Marktübersicht
Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzen sich die bestehenden Markttrends fort, wobei sich die Preisentwicklung bei Kaufimmobilien stabilisiert und der Mietmarkt weiterhin unter Druck steht. Die Mainmetropole bleibt als Wirtschafts- und Finanzzentrum Deutschlands ein gefragter Wohnstandort, was sich in den aktuellen Marktdaten widerspiegelt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 4,8% im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 €/m² lag. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends um etwa 1,2%, was die anhaltende Attraktivität des Segments unterstreicht.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 € und 1,4 Millionen €. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien sowie energieeffiziente Neubauten, die trotz höherer Anschaffungskosten langfristige Einsparpotenziale bieten.
Marktdynamik
Die Angebotssituation bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Das verfügbare Angebot an Häusern zum Kauf ist weiterhin begrenzt, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht auf etwa 75 Tage reduziert, was auf eine beschleunigte Marktaktivität hindeutet.
Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt verhalten. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und knappes Bauland führen dazu, dass nur wenige neue Projekte realisiert werden. Die Fertigstellungszahlen liegen weiterhin unter dem Bedarf, was den Preisdruck zusätzlich verstärkt. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,5%.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den Premium-Lagen des Westends und in Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.500 € bis 9.000 €. Die beliebten Familienstandorte wie Nordend und Bornheim bewegen sich im Bereich von 6.000 € bis 7.000 €/m².
Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim sind Häuser zu moderateren Preisen zwischen 4.500 € und 5.500 €/m² erhältlich. Diese Lagen profitieren zunehmend von der Preisentwicklung in den zentralen Bereichen und verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusersegment. Die jährliche Wachstumsrate wird voraussichtlich zwischen 3% und 5% liegen. Treibende Faktoren bleiben das begrenzte Angebot, die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte und die Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort.
Mittelfristig könnten sich die Preissteigerungen abschwächen, insbesondere wenn sich die Zinssituation weiter verschärft oder die wirtschaftliche Entwicklung eintrübt. Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird voraussichtlich weiter zunehmen, was zu Preisaufschlägen für entsprechend ausgestattete Objekte führen dürfte.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im Q3 2025 bei durchschnittlich 6.479 €/m². Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 (6.496 €/m²) zeigt sich eine marginale Preiskorrektur von -0,3%, was auf eine Stabilisierung des Marktes nach Jahren starker Preissteigerungen hindeutet. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 blieben die Preise nahezu unverändert mit einer minimalen Steigerung von 0,2%.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² kostet im Schnitt etwa 390.000 €, während für eine 4-Zimmer-Wohnung mit 100 m² rund 650.000 € aufgerufen werden. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Aufschläge von 15-20% gegenüber Bestandsimmobilien.
Marktdynamik
Der Wohnungsmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt. Während hochwertige Neubauwohnungen in guten Lagen weiterhin schnell Abnehmer finden, verweilen sanierungsbedürftige Bestandswohnungen länger am Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 65 Tagen, wobei Top-Objekte oft innerhalb von zwei Wochen verkauft werden.
Die Neubauaktivität im Wohnungssegment hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht erholt. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, darunter Entwicklungen im Europaviertel und im Frankfurter Bogen. Dennoch bleibt das Neubauvolumen hinter dem Bedarf zurück. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit 0,8% weiterhin minimal.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisspreizung zwischen den Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von 8.500 € bis 11.000 €/m² werden in den Toplagen Westend, Innenstadt und dem Europaviertel erzielt. Das gehobene Nordend und Sachsenhausen bewegen sich im Bereich von 7.000 € bis 8.500 €/m².
Mittelpreisige Lagen wie Bockenheim, Bornheim und Ostend bieten Wohnungen zwischen 5.500 € und 7.000 €/m². In den Außenbezirken wie Rödelheim, Hausen oder Fechenheim sind Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 4.000 € und 5.500 €/m² verfügbar, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen ist.
Prognose und Ausblick
Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen wird sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich seitwärts bewegen mit leichter Aufwärtstendenz. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen von 1% bis 3%. Die Stabilisierung der Preise wird durch die gestiegenen Finanzierungskosten und eine gewisse Marktsättigung in den oberen Preissegmenten begründet.
Langfristig wird die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Frankfurt hoch bleiben. Insbesondere kleinere, effizient geschnittene Wohnungen in verkehrsgünstiger Lage werden weiterhin gefragt sein. Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor werden.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 2.400 € bis 3.200 € monatlich, je nach Größe und Ausstattung. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 14,50 €/m² bis 16,00 €/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 2,5% gestiegen.
Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten in familienfreundlichen Lagen. Für diese Objekte werden Premiummieten von bis zu 18 €/m² erzielt. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich 20-25% über den Kaltmieten, wobei die gestiegenen Energiekosten zunehmend ins Gewicht fallen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern bleibt im Q3 2025 äußerst knapp. Auf eine Anzeige für ein attraktives Mietshaus kommen durchschnittlich 40 bis 60 Interessenten. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf 6,5 Jahre verlängert, was die geringe Fluktuation im Markt unterstreicht.
