Immobilienmarktbericht Frankfurt Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit deutlichen Preisanstiegen bei Häusern zum Kauf und einer leichten Konsolidierung bei Eigentumswohnungen. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Finanzmetropole.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro liegt das aktuelle Niveau deutlich über dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Anstieg um 258 Euro oder 4,8 Prozent innerhalb nur eines Quartals.

Diese dynamische Preisentwicklung setzt den Aufwärtstrend fort, der sich bereits in den vorangegangenen Quartalen abgezeichnet hatte. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung um 4,8 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Häusern in Frankfurt unterstreicht. Die robuste Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes wider, insbesondere im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot bleibt trotz der gestiegenen Preise ausgesprochen knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu einem klassischen Verkäufermarkt, in dem Eigentümer von Häusern in einer vorteilhaften Verhandlungsposition sind.

Ein wesentlicher Faktor für die anhaltende Angebotsknappheit sind die weiterhin erhöhten Baukosten sowie die im historischen Vergleich höheren Zinssätze. Diese Rahmenbedingungen erschweren die Realisierung neuer Bauprojekte erheblich und führen dazu, dass viele potenzielle Bauherren ihre Vorhaben zurückstellen. Gleichzeitig zeigen sich viele Investoren zurückhaltend und behalten bestehende Flächen und Objekte im Bestand, anstatt sie zu entwickeln oder zu veräußern.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt entsprechend gedämpft. Projekte, die bereits in der Planungs- oder frühen Bauphase sind, werden zwar weitergeführt, neue Vorhaben werden jedoch nur zögerlich initiiert. Diese Situation verschärft die ohnehin angespannte Angebotslage zusätzlich und trägt zur weiteren Preisdynamik bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Frankfurt zeigt erhebliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lage. In den zentrumsnahen und besonders beliebten Vierteln wie dem Westend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese traditionell hochpreisigen Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen im Bankenviertel sowie dem gehobenen Wohnumfeld mit zahlreichen kulturellen und gastronomischen Angeboten.

Am Stadtrand und in den peripheren Stadtteilen zeigt sich ein moderateres Preisniveau, wobei auch hier kontinuierliche Preissteigerungen zu beobachten sind. Stadtteile wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bieten Familien noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für den Hauskauf, wenngleich auch diese Lagen von der allgemeinen Marktdynamik erfasst werden. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, wobei die absolute Differenz durch die prozentual ähnlichen Steigerungsraten weiter zunimmt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung hin, wenngleich sich das Tempo der Preissteigerungen möglicherweise abschwächen könnte. Experten sehen die Erholung des Marktes als nachhaltig an, weisen jedoch auf verschiedene Risikofaktoren hin. Die anhaltend hohen Baukosten sowie potenzielle handelspolitische Entwicklungen, insbesondere mögliche Zölle auf Baumaterialien, könnten die Neubautätigkeit weiter ausbremsen und damit das Angebotsdefizit perpetuieren.

Mittelfristig wird erwartet, dass die Nachfrage nach Häusern in Frankfurt stark bleibt, getrieben durch die wirtschaftliche Bedeutung der Stadt als Finanzplatz, den anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland. Die Entwicklung der Zinssätze wird dabei eine Schlüsselrolle spielen: Sollten die Finanzierungskosten wieder sinken, könnte dies zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen und den Preisdruck verstärken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das aktuelle Preisniveau marginal unter dem des Vorquartals. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.496 Euro pro Quadratmeter notiert wurde, ergibt sich ein minimaler Rückgang um 17 Euro oder 0,26 Prozent.

Diese leichte Preiskorrektur markiert eine bemerkenswerte Entwicklung nach der vorangegangenen Phase kontinuierlicher Preissteigerungen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls ein Rückgang um 0,26 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Preisniveaus auf hohem Niveau hindeutet. Trotz dieser minimalen Korrektur bleibt das Preisniveau für Eigentumswohnungen in Frankfurt im bundesweiten Vergleich außerordentlich hoch und unterstreicht die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wohn- und Investitionsstandort.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ähnelt in vielen Aspekten der Situation bei Häusern zum Kauf. Das Angebot bleibt trotz der leichten Preiskorrektur weiterhin knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Diese scheinbar paradoxe Situation – stabile Nachfrage bei leicht sinkenden Preisen – lässt sich durch verschiedene Faktoren erklären, darunter eine gewisse Zurückhaltung potenzieller Käufer angesichts der hohen absoluten Preisniveaus sowie die gestiegenen Finanzierungskosten.

Die erhöhten Baukosten und Zinssätze beeinflussen auch in diesem Segment das Angebot nachhaltig. Viele Projektentwickler zeigen sich zurückhaltend bei der Initiierung neuer Wohnungsbauprojekte, während Bestandshalter ihre Objekte weiterhin im Portfolio behalten. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf bereits genehmigte und finanzierte Projekte, während neue Vorhaben nur selektiv und mit Fokus auf das obere Preissegment realisiert werden.

Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die grundsätzliche Knappheit des Angebots unterstreicht. Wohnungen, die zum Verkauf stehen, finden in der Regel weiterhin schnell Abnehmer, wenngleich die Vermarktungszeiten im Vergleich zu den Vorquartalen leicht gestiegen sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungsmarkt folgt einem ähnlichen Muster wie im Häusersegment, zeigt jedoch noch ausgeprägtere Unterschiede. In den Premium-Lagen des Westends und in Sachsenhausen werden für Eigentumswohnungen Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind hier moderne Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung sowie sanierte Altbauwohnungen mit historischem Charme.

Die Stadtteile in mittlerer Lage, wie beispielsweise Bornheim, Nordend oder Bockenheim, verzeichnen ebenfalls hohe, aber im Vergleich zu den Toplagen moderatere Preise. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, der lebendigen Stadtteilkultur und der zunehmenden Gentrifizierung. Am Stadtrand und in den peripheren Lagen sind Eigentumswohnungen vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier das Preisniveau im langfristigen Trend steigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung des Preisniveaus bei Eigentumswohnungen mit der Möglichkeit moderater Steigerungen. Die leichte Korrektur im dritten Quartal 2025 wird als gesunde Marktbereinigung interpretiert, die nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen eine Konsolidierungsphase einleitet. Die grundlegenden Marktfaktoren – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – bleiben jedoch intakt.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der makroökonomischen Situation, der Zinsentwicklung sowie der Baukosten abhängen. Sollten sich die Rahmenbedingungen für Neubauprojekte verbessern, könnte dies mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe, wie etwa verschärfte Energieeffizienzanforderungen, zu einer weiteren Verknappung des Angebots im Bestandssegment führen und preistreibend wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Mietshäuser in Frankfurt liegen für das dritte Quartal 2025 bedauerlicherweise keine verlässlichen Marktdaten vor. Diese Datenlücke ist symptomatisch für die geringe Markttiefe in diesem speziellen Segment, da Häuser zur Miete in Frankfurt traditionell nur einen sehr kleinen Teil des Gesamtmietmarktes ausmachen. Die verfügbaren Objekte werden häufig nicht über die üblichen Immobilienportale vermarktet, sondern direkt oder über spezialisierte Makler vermittelt, was die statistische Erfassung erschwert.

Basierend auf den allgemeinen Markttrends und anekdotischen Berichten aus der Immobilienbranche lässt sich vermuten, dass auch in diesem Segment die Mietpreise weiter gestiegen sind. Die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten, insbesondere seit der Corona-Pandemie, dürfte zu einer anhaltenden Preisentwicklung nach oben geführt haben.

Marktdynamik

Obwohl konkrete Zahlen fehlen, lässt sich aus der Marktbeobachtung ableiten, dass das Angebot an Mietshäusern in Frankfurt extrem begrenzt ist. Die meisten Häuser werden entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder als Kapitalanlage zum Verkauf angeboten. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser finden in der Regel sehr schnell Abnehmer, oft ohne öffentliche Ausschreibung.

Die Nachfrage nach Mietshäusern kommt hauptsächlich von zwei Gruppen: Zum einen von Familien, die sich den Kauf eines Hauses (noch) nicht leisten können oder wollen, zum anderen von internationalen Führungskräften und Expats, die für einen begrenzten Zeitraum in Frankfurt arbeiten und gehobenen Wohnraum mit Garten suchen. Diese Nachfragegruppen sind in der Regel zahlungskräftig und bereit, Premium-Mieten zu zahlen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch ohne konkrete Daten lässt sich ein klares Muster bei den Lageunterschieden erkennen. In den gehobenen Wohnlagen wie dem Westend, Sachsenhausen-Nord oder dem Diplomatenviertel konzentriert sich das ohnehin knappe Angebot an Mietshäusern. Diese Objekte richten sich primär an internationale Mieter und Unternehmen, die Wohnraum für ihre Führungskräfte suchen.

In den Stadtrandlagen und Vororten wie Niederrad, Schwanheim oder Sindlingen finden sich vereinzelt Mietshäuser im mittleren Preissegment, die vorwiegend an Familien vermietet werden. Diese Objekte sind jedoch äußerst rar und werden häufig über persönliche Netzwerke oder lokale Makler vermittelt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietshausmarkt in Frankfurt bleibt aufgrund der fehlenden Datenbasis spekulativ. Es ist jedoch davon auszugehen, dass das Segment weiterhin eine Nische bleiben wird. Die hohen Kaufpreise für Häuser könnten theoretisch zu einer verstärkten Nachfrage nach Mietshäusern führen, das extrem begrenzte Angebot verhindert jedoch eine Marktausweitung.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch institutionelle Investoren ändern, die verstärkt in den Build-to-Rent-Sektor einsteigen und gezielt Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Vermietung errichten. Solche Projekte sind in anderen europäischen Märkten bereits etabliert und könnten auch in Frankfurt Fuß fassen, insbesondere wenn die regulatorischen Rahmenbedingungen dies begünstigen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Bedauerlicherweise liegen auch für das wichtige Segment der Mietwohnungen in Frankfurt für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Daten vor. Diese Datenlücke ist besonders bedauerlich, da Mietwohnungen den größten Teil des Frankfurter Wohnungsmarktes ausmachen und für die Mehrheit der Bevölkerung die relevante Wohnform darstellen.

