Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Während der Kaufmarkt für Häuser deutliche Preiszuwächse verzeichnet, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderat aufwärts. Die Finanzmetropole am Main bleibt trotz gestiegener Zinsen und hoher Baukosten ein begehrter Wohnstandort mit knappem Angebot in allen Segmenten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.331 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 258 Euro pro Quadratmeter oder 4,8 Prozent. Diese Entwicklung markiert eine signifikante Beschleunigung der Preissteigerung nach einer Phase relativer Stabilität.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um 4,8 Prozent erhöht, was die anhaltende Attraktivität von Häusern als Wohnform und Kapitalanlage in Frankfurt unterstreicht. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot hat sich im dritten Quartal 2025 zwar geringfügig erhöht, bleibt aber insbesondere in zentralen und begehrten Lagen deutlich hinter der Nachfrage zurück. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser erfreuen sich besonders hoher Beliebtheit, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft zu Bieterwettbewerben führt.

Die Neubauaktivität im Häusersektor bleibt auf niedrigem Niveau. Die Kombination aus knappem Bauland, gestiegenen Baukosten und erhöhten Finanzierungszinsen bremst neue Bauprojekte erheblich. Viele potenzielle Bauherren verschieben ihre Projekte oder weichen auf Bestandsimmobilien aus, was den Druck auf den bestehenden Markt zusätzlich erhöht. Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte schnell neue Eigentümer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt deutliche Unterschiede. In den Premiumlagen des Zentrums, insbesondere im Westend und in Sachsenhausen, übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 6.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld. Das Westend mit seinen historischen Villen und großzügigen Grundstücken bleibt das teuerste Pflaster für Hauskäufer.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Niederrad oder Seckbach, bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft mehr Platz fürs Geld und sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnumgebung legen. Neben den bereits genannten Toplagen zählen auch das Nordend und Bornheim zu den beliebten Vierteln, die eine gute Balance zwischen urbaner Lebensqualität und Wohnlichkeit bieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Frankfurt bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine weitere moderate Preissteigerung, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot. Die Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte in die Finanzmetropole, kombiniert mit dem Wunsch nach mehr Wohnraum im Zuge veränderter Lebensgewohnheiten, wird die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnte eine Stabilisierung der Baukosten und eine mögliche Lockerung der Geldpolitik zu einer leichten Belebung der Neubautätigkeit führen. Dennoch wird das strukturelle Defizit an verfügbarem Bauland in Frankfurt ein limitierender Faktor bleiben. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik möglicherweise etwas nachlassen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau marginal unter dem des Vorquartals. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis bei 6.496 Euro lag, entspricht dies einem minimalen Rückgang von 17 Euro pro Quadratmeter oder 0,3 Prozent. Diese Entwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine leichte Abschwächung um 0,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung ist bemerkenswert, da sie erstmals seit längerer Zeit eine Seitwärtsbewegung der Preise andeutet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegen damit bei etwa 518.000 Euro, wobei je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erhebliche Abweichungen möglich sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt ein differenziertes Bild. Das Angebot hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, bleibt aber insbesondere bei hochwertigen Neubauwohnungen weiterhin knapp. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Objekte in zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung und moderner Ausstattung. Energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßer Haustechnik erzielen Premiumpreise und sind besonders schnell vergriffen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment leidet unter den gleichen Herausforderungen wie der Häusermarkt. Hohe Baukosten und gestiegene Zinssätze haben viele Projektentwickler zur Zurückhaltung veranlasst. Einige geplante Projekte wurden verschoben oder in ihrer Dimensionierung reduziert. Der Fokus liegt verstärkt auf hochpreisigen Segmenten, wo die Margen trotz gestiegener Kosten noch attraktiv sind. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bleibt auf sehr niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen des Westends und in Sachsenhausen übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die 7.000-Euro-Marke. Luxuswohnungen in diesen Gebieten, insbesondere Penthäuser und großzügige Altbauwohnungen, erzielen oft Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zum Bankenviertel und der exklusiven Wohnumgebung.

In Stadtrandlagen wie Niederrad oder Seckbach bewegen sich die Preise zwischen 5.800 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt junge Familien und Erstkäufer an. Das Nordend und Bornheim etablieren sich zunehmend als attraktive Alternative zu den Premiumlagen, mit einer lebendigen Stadtteilkultur und guter Infrastruktur bei moderateren Preisen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine Phase der Konsolidierung hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Schwankungen. Die hohe Grundnachfrage wird durch die gestiegenen Finanzierungskosten gedämpft, was zu einer ausgewogeneren Marktsituation führt.

Langfristig bleibt Frankfurt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftsmetropole attraktiv für Wohnungskäufer. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die weitere Entwicklung neuer Stadtquartiere könnten mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen. Käufer sollten die aktuelle Konsolidierungsphase nutzen, um ohne übermäßigen Zeitdruck geeignete Objekte zu finden. Eine deutliche Preiskorrektur wird jedoch nicht erwartet, da die fundamentalen Nachfragefaktoren intakt bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 18,50 Euro pro Quadratmeter und damit 30 Cent oder 1,6 Prozent über dem Niveau des Vorquartals, als 18,20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Diese Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern in der Mainmetropole.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Kaltmiete bei 17,80 Euro lag, beträgt der Anstieg 70 Cent pro Quadratmeter oder 3,9 Prozent. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Kaltmieten von etwa 2.775 Euro, wobei Nebenkosten und Heizung noch hinzukommen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem persistenten Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot hat sich zwar geringfügig erhöht, kann aber die starke Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, nicht befriedigen. Familien mit Kindern und gutverdienende Paare konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte, was zu sehr kurzen Inseratszeiten und oft zu Bewerbungsverfahren mit zahlreichen Interessenten führt.

Die geringe Neubauaktivität im Miethaussektor verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Die Kombination aus knappem Bauland und hohen Baukosten macht den Neubau von Miethäusern für viele Investoren unattraktiv. Die meisten neu errichteten Häuser werden zum Kauf angeboten, wodurch sich das Mietangebot hauptsächlich auf Bestandsimmobilien konzentriert. Die faktische Leerstandsquote liegt bei nahezu null Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Wohnlagen des Westends und in Sachsenhausen übersteigen die Kaltmieten regelmäßig 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten nicht nur eine exzellente Infrastruktur und Nähe zum Stadtzentrum, sondern auch ein gehobenes Wohnumfeld mit historischer Bausubstanz und grünen Oasen. Besonders begehrt sind hier Jugendstilvillen und moderne Stadthäuser mit Garten.

In Stadtrandlagen wie Niederrad oder Seckbach bewegen sich die Mieten zwischen 16,50 und 18,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Das Nordend und Bornheim positionieren sich als beliebte Mittellagen mit Mieten um die 19 Euro pro Quadratmeter, die urbanes Flair mit guter Lebensqualität verbinden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in Frankfurt bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate von moderaten Steigerungen geprägt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden dämpfend wirken, können aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beseitigen.

Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch Umlandgemeinden und verbesserte Verkehrsanbindungen für eine gewisse Entlastung sorgen. Dennoch wird Frankfurt als Arbeits- und Lebensmittelpunkt vieler internationaler Fachkräfte weiterhin hohe Mieten rechtfertigen. Mieter sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen und bei attraktiven Angeboten schnell handeln. Die Entwicklung nachhaltiger und energieeffizienter Mietshäuser könnte neue Marktsegmente erschließen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine weitere Preissteigerung. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 16,80 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 30 Cent oder 1,8 Prozent über dem Vorquartal, in dem 16,50 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Dynamik im größten Segment des Frankfurter Wohnungsmarktes.

Der Jahresvergleich offenbart eine noch stärkere Aufwärtsbewegung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit damals 16,00 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 80 Cent oder 5,0 Prozent. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.176 Euro. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen entsprechend höher und belasten die Haushaltsbudgets vieler Mieter erheblich.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment bleibt angespannt. Trotz einer leichten Erhöhung des Angebots kann dieses die konstant hohe Nachfrage nicht decken. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise sind stark nachgefragt und erzielen Spitzenmieten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei wenigen Tagen, wobei attraktive Angebote oft schon vor der öffentlichen Ausschreibung vergeben werden.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich leidet unter den gestiegenen Baukosten und höheren Zinssätzen. Viele geplante Projekte wurden auf Eis gelegt oder redimensioniert. Der Fokus der verbliebenen Neubauaktivitäten liegt auf dem gehobenen Segment, wo höhere Mieten die gestiegenen Kosten kompensieren können. Der soziale Wohnungsbau kommt trotz politischer Bekenntnisse nur schleppend voran, was die Situation für einkommensschwächere Haushalte verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung ist im Mietwohnungsmarkt deutlich ausgeprägt. In den Toplagen des Westends und Sachsenhausens überschreiten die Kaltmieten regelmäßig 18 Euro pro Quadratmeter, wobei Luxuswohnungen mit Skylineblick oder in historischen Altbauten auch 25 Euro und mehr erzielen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Position, der exzellenten Infrastruktur und dem internationalen Flair.

In Stadtrandlagen wie Niederrad oder Seckbach bewegen sich die Mieten zwischen 15,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt junge Berufstätige und Familien an, die Kompromisse bei der Lage zugunsten größerer Wohnflächen eingehen. Das Nordend und Bornheim haben sich als attraktive Alternativlagen etabliert, die urbanes Leben mit bezahlbaren Mieten um 17 Euro pro Quadratmeter verbinden.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate von weiteren moderaten Preissteigerungen geprägt. Die strukturellen Faktoren - starke Wirtschaft, Zuzug von Fachkräften, knappes Angebot - werden weiterhin für Aufwärtsdruck sorgen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen können diese Entwicklung dämpfen, aber nicht grundlegend umkehren.

Langfristig könnte eine Intensivierung des Wohnungsbaus und die Erschließung neuer Stadtquartiere für eine gewisse Entspannung sorgen. Die geplanten Großprojekte im Umfeld des neuen Stadtteils am Frankfurter Bogen und die Nachverdichtung bestehender Quartiere versprechen zusätzliches Angebot. Dennoch wird Frankfurt als internationale Finanz- und Wirtschaftsmetropole ein hochpreisiger Wohnstandort bleiben. Mieter sollten sich auf weiter steigende Kosten einstellen und gegebenenfalls Alternativen im gut angebundenen Umland in Betracht ziehen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber differenzierter Markt. Während Häuser sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich deutliche Preissteigerungen verzeichnen, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Der Mietwohnungsmarkt bleibt der dynamischste Sektor mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die fundamentalen Marktfaktoren - knappes Angebot, hohe Nachfrage, attraktiver Wirtschaftsstandort - bleiben intakt und werden auch in den kommenden Quartalen für Preisstabilität auf hohem Niveau sorgen. Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf einen anspruchsvollen Markt einstellen, der schnelle Entscheidungen und finanzielle Flexibilität erfordert. Die Mainmetropole bleibt trotz hoher Preise ein begehrter Wohnstandort mit exzellenten Zukunftsperspektiven.