Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während sich die Kaufpreise für Häuser weiter positiv entwickeln, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt verzeichnet moderate Zuwächse bei anhaltend knappem Angebot. Diese Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und stellt die aktuellen Entwicklungen dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt 5.589 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.420 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere positive Entwicklung mit einem Plus von 4,8 Prozent gegenüber Q3 2024, als der Durchschnittspreis bei 5.331 Euro pro Quadratmeter notierte.

Die kontinuierliche Preissteigerung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes wider. Besonders Einfamilienhäuser in etablierten Wohnlagen erfahren eine starke Nachfrage, was die Preisdynamik weiter antreibt. Der moderate aber stetige Preisanstieg deutet auf eine gesunde Marktentwicklung hin, die sich von den extremen Schwankungen der Vorjahre gelöst hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin äußerst knapp. Besonders Einfamilienhäuser in beliebten Lagen sind Mangelware. Diese Verknappung wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Viele Investoren und Grundstückseigentümer halten ihre Objekte zurück, da die gestiegenen Baukosten in Verbindung mit den erzielbaren Verkaufspreisen nicht mehr die gewünschten Renditen ermöglichen.

Die Neubauaktivität verharrt auf niedrigem Niveau. Die Anzahl der Fertigstellungen liegt deutlich unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf anhaltende Herausforderungen in der Baubranche hindeutet. Materialengpässe, Fachkräftemangel und regulatorische Anforderungen verzögern viele Projekte erheblich. Die geringe Neubauquote verschärft das ohnehin knappe Angebot zusätzlich und sorgt für einen anhaltenden Nachfrageüberhang.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleiben erheblich. In den zentralen Lagen wie dem Westend und Nordend überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 6.000 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Geschäftszentren und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in Stadtteilen wie Sachsenhausen, Bornheim und Niederrad bewegen sich die Preise auf moderatem Niveau, zeigen jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und gleichzeitig eine gute Anbindung an das Stadtzentrum aufweisen. Besonders Familien schätzen die ruhigeren Wohnlagen mit mehr Grünflächen bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern. Die Dynamik wird sich voraussichtlich abschwächen, da die Preise bereits ein hohes Niveau erreicht haben und die Kaufkraft vieler Interessenten an ihre Grenzen stößt. Das anhaltend knappe Angebot wird jedoch weiterhin preisstützend wirken.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den Wunsch nach mehr Wohnraum und privaten Außenflächen. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen könnte die Finanzierungsbedingungen verbessern und damit die Nachfrage zusätzlich stützen. Mittelfristig könnte eine Belebung der Neubautätigkeit für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen, wobei strukturelle Herausforderungen wie Grundstücksknappheit bestehen bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau 0,6 Prozent unter dem Vorquartal, als noch 6.520 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine marginale Abschwächung von 0,3 Prozent gegenüber Q3 2024, als der Preis bei 6.496 Euro lag.

Diese leichte Preiskorrektur nach Jahren kontinuierlicher Steigerungen signalisiert eine Normalisierung des Marktes. Die Preise stabilisieren sich auf hohem Niveau, was auf eine ausgewogenere Marktlage hindeutet. Dennoch bleiben Eigentumswohnungen in Frankfurt eine der teuersten Anlageformen im deutschen Immobilienmarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz der leichten Preiskorrektur äußerst knapp. Besonders Neubauwohnungen sind Mangelware, was die Auswahlmöglichkeiten für Kaufinteressenten stark einschränkt. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel, wo das Angebot besonders limitiert ist.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt deutlich hinter den Erwartungen zurück. Die Zahl der Fertigstellungen liegt erheblich unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf anhaltende Probleme in der Projektrealisierung hindeutet. Hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und verschärfte energetische Anforderungen verzögern viele Projekte oder führen zu deren Aufgabe. Diese Entwicklung verschärft die Angebotsknappheit weiter und verhindert eine nachhaltige Entspannung am Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stadtteilen bleibt ausgeprägt. In Premium-Lagen wie dem Westend und Nordend überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die 7.000-Euro-Marke. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnungsbestand. Hier dominieren oft kernsanierte Altbauwohnungen und luxuriöse Neubauprojekte.

In Stadtrandlagen und aufstrebenden Vierteln wie Sachsenhausen, Bornheim und Niederrad zeigen sich moderatere Preise, die jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz aufweisen. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität, insbesondere bei jüngeren Käufern und Familien, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Die gute Verkehrsanbindung und die sich entwickelnde Infrastruktur machen diese Lagen zu interessanten Alternativen zu den hochpreisigen Zentrumsbezirken.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich verhalten bleiben. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen je nach Lage und Ausstattung. Die hohen Preise haben eine natürliche Obergrenze erreicht, die durch die Kaufkraft der Interessenten definiert wird.

