidierung angespannt. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist weiterhin knapp, während die Nachfrage auf sehr hohem Niveau verharrt. Besonders im gehobenen Segment übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufig zu Bieterwettbewerben führt.

Die Neubauaktivität bleibt begrenzt, wobei sich die wenigen realisierten Projekte hauptsächlich auf hochpreisige Objekte konzentrieren. Dies verstärkt den Mangel an bezahlbarem Wohnraum im mittleren Preissegment zusätzlich. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was mittelfristig zu einer weiteren Verschärfung der Angebotssituation führen könnte. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, und Objekte, die auf den Markt kommen, finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Frankfurter Stadtteilen ist im Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. Die Spitzenpreise werden weiterhin in den zentralen und prestigeträchtigen Lagen erzielt. Im Westend, Sachsenhausen und Nordend werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 8.000 bis 10.000 Euro für hochwertige Neubauwohnungen aufgerufen. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Das Bahnhofsviertel und das Gallus, die sich in den letzten Jahren zu beliebten Wohnquartieren entwickelt haben, verzeichnen Preise im mittleren bis gehobenen Segment zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsmaßnahmen und der zunehmenden Gentrifizierung. Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Höchst, Sindlingen oder Bergen-Enkheim liegen die Preise zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Preise für Eigentumswohnungen auf dem aktuell hohen Niveau. Die leichte Konsolidierung im dritten Quartal 2025 könnte sich fortsetzen, wobei größere Preisrückgänge aufgrund der weiterhin bestehenden Angebotsknappheit unwahrscheinlich erscheinen.

Die weitere Entwicklung wird stark von makroökonomischen Faktoren abhängen. Die Zinspolitik, die Inflationsentwicklung und die allgemeine Wirtschaftslage werden maßgeblichen Einfluss auf die Kaufkraft und damit auf die Nachfrage haben. Sollten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschlechtern, könnte dies zu einer Nachfragedämpfung führen. Andererseits könnte eine Verbesserung der wirtschaftlichen Lage oder eine Lockerung der Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage wieder verstärken. Langfristig wird erwartet, dass Frankfurt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftsmetropole weiterhin attraktiv für Immobilieninvestoren bleibt, was die Preise stützen sollte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt bei Häusern in Frankfurt am Main liegen für das dritte Quartal 2025 bedauerlicherweise keine detaillierten statistischen Daten vor. Basierend auf den allgemeinen Marktbeobachtungen und den Entwicklungen im Kaufsegment lässt sich jedoch feststellen, dass auch der Mietmarkt für Häuser von einer anhaltend hohen Nachfrage bei sehr begrenztem Angebot geprägt ist.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser dürften sich auf einem historisch hohen Niveau bewegen, wobei von einer weiteren Steigerung im Vergleich zum Vorquartal auszugehen ist. Die starke Nachfrage nach Mietobjekten dieser Art wird hauptsächlich von Familien getragen, die sich den Kauf einer Immobilie in Frankfurt nicht leisten können oder wollen, aber dennoch die Vorzüge eines Hauses mit Garten schätzen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem extremen Ungleichgewicht geprägt. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist verschwindend gering, während die Nachfrage kontinuierlich hoch bleibt. Diese Konstellation führt dazu, dass verfügbare Objekte meist innerhalb kürzester Zeit vermietet werden und Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Die geringe Neubauaktivität im Bereich der zur Vermietung bestimmten Häuser verschärft die Situation zusätzlich. Die meisten neu errichteten Häuser werden als Eigenheime gebaut und verkauft, nicht zur Vermietung angeboten. Institutionelle Investoren konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten, sodass das Segment der Miethäuser weitgehend von privaten Vermietern bedient wird. Die Fluktuation in diesem Marktsegment ist traditionell gering, da Mieter von Häusern in der Regel längerfristige Mietverhältnisse eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl konkrete Zahlen für das dritte Quartal 2025 nicht verfügbar sind, lassen sich auf Basis der allgemeinen Marktbeobachtungen deutliche Lageunterschiede feststellen. Die höchsten Mietpreise für Häuser werden erwartungsgemäß in den beliebten Wohnlagen wie dem Westend, Sachsenhausen und dem Nordend erzielt. Hier sind Miethäuser besonders rar und entsprechend teuer.

In den Außenbezirken und am Stadtrand finden sich häufiger Häuser zur Miete, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Stadtteile wie Niederrad, Schwanheim oder die nördlichen Stadtteile bieten noch vergleichsweise moderate Mietpreise, profitieren aber von ihrer familienfreundlichen Infrastruktur und der guten Verkehrsanbindung. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist besonders bei Familien mit Kindern hoch, die den zusätzlichen Platz und die Gartenmöglichkeiten schätzen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der angespannten Marktsituation im Segment der Miethäuser zu rechnen. Das strukturelle Defizit zwischen Angebot und Nachfrage wird sich voraussichtlich nicht auflösen, was weitere Mietpreissteigerungen wahrscheinlich macht.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere Eingriffe in den Mietmarkt, könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber das grundlegende Problem der Angebotsknappheit nicht lösen. Es ist davon auszugehen, dass immer mehr Familien auf Wohnungen ausweichen müssen, da Miethäuser zunehmend unerschwinglich werden. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch verstärkte Bautätigkeit oder die Umwandlung von Kaufobjekten in Mietobjekte zu einer Entspannung führen, was jedoch in naher Zukunft unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt am Main stehen für das dritte Quartal 2025 ebenfalls keine detaillierten statistischen Daten zur Verfügung. Dennoch lässt sich aus den allgemeinen Marktbeobachtungen und den Entwicklungen in anderen Segmenten ableiten, dass der Mietwohnungsmarkt weiterhin unter erheblichem Druck steht. Die Mietpreise dürften sich auf einem historisch hohen Niveau bewegen und im Vergleich zum Vorquartal weiter gestiegen sein.

Der Frankfurter Mietwohnungsmarkt, traditionell einer der teuersten in Deutschland, zeigt keine Anzeichen einer Entspannung. Die anhaltende Zuwanderung in die Rhein-Main-Metropole, kombiniert mit dem begrenzten Wohnungsangebot, treibt die Preise kontinuierlich nach oben. Besonders im Segment der kleineren Wohnungen für Singles und Paare ist die Nachfrage unvermindert hoch.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist geprägt von einem extremen Nachfrageüberhang. Das verfügbare Angebot an Mietwohnungen bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig Dutzende von Interessenten anwesend, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern wählen.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei Weitem nicht decken. Zwar entstehen in verschiedenen Stadtteilen neue Wohnquartiere, doch die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Prognosen zurück. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Neubauwohnungen im hochpreisigen Segment angesiedelt sind und damit für breite Bevölkerungsschichten unerschwinglich bleiben. Die Leerstandsquote tendiert gegen null, und selbst renovierungsbedürftige Wohnungen finden schnell neue Mieter. Die durchschnittliche Suchdauer für Wohnungssuchende hat sich weiter verlängert, während die Vermarktungsdauer für Vermieter minimal ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch ohne konkrete Zahlen für das dritte Quartal 2025 lassen sich deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts feststellen. Die höchsten Mietpreise werden in den zentralen und prestigeträchtigen Lagen wie dem Westend, Sachsenhausen, dem Nordend und dem Ostend verlangt. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen im Bankenviertel und der hohen Lebensqualität.

Das Bahnhofsviertel und das Gallus haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und verzeichnen steigende Mietpreise im mittleren bis gehobenen Segment. Die Europaviertel als neues Stadtquartier positioniert sich im oberen Preissegment. In den Außenbezirken wie Höchst, Griesheim oder Fechenheim sind die Mieten noch vergleichsweise moderat, steigen aber ebenfalls kontinuierlich. Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiv für Menschen, die im Zentrum arbeiten, sich aber die hohen Mieten dort nicht leisten können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die nächsten 12 bis 24 Monate bleibt angespannt. Experten erwarten keine signifikante Entspannung der Marktsituation, solange das strukturelle Defizit zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wenngleich regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse das Tempo der Steigerungen dämpfen könnten.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug von Fachkräften in die Finanzmetropole werden die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig bleibt die Bautätigkeit hinter dem Bedarf zurück, was die Knappheit verschärft. Mittelfristig könnte nur eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubautätigkeit und die Mobilisierung von Baulandreserven zu einer Entspannung führen. Die Stadt Frankfurt und das Land Hessen haben verschiedene Wohnungsbauprogramme aufgelegt, deren Wirkung sich jedoch erst in einigen Jahren zeigen wird. Bis dahin müssen Wohnungssuchende mit weiter steigenden Mieten und einem hart umkämpften Markt rechnen.

Fazit und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochpreisiger, angespannter Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser zum Kauf eine deutliche Preissteigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf sehr hohem Niveau mit einer marginalen Korrektur von 0,3 Prozent.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarkts bleiben bestehen: Ein chronisches Angebotsdefizit trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt als internationaler Finanzplatz und die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte. Diese Konstellation führt zu einem Marktumfeld, in dem Käufer und Mieter gleichermaßen unter Druck stehen.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Die Preise für Wohnimmobilien werden voraussichtlich auf hohem Niveau verharren oder weiter steigen, wobei das Tempo der Steigerungen von makroökonomischen Faktoren wie der Zinsentwicklung und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängen wird. Die Stadt Frankfurt steht vor der Herausforderung, durch verstärkte Wohnungsbauaktivitäten und intelligente Stadtentwicklung dem Nachfragedruck zu begegnen, ohne dabei die Lebensqualität und den Charakter der Stadt zu gefährden.

Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin hohe Einstiegspreise einstellen, während Mieter mit steigenden Wohnkosten konfrontiert bleiben. Der Frankfurter Immobilienmarkt bleibt damit einer der anspruchsvollsten, aber auch stabilsten Märkte Deutschlands, der langfristig orientierten Anlegern trotz hoher Einstiegshürden attraktive Perspektiven bietet.