Immobilienmarktbericht Frankfurt - Wohnimmobilien Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine moderate Aufwärtsdynamik verzeichnet, stabilisieren sich die Eigentumswohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit kontinuierlichem Preisdruck.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt erreichte im dritten Quartal 2025 einen Wert von 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich die moderate Aufwärtsbewegung fort, wobei die Preissteigerung im einstelligen Prozentbereich verbleibt.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 Euro für kleinere Objekte mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und über 1,5 Millionen Euro für großzügige Häuser mit mehr als 250 Quadratmetern in gehobenen Lagen. Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Erholung nach der Stagnationsphase des Vorjahres, bleibt jedoch unter den Spitzenwerten der Boomjahre 2021 und 2022.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin verknappt. Die Neubauaktivität hat sich zwar gegenüber dem Tiefpunkt des Vorjahres leicht erholt, bewegt sich jedoch weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Hauptgründe hierfür sind die nach wie vor hohen Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten sowie regulatorische Hürden im Bereich der Baugenehmigungen und Umweltauflagen.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern zeigt sich robust, insbesondere von Familien mit mittleren bis hohen Einkommen, die von der relativen Stabilisierung der Hypothekenzinsen profitieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa drei bis vier Monate eingependelt, was auf einen ausgeglichenen, leicht verkäuferfreundlichen Markt hindeutet. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,5 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen. In den Premium-Lagen wie dem Westend, Nordend und den Mainuferlagen liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 8.000 Euro, während in Stadtrandlagen wie Niederrad, Sossenheim oder Nieder-Eschbach Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Besonders gefragt sind weiterhin die etablierten Wohnviertel in Sachsenhausen, Bornheim und dem Diplomatenviertel, wo die Preise im Quartalsvergleich überdurchschnittlich gestiegen sind. Die nordwestlichen Stadtteile wie Heddernheim und Niederursel entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Familien, die zentrale Lagen nicht mehr finanzieren können oder wollen. Hier verbinden sich moderate Preise mit guter Infrastruktur und Grünflächennähe.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Häuser zum Kauf. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei Premium-Lagen stärker zulegen dürften als periphere Gebiete. Die erwartete Stabilisierung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank könnte die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig wird die Angebotssituation angespannt bleiben, da die Neubauproduktion nur langsam anzieht und die demografische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Zuzug die Nachfrage hochhält. Risikofaktoren bleiben mögliche wirtschaftliche Turbulenzen sowie weitere Zinserhöhungen, die die Finanzierbarkeit für Käufer verschlechtern könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau praktisch auf Vorjahresniveau, nachdem im dritten Quartal 2024 noch 6.496 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Dies entspricht einer marginalen Korrektur von 0,3 Prozent.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine seitwärts gerichtete Bewegung mit leichten Schwankungen je nach Marktsegment. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erzielen weiterhin Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in durchschnittlichen Lagen zwischen 5.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Die durchschnittliche Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern kostet somit etwa 485.000 Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte und vereinzelte Umnutzungen von Büroflächen zurückzuführen ist. Die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist gegenüber dem Vorquartal um etwa 8 Prozent gestiegen, bleibt aber historisch betrachtet auf niedrigem Niveau.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt konstant hoch, wobei sich eine deutliche Präferenzverschiebung zu energieeffizienten Neubauten und sanierten Altbauten zeigt. Die durchschnittliche Vermarktungszeit liegt bei etwa zwei bis drei Monaten für attraktive Objekte, während weniger gefragte Wohnungen teilweise sechs Monate und länger auf dem Markt verweilen. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt bei unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter bleiben das Westend und das Nordend mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 12.000 Euro für Luxuswohnungen. Die Innenstadt und die Mainuferlagen in Sachsenhausen folgen mit Preisen zwischen 8.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter.

In den aufstrebenden Quartieren wie dem Gallus oder dem Ostend haben sich die Preise auf einem Niveau zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter stabilisiert. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und verbesserter Infrastruktur. Günstigere Alternativen finden Käufer in den Außenbezirken wie Preungesheim, Fechenheim oder Höchst, wo die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.500 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine anhaltende Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen hin. Für die nächsten 12 Monate erwarten Analysten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz überdurchschnittlich performen dürften.

Die mittelfristige Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtlage und dem Neubauvolumen abhängen. Die geplanten Großprojekte im Bereich des nachhaltigen Wohnungsbaus könnten ab 2026 für eine gewisse Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als Finanzmetropole und internationaler Wirtschaftsstandort ein Magnet für qualifizierte Arbeitskräfte, was die Nachfrage nachhaltig stützt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen je nach Größe und Ausstattung zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich. Für ein typisches Reihenhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche werden durchschnittlich 3.200 Euro Kaltmiete verlangt, was einem Quadratmeterpreis von etwa 22,85 Euro entspricht.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten für Häuser um durchschnittlich 3,5 Prozent gestiegen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends mit einer Steigerung von etwa 1,2 Prozent. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten, für die Vermieter Premiummieten durchsetzen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Häuser ist im Vergleich zum Vorquartal nahezu unverändert geblieben und bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau. Viele potenzielle Vermieter präferieren den Verkauf ihrer Immobilien aufgrund der attraktiven Verkaufspreise.

Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern ist unvermindert hoch, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen, die flexibel bleiben möchten oder den hohen Kaufpreisen ausweichen. Auch internationale Fach- und Führungskräfte, die temporär in Frankfurt arbeiten, fragen verstärkt hochwertige Mietobjekte nach. Die durchschnittliche Leerstandsdauer beträgt weniger als einen Monat, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vermietet sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In den Premium-Wohnlagen wie dem Westend, Sachsenhausen-Nord und dem Holzhausenviertel werden für exklusive Stadthäuser Mieten von über 5.000 Euro monatlich aufgerufen. Diese Objekte richten sich primär an internationale Führungskräfte und wohlhabende Familien.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Dornbusch, Ginnheim oder Eschersheim liegen die Mieten für Reihenhäuser zwischen 2.800 und 3.500 Euro. Die Stadtrandlagen wie Bergen-Enkheim, Harheim oder Nieder-Erlenbach bieten mit Mieten zwischen 2.000 und 2.800 Euro günstigere Alternativen, wobei hier größere Grundstücke und ruhigere Wohnlagen als Vorteil gelten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Segment der Einfamilienhäuser erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängt.

Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird voraussichtlich bestehen bleiben, da kaum neue Miet-Einfamilienhäuser auf den Markt kommen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien könnte dazu führen, dass energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser überproportionale Mietpreissteigerungen erfahren, während ältere, unsanierte Objekte moderater entwickeln.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation mit weiter steigenden Preisen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 16,50 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 12 und 25 Euro pro Quadratmeter variiert. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von durchschnittlich 1.155 Euro.

Im Jahresvergleich sind die Mieten um etwa 3,8 Prozent gestiegen, was leicht über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit einer Steigerung von 1,1 Prozent. Neubauwohnungen in guten Lagen erzielen dabei Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in einfachen Lagen bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot zur Miete bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp, zeigt jedoch leichte Verbesserungstendenzen durch fertiggestellte Neubauprojekte. Die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen ist gegenüber dem Vorquartal um etwa 5 Prozent gestiegen, was primär auf die Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote liegt dennoch weiterhin bei unter 0,8 Prozent und damit deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt unvermindert hoch. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sowohl von Singles und Paaren als auch von kleinen Familien nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Frankfurt zeigt deutliche geografische Unterschiede. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen wie der Innenstadt, dem Westend und dem Nordend mit durchschnittlich 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind hier modernisierte Altbauwohnungen und hochwertige Neubauten mit Blick auf die Skyline oder den Main.

Die innenstadtnahen Quartiere wie Bornheim, Bockenheim und das Ostend liegen mit 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung und entwickelten Infrastruktur. In den Außenbezirken wie Sindlingen, Zeilsheim oder Frankfurter Berg sind Wohnungen mit 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger, bieten aber oft weniger zentrale Lagen und teilweise schlechtere Verkehrsanbindungen.

Ein besonderer Trend zeigt sich in den Entwicklungsgebieten wie dem neuen Stadtteil am Riedberg oder den umgewandelten Arealen im Gallus, wo moderne Wohnkonzepte zu Preisen zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Diese Quartiere ziehen vor allem junge Familien und Berufstätige an, die moderne Wohnstandards mit guter Infrastruktur verbinden möchten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin, wobei sich das Tempo möglicherweise leicht abschwächen könnte. Für die nächsten 12 Monate erwarten Marktbeobachter Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent, wobei regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen dämpfend wirken könnten.

Mittelfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnte sich die Angebotssituation durch verschiedene Großprojekte leicht entspannen. Die geplante Fertigstellung von mehreren tausend Wohneinheiten bis Ende 2026, insbesondere in den Entwicklungsgebieten, könnte zu einer moderateren Preisentwicklung führen. Allerdings wird die anhaltend hohe Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Frankfurt als Finanzmetropole die Nachfrage weiterhin hochhalten.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Sanierung des Wohnungsbestands sein. Mit verschärften Klimaschutzauflagen könnten unsanierte Altbauwohnungen zunehmend unter Druck geraten, während energieeffiziente Wohnungen Mietpreisprämien erzielen. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise zwischen verschiedenen Qualitätssegmenten führen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, von Knappheit geprägter Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser zum Kauf moderate Preissteigerungen verzeichnen und Eigentumswohnungen auf hohem Niveau stagnieren, zeigt der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen kontinuierliche Aufwärtstendenzen.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Wohnungsmarkts - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Die Stadt bleibt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftsmetropole ein Magnet für Zuzügler, während die Neubauaktivität trotz leichter Erholung nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies weiterhin herausfordernde Bedingungen: Käufer und Mieter müssen mit hohen Preisen und starker Konkurrenz rechnen, während Verkäufer und Vermieter von der günstigen Marktlage profitieren können. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob politische Interventionen, wirtschaftliche Entwicklungen oder verstärkte Neubauaktivitäten zu einer Entspannung der Situation führen können.