Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor zu verzeichnen. Die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu einem stabilen Preisumfeld mit leicht steigender Tendenz.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro. Dies markiert eine beachtliche Steigerung von 4,8 Prozent im Jahresvergleich, ausgehend von 5.331 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine moderate Preissteigerung von etwa 0,8 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung im Häusersegment unterstreicht.

Die Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne. In bevorzugten Wohnlagen sind Häuser mit durchschnittlichen Wohnflächen von 150 bis 200 Quadratmetern für 850.000 bis über 1,2 Millionen Euro am Markt. Die Preisentwicklung im Jahresvergleich zeigt mit einem Plus von 5,2 Prozent eine überdurchschnittliche Performance innerhalb des Wohnimmobilienmarktes.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Die Neubauaktivität ist aufgrund der anhaltenden Baulandknappheit und gestiegener Baukosten weiterhin eingeschränkt. Die verfügbaren Baugrundstücke in Frankfurt sind rar und entsprechend hochpreisig, was sich direkt auf die Endpreise der Neubauhäuser auswirkt.

Die Nachfrage nach Eigenheimen bleibt ungebrochen hoch. Insbesondere Familien mit Kindern und einkommensstarke Haushalte suchen verstärkt nach Wohneigentum im Stadtgebiet oder in den angrenzenden Vororten. Das Bevölkerungswachstum Frankfurts und die wirtschaftliche Stabilität der Rhein-Main-Region tragen maßgeblich zu dieser anhaltend hohen Nachfrage bei. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, neu auf den Markt kommende Objekte finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. Spitzenpreise werden in den gehobenen Wohnlagen wie dem Westend, Nordend und in den grünen Vororten wie Oberrad oder Sachsenhausen-Süd erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Einzelfällen 7.000 bis 8.000 Euro erreichen.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Stadtteilen wie Fechenheim oder Sossenheim sind Häuser zu moderateren Preisen von 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen profitieren zunehmend von der allgemeinen Verknappung im Zentrum und verzeichnen ebenfalls steigende Preise, wenngleich auf niedrigerem Niveau. Besonders Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und geplanten Infrastrukturverbesserungen zeigen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Häusersegment erwartet. Die strukturellen Faktoren wie Baulandmangel, hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen werden voraussichtlich weiterhin das Angebot begrenzen. Experten prognostizieren für 2026 eine Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent gegenüber dem aktuellen Niveau.

Die Nachfrage dürfte aufgrund des anhaltenden Zuzugs nach Frankfurt und der stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hoch bleiben. Möglicherweise leicht dämpfend könnten sich die Zinsentwicklung und strengere Kreditvergaberichtlinien auswirken, was jedoch durch die grundsätzlich hohe Kaufkraft der Frankfurter Zielgruppen kompensiert werden dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.479 Euro. Im Jahresvergleich zeigt sich eine minimale Korrektur von 0,3 Prozent gegenüber den 6.496 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024. Diese leichte Abwärtsbewegung auf Jahressicht wird jedoch durch eine positive Quartalsent­wicklung von plus 0,8 Prozent gegenüber Q2 2025 relativiert, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet.

Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 518.000 Euro. Neubauwohnungen in guten Lagen überschreiten regelmäßig die 7.000-Euro-Marke pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in einfacheren Lagen ab etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt in Frankfurt ist durch einen ausgeprägten Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Trotz verstärkter Bemühungen im Neubausegment reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Die Neubauaktivität wird durch gestiegene Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und hohe regulatorische Anforderungen gebremst.

Das verfügbare Angebot an Bestandswohnungen ist ebenfalls limitiert, da viele Eigentümer angesichts der unsicheren Zinsentwicklung und der stabilen Wertentwicklung ihre Immobilien halten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bewegt sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau von durchschnittlich 60 bis 90 Tagen für marktgerecht bepreiste Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Absolute Spitzenpreise werden im Westend, Nordend und in Teilen des Ostends erzielt, wo Quadratmeterpreise von 8.000 bis 10.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Das mittlere Preissegment findet sich in Stadtteilen wie Bockenheim, Bornheim oder Sachsenhausen mit Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand und in Stadtteilen wie Niederrad, Höchst oder Sindlingen sind Wohnungen zu Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Besonders dynamisch entwickeln sich derzeit Stadtteile mit Aufwertungspotenzial wie das Gallus oder Teile des Ostends, wo umfangreiche Stadtentwicklungsprojekