Immobilienmarktbericht Frankfurt - Wohnimmobilien Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitig angespannter Angebotssituation. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei die Dynamik durch wirtschaftliche und politische Unsicherheiten gebremst wird. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was zu einer Verschärfung der Knappheitssituation führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Steigerung von 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag. Die Entwicklung zeigt eine deutliche Erholung des Marktsegments und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in der Mainmetropole.

Im Quartalsvergleich zum Q2 2025 verzeichneten die Hauspreise einen moderaten Anstieg von 0,7 Prozent. Diese kontinuierliche, aber gemäßigte Preisentwicklung spiegelt die stabilisierende Marktsituation wider, in der sich Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau eingependelt haben. Der Gesamtmarkt für Wohnimmobilien zum Kauf verzeichnete im Q3 2025 eine Steigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal, wobei Häuser eine ähnliche Dynamik aufwiesen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität liegt etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf anhaltende Herausforderungen bei der Realisierung von Bauprojekten hindeutet. Neubauten werden voraussichtlich nur mittel- bis langfristig auf den Markt kommen, was die Knappheit kurzfristig nicht entschärfen wird.

Ein zusätzlicher Faktor, der das verfügbare Angebot verknappt, ist die Tendenz vieler Eigentümer, ihre Immobilien aus spekulativen Gründen zurückzuhalten. Diese Marktakteure warten auf weitere Preissteigerungen und verzögern damit den Verkauf ihrer Objekte. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt trotz der gestiegenen Preise stabil, getragen von einer soliden wirtschaftlichen Basis der Kaufinteressenten und den weiterhin historisch niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben signifikant. Zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel verzeichnen deutlich höhere Quadratmeterpreise als periphere Stadtteile. Besonders begehrt sind weiterhin die klassischen Villenviertel und grünen Wohnlagen, die eine optimale Kombination aus urbaner Infrastruktur und hoher Wohnqualität bieten.

Die Verfügbarkeit von Bauland spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisentwicklung in den verschiedenen Stadtteilen. In den dicht bebauten zentralen Bereichen ist kaum noch Bauland vorhanden, was zu einer zusätzlichen Verknappung und entsprechenden Preisaufschlägen führt. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen sind die Preise moderater, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist, insbesondere von Familien, die mehr Platz und Grünflächen suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern zum Kauf. Die grundlegende Nachfrage bleibt robust, getragen von der wirtschaftlichen Stärke des Standorts Frankfurt und dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte. Allerdings könnten politische und wirtschaftliche Unsicherheiten, insbesondere mögliche Handelskonflikte und steigende Baukosten, die Neubautätigkeit weiter bremsen.

Die Investitionszurückhaltung im Neubausektor wird voraussichtlich anhalten, solange die regulatorischen Rahmenbedingungen und die Kostensituation keine deutliche Verbesserung erfahren. Dies wird die Angebotsknappheit mittelfristig zementieren und zu einer weiteren, wenn auch moderaten Preissteigerung führen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Schocks eintreten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau leicht unter dem Vorjahreswert von Q3 2024, als noch 6.496 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Dies entspricht einem minimalen Rückgang von 0,3 Prozent im Jahresvergleich, was auf eine Konsolidierung des Marktsegments hindeutet.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichneten die Kaufpreise für Wohnungen jedoch einen Anstieg von 0,8 Prozent laut vdp-Index. Diese quartalsweise Steigerung zeigt, dass sich der Markt nach einer Phase der Preiskorrektur wieder stabilisiert hat und nun eine leichte Aufwärtsbewegung vollzieht. Die scheinbare Diskrepanz zwischen Jahres- und Quartalsvergleich erklärt sich durch die volatilere Entwicklung in den vorherigen Quartalen.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität bei Wohnungen bleibt dramatisch hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Mit lediglich etwa 1.140 fertiggestellten Wohnungen im Jahr steht dies einem geschätzten jährlichen Bedarf von über 7.000 Wohneinheiten gegenüber. Diese erhebliche Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer kontinuierlichen Verknappung des verfügbaren Wohnraums.

