Immobilienmarktbericht Frankfurt Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro. Dies entspricht einer leichten Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2/2025, in dem der Quadratmeterpreis bei etwa 5.550 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine moderate Aufwärtsbewegung von rund 0,7 Prozent im Quartalsvergleich. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, bedeutet dies einen deutlichen Anstieg von etwa 5 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro in Premium-Lagen. Reihenhäuser sind im Durchschnitt für 650.000 bis 1,2 Millionen Euro zu erwerben, wobei auch hier die Lage den entscheidenden Preisfaktor darstellt. Die Preisstabilisierung nach den turbulenten Vorjahren setzt sich fort, allerdings auf einem historisch hohen Niveau.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin verhalten, was hauptsächlich auf die nach wie vor hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Während die Baugenehmigungen für Wohneinheiten generell eine leichte Erholung zeigen, bleiben die tatsächlichen Fertigstellungen deutlich hinter dem Bedarf zurück.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent. Objekte, die zu marktgerechten Preisen angeboten werden, finden in der Regel innerhalb von zwei bis drei Monaten einen Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage hindeutet. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien mit moderner Ausstattung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premium-Lagen des Westends und Nordends werden Quadratmeterpreise von teilweise über 8.000 Euro erzielt. Auch die zentrumsnahen Viertel wie Sachsenhausen und Bornheim verzeichnen überdurchschnittliche Preise im Bereich von 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandlagen bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Preise. In Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 5.000 Euro. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Verdrängung kaufkräftiger Interessenten aus den hochpreisigen Innenstadtlagen. Besonders Familien mit Kindern weichen verstärkt in diese Bereiche aus, was dort zu einer steigenden Nachfrage und entsprechenden Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums bei Häusern. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die robuste Wirtschaftsentwicklung Frankfurts als Finanzmetropole stützen die Nachfrage. Allerdings dämpfen politische Unsicherheiten und die weiterhin hohen Baukosten eine zu dynamische Preisentwicklung.

Die Neubauaktivität dürfte nur langsam anziehen, sodass das Angebotsdefizit mittelfristig bestehen bleibt. Preissteigerungen von jährlich 2 bis 4 Prozent erscheinen für die nächsten zwei Jahre realistisch, wobei Premium-Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Energieeffiziente Immobilien werden voraussichtlich einen Preisaufschlag gegenüber unsanierten Bestandsobjekten erzielen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.479 Euro. Dies markiert eine bemerkenswerte Stabilisierung gegenüber dem Vorquartal Q2/2025, in dem ein nahezu identisches Preisniveau verzeichnet wurde. Im Jahresvergleich zeigt sich sogar eine minimale Korrektur: Im Q3/2024 lag der Quadratmeterpreis noch bei 6.496 Euro, was einem marginalen Rückgang von etwa 0,3 Prozent entspricht.

Die Kaufpreise für Wohnungen variieren stark nach Größe und Ausstattung. Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern kosten im Durchschnitt zwischen 380.000 und 420.000 Euro. Für familiengerechte Vier-Zimmer-Wohnungen mit 100 Quadratmetern werden typischerweise 600.000 bis 700.000 Euro aufgerufen. Penthouse-Wohnungen und Luxusobjekte in Top-Lagen erreichen Preise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt eine gewisse Normalisierung nach den volatilen Vorjahren. Das Neuangebot bleibt mit etwa 1.140 fertiggestellten Wohnungen im Quartal deutlich unter dem geschätzten Jahresbedarf von über 14.000 Einheiten. Die langen Genehmigungsverfahren und hohen Baukosten bremsen weiterhin die Entwicklungstätigkeit.

Die Nachfrage bleibt grundsätzlich hoch, wird jedoch durch die gestiegenen Finanzierungskosten und die hohen Kaufpreise zunehmend selektiver. Käufer agieren preisbewusster und nehmen sich mehr Zeit für ihre Kaufentscheidung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa drei bis vier Monate verlängert, wobei optimal bepreiste Objekte in gefragten Lagen weiterhin schnell Abnehmer finden.

