Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und der wirtschaftlichen Attraktivität der Mainmetropole auf hohem Niveau. Gleichzeitig führen begrenzte Neubauaktivitäten und knappes Bauland zu einem angespannten Marktumfeld. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise und Mieten moderat gestiegen, wobei sich die Dynamik je nach Immobilientyp unterschiedlich entwickelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro. Dies stellt eine beachtliche Steigerung von 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag. Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 fällt mit einem Plus von 0,7 bis 0,8 Prozent moderater aus, zeigt aber eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung.

Besonders stark entwickeln sich die Preise für Mehrfamilienhäuser mit einer jährlichen Steigerungsrate von 5,2 Prozent. Einfamilien- und Doppelhäuser verzeichnen ebenfalls solide Wertzuwächse, liegen jedoch leicht unter diesem Wert. Die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin stark limitiert. Die Verfügbarkeit von Bauland in Frankfurt ist nach wie vor der größte Engpassfaktor für neue Entwicklungen. Neubauaktivitäten können die anhaltend hohe Nachfrage nicht ausreichend bedienen, was zu einem deutlichen Nachfrageüberhang führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht reduziert und liegt nun bei etwa 65 bis 75 Tagen für gut positionierte Objekte.

Die Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa 12 Prozent zurückgegangen, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht vorhanden und liegt deutlich unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den prestigeträchtigen Lagen wie dem Westend, Nordend und in Sachsenhausen-Nord werden Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese zentrumsnahen Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und dem gehobenen sozialen Umfeld.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim liegen die Preise mit durchschnittlich 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Allerdings verzeichnen auch diese Lagen kontinuierliche Preissteigerungen, da Familien zunehmend ins Umland ausweichen. Besonders gefragt sind Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Höchst oder Sindlingen, wo die Preise im Jahresvergleich überdurchschnittlich gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch das anhaltende Bevölkerungswachstum Frankfurts und die sich stabilisierenden Zinssätze gestützt. Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen im dritten Quartal 2025 leicht gesenkt, was die Finanzierungsbedingungen für Käufer verbessert hat.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch geplante Neubaugebiete am Stadtrand leicht erhöhen. Projekte wie die Entwicklung des Pfingstbergareals und die Nachverdichtung in verschiedenen Stadtteilen könnten ab 2026 für eine gewisse Entspannung sorgen. Allerdings bleiben die Baukosten und regulatorischen Anforderungen wesentliche Herausforderungen für die Angebotsentwicklung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau minimal unter dem Vorjahreswert von 6.496 Euro, was einem leichten Rückgang von 0,3 Prozent entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist jedoch eine Stabilisierung mit einer leichten Aufwärtsbewegung von 0,7 Prozent zu verzeichnen.

Die Preise für Neubauwohnungen liegen deutlich über dem Durchschnitt und erreichen in gehobenen Projekten Werte von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen in gepflegtem Zustand werden je nach Baujahr und Lage zwischen 5.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Transaktionen liegt bei etwa 75 Quadratmetern, was einem Gesamtkaufpreis von rund 486.000 Euro entspricht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz einiger Neubaufertigstellungen angespannt. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 420 neue Wohnungen fertiggestellt, was im Vergleich zum Vorquartal einem Rückgang von 8 Prozent entspricht. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, insbesondere im Segment der Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen.

Die Vermarktungszeiten für Eigentumswohnungen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegen nun bei durchschnittlich 45 bis 60 Tagen. Besonders schnell werden renovierte Altbauwohnungen in beliebten Stadtteilen verkauft, oft bereits innerhalb der ersten zwei Wochen nach Markteinführung. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter bleiben das Westend und das Nordend mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 9.000 Euro für hochwertige Objekte. In Sachsenhausen, insbesondere in Alt-Sachsenhausen und entlang des Museumsufers, werden ähnlich hohe Preise erzielt.

Das Bahnhofsviertel und das Gallus haben sich zu aufstrebenden Quartieren entwickelt, in denen die Preise im Jahresvergleich überdurchschnittlich gestiegen sind. Hier liegen die Quadratmeterpreise mittlerweile bei 6.000 bis 7.000 Euro. In den Stadtrandlagen wie Preungesheim, Eckenheim oder Ginnheim bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine stabile bis leicht positive Entwicklung in den nächsten 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Neubauvolumen. Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich 0,8 Prozent wird die Nachfrage weiter stützen.

Neue Großprojekte wie die Entwicklung des Günthersburghöfe-Areals und verschiedene Nachverdichtungsprojekte könnten ab 2026 für eine leichte Angebotsausweitung sorgen. Allerdings werden die hohen Baustandards und Nachhaltigkeitsanforderungen die Neubaupreise auf hohem Niveau halten. Investoren zeigen weiterhin starkes Interesse an Frankfurter Wohnimmobilien, was die Preisstabilität zusätzlich unterstützt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Neuvertragsmieten sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,7 Prozent gestiegen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 beträgt der Anstieg moderate 0,7 Prozent. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt je nach Größe und Ausstattung zwischen 2.800 und 4.500 Euro monatlich.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden zu Mieten zwischen 2.200 und 3.200 Euro angeboten, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter für Häuser liegt bei etwa 14,50 Euro kalt, in gehobenen Lagen werden bis zu 18 Euro pro Quadratmeter erreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern in Frankfurt ist extrem begrenzt. Pro Quartal kommen durchschnittlich nur etwa 85 bis 100 Häuser neu auf den Mietmarkt, während die Nachfrage ein Vielfaches davon beträgt. Der Leerstand im Segment der Miedhäuser ist praktisch null, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Fluktuation im Bestand ist sehr gering, da Mieter von Häusern tendenziell längerfristige Mietverträge abschließen und seltener umziehen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei über sieben Jahren. Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind marginal, da Investoren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den bevorzugten Wohnlagen wie Westend-Süd, Sachsenhausen und dem Diplomatenviertel erzielt. Hier liegen die Monatsmieten für gehobene Einfamilienhäuser oft bei über 5.000 Euro. Diese Stadtteile sind besonders bei internationalen Führungskräften und Expatriates beliebt.