Die Angebotsverknappung ist besonders in zentralen Lagen spürbar, wo die Nachfrage traditionell am höchsten ist. Viele potenzielle Käufer konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte, was zu schnellen Verkäufen und teilweise zu Bieterwettbewerben führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Wohnungen hat sich deutlich verkürzt, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die Toplagen wie Westend und Nordend verzeichnen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen beliebten Vierteln können Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden, während in peripheren Lagen Preise von unter 5.000 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen im Bankenviertel und der urbanen Lebensqualität. Stadtrandlagen hingegen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Familien, die mehr Wohnfläche benötigen. Die Entwicklung der einzelnen Stadtteile verläuft heterogen, wobei aufstrebende Viertel mit guter Verkehrsanbindung zunehmend an Attraktivität gewinnen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Frankfurt zeigt eine erwartete Stabilisierung mit leichten Preissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Das enge Marktsegment mit hoher Nachfrage und limitiertem Neubau wird weiterhin für Preisdruck sorgen. Experten erwarten, dass sich die Preise auf dem aktuellen Niveau einpendeln und dann moderat steigen werden.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich begrenzt bleiben, da die hohen Baukosten, strengen Regulierungen und die unsichere wirtschaftliche Lage viele Projektentwickler zur Zurückhaltung zwingen. Dies wird die strukturelle Unterversorgung des Marktes mittelfristig fortschreiben. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen entscheidend für den erfolgreichen Immobilienerwerb sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während explizite Mietpreisdaten für Häuser nicht separat ausgewiesen werden, lässt sich aus den Gesamtmarktdaten ableiten, dass die Neuvertragsmieten im Wohnsegment, zu dem auch Häuser gehören, im Jahresvergleich um 3,7 Prozent gestiegen sind. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten in Frankfurt.

Im Quartalsvergleich zum Q2 2025 nahmen die Mieten um moderate 0,8 Prozent zu. Diese stetige, aber nicht übermäßige Steigerung deutet auf einen ausgeglichenen Markt hin, in dem sich Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau treffen. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft dabei tendenziell stabiler als bei Wohnungen, da dieses Segment von längeren Mietverträgen und einer geringeren Fluktuation geprägt ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietobjekten ist durch extrem niedrige Leerstände und eine anhaltend hohe Nachfrage charakterisiert. Besonders Familien suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und verschärften Kreditvergaberichtlinien schwieriger geworden ist. Diese Verlagerung von Kauf- zu Mietinteresse verstärkt den Druck auf das ohnehin knappe Angebot.

Der Neubau von Mietimmobilien, insbesondere von Häusern, wird durch hohe Baukosten und komplexe Regulierungen gebremst. Viele potenzielle Investoren scheuen das Risiko neuer Projekte, was zu einer Stagnation der Bautätigkeit führt. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich meist auf Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen, während der Bau von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften zur Vermietung nur selten erfolgt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Mietobjekten variiert stark je nach Lage innerhalb Frankfurts. Familienfreundliche Gebiete am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen sind bei Mietern von Häusern besonders begehrt. Diese Lagen bieten oft Gärten, ruhige Wohnstraßen und gute Schulen, was sie für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die Mietpreise in diesen Gebieten sind zwar niedriger als in zentralen Lagen, steigen aber aufgrund der hohen Nachfrage kontinuierlich.

In den zentralen Stadtlagen ist das Angebot an Häusern zur Miete naturgemäß begrenzt, da hier die Bebauung dichter ist und Einfamilienhäuser seltener sind. Wenn in diesen Lagen Häuser zur Vermietung angeboten werden, erzielen sie Spitzenmieten, die oft nur von einkommensstarken Haushalten oder Unternehmen für ihre Mitarbeiter gezahlt werden können. Im Umland von Frankfurt steigen die Mietpreise für Häuser ebenfalls, da viele Pendler die günstigeren Mieten bei gleichzeitig höherer Wohnqualität schätzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern zeigt eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weniger stark steigen als die Kaufpreise, da die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen dämpfend wirken. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent, sofern keine grundlegenden Änderungen der Marktbedingungen eintreten.

