Immobilienmarktbericht Frankfurt Q3 2025

Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine moderate Aufwärtsdynamik verzeichnet, stabilisieren sich die Preise bei Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Preissteigerungen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der bereits im Vorquartal beobachtete stabile bis leicht steigende Preistrend fort, wobei die Aufwärtsbewegung als moderat einzustufen ist.

Die anhaltende Preissteigerung reflektiert die strukturelle Knappheit an verfügbaren Einfamilienhäusern im Frankfurter Stadtgebiet. Besonders in begehrten Lagen mit guter Infrastrukturanbindung und hoher Lebensqualität zeigt sich eine kontinuierliche Wertsteigerung, die durch die limitierte Verfügbarkeit von Bauland zusätzlich verstärkt wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Neubautätigkeit bleibt aufgrund restriktiver Baulandverfügbarkeit und gestiegener Baukosten weiterhin begrenzt. Dies führt zu einer Verknappung des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage, insbesondere von Familien, die nach größeren Wohneinheiten mit Garten suchen.

Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent und bewegt sich im Bereich unter einem Prozent. Verkaufstransaktionen werden meist innerhalb kurzer Zeit abgewickelt, wobei gut gepflegte Objekte in bevorzugten Lagen häufig mehrere Interessenten anziehen und teilweise über dem Angebotspreis verkauft werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandgebiete, wo noch vereinzelt Baulandreserven erschlossen werden können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich. Spitzenpreise werden in den zentralen und prestigeträchtigen Lagen wie dem Westend und Sachsenhausen erzielt, wo Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment befinden sich etablierte Wohnviertel wie das Nordend oder Bornheim, die durch ihre gewachsenen Strukturen und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr punkten. Die günstigsten Hauspreise finden sich in den Randgebieten der Stadt, etwa in Stadtteilen wie Höchst oder Fechenheim. Hier liegt der Quadratmeterpreis teilweise 30 bis 40 Prozent unter den Spitzenlagen, wobei sich diese Gebiete zunehmend als attraktive Alternative für preisbewusste Käufer etablieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Häuser zum Kauf. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor: Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen.

Mittelfristig könnten städtebauliche Entwicklungsprojekte in den Randgebieten neue Impulse setzen. Die geplante Nachverdichtung und die Erschließung neuer Wohnquartiere könnten das Angebot leicht erhöhen, werden jedoch voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Investoren und Eigennutzer sollten sich daher auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Korrektur. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau minimal unter dem Vorjahresquartal, als noch 6.496 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese marginale Preisanpassung von etwa 0,3 Prozent deutet auf eine Stabilisierung nach Jahren starker Preissteigerungen hin.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich die bereits beobachtete Stagnation fort. Der Markt befindet sich in einer Phase der Konsolidierung, wobei die Preise auf hohem Niveau verharren. Diese Entwicklung kann als gesunde Marktkorrektur interpretiert werden, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren teilweise zweistellige Wachstumsraten verzeichneten.

Marktdynamik

Trotz der leichten Preiskorrektur bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Frankfurt hoch. Das Angebot ist weiterhin knapp, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Lagen. Die Neubauaktivität konzentriert sich vorwiegend auf Verdichtungsprojekte und hochwertige Objekte im oberen Preissegment, die gezielt vermögende Käufer und internationale Investoren ansprechen.

Die Leerstandsrate bei Eigentumswohnungen bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent. Verkäufer profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage, wobei sich die Vermarktungszeiten im Vergleich zu den Vorjahren leicht verlängert haben. Dies gibt Käufern etwas mehr Verhandlungsspielraum, insbesondere bei Objekten, die bereits länger am Markt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den Innenstadtvierteln wie dem Westend, Nordend und der Innenstadt-Ost erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Position, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Mittlere Preislagen finden sich in etablierten Wohngebieten wie Sachsenhausen-Nord oder dem Ostend, die sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt haben. Hier liegen die Quadratmeterpreise im Bereich von 5.500 bis 7.000 Euro. Die günstigsten Eigentumswohnungen sind in Stadtrandbezirken wie Höchst, Niederrad oder Sindlingen zu finden, wo die Preise teilweise bei unter 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Gebiete verzeichnen jedoch zunehmend Neubauprojekte, die zur Aufwertung der Quartiere beitragen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Seitwärtsbewegung der Preise mit möglichen leichten Korrekturen in einzelnen Marktsegmenten. Die Zinsentwicklung und die gesamtwirtschaftliche Lage werden dabei als zentrale Einflussfaktoren gesehen. Eine weitere Zinserhöhung könnte die Finanzierungskosten erhöhen und die Nachfrage dämpfen, während eine Zinssenkung dem Markt neue Impulse verleihen könnte.

