Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine weitgehend stabile Entwicklung mit moderaten Preisanpassungen. Nach einer Phase der Unsicherheit in den vergangenen Quartalen stabilisiert sich der Markt zunehmend, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das dominierende Merkmal bleibt. Die Neubauaktivitäten bleiben deutlich hinter dem Bedarf zurück, was zu anhaltend hohem Preisdruck führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 EUR/m², was einem Anstieg von etwa 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 5.450 EUR/m² lagen, zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von rund 2,5 Prozent. Diese kontinuierliche, aber gemäßigte Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hin.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 EUR und 1,8 Millionen EUR. Besonders begehrt sind modernisierte Bestandsimmobilien mit energieeffizienter Ausstattung, die Aufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber unsanierten Objekten erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivität bleibt stark eingeschränkt, wobei die Fertigstellungen etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen liegen. Hauptursachen sind die anhaltend hohen Baukosten, regulatorische Hürden sowie die unsichere Zinsentwicklung. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser um etwa 8 Prozent reduziert, was den Konkurrenzdruck unter Kaufinteressenten weiter erhöht.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich auf etwa 65 Tage verkürzt, verglichen mit 72 Tagen im zweiten Quartal. Dies unterstreicht die hohe Nachfrage, insbesondere bei Objekten in guten Lagen mit moderner Ausstattung. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise zwischen 7.500 und 9.500 EUR/m². Diese zentralen und traditionell begehrten Viertel verzeichnen trotz des hohen Preisniveaus eine ungebrochen starke Nachfrage, insbesondere von vermögenden Privatpersonen und internationalen Käufern.

In den Randbezirken wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bewegen sich die Preise zwischen 4.200 und 5.100 EUR/m². Diese Stadtteile profitieren zunehmend von der Verdrängung preissensitiver Käufer aus den zentralen Lagen und verzeichnen im Quartalsvergleich die stärksten relativen Preissteigerungen von bis zu 4 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die anhaltende Knappheit bei Bauland und die schleppende Neubauaktivität werden weiterhin als preistreibende Faktoren wirken. Gleichzeitig könnten potenzielle Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank die Nachfrage zusätzlich stimulieren.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen abhängen, insbesondere von möglichen Förderungen für energetische Sanierungen und Neubauinitiativen. Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug in die Metropolregion Frankfurt spricht für eine anhaltend robuste Nachfrage.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 EUR/m² liegt das Niveau leicht unter dem Vorjahreswert von 6.496 EUR/m², was einem minimalen Rückgang von etwa 0,3 Prozent entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 6.485 EUR/m² lagen, zeigt sich eine weitgehende Seitwärtsbewegung mit einer marginalen Korrektur von 0,1 Prozent.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Während kleine Apartments mit 40 bis 60 Quadratmetern zwischen 260.000 und 390.000 EUR kosten, liegen die Preise für großzügige Familienwohnungen mit über 100 Quadratmetern zwischen 650.000 und 1,2 Millionen EUR. Neubauwohnungen erzielen dabei Aufschläge von durchschnittlich 18 Prozent gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird maßgeblich durch die dramatisch niedrige Neubauquote beeinflusst. Mit nur etwa 1.140 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 wird lediglich 15 Prozent des geschätzten Jahresbedarfs gedeckt. Diese eklatante Unterversorgung führt zu einem intensiven Wettbewerb um die verfügbaren Objekte, insbesondere im mittleren und oberen Preissegment.

Die Fertigstellungen liegen etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf die anhaltenden Herausforderungen im Bausektor hinweist. Lieferengpässe, Fachkräftemangel und die unsichere wirtschaftliche Lage führen zu Projektverzögerungen und -stornierungen. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der angebotenen Eigentumswohnungen um 12 Prozent reduziert, während die Nachfrage auf hohem Niveau stabil geblieben ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Preisunterschiede im Wohnungsmarkt sind noch ausgeprägter als im Häusersegment. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere im Bankenviertel, Westend und entlang des Mainufers, erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte von 8.500 bis 11.000 EUR/m². Luxuswohnungen in Neubauprojekten mit Skyline-Blick können sogar Preise von über 15.000 EUR/m² erzielen.

Die beliebten Stadtteile Bornheim, Nordend und Sachsenhausen bewegen sich im Preisbereich von 6.800 bis 8.200 EUR/m² und verzeichnen eine stabile Nachfrage von jungen Familien und Berufstätigen. In den Außenbezirken wie Rödelheim, Hausen oder Preungesheim liegen die Preise zwischen 4.500 und 5.800 EUR/m², wobei hier in den letzten Monaten eine verstärkte Nachfrage von Erstkäufern zu beobachten ist, die aus dem hochpreisigen Zentrum verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt deuten auf eine allmähliche Erholung mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich hin. Die fundamentalen Marktbedingungen mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot sprechen für eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit Tendenz nach oben. Besonders Wohnungen mit nachhaltiger Energieversorgung und moderner Ausstattung werden überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

Mittelfristig wird die Zinsentwicklung eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Finanzierungskosten weiter sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen. Gleichzeitig bleibt die Neubauproblematik der limitierende Faktor für eine nachhaltige Entspannung des Marktes. Experten erwarten, dass sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage in den kommenden zwei Jahren nicht wesentlich schließen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während separate Daten für Häuser zur Miete limitiert sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarkttrends eine durchschnittliche Monatsmiete von 18 bis 24 EUR/m² für Einfamilienhäuser ableiten. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 1,5 Prozent.

Die Gesamtmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 2.800 und 5.500 EUR monatlich. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und moderner Energieeffizienz, die Aufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen. Neu errichtete oder kernsanierte Häuser erreichen Spitzenmieten von bis zu 28 EUR/m².

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist durch eine extreme Verknappung des Angebots gekennzeichnet. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und auf jedes zur Vermietung stehende Haus kommen durchschnittlich 45 bis 60 Interessenten. Diese Situation hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals verschärft, als im Schnitt 35 bis 50 Bewerber pro Objekt gezählt wurden.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist nahezu zum Erliegen gekommen, da sich Investoren aufgrund der unsicheren regulatorischen Rahmenbedingungen und steigenden Baukosten zurückhalten. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf 8,5 Jahre verlängert, was die geringe Fluktuation und damit das knappe Angebot zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den gefragten zentrumsnahen Lagen wie Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Mieten für Häuser zwischen 22 und 28 EUR/m². Diese Viertel sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien beliebt, die bereit sind, Premium-Mieten für erstklassige Lagen zu zahlen.

In den Außenbezirken und Stadtrandlagen wie Niederrad, Schwanheim oder Zeilsheim bewegen sich die Mieten zwischen 14 und 18 EUR/m². Diese Gebiete verzeichnen eine zunehmende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die traditionellen Arbeiterviertel wie Gallus und Griesheim erleben eine Gentrifizierung mit Mietsteigerungen von bis zu 6 Prozent im Quartalsvergleich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltende Zuwanderung in die Rhein-Main-Region und die begrenzte Neubautätigkeit werden den Nachfragedruck hochhalten. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber die grundsätzliche Marktentwicklung nicht umkehren können.

Mittelfristig könnte eine Verlagerung der Nachfrage in das Umland zu beobachten sein, da die Preise in Frankfurt für viele Haushalte die Schmerzgrenze erreichen. Dies könnte zu einer leichten Entspannung im Stadtgebiet führen, wobei Premium-Lagen davon ausgenommen bleiben dürften.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation mit weiter steigenden Preisen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei 14,50 bis 16,80 EUR/m², was einem Anstieg von etwa 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmieten bei 14,20 bis 16,40 EUR/m² lagen, zeigt sich eine Steigerung von etwa 2 Prozent.

Bei Neuvermietungen werden durchschnittlich 17,50 EUR/m² erreicht, während Bestandsmieten bei etwa 13,80 EUR/m² liegen. Diese Spreizung von fast 27 Prozent verdeutlicht den enormen Anreiz für Mieter, in ihren bestehenden Wohnungen zu verbleiben, was die Fluktuation weiter reduziert. Mikro-Apartments unter 30 Quadratmetern erzielen Spitzenmieten von bis zu 28 EUR/m², was die extreme Nachfrage in diesem Segment widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Dynamik des Mietwohnungsmarktes wird von einer strukturellen Unterversorgung dominiert. Mit einem Leerstand von unter 0,8 Prozent herrscht faktisch Vollvermietung. Die Neubauquote von etwa 1.140 Wohnungen im Jahr 2025 deckt nur einen Bruchteil des Bedarfs, der auf etwa 7.500 Einheiten jährlich geschätzt wird. Diese dramatische Lücke führt zu einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung von 80 auf über 100 erhöht, bei besonders attraktiven Objekten in guten Lagen sind es sogar über 200 Interessenten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei unter 5 Tagen, wobei viele Wohnungen bereits vor der öffentlichen Ausschreibung vergeben werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Mietpreisunterschiede sind signifikant und haben sich im Quartalsvergleich weiter verstärkt. In den Toplagen der Innenstadt, im Westend und in Sachsenhausen liegen die Mieten zwischen 18 und 24 EUR/m². Das Europaviertel als neues Trendquartier erreicht ähnliche Niveaus mit durchschnittlich 20 EUR/m² für moderne Neubauwohnungen.