Neubau-Mietshäuser sind eine Rarität im Frankfurter Markt, da die meisten Neubauprojekte als Eigentumsobjekte vermarktet werden. Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den Premium-Wohnlagen Westend, Sachsenhausen-Nord und im Diplomatenviertel erzielt, wo Monatsmieten von 3.500 € bis 5.000 € keine Seltenheit sind. In diesen Lagen liegt der Quadratmeterpreis bei 18 € bis 22 €.
In den beliebten Familienvierteln wie Dornbusch, Eschersheim und Ginnheim bewegen sich die Mieten zwischen 2.200 € und 3.000 € monatlich. Die Stadtrandlagen wie Niederursel, Sossenheim oder Sindlingen bieten Mietshäuser zu moderateren Preisen zwischen 1.800 € und 2.500 € monatlich an.
Prognose und Ausblick
Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin angespannt bleiben. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 3% bis 5%, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und regulatorischen Eingriffen abhängt.
Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen. Die Einführung strengerer Energieeffizienzstandards könnte mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots führen, da nicht alle Bestandsimmobilien die Anforderungen erfüllen werden.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine anhaltende Preisdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 14,80 €/m², was einer Steigerung von etwa 3,5% gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um 1,8% gestiegen, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht.
Die Mietpreise variieren stark je nach Wohnungsgröße: 1-Zimmer-Apartments kosten durchschnittlich 550 € bis 750 € kalt, 2-Zimmer-Wohnungen 900 € bis 1.200 €, während für 3-Zimmer-Wohnungen 1.400 € bis 1.800 € aufgerufen werden. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Aufschläge von 20-30% gegenüber dem Bestandsdurchschnitt.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt ist im dritten Quartal 2025 von extremer Knappheit geprägt. Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,3%. Auf eine durchschnittliche Mietwohnungsanzeige bewerben sich 80 bis 120 Interessenten, bei besonders attraktiven Angeboten sind es sogar über 200 Bewerber.
Die Neubauaktivität hat sich leicht erholt, bleibt aber weiterhin unter dem Bedarf. Im Q3 2025 wurden etwa 1.200 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der jährliche Bedarf bei über 7.000 Einheiten liegt. Die durchschnittliche Mietvertragsdauer hat sich auf 4,8 Jahre verlängert, was die geringe Fluktuation und den Mangel an verfügbaren Wohnungen widerspiegelt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die teuersten Mietwohnungen finden sich im Bankenviertel und Westend mit Quadratmeterpreisen von 18 € bis 25 €. Das trendige Ostend und das Bahnhofsviertel, die eine Renaissance erleben, verlangen 16 € bis 20 €/m². Im gehobenen Nordend und Sachsenhausen liegen die Mieten bei 15 € bis 18 €/m².
Mittelpreisige Stadtteile wie Bockenheim, Gallus und Höchst bieten Wohnungen zu 12 € bis 15 €/m² an. In den Außenbezirken wie Preungesheim, Bonames oder Unterliederbach sind noch Wohnungen zu 10 € bis 13 €/m² zu finden, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.
Prognose und Ausblick
Der Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin unter erheblichem Druck stehen. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 4% bis 6%, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Mietpreisbremse zeigt bisher nur begrenzte Wirkung, da Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen davon ausgenommen sind.
Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und Studierenden hoch bleiben. Mittelfristig könnten strengere Regulierungen und ein verstärkter sozialer Wohnungsbau zu einer Entspannung beitragen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zum Kostenfaktor, der sich in den Mieten niederschlagen wird.
Fazit und Gesamtausblick
Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als robuster und nachfragegetriebener Markt. Während sich die Kaufpreise auf hohem Niveau stabilisieren, setzt sich der Preisauftrieb im Mietmarkt unvermindert fort. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das bestimmende Marktmerkmal.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich folgende Haupttrends: Die Kaufpreise entwickeln sich moderat mit Steigerungsraten zwischen 1% und 2%, während die Mietpreise mit 2% bis 3% Quartalswachstum deutlich dynamischer steigen. Die Marktspaltung zwischen Premium- und Standardsegmenten verstärkt sich weiter.
Für Investoren und Eigennutzer bleibt Frankfurt trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Standort. Die wirtschaftliche Stärke der Stadt, die internationale Ausrichtung und die zentrale Lage in Europa sprechen für eine nachhaltig positive Marktentwicklung. Allerdings erfordern die hohen Einstiegspreise zunehmend eine sorgfältige Objektauswahl und Finanzierungsplanung.
Die größten Herausforderungen für den Markt bleiben die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, die energetische Transformation des Gebäudebestands und die Balance zwischen Wachstum und Lebensqualität. Die Politik ist gefordert, durch gezielte Maßnahmen die Angebotssituation zu verbessern, ohne dabei die Investitionsbereitschaft zu gefährden.
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