Das Neubauvolumen wird voraussichtlich moderat wachsen, wobei der Fokus weiterhin auf hochwertigen Projekten in guten Lagen liegt. Die demografische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum stützt langfristig die Nachfrage. Investoren sollten sich auf eine Phase der Marktkonsolidierung einstellen, in der Qualität und Lage noch stärker zu entscheidenden Faktoren werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich im Bereich von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die tatsächliche Miethöhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand des Objekts abhängt. Im Vergleich zum Vorjahr ist eine Steigerung von zwei bis vier Prozent zu verzeichnen, während sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ein moderater Anstieg zeigt.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit etwas verhaltener als in den urbanen Wohnungsmärkten, was teilweise auf die höheren absoluten Mietkosten und die begrenzte Zielgruppe zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensschichten, konstant hoch.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Frankfurt ist strukturell knapp. Die meisten Einfamilienhäuser befinden sich in privatem Eigentum und werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Der Anteil an zur Vermietung stehenden Häusern ist entsprechend gering, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Neubauaktivitäten im Mietbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung eine Ausnahme darstellt.

Die Leerstandsquote ist minimal und bewegt sich deutlich unter einem Prozent. Mietobjekte werden in der Regel innerhalb kürzester Zeit vermietet, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist überdurchschnittlich lang, was die geringe Fluktuation und die Zufriedenheit der Mieter widerspiegelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie dem Westend oder Sachsenhausen werden Spitzenmieten von 25 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Diese Viertel zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, das gehobene Wohnumfeld und die exzellente Infrastruktur aus. Hier finden sich vorwiegend großzügige Stadtvillen und moderne Reihenhäuser, die eine zahlungskräftige Klientel ansprechen.

Im mittleren Preissegment liegen etablierte Wohnviertel wie Oberrad oder Niederursel, wo die Mieten zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter rangieren. Diese Stadtteile bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnqualität und Erreichbarkeit. Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in Randlagen wie Fechenheim oder Bergen-Enkheim, wo die Quadratmeterpreise bei 14 bis 17 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten wird bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getrieben von der wachsenden Zahl an Familien, die flexible Wohnlösungen ohne langfristige Kapitalbindung suchen.

Ein limitierender Faktor für stärkere Mietpreissteigerungen könnte die Einkommensentwicklung sein. Die hohen absoluten Mietkosten für Häuser erreichen zunehmend die Grenzen der Zahlungsfähigkeit selbst gut verdienender Haushalte. Vermieter werden daher verstärkt auf Zusatzleistungen und Ausstattungsmerkmale setzen müssen, um ihre Mietpreisvorstellungen durchzusetzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der teuersten in Deutschland. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen der Innenstadt Mieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine Steigerung von etwa drei Prozent, während die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 eine leichte Aufwärtsbewegung im mittleren Preissegment zeigt.

Die Mietpreisentwicklung verläuft damit etwas moderater als in den Vorjahren, bleibt aber oberhalb der allgemeinen Inflationsrate. Besonders im Segment der Neubauwohnungen und sanierten Altbauten zeigen sich weiterhin deutliche Preissteigerungen, während Bestandswohnungen eine stabilere Preisentwicklung aufweisen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich wird durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei knappem Angebot charakterisiert. Die Leerstandsquote liegt weiterhin unter zwei Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. Dies führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Wohnungssuchende nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht erhöht, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser in Stadtrandlagen. Das steigende Neubauvolumen reicht jedoch nicht aus, um eine spürbare Entspannung der Marktsituation herbeizuführen. Besonders in gut angebundenen Innenstadtlagen und beliebten Stadtteilen bleibt das Angebot extrem knapp.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen wie dem Westend, der Innenstadt-Ost und Sachsenhausen erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei luxuriös ausgestattete Neubauwohnungen auch darüber liegen können. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zum Bankenviertel, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensstil.

Das mittlere Preissegment umfasst Stadtteile wie Bornheim, das Nordend und Bockenheim, wo sich die Mieten zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter bewegen. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt und zeichnen sich durch eine lebendige Stadtteilkultur aus. Die günstigsten Mieten finden sich in Stadtrandlagen wie Höchst, Seckbach oder Preungesheim, wo die Quadratmeterpreise bei 13 bis 16 Euro liegen. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs hin. Experten erwarten Steigerungsraten von zwei bis vier Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von der Inflationsrate und der Zinspolitik abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird trotz verstärkter Neubauaktivitäten bestehen bleiben, da das Bevölkerungswachstum und die Haushaltsverkleinerung die Nachfrage weiter antreiben.

Ein wichtiger Einflussfaktor wird die weitere Entwicklung der regulatorischen Rahmenbedingungen sein. Diskussionen über Mietpreisbremsen und andere marktregulatorische Eingriffe könnten die Preisentwicklung dämpfen, während gleichzeitig das Angebot an Mietwohnungen reduziert werden könnte, wenn Vermieter verstärkt in den Verkauf gehen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und energetischen Standards wird ebenfalls Einfluss auf die Mietpreisentwicklung haben, da energieeffiziente Wohnungen voraussichtlich Preisaufschläge erzielen werden.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Markt für Hauskäufe weiterhin Preissteigerungen verzeichnet, stabilisieren sich die Preise bei Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt, wobei moderate Preissteigerungen die anhaltende Knappheit widerspiegeln.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarktes – knappes Bauland, hohe Baukosten und starke Nachfrage durch Bevölkerungswachstum – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Marktteilnehmer sollten sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen, wobei Qualität und Lage zunehmend zu entscheidenden Faktoren werden. Die Entwicklung der Zinsen und der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird maßgeblich darüber entscheiden, ob sich die aktuellen Trends fortsetzen oder eine stärkere Marktkorrektur einsetzt.