Die beliebten Stadtteile Bornheim, Nordend und Bockenheim bewegen sich im Bereich von 15 bis 18 EUR/m² und verzeichnen die höchste Nachfrage von jungen Berufstätigen und Studenten. In den Außenbezirken wie Fechenheim, Höchst oder Sindlingen liegen die Mieten zwischen 11 und 14 EUR/m², wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Diese Randlagen profitieren zunehmend von der Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus den zentralen Bereichen.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien. Hier sind Mietsteigerungen von bis zu 7 Prozent im Jahresvergleich zu verzeichnen, da die gute Anbindung an das Zentrum diese Lagen zunehmend attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wobei für die kommenden 12 bis 24 Monate mit jährlichen Steigerungen von 3 bis 5 Prozent zu rechnen ist. Die fundamentalen Marktbedingungen – hohe Nachfrage bei extrem knappem Angebot – werden sich mittelfristig nicht ändern. Selbst eine Verdopplung der Neubauaktivität würde Jahre benötigen, um die aufgestaute Nachfrage zu befriedigen.

Politische Interventionen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder Regulierungen könnten die Dynamik bei Neuvermietungen dämpfen, würden aber gleichzeitig die Fluktuation weiter reduzieren und damit das Angebot zusätzlich verknappen. Experten erwarten, dass sich der Frankfurter Mietwohnungsmarkt zunehmend in Richtung anderer europäischer Metropolen wie Paris oder London entwickelt, mit dauerhaft hohen Mietniveaus und extremer Knappheit.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug hochqualifizierter Arbeitskräfte in die Finanzmetropole wird die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig könnte die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice-Modellen zu einer teilweisen Entlastung führen, da einige Haushalte ins kostengünstigere Umland abwandern könnten.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weitgehend stabil, jedoch mit anhaltenden strukturellen Herausforderungen. Die Kaufpreise für Häuser zeigen eine moderate Aufwärtsentwicklung, während der Eigentumswohnungsmarkt eine Seitwärtsbewegung mit leichter Erholungstendenz aufweist. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die drastische Unterversorgung mit Neubauwohnungen bleibt das zentrale Problem des Frankfurter Immobilienmarktes. Mit einer Fertigstellungsquote von nur 15 Prozent des geschätzten Bedarfs verschärft sich die Wohnungsknappheit weiter. Diese strukturelle Herausforderung wird durch hohe Baukosten, regulatorische Hürden und Finanzierungsunsicherheiten verstärkt.

Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt haben sich weiter ausgeprägt, wobei die Schere zwischen Premium-Lagen und Randbezirken wächst. Gleichzeitig ist eine zunehmende Aufwertung der Außenbezirke zu beobachten, da preissensitive Nachfrager aus dem Zentrum verdrängt werden.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten mit weiter steigenden Preisen rechnen und Kaufentscheidungen nicht zu lange hinauszögern. Verkäufer befinden sich in einer günstigen Position mit kurzen Vermarktungszeiten. Mieter müssen sich auf einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen, während Vermieter von der hohen Nachfrage profitieren.

Die mittelfristige Perspektive bleibt von Unsicherheit geprägt. Während die fundamentalen Marktbedingungen für anhaltend hohe Preise sprechen, könnten externe Faktoren wie Zinsänderungen, wirtschaftliche Entwicklungen oder regulatorische Eingriffe zu Marktverschiebungen führen. Sicher scheint nur, dass Frankfurt als internationaler Finanzplatz und wirtschaftliches Zentrum weiterhin eine hohe Attraktivität für Zuzügler behalten wird, was den Wohnungsmarkt nachhaltig unter Druck setzen dürfte.