In den Stadtrandlagen wie Kalbach-Riedberg, Nieder-Erlenbach oder Berkersheim sind die Mieten moderater und liegen zwischen 2.000 und 3.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Diese Gebiete erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu erschwinglicheren Preisen suchen. Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Grünflächen machen diese Lagen attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs von jährlich 3 bis 4 Prozent erwartet. Die Nachfrage nach Miedhäusern wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern, die temporär in Frankfurt arbeiten, sowie Familien, die flexibel bleiben möchten, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen.

Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin sehr begrenzt bleiben, da kaum neue Miedhäuser gebaut werden und Bestandsobjekte selten auf den Markt kommen. Die Mietpreisbremse hat im gehobenen Segment der Häuser nur begrenzte Auswirkungen, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassender Modernisierung angeboten werden. Langfristig könnte die Entwicklung neuer Stadtquartiere mit Townhouse-Konzepten für eine leichte Angebotsausweitung sorgen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin dynamische Entwicklung. Die Neuvertragsmieten sind im Jahresvergleich um 3,8 Prozent gestiegen, während der Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bei 0,7 Prozent liegt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen beträgt aktuell 15,20 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 11,50 und 22 Euro pro Quadratmeter liegt.

Neubauwohnungen werden zu durchschnittlich 17,50 Euro pro Quadratmeter vermietet, während Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Die gefragteste Wohnungsgröße liegt zwischen 50 und 80 Quadratmetern, was Monatsmieten von 760 bis 1.216 Euro kalt entspricht.

Marktdynamik

Der Frankfurter Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,3 Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Quote von 3 Prozent. Pro Wohnungsanzeige melden sich durchschnittlich 150 bis 200 Interessenten, in beliebten Lagen sogar über 300. Die durchschnittliche Vermietungsdauer beträgt weniger als zwei Wochen.

Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 650 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was angesichts der hohen Nachfrage nur eine marginale Entlastung darstellt. Die Fluktuation im Bestand ist mit etwa 7 Prozent jährlich relativ gering, da viele Mieter aufgrund der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Projektentwicklungen in Stadtentwicklungsgebieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen Westend, Nordend und Alt-Sachsenhausen werden Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Wohnungen erzielt. Das Europaviertel als modernes Stadtquartier liegt mit durchschnittlich 17 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im oberen Preissegment.

In aufstrebenden Vierteln wie dem Gallus, Bockenheim und dem Ostend liegen die Mieten bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Aufwertungsmaßnahmen und verbesserter Infrastruktur. In den Stadtrandlagen wie Sossenheim, Zeilsheim oder Fechenheim bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier kontinuierliche Steigerungen zu verzeichnen sind.

Studentenwohnungen und Mikroapartments im Citybereich erzielen aufgrund ihrer besonderen Nachfragesituation oft überproportional hohe Quadratmeterpreise von bis zu 25 Euro, allerdings bei sehr kleinen Wohnflächen von 20 bis 35 Quadratmetern.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent gerechnet. Die Nachfrage wird durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum, die Attraktivität Frankfurts als Arbeitsstandort und die zunehmende Singularisierung der Haushalte weiter angetrieben.

Größere Neubauvorhaben wie die Entwicklung des neuen Stadtteils an der A5, die Bebauung des ehemaligen Rebstockgeländes und verschiedene Nachverdichtungsprojekte könnten ab 2026 für eine gewisse Angebotsausweitung sorgen. Insgesamt sind bis 2027 etwa 12.000 neue Wohnungen geplant, wobei die Realisierung stark von den Baukosten und regulatorischen Rahmenbedingungen abhängt.

Die Mietpreisbremse zeigt in Frankfurt nur begrenzte Wirkung, da viele Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Bestandswohnungen von der Regelung ausgenommen sind. Politische Diskussionen über weitere regulatorische Eingriffe könnten die Investitionsbereitschaft beeinflussen. Langfristig bleibt der Frankfurter Mietwohnungsmarkt aufgrund der strukturellen Unterversorgung und der wirtschaftlichen Dynamik der Stadt ein Vermietermarkt mit stabilen Renditeaussichten.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und wachsender Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot geprägt. Mit einem Bevölkerungswachstum von prognostizierten 0,8 Prozent jährlich und der ungebrochenen wirtschaftlichen Attraktivität der Mainmetropole bleiben die Fundamentaldaten für den Immobilienmarkt positiv.

Die moderate Zinssenkung der Europäischen Zentralbank hat die Finanzierungsbedingungen leicht verbessert, was insbesondere dem Kaufmarkt zugutekommt. Gleichzeitig bleiben die Herausforderungen durch hohe Baukosten, strenge regulatorische Anforderungen und knappes Bauland bestehen. Die geplanten Neubauvorhaben und Stadtentwicklungsprojekte werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Angebotsausweitung führen.

Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise und Mieten einstellen, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage variiert. Der Frankfurter Immobilienmarkt bleibt damit einer der stabilsten und attraktivsten Märkte in Deutschland mit guten langfristigen Perspektiven.