Marktübersicht und Quartalsentwicklung
Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit fortgesetzter Preisstabilität auf hohem Niveau. Während der Markt für Häuser zum Kauf weiterhin moderate Preissteigerungen verzeichnet, haben sich die Preise für Eigentumswohnungen erstmals seit längerer Zeit leicht abgeschwächt. Die Gesamtsituation ist geprägt von anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, wobei die Dynamik der Preisentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren spürbar nachgelassen hat.
Die wirtschaftliche Stabilität Frankfurts als Finanzmetropole, kombiniert mit niedrigen Arbeitslosenzahlen und kontinuierlichem Bevölkerungszuwachs, sorgt weiterhin für eine robuste Grundnachfrage nach Wohnimmobilien. Gleichzeitig wirken sich gestiegene Baukosten, höhere Zinssätze und regulatorische Anforderungen dämpfend auf die Neubauaktivität aus, was das Angebotsdefizit verstärkt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine fortgesetzte, wenn auch verlangsamte Aufwärtsbewegung.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 lässt sich aufgrund der Datenlage keine exakte prozentuale Veränderung bestimmen. Der Marktbericht des Vorquartals weist auf eine bereits damals stabile bis leicht steigende Preisentwicklung hin, sodass von einer kontinuierlichen Entwicklung ohne größere Sprünge ausgegangen werden kann. Die Jahressteigerung von 4,8 Prozent deutet auf ein moderates, aber stetiges Wachstum über die Quartale hinweg hin.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei Reihenhäuser und Doppelhaushälften tendenziell im unteren bis mittleren Preissegment angesiedelt sind, während freistehende Einfamilienhäuser die obere Preisklasse dominieren.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf hohem Niveau stabil, wird jedoch durch die gestiegenen Finanzierungskosten und die hohen Kaufpreise zunehmend selektiver. Käufer agieren preisbewusster und nehmen sich mehr Zeit für Kaufentscheidungen. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zu den Boomjahren 2020-2022 verlängert, liegt aber immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau.
Das Angebot an Bestandshäusern ist weiterhin knapp, was primär auf die Zurückhaltung potenzieller Verkäufer zurückzuführen ist. Viele Eigentümer, die in den vergangenen Jahren von niedrigen Zinsen profitiert haben, sehen aktuell keinen Anlass zum Verkauf. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser ist aufgrund hoher Grundstückspreise, gestiegener Baukosten und strengerer energetischer Anforderungen deutlich zurückgegangen.
Die Angebotsknappheit führt dazu, dass gut erhaltene oder modernisierte Häuser in begehrten Lagen weiterhin schnell Käufer finden und teilweise über dem Angebotspreis verkauft werden. Sanierungsbedürftige Objekte hingegen verweilen länger am Markt und erfordern häufiger Preisanpassungen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleiben erheblich. Premiumlagen wie das Westend, Sachsenhausen-Nord und das Nordend verzeichnen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind für Häuser Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit.
In den gehobenen Wohnlagen am Stadtrand, wie etwa in Frankfurt-Niederrad, Bergen-Enkheim oder Harheim, bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer ruhigeren Lage bei gleichzeitig guter Anbindung an das Zentrum und sind besonders bei Familien beliebt.
Die günstigeren Stadtteile wie Griesheim, Fechenheim oder Preungesheim weisen Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.800 Euro auf. Diese Gebiete erleben teilweise eine Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte und ziehen vermehrt Käufer an, die sich die Premiumlagen nicht leisten können oder wollen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Stabilisierung der Häuserpreise auf hohem Niveau zu rechnen. Die Preissteigerungen dürften sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegen, wobei lokale Unterschiede je nach Mikrolage und Objektqualität bestehen bleiben.
Die Zinsentwicklung wird eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen. Gleichzeitig bleibt das strukturelle Angebotsdefizit bestehen, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität zu erwarten ist. Mittelfristig könnten demografische Veränderungen und die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten zu einer verstärkten Nachfrage nach Häusern im Umland führen, was den Preisdruck in der Stadt selbst etwas mildern könnte.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.479 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis noch 6.496 Euro betrug, zeigt sich erstmals seit längerer Zeit eine leichte Abschwächung von 0,3 Prozent. Diese marginale Preiskorrektur markiert einen Wendepunkt nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen.
Die Entwicklung zum zweiten Quartal 2025 kann mangels verfügbarer Vergleichsdaten nicht exakt quantifiziert werden. Der Vorquartalsbericht deutete jedoch bereits auf eine Abschwächung der Preisdynamik hin, sodass die aktuelle Seitwärtsbewegung als Fortsetzung dieses Trends interpretiert werden kann.
Die absoluten Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark nach Größe und Ausstattung. Zweizimmerwohnungen mit 60 bis 70 Quadratmetern kosten im Schnitt zwischen 390.000 und 450.000 Euro, während Dreizimmerwohnungen mit 80 bis 100 Quadratmetern zwischen 520.000 und 650.000 Euro gehandelt werden. Penthouse-Wohnungen und luxuriös ausgestattete Neubauwohnungen in Toplage erreichen Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter.
Marktdynamik
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine differenzierte Dynamik. Während hochwertige Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen in guten Lagen weiterhin stark nachgefragt werden, ist bei durchschnittlichen Bestandswohnungen eine gewisse Marktsättigung zu beobachten. Die Vermarktungszeiten haben sich verlängert, und Preisverhandlungen sind wieder häufiger möglich.
Das Angebot an Eigentumswohnungen ist heterogen. Während im Luxussegment und bei Neubauprojekten das Angebot begrenzt bleibt, ist im mittleren Preissegment eine leichte Zunahme der verfügbaren Objekte zu verzeichnen. Dies ist teilweise auf private Anleger zurückzuführen, die aufgrund der veränderten Zinssituation und regulatorischen Anforderungen ihre Immobilien veräußern.
Die Neubauaktivität konzentriert sich auf wenige Großprojekte, wobei der Fokus verstärkt auf nachhaltigem und energieeffizientem Bauen liegt. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen des Westends, der Innenstadt und in Sachsenhausen-Nord liegen die Quadratmeterpreise häufig über 8.000 Euro, wobei Luxusobjekte auch die 12.000-Euro-Marke überschreiten können.
Das Nordend, Bornheim und Bockenheim als beliebte Szeneviertel verzeichnen Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, guten Infrastruktur und der Nähe zu Universitäten und kulturellen Einrichtungen.
In den Stadtteilen der äußeren Stadtbezirke wie Höchst, Sindlingen oder Nieder-Eschbach bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen vermehrt junge Familien und Erstk käufer an.
Besonders dynamisch entwickeln sich Stadtteile, die von Aufwertungsprojekten profitieren, wie das Gallus oder Teile des Ostends. Hier sind noch moderate Preise bei gleichzeitig steigendem Entwicklungspotenzial zu finden.
Prognose und Ausblick
Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung der Wohnungspreise auf dem aktuellen hohen Niveau erwartet. Die Phase starker Preissteigerungen scheint vorerst beendet, eine signifikante Korrektur ist jedoch ebenfalls nicht absehbar. Die Preise dürften sich in einer Bandbreite von minus zwei bis plus zwei Prozent jährlich bewegen.
Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die wirtschaftliche Entwicklung Frankfurts als Finanzstandort sowie regulatorische Eingriffe sein. Die geplanten Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer und mögliche Änderungen bei der Erbschaftsteuer könnten die Nachfrage beeinflussen.
Langfristig bleibt Frankfurt als internationale Finanzmetropole und Wirtschaftszentrum attraktiv für Immobilieninvestitionen. Die begrenzte Flächenverfügbarkeit und strenge Bauvorschriften werden das Angebot weiterhin limitieren, was grundsätzlich preisstützend wirkt.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Für den Mietmarkt bei Häusern liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends aus dem Vorquartal kann jedoch von einer stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung ausgegangen werden. Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern bleibt in Frankfurt traditionell begrenzt, da dieser Immobilientyp überwiegend von Eigentümern selbst genutzt wird.
Die wenigen verfügbaren Häuser zur Miete werden hauptsächlich von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von wohlhabenden Familien nachgefragt, die flexibel bleiben möchten. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser dürften sich im Bereich von 2.500 bis 5.000 Euro monatlich bewegen, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.
Marktdynamik
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser ist in Frankfurt ein Nischenmarkt mit sehr geringem Angebot. Die meisten Häuser werden entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder als Kapitalanlage verkauft, nicht vermietet. Die wenigen zur Vermietung stehenden Häuser finden in der Regel schnell Mieter, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Temporäre Vermietungen, etwa wenn Eigentümer berufsbedingt ins Ausland gehen, sind häufiger geworden. Diese befristeten Mietverhältnisse werden oft zu Premiumpreisen angeboten und richten sich an eine zahlungskräftige Klientel.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Miet-Einfamilienhäuser sind vorwiegend in den Randbezirken Frankfurts zu finden, wo der Anteil an Einfamilienhäusern generell höher ist. Stadtteile wie Harheim, Nieder-Erlenbach oder Kalbach-Riedberg bieten gelegentlich Häuser zur Miete an. In zentralen Lagen sind Miet-Einfamilienhäuser äußerst selten und wenn, dann zu entsprechend hohen Preisen.