Basierend auf den generellen Markttrends und den Entwicklungen in vergleichbaren deutschen Großstädten kann jedoch angenommen werden, dass die Mietpreise in Frankfurt weiter gestiegen sind. Die anhaltende Zuwanderung, die begrenzte Neubautätigkeit und die allgemeine Wohnraumknappheit sprechen für eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten.

Marktdynamik

Trotz fehlender konkreter Zahlen lässt sich die Marktdynamik im Mietwohnungssegment aus den allgemeinen Marktbeobachtungen ableiten. Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch ist. Die Leerstandsquote dürfte weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau liegen, was den Vermietermarkt stärkt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau ist durch die gestiegenen Baukosten und Zinsen erheblich beeinträchtigt. Viele geplante Projekte wurden zurückgestellt oder ganz aufgegeben, was die Angebotsseite weiter verknappt. Gleichzeitig führen die strengeren energetischen Anforderungen dazu, dass ältere Bestandswohnungen vom Markt genommen werden müssen, wenn die notwendigen Sanierungen wirtschaftlich nicht darstellbar sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Mietwohnungsmarkt folgen dem bekannten Muster mit erheblichen Preisdifferenzen zwischen zentralen und peripheren Lagen. In den beliebten Innenstadtlagen wie dem Bahnhofsviertel (nach dessen Aufwertung), dem Nordend und Bornheim dürften die Mietpreise besonders hoch sein. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitangeboten.

In den Stadtrandlagen und in Stadtteilen mit einem höheren Anteil an Sozialwohnungen sind die Mieten traditionell niedriger, wobei auch hier der Preisdruck zunimmt. Stadtteile wie Gallus, Griesheim oder Fechenheim, die früher als preisgünstige Alternativen galten, verzeichnen ebenfalls steigende Mieten, nicht zuletzt durch Gentrifizierungsprozesse und Aufwertungsmaßnahmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt deutet auf eine Fortsetzung des angespannten Marktumfeldes hin. Ohne eine signifikante Ausweitung des Angebots durch verstärkte Neubautätigkeit wird sich die Situation für Wohnungssuchende nicht entspannen. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe könnten kurzfristig dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken, lösen aber das grundlegende Problem der Wohnraumknappheit nicht.

Mittelfristig könnten sich durch die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum, insbesondere vor dem Hintergrund veränderter Arbeitsmodelle nach der Pandemie, neue Potenziale ergeben. Auch die Nachverdichtung und Aufstockung bestehender Gebäude könnte zusätzlichen Wohnraum schaffen. Diese Maßnahmen werden jedoch Zeit benötigen und kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während bei Häusern zum Kauf eine deutliche Preissteigerung von 4,8 Prozent zu verzeichnen ist, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine leichte Konsolidierung mit einem marginalen Preisrückgang von 0,26 Prozent. Diese unterschiedliche Entwicklung spiegelt die komplexe Dynamik des Frankfurter Immobilienmarktes wider.

Die grundlegenden Marktmechanismen bleiben in allen Segmenten gleich: Ein knappes Angebot trifft auf eine stabile bis hohe Nachfrage. Die Faktoren, die das Angebot begrenzen – hohe Baukosten, gestiegene Zinsen, regulatorische Anforderungen und Baulandknappheit – werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Dies spricht für eine anhaltend angespannte Marktsituation mit Preisdruck nach oben.

Die fehlenden Daten für den Mietmarkt sind bedauerlich, unterstreichen aber auch die Notwendigkeit einer verbesserten Marktbeobachtung und -berichterstattung. Gerade der Mietmarkt ist für die Mehrheit der Frankfurter Bevölkerung von zentraler Bedeutung und verdient eine detaillierte statistische Erfassung.

Für Marktteilnehmer bedeutet die aktuelle Situation, dass Käufer und Mieter weiterhin mit einem herausfordernden Umfeld rechnen müssen. Verkäufer und Vermieter befinden sich dagegen in einer vorteilhaften Position, müssen aber auch die regulatorischen Entwicklungen und mögliche Marktinterventionen im Blick behalten.

Die Zukunft des Frankfurter Wohnimmobilienmarktes wird maßgeblich davon abhängen, ob es gelingt, das Wohnungsangebot signifikant auszuweiten. Dies erfordert nicht nur günstigere Rahmenbedingungen für den Neubau, sondern auch innovative Ansätze wie die Umnutzung von Bestandsimmobilien, Nachverdichtung und möglicherweise neue Wohnformen. Bis diese Maßnahmen greifen, wird Frankfurt ein Markt mit hohen Preisen und knappem Angebot bleiben.