Der Leerstand bei Wohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent. Dies unterstreicht die anhaltende Knappheit am Markt, auch wenn sich die Nachfragedynamik etwas abgeschwächt hat.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stadtteilen bleibt ausgeprägt. In der Innenstadt und im Bankenviertel werden Spitzenpreise von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Das Westend und Nordend folgen mit Preisen zwischen 7.000 und 8.500 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Mittelpreisige Lagen wie Bockenheim, Bornheim oder das Ostend bieten Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 Euro. Diese Stadtteile haben in den letzten Jahren von Gentrifizierungsprozessen profitiert und ziehen vermehrt junge Familien und Berufstätige an.

In den Außenbezirken wie Sindlingen, Zeilsheim oder Fechenheim liegen die Preise zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und profitieren von der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weitgehend stabil bleiben mit einer leichten Tendenz zur Seitwärtsbewegung. Die unsichere politische und wirtschaftliche Großwetterlage, kombiniert mit der Zinsentwicklung, lässt keine deutlichen Preissprünge erwarten.

Experten prognostizieren für die kommenden zwei Jahre Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei in einzelnen Segmenten auch leichte Korrekturen möglich sind. Besonders gefragt bleiben werden energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen. Der Neubau wird voraussichtlich nur langsam an Fahrt gewinnen, sodass das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleibt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während konkrete Durchschnittswerte für das aktuelle Quartal noch nicht vollständig vorliegen, deuten die verfügbaren Marktindikatoren auf eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal hin. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends aus Q2/2025 bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.200 und 4.500 Euro monatlich.

Reihenhäuser werden typischerweise für 1.800 bis 3.000 Euro angeboten, während Doppelhaushälften im Bereich von 2.000 bis 3.500 Euro liegen. Die Quadratmetermietpreise für Häuser variieren zwischen 11 und 18 Euro, wobei Premium-Objekte in Top-Lagen auch darüber liegen können. Im Vergleich zum Vorquartal ist eine Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent zu beobachten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt. Die meisten Eigentümer nutzen ihre Häuser selbst oder verkaufen sie aufgrund der hohen Kaufpreise lieber, als sie zu vermieten. Dies führt zu einem strukturellen Mangel an verfügbaren Mietobjekten in diesem Segment.

Die Nachfrage hingegen ist ungebrochen hoch. Insbesondere Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise kein Eigenheim leisten können oder wollen, suchen verstärkt nach Miethäusern. Auch internationale Fach- und Führungskräfte, die temporär in Frankfurt arbeiten, fragen dieses Segment stark nach. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern beträgt etwa drei bis fünf Jahre, was auf eine relative Stabilität in den Mietverhältnissen hindeutet.

Neubauprojekte im Miethaus-Segment sind rar. Die wenigen Projekte, die realisiert werden, richten sich meist an das Premium-Segment und werden zu entsprechend hohen Mieten angeboten. Der Leerstand ist praktisch null – verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen werden für Häuser Monatsmieten von 3.500 bis 5.000 Euro und mehr aufgerufen. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern und Führungskräften der Finanzbranche gefragt.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Dornbusch, Ginnheim oder Niederrad bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 2.200 und 3.200 Euro. Diese Gebiete bieten ein gutes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Mietpreis.

Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in den Außenbezirken wie Sossenheim, Unterliederbach oder Preungesheim. Hier liegen die Monatsmieten typischerweise zwischen 1.600 und 2.500 Euro. Trotz der moderateren Preise ist auch hier das Angebot sehr knapp.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Das strukturelle Angebotsdefizit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum neue Mietobjekte auf den Markt kommen werden. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage aufgrund der hohen Kaufpreise und der Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Frankfurt hoch.

Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind. Die Verschärfung der Mietpreisbremse könnte dämpfend wirken, wird aber das grundsätzliche Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen. Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen und hohe Konkurrenz bei der Wohnungssuche einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmetermietpreise bewegen sich im Bereich von 15 bis 20 Euro, wobei die tatsächlichen Mieten stark von Lage, Ausstattung und Baujahr abhängen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2025 ist eine moderate Steigerung von etwa 1 bis 1,5 Prozent zu verzeichnen.