Das anhaltend knappe Angebot wird jedoch verhindern, dass es zu deutlichen Preisrückgängen kommt. Die Nachfrage bleibt robust, getragen von Frankfurt als Finanzmetropole mit stabiler Beschäftigungslage und hohen Einkommen. Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit für eine gewisse Marktentspannung sorgen. Die Realisierung größerer Wohnbauprojekte in Entwicklungsgebieten könnte das Angebot erhöhen und damit den Preisdruck mindern.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung, wenngleich konkrete Zahlen für dieses Segment limitiert sind. Die allgemeine Tendenz deutet auf einen kontinuierlichen, aber verhaltenen Mietpreisanstieg hin, der langsamer verläuft als bei Mietwohnungen. Diese Entwicklung reflektiert die besondere Struktur des Miethausmarktes, der traditionell weniger volatil ist als andere Segmente.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigen Mietshäuser eine moderate Preissteigerung, die sich im einstelligen Prozentbereich bewegt. Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien und Unternehmen für ihre Mitarbeiter, bleibt konstant hoch. Die begrenzte Verfügbarkeit dieser Objektart führt zu einer stabilen Preisentwicklung ohne extreme Ausschläge.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist extrem begrenzt. Einfamilienhäuser zur Miete stellen in Frankfurt eine Rarität dar, da die meisten Objekte dieser Kategorie von Eigentümern selbst bewohnt oder zum Verkauf angeboten werden. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden meist langfristig vermietet, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf internationale Fach- und Führungskräfte sowie wohlhabende Familien, die flexibel bleiben möchten. Unternehmen suchen verstärkt nach hochwertigen Mietshäusern für ihre expatriierten Mitarbeiter. Die Neubauaktivität in diesem Segment ist praktisch nicht existent, da Neubauten fast ausschließlich für den Verkauf oder als Mehrfamilienhäuser konzipiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen dem bekannten Muster des Frankfurter Immobilienmarktes. In zentralen Lagen und gehobenen Vierteln wie dem Westend und Nordend werden Spitzenmieten verlangt, die oft nur von Unternehmen für ihre Führungskräfte oder von sehr vermögenden Privatpersonen gezahlt werden können.

Am Stadtrand und in familienfreundlichen Vierteln wie Sachsenhausen und Bornheim bewegen sich die Mieten auf moderaterem Niveau, zeigen jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche und einen Garten suchen, aber nicht an das Stadtzentrum gebunden sind. Die Verfügbarkeit bleibt jedoch auch hier sehr eingeschränkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen, getrieben durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften nach Frankfurt.

Mittelfristig könnte sich der Trend verstärken, dass vermögende Mieter verstärkt auf Mietshäuser ausweichen, da die Kaufpreise für viele unerschwinglich geworden sind. Dies würde den Druck auf das ohnehin knappe Segment weiter erhöhen. Eine Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots möglich, was jedoch angesichts der Grundstücksknappheit und Baukosten unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen Anstieg der Neuvertragsmieten um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei schätzungsweise 18,50 Euro pro Quadratmeter, was Frankfurt weiterhin zu einer der teuersten Mietstädte Deutschlands macht. Diese Entwicklung setzt den moderaten aber stetigen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, wobei die Dynamik etwas nachgelassen hat. Die Mietpreissteigerungen haben sich von den zweistelligen Wachstumsraten früherer Jahre entfernt und bewegen sich nun in einem nachhaltigeren Rahmen. Diese Entwicklung deutet auf eine gewisse Marktreife hin, bei der die Mieten an die Grenzen der Zahlungsfähigkeit vieler Haushalte stoßen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 sehr knapp. Besonders Neubauwohnungen sind rar, was die Auswahlmöglichkeiten für Wohnungssuchende stark einschränkt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere in zentralen Lagen und beliebten Wohnvierteln. Dies führt zu kurzen Vermarktungszeiten und oft zu Bewerbungsverfahren mit zahlreichen Interessenten für eine Wohnung.

Die Neubautätigkeit bleibt weiterhin hinter den Erwartungen zurück. Die Zahl der Fertigstellungen liegt deutlich unter den erteilten Baugenehmigungen, was die angespannte Angebotssituation perpetuiert. Viele Projektentwickler zögern mit neuen Vorhaben aufgrund unsicherer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und hoher Baukosten. Die wenigen fertiggestellten Neubauwohnungen werden meist zu Höchstpreisen vermietet, was das allgemeine Mietpreisniveau zusätzlich nach oben treibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und prestigeträchtigen Lagen wie dem Westend und Nordend werden Spitzenmieten verlangt, die oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier konzentriert sich die Nachfrage von gut verdienenden Singles und Paaren sowie internationalen Fachkräften.

In Stadtrandlagen und aufstrebenden Vierteln wie Sachsenhausen, Bornheim und Niederrad zeigen sich moderatere Mietpreise, die jedoch ebenfalls eine steigende Tendenz aufweisen. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für Mieter, die dem Preisdruck im Zentrum ausweichen möchten. Die Gentrifizierung einiger Viertel führt zu einer schrittweisen Angleichung der Mietpreise an das höhere Niveau der etablierten Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs. Die Steigerungsraten werden sich voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich bewegen. Der anhaltende Zuzug nach Frankfurt, getrieben durch die starke Wirtschaft und den Arbeitsmarkt, wird die Nachfrage weiterhin hochhalten.

Das strukturelle Angebotsdefizit wird mittelfristig bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik bei Neuvertragsmieten dämpfen, werden aber das grundlegende Problem der Wohnungsknappheit nicht lösen. Langfristig ist eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots möglich, was massive Investitionen in den Wohnungsbau erfordern würde. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Nachverdichtung bestehender Gebiete könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, wobei die Realisierung solcher Projekte Zeit benötigt.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während Häuser zum Kauf weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt zeigt moderate Zuwächse bei anhaltender Knappheit.

Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot, geringe Neubautätigkeit und hohe Nachfrage – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Frankfurt bleibt als Wirtschaftsmetropole und internationaler Finanzplatz ein attraktiver Immobilienstandort, was die Preise und Mieten auf hohem Niveau halten wird. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, während politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen die weitere Entwicklung maßgeblich beeinflussen werden.