Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit überwiegend positiven Tendenzen. Während die Kaufpreise für Häuser weiter anziehen, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt verzeichnet durchgehend moderate Steigerungen. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Mainmetropole.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Frankfurt am Main liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.420 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Preisniveau von 5.331 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 4,8 Prozent.

Diese kontinuierliche Preissteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Häusern als Wohnform in Frankfurt, insbesondere vor dem Hintergrund der verstärkten Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und mehr Privatsphäre. Die Entwicklung zeigt, dass sich der Markt für Kaufhäuser trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen robust entwickelt und die Preise weiter nach oben tendieren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch das knappe Angebot bei gleichzeitig stabil hoher Nachfrage bestimmt. Die Neubauaktivität leidet weiterhin unter den hohen Baukosten und den im historischen Vergleich erhöhten Zinssätzen, was die Angebotsausweitung erheblich einschränkt. Viele potenzielle Verkäufer halten ihre Immobilien im Bestand, da sie auf bessere Marktbedingungen warten oder keine adäquaten Alternativen finden.

Die Bauträger zeigen sich zurückhaltend bei neuen Projekten und planen Neubauvorhaben vorwiegend mittel- bis langfristig. Diese Zurückhaltung verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich und trägt zur weiteren Preissteigerung bei. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den zentrumsnahen und besonders beliebten Vierteln wie dem Westend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für hochwertige Bestandsimmobilien und Neubauten Spitzenpreise erzielt, die teilweise die 7.000-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Preise zwar niedriger, jedoch zeigt sich auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Stadtteile wie Niederrad, Griesheim oder Fechenheim, die früher als günstigere Alternativen galten, verzeichnen ebenfalls spürbare Preissteigerungen. Diese Entwicklung zeigt, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sich zunehmend auf die peripheren Lagen ausweitet, was dort zu einer beschleunigten Preisentwicklung führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt ein gemischtes Bild. Eine Erholung des Marktes und eine Normalisierung der Neubautätigkeit sind grundsätzlich möglich, hängen jedoch stark von der weiteren Entwicklung der Baukosten und der Zinssituation ab. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar weiter sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu weiteren Preissteigerungen führen.

Politische Unsicherheiten auf nationaler und internationaler Ebene sowie mögliche Handelsbeschränkungen und Zölle könnten die Neubauaktivität jedoch weiter ausbremsen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Frankfurt wird voraussichtlich bestehen bleiben, was mittelfristig für stabile bis leicht steigende Preise spricht. Experten rechnen für die nächsten zwei Jahre mit einer moderaten Preisentwicklung im einstelligen Prozentbereich, wobei kurzfristige Schwankungen nicht ausgeschlossen sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau marginal unter dem Vorquartal, in dem noch 6.520 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Dies entspricht einem minimalen Rückgang von 0,6 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 6.496 Euro lag, beträgt der Rückgang lediglich 0,3 Prozent.

Diese leichte Preiskorrektur deutet auf eine Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau hin. Nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen scheint der Markt für Eigentumswohnungen eine Phase der Konsolidierung zu durchlaufen. Die minimalen Preisrückgänge sind dabei eher als technische Korrektur denn als Trendwende zu interpretieren, zumal die absoluten Preisniveaus weiterhin sehr hoch bleiben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufwohnungen ähnelt der Situation bei den Häusern: Das Angebot bleibt knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau stabil bleibt. Die Neubauaktivität ist durch die anhaltend hohen Baukosten und die gestiegenen Finanzierungskosten stark eingeschränkt. Viele geplante Projekte werden verschoben oder ganz gestrichen, was die Angebotsausweitung erheblich begrenzt.

Der Bestandsmarkt dominiert das Geschehen, wobei gut erhaltene und modernisierte Wohnungen besonders gefragt sind. Die Vermarktungszeiten für attraktive Objekte in guten Lagen sind weiterhin kurz, während weniger attraktive Immobilien länger auf dem Markt verweilen. Die Käufer zeigen sich preissensibler als in den Vorjahren und achten verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleibt ausgeprägt. In den zentralen und besonders nachgefragten Vierteln wie dem Bahnhofsviertel und dem Nordend werden weiterhin Spitzenpreise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über 8.000 Euro, bei Luxusobjekten werden teilweise sogar fünfstellige Quadratmeterpreise erreicht.

Die Stadtrandlagen und Außenbezirke bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Stadtteile wie Bockenheim, Bornheim oder Höchst entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnlagen für Käufer, die zentrale Lagen nicht mehr bezahlen können oder wollen. Die Aufwertung dieser Quartiere führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise an das gesamtstädtische Niveau.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der aktuellen Konsolidierungsphase. Eine nachhaltige Erholung des Marktes wird maßgeblich von der Entwicklung der Baukosten und der Zinssituation abhängen. Sollten sich die Rahmenbedingungen verbessern, könnte dies zu einer Wiederbelebung der Neubautätigkeit und einer Entspannung auf der Angebotsseite führen.

Politische Unsicherheiten und mögliche handelspolitische Verwerfungen stellen jedoch Risikofaktoren dar, die die positive Entwicklung bremsen könnten. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Frankfurt wird voraussichtlich bestehen bleiben, was gegen einen nachhaltigen Preisrückgang spricht. Experten rechnen mit einer Seitwärtsbewegung der Preise mit leichter Aufwärtstendenz, wobei die Entwicklung stark von den einzelnen Lagen und Objektqualitäten abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 18,50 Euro pro Quadratmeter und damit 1,6 Prozent über dem Niveau des Vorquartals, in dem noch 18,20 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit einer durchschnittlichen Miete von 17,80 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 3,9 Prozent.

Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider, insbesondere von Familien und Haushalten, die sich flexibel halten möchten oder die hohen Kaufpreise scheuen. Die Mietsteigerungen bewegen sich damit im moderaten Bereich, sind aber dennoch spürbar und tragen zur weiteren Verteuerung des Wohnens in Frankfurt bei.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird durch ein extrem knappes Angebot bei gleichzeitig hoher und stabiler Nachfrage geprägt. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich meist auf kurze Übergangszeiten zwischen zwei Mietverhältnissen. Die Neubauaktivität im Mietbereich leidet ebenfalls unter den hohen Baukosten und den gestiegenen Zinssätzen, was die Renditeerwartungen der Investoren dämpft.

Viele institutionelle Anleger und private Vermieter halten an ihren Beständen fest, da die Mietrenditen trotz der gestiegenen Finanzierungskosten attraktiv bleiben. Die Fluktuation am Markt ist gering, da bestehende Mieter angesichts des knappen Angebots und der hohen Preise seltener umziehen. Dies verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich und führt zu einem Vermietermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den beliebten und zentrumsnahen Vierteln wie dem Westend und Sachsenhausen werden Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Fachkräften und Führungskräften gefragt, die bereit sind, für die zentrale Lage und die gehobene Ausstattung entsprechende Mieten zu zahlen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken liegen die Mieten deutlich niedriger, wobei auch hier eine kontinuierliche Steigerung zu beobachten ist. Stadtteile wie Sindlingen, Zeilsheim oder Nieder-Eschbach bieten noch vergleichsweise moderate Mieten, verzeichnen aber ebenfalls steigende Nachfrage von Familien, die mehr Platz und Grün suchen. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, wobei die Aufwertung der Randlagen zu einer allmählichen Angleichung führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt der Häuser in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Eine mögliche Erholung des Marktes hängt stark von der Entwicklung der Baukosten und der allgemeinen wirtschaftlichen Situation ab.

Politische Unsicherheiten und mögliche regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Entwicklung dämpfen. Andererseits könnten handelspolitische Verwerfungen und Zölle die Neubaukosten weiter in die Höhe treiben und das Angebot zusätzlich verknappen. Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von den politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Markt für Miethäuser. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen liegt bei 19,20 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die durchschnittliche Miete noch bei 18,90 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 mit einem Mietniveau von 18,50 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 3,8 Prozent.

Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsstandort. Die Mietsteigerungen bewegen sich dabei in einem Rahmen, der einerseits die Inflation und gestiegenen Bewirtschaftungskosten widerspiegelt, andererseits aber auch die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Finanzmetropole dokumentiert.

Marktdynamik

Die Dynamik im Mietwohnungsmarkt wird maßgeblich durch das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen bleibt extrem knapp, während die Nachfrage auf konstant hohem Niveau verharrt. Der Leerstand ist minimal und betrifft meist nur sanierungsbedürftige oder schlecht geschnittene Wohnungen in weniger attraktiven Lagen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich leidet unter den gleichen Herausforderungen wie der gesamte Immobilienmarkt: hohe Baukosten, gestiegene Zinssätze und Unsicherheiten bezüglich der regulatorischen Rahmenbedingungen. Viele Projektentwickler konzentrieren sich auf das hochpreisige Segment, da hier trotz der gestiegenen Kosten noch auskömmliche Renditen erzielt werden können. Dies verschärft die Knappheit im mittleren und unteren Preissegment zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spreizung der Mietpreise zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleibt ausgeprägt. In den Top-Lagen wie dem Bahnhofsviertel und dem Nordend werden für moderne und gut ausgestattete Wohnungen Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders gefragt sind hier kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie große Wohnungen für internationale Fachkräfte.

Die Stadtrandlagen und Außenbezirke bieten günstigere Alternativen, wobei die Preisunterschiede zum Zentrum nach wie vor erheblich sind. In Stadtteilen wie Preungesheim, Bergen-Enkheim oder Unterliederbach liegen die Mieten noch deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, verzeichnen aber ebenfalls kontinuierliche Steigerungen. Die verbesserte Verkehrsanbindung und die Aufwertung dieser Quartiere führen zu einer steigenden Attraktivität und damit zu höheren Mieten.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in die Rhein-Main-Region wird die Nachfrage weiter stützen.

Eine mögliche Erholung der Neubautätigkeit hängt entscheidend von der Entwicklung der Baukosten und der Zinsen ab. Politische Unsicherheiten und mögliche regulatorische Verschärfungen könnten Investoren abschrecken und die Angebotsausweitung weiter verzögern. Andererseits könnten staatliche Fördermaßnahmen und eine Lockerung der Bauvorschriften positive Impulse setzen.

Experten rechnen für die nächsten zwei Jahre mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird dabei stark differenziert verlaufen: Während in den bereits hochpreisigen Lagen die Steigerungspotenziale begrenzt sind, könnten die Außenbezirke und das Umland überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Entwicklung dämpfen, aber nicht grundlegend verändern können.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber differenzierter Markt. Während Kaufhäuser deutliche Preissteigerungen verzeichnen, konsolidieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt zeigt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate, aber stetige Aufwärtstrends.

Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot, hohe Nachfrage, eingeschränkte Neubautätigkeit – bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Frankfurt bleibt als internationaler Finanzplatz und wirtschaftliches Zentrum ein attraktiver, aber zunehmend teurer Wohnstandort. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Zinspolitik und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen.