Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit einer deutlichen Erholung im Kaufsegment und anhaltend angespannten Verhältnissen auf dem Mietmarkt. Die nachfolgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal, in dem noch 5.331 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Dies entspricht einer Steigerung von 4,8 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von etwa 4,8 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsdynamik in diesem Marktsegment hindeutet.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne. Während in peripheren Lagen Objekte ab etwa 650.000 Euro verfügbar sind, werden in begehrten Stadtteilen regelmäßig Preise jenseits der Millionengrenze aufgerufen. Die Preisentwicklung zeigt dabei eine bemerkenswerte Robustheit gegenüber den makroökonomischen Unsicherheiten.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt weiterhin äußerst knapp bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage. Besonders auffällig ist das nahezu vollständige Fehlen von Neubauaktivitäten im Einfamilienhaussegment. Investoren und Projektentwickler konzentrieren sich fast ausschließlich auf den Bau von Mehrfamilienhäusern und Wohnungskomplexen, was die Angebotssituation bei Häusern zusätzlich verschärft.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die langfristig in Frankfurt bleiben möchten und von der relativen Wertstabilität von Immobilien überzeugt sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte in guten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Verhandlungsposition der Verkäufer hat sich entsprechend gefestigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den besonders begehrten Wohnlagen wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne oder aufwendig sanierte Objekte regelmäßig Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier die Tendenz klar nach oben zeigt. Besonders gefragt sind familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Grünanbindung. Die traditionellen Arbeiterviertel im Osten der Stadt erleben derzeit eine zunehmende Gentrifizierung, was sich in steigenden Immobilienpreisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen Konjunkturentwicklung abhängen. Sollten die Zinsen weiter sinken oder auf dem aktuellen Niveau verharren, dürfte dies die Nachfrage zusätzlich stützen.

Das strukturelle Angebotsdefizit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten im Einfamilienhaussegment zu erwarten sind. Die demografische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland wird die Nachfrage weiter befeuern. Langfristig ist daher mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das aktuelle Preisniveau leicht unter dem Vorjahreswert von etwa 6.496 Euro aus dem dritten Quartal 2024. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich der Markt jedoch stabilisiert und zeigt keine weiteren Rückgänge.

Die Preisspanne ist dabei erheblich und reicht von etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in peripheren Lagen bis zu über 12.000 Euro für luxuriöse Neubauwohnungen in Topllagen. Besonders Penthouse-Wohnungen und hochwertig ausgestattete Neubauprojekte erzielen Spitzenpreise, die deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die Neubautätigkeit kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders auffällig ist die starke Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung.

Die Käuferstruktur ist heterogen und umfasst sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger. Letztere zeigen wieder verstärktes Interesse am Frankfurter Markt, nachdem die Unsicherheiten der vergangenen Jahre abgenommen haben. Auch internationale Käufer, insbesondere aus dem europäischen Ausland und Asien, sind wieder verstärkt aktiv. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Objekten in attraktiven Lagen bei etwa zwei bis drei Monaten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Stadtlagen bleiben die Preistreiber im Wohnungsmarkt. Im Bankenviertel, Westend und in Teilen des Nordends werden regelmäßig Spitzenpreise erzielt. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung in diesen Lagen erreichen Quadratmeterpreise von über 9.000 Euro. Die Nähe zu Grünanlagen wie dem Palmengarten oder dem Grüneburgpark wirkt sich zusätzlich preistreibend aus.

In den weniger zentralen Lagen wie Bockenheim, Bornheim oder Höchst sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben. Hier liegen die Durchschnittspreise bei etwa 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter. Altbauwohnungen in diesen Stadtteilen, besonders solche mit Sanierungsbedarf, sind teilweise noch für unter 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Die Entwicklungsunterschiede zwischen den Stadtteilen haben sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine moderate Preisentwicklung erwartet. Die Konsolidierungsphase dürfte sich fortsetzen, wobei keine dramatischen Preissprünge, aber auch keine signifikanten Rückgänge zu erwarten sind. Die Preisentwicklung wird stark von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Entwicklung der Hypothekenzinsen abhängen.

Die Nachfrage nach Wohnungen in Frankfurt wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort weiterhin hoch bleiben. Gleichzeitig könnte sich das Angebot durch verschiedene größere Neubauprojekte, die in den kommenden Monaten fertiggestellt werden, leicht erhöhen. Dies könnte zu einer ausgeglicheneren Marktsituation führen, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Quadratmeterpreise für dieses Segment nicht detailliert ausgewiesen werden, ist ein deutlicher Anstieg der Mietpreise im Vergleich zum Vorquartal zu verzeichnen. Die durchschnittlichen Monatsmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer Spanne von 2.500 bis über 5.000 Euro.

Die Mietpreisentwicklung folgt damit dem allgemeinen Trend des Frankfurter Immobilienmarktes, wobei die Steigerungsraten moderat ausfallen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten für Häuser um etwa 3 bis 4 Prozent gestiegen, was angesichts der allgemeinen Inflationsentwicklung als verhältnismäßig zu bewerten ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist extrem knapp, was zu einer sehr starken Verhandlungsposition der Vermieter führt. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht existent, da sich Investoren auf den Bau von Mehrfamilienhäusern und Wohnkomplexen konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet.

Die Leerstandsquote bei Häusern zur Miete liegt nahe null. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und stellen zunehmend höhere Anforderungen an Bonität und Einkommensnachweise. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktsituation ihre bestehenden Mietverhältnisse nicht aufgeben möchten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden erwartungsgemäß in den beliebten Wohnlagen erzielt. In Stadtteilen wie Sachsenhausen-Nord, dem Diplomatenviertel oder in Teilen des Westends werden für hochwertige Objekte Monatsmieten von über 4.000 Euro aufgerufen. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und Expatriates beliebt.

In den Stadtrandlagen sind die Mietpreise moderater, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtstendenz zu beobachten ist. Familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur wie Niederrad, Schwanheim oder Fechenheim verzeichnen eine steigende Nachfrage. Die Mietpreise liegen hier bei etwa 2.000 bis 3.000 Euro monatlich für ein durchschnittliches Einfamilienhaus.

Prognose und Ausblick

Die angespannte Situation auf dem Mietmarkt für Häuser wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich nicht entspannen. Das strukturelle Angebotsdefizit bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird zu weiteren moderaten Mietpreissteigerungen führen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent.

Die Nachfrage wird weiterhin von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können. Auch die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und die wachsende Zahl befristeter Arbeitsverträge im gehobenen Segment tragen zur anhaltend hohen Nachfrage bei. Eine Entspannung könnte nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots erreicht werden, was jedoch angesichts der fehlenden Neubauaktivitäten unrealistisch erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind leicht gestiegen, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung erheblich ist. Neubauwohnungen in Toplagen erreichen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während Altbauwohnungen in weniger zentralen Lagen für 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine moderate Steigerung der Durchschnittsmieten. Die Entwicklung ist dabei stark segmentabhängig: Während hochwertige Neubauwohnungen weiterhin deutliche Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren die Mieten für einfache Bestandswohnungen weitgehend. Im Jahresvergleich liegt die durchschnittliche Mietsteigerung bei etwa 2 bis 3 Prozent.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt mit niedrigen Leerstandsquoten und kurzen Vermietungszeiten. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist weiterhin knapp, wobei sich die Situation im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verbessert hat. Neubauwohnungen kommen nur in begrenztem Umfang auf den Markt und werden meist schnell vermietet.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Frankfurt und die wachsende Zahl von Single- und Paarhaushalten. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die durchschnittliche Vermietungsdauer für attraktive Objekte liegt bei wenigen Wochen, wobei sich häufig Warteschlangen von Interessenten bilden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie dem Westend, Nordend oder dem Europaviertel werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen regelmäßig über 16 Euro, in Spitzenlagen sogar über 20 Euro.

Die Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Alternativen. In Stadtteilen wie Sindlingen, Zeilsheim oder Preungesheim sind Wohnungen noch für 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Die Gentrifizierung einiger ehemals günstiger Stadtteile wie Gallus oder Ostend führt dort zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen. Das Bahnhofsviertel erlebt eine besonders dynamische Entwicklung mit stark steigenden Mieten für sanierte Altbauwohnungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen erwartet. Die strukturellen Faktoren, die den Frankfurter Mietmarkt prägen - knappes Angebot, hohe Nachfrage, kontinuierlicher Zuzug - werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei in einzelnen Segmenten und Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte in den kommenden Monaten könnte zu einer leichten Entspannung in einzelnen Marktsegmenten führen. Allerdings wird das zusätzliche Angebot voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu decken. Die politischen Diskussionen über Mietregulierung und sozialen Wohnungsbau könnten mittelfristig Auswirkungen auf den Markt haben, wobei konkrete Maßnahmen noch nicht absehbar sind.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt, insbesondere bei Häusern, eine deutliche Aufwärtsdynamik zeigt, konsolidiert sich der Wohnungsmarkt auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten angespannt mit moderaten Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - prägen weiterhin alle Marktsegmente. Die Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte sorgen für eine anhaltend hohe Nachfrage. Gleichzeitig kann die Neubautätigkeit den Bedarf nicht vollständig decken, was zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen dürfte.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und knappe Angebote einstellen. Verkäufer und Vermieter befinden sich in einer günstigen Marktposition. Investoren finden in Frankfurt weiterhin einen stabilen Markt mit moderaten Wertsteigerungspotentialen, müssen aber mit hohen Einstiegspreisen rechnen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Marktdynamik fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsänderungen oder wirtschaftliche Verwerfungen zu einer Trendwende führen.