Die Mietpreisunterschiede folgen grundsätzlich dem Muster der Kaufpreise, wobei die Renditeerwartungen der Vermieter und die lokale Nachfragesituation zusätzliche Faktoren darstellen.
Prognose und Ausblick
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser wird voraussichtlich weiterhin ein Nischenmarkt bleiben. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die hohen Kaufpreise und die attraktiven Verkaufserlöse Eigentümer eher zum Verkauf als zur Vermietung bewegen.
Die Nachfrage könnte durch die zunehmende Mobilität von Fach- und Führungskräften sowie durch Unternehmen, die temporären Wohnraum für internationale Mitarbeiter suchen, leicht steigen. Dies würde zu weiteren Mietpreissteigerungen in diesem Segment führen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Konkrete Mietpreisdaten für das dritte Quartal 2025 sind in den verfügbaren Marktdaten nicht enthalten. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends der Vorquartale kann jedoch von einer fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen ausgegangen werden. Der Frankfurter Mietwohnungsmarkt bleibt einer der teuersten in Deutschland.
Die durchschnittlichen Nettokaltmieten dürften sich im Bereich von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen bewegen. In Premiumlagen und bei hochwertiger Ausstattung werden auch Mieten über 25 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt ist weiterhin von einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter aufgrund der hohen Mietpreise bei Neuvermietungen in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies führt zu einer zusätzlichen Verknappung des verfügbaren Angebots.
Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau konzentriert sich auf institutionelle Anleger und große Wohnungsbaugesellschaften. Private Kleinvermieter ziehen sich aufgrund regulatorischer Anforderungen und steigender Instandhaltungskosten teilweise aus dem Markt zurück.
Die Einführung und Anpassungen der Mietpreisbremse sowie diskutierte weitere regulatorische Eingriffe sorgen für Unsicherheit bei Vermietern und könnten mittelfristig zu einer weiteren Angebotsverknappung führen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen wie Westend, Nordend und Sachsenhausen werden Spitzenmieten erzielt, während in den Außenbezirken moderate Mieten möglich sind. Die Gentrifizierung ehemals günstiger Stadtteile wie das Gallus oder Teile des Ostends führt zu steigenden Mieten und Verdrängungsprozessen.
Studentische Wohngebiete wie Bockenheim oder Teile von Bornheim zeigen eine besonders hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen, was zu überdurchschnittlichen Quadratmeterpreisen in diesem Segment führt. Familienwohnungen sind in allen Stadtteilen knapp und entsprechend teuer.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des angespannten Mietwohnungsmarktes zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, begrenzt durch regulatorische Vorgaben und die Kaufkraft der Nachfrager.
Die demografische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Zuzug, besonders von jungen Fachkräften und internationalen Arbeitnehmern, wird die Nachfrage hochhalten. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell knapp, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken.
Politische Interventionen wie verschärfte Mietpreisregulierungen oder Förderungen des sozialen Wohnungsbaus könnten die Marktdynamik beeinflussen. Langfristig könnte die zunehmende Bedeutung von Remote-Arbeit zu einer gewissen Entspannung führen, wenn Arbeitnehmer vermehrt ins Umland ziehen.
Zusammenfassung und Gesamtausblick
Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt auf hohem Preisniveau. Während Häuser zum Kauf weiterhin moderate Preissteigerungen verzeichnen, haben sich die Preise für Eigentumswohnungen erstmals leicht abgeschwächt. Der Mietmarkt bleibt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen angespannt, wobei konkrete Quartalsdaten für eine detaillierte Analyse fehlen.
Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage, begrenzte Flächenverfügbarkeit und regulatorische Hürden – bleiben bestehen. Die Marktdynamik hat sich jedoch verlangsamt, was auf eine reifere Marktphase hindeutet.
Für Immobilienkäufer bedeutet dies, dass die Zeit extremer Preissteigerungen vorerst vorbei scheint, eine signifikante Korrektur aber ebenfalls nicht absehbar ist. Verkäufer müssen sich auf längere Vermarktungszeiten und härtere Preisverhandlungen einstellen. Mieter sehen sich weiterhin mit einem angespannten Markt konfrontiert, der wenig Spielraum für Verbesserungen bietet.
Die zukünftige Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Entwicklung Frankfurts als Finanzstandort sowie politischen Eingriffen in den Immobilienmarkt abhängen. Die Grundtendenz deutet auf eine Stabilisierung auf hohem Niveau hin, wobei lokale Unterschiede und segmentspezifische Entwicklungen an Bedeutung gewinnen werden.
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