Die Nachfrage nach Mietobjekten wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere wenn die Kaufpreise weiter steigen und die Finanzierungsbedingungen restriktiv bleiben. Das begrenzte Angebot wird sich kaum verbessern, da die Neubauaktivität weiterhin gedämpft bleibt. Investoren könnten verstärkt in den Mietmarkt einsteigen, wenn sich die Renditen stabilisieren und die regulatorischen Rahmenbedingungen verlässlicher werden. Mieter müssen sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem attraktive Objekte schnell vergeben werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt gehört im dritten Quartal 2025 zu den dynamischsten in Deutschland. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten stiegen im Jahresvergleich um 3,7 Prozent, womit Frankfurt zu den Top-7-Städten mit dem stärksten Mietpreisanstieg in Deutschland zählt. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Finanzzentrum sowie die strukturelle Wohnraumknappheit.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 legten die Mietpreise für Wohnungen um 0,8 Prozent zu. Diese quartalsweise Steigerung mag moderat erscheinen, summiert sich aber auf Jahressicht zu einer spürbaren Mehrbelastung für Mieter. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mieten reflektiert das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das trotz politischer Interventionen wie der Mietpreisbremse fortbesteht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Frankfurter Mietwohnungsmarkt ist extrem angespannt. Mit nur etwa 1.140 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr wird lediglich 15 Prozent des geschätzten jährlichen Bedarfs von 7.000 Wohnungen gedeckt. Diese dramatische Unterversorgung führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl ihrer Mieter.

Der Leerstand in Frankfurt ist auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Verhandlungsposition der Mieter schwächt. Besonders in zentralen Lagen ist die Situation kritisch, wo teilweise Dutzende von Bewerbern um eine einzelne Wohnung konkurrieren. Die Neubauaktivität konzentriert sich primär auf das hochpreisige Segment, während bezahlbarer Wohnraum kaum geschaffen wird. Diese Entwicklung verschärft die soziale Segregation und drängt einkommensschwächere Haushalte zunehmend an den Stadtrand oder ins Umland.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Q3 2025 weiter ausdifferenziert. In der Innenstadt und den beliebten Vierteln wie Nordend und Westend steigen die Mieten überdurchschnittlich stark. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, das besonders bei jungen Berufstätigen und Singles gefragt ist.

Die Mietpreise in diesen Toplagen liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt, wobei für moderne oder sanierte Wohnungen in bester Lage Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln sind die Mieten moderater, steigen aber ebenfalls kontinuierlich. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch bisher günstigere Stadtteile, was zu Verdrängungsprozessen und sozialen Spannungen führt.

Besonders auffällig ist die Entwicklung in aufstrebenden Vierteln, die von Stadtentwicklungsmaßnahmen profitieren. Hier können die Mietpreise innerhalb kurzer Zeit deutlich anziehen, wenn neue Verkehrsanbindungen geschaffen oder Quartiere aufgewertet werden. Diese Dynamik macht es für Mieter zunehmend schwierig, langfristig bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt zur Miete zeigt Anzeichen einer Stabilisierung auf hohem Niveau mit moderaten weiteren Preisanpassungen nach oben. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten, einschließlich möglicher regulatorischer Verschärfungen, könnten die Mietpreisentwicklung bremsen.

Die strukturellen Probleme des Frankfurter Wohnungsmarkts werden sich mittelfristig nicht lösen lassen. Der Neubau wird weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleiben, solange die Rahmenbedingungen für Investoren nicht deutlich verbessert werden. Die hohen Baukosten, langwierigen Genehmigungsverfahren und regulatorischen Unsicherheiten schrecken viele potenzielle Bauherren ab. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität Frankfurts als internationaler Finanzplatz hoch bleiben.

Mieter müssen sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen, wobei die Belastungsquote für viele Haushalte kritische Werte erreicht. Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits bezahlbaren Wohnraum zu sichern und andererseits Anreize für Neubauinvestitionen zu schaffen. Innovative Wohnkonzepte, verdichtete Bauweise und die Erschließung neuer Stadtentwicklungsgebiete könnten mittelfristig zur Entspannung beitragen, werden aber kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weiterhin von Knappheit geprägt. Die moderaten Preissteigerungen sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten setzen sich fort, wobei die Dynamik durch wirtschaftliche Unsicherheiten gebremst wird. Die eklatante Diskrepanz zwischen Wohnungsbedarf und Neubauaktivität bleibt die zentrale Herausforderung des Marktes.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen weiterhin erfolgskritisch sind. Käufer und Mieter müssen sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen Wertsteigerungen und niedrigen Leerständen profitieren. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob politische Maßnahmen und wirtschaftliche Entwicklungen zu einer Entspannung der Situation führen können oder ob die Wohnraumknappheit in Frankfurt ein dauerhaftes Strukturmerkmal bleibt.