Konkret bedeutet dies für eine durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern Monatsmieten zwischen 900 und 1.200 Euro. Drei-Zimmer-Wohnungen mit 80 Quadratmetern werden für 1.200 bis 1.600 Euro angeboten, während große Vier-Zimmer-Wohnungen mit über 100 Quadratmetern Mieten von 1.500 bis 2.000 Euro und mehr erzielen. Neubauwohnungen liegen dabei generell am oberen Ende der Preisspanne.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin den Mietwohnungsmarkt. Der Leerstand liegt bei unter 0,5 Prozent und damit auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen kann mit der Nachfrage bei weitem nicht Schritt halten. Pro Quartal kommen nur etwa 1.000 bis 1.200 neue Mietwohnungen auf den Markt, während der Bedarf ein Vielfaches davon beträgt.

Die Nachfrage bleibt auf sehr hohem Niveau. Frankfurt zieht weiterhin Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland an, die bezahlbaren Wohnraum suchen. Besonders stark nachgefragt sind Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen von Singles und Paaren sowie familiengerechte Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei 50 bis 100, in besonders gefragten Lagen auch deutlich darüber.

Die Fluktuation ist relativ gering, da viele Mieter aufgrund der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies verschärft zusätzlich die Knappheit an verfügbaren Objekten. Wohnungsbesichtigungen gleichen oft Massenveranstaltungen, und Vermieter können sich ihre Mieter aus einer Vielzahl von Bewerbern aussuchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen und beliebten Viertel weisen die höchsten Mietpreise auf. Im Westend, Nordend und in Teilen Sachsenhausens liegen die Quadratmetermieten häufig bei 18 bis 22 Euro und darüber. Die Innenstadt und das Bahnhofsviertel, nach Jahren der Aufwertung, erreichen ähnliche Preisniveaus für modernisierte Wohnungen.

Mittelpreisige Stadtteile wie Bockenheim, Bornheim, Ostend oder Gallus bieten Quadratmetermieten zwischen 14 und 17 Euro. Diese Viertel haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und ziehen vor allem junge Berufstätige und Studenten an. Die gute Infrastruktur und die Nähe zur Innenstadt machen sie zu attraktiven Wohnlagen.

In den Außenbezirken wie Höchst, Nied, Griesheim oder Fechenheim sind die Mieten mit 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderat. Diese Stadtteile profitieren von der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und bieten oft mehr Wohnfläche fürs Geld. Allerdings steigen auch hier die Preise kontinuierlich, da immer mehr Menschen aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat nach oben tendieren. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent, wobei regional Unterschiede bestehen werden. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnten dämpfend wirken, werden aber das Grundproblem des Wohnungsmangels nicht lösen.

Der Neubau wird zwar langsam intensiviert, kann aber die aufgestaute Nachfrage nicht befriedigen. Besonders im bezahlbaren Segment fehlen Wohnungen, während im Luxussegment das Angebot etwas besser ist. Die Stadt Frankfurt bemüht sich um die Ausweisung neuer Baugebiete und die Nachverdichtung bestehender Quartiere, aber diese Maßnahmen werden erst mittelfristig Wirkung zeigen.

Mieter müssen sich auf weiterhin schwierige Bedingungen bei der Wohnungssuche einstellen. Die Konkurrenz um bezahlbare Wohnungen bleibt hoch, und die Anforderungen der Vermieter an Bonität und Einkommen steigen weiter. Energieeffiziente Wohnungen werden zunehmend einen Mietaufschlag gegenüber unsanierten Altbauten erzielen, da die Nebenkosten für die Mieter eine immer wichtigere Rolle spielen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise für Häuser moderat steigen und die Wohnungspreise sich auf hohem Niveau stabilisieren, bleibt der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen von extremer Knappheit geprägt. Die strukturellen Probleme – zu wenig Neubau, hohe Baukosten und starke Nachfrage – werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise und starke Konkurrenz einstellen, wobei energieeffiziente und gut gelegene Objekte besonders gefragt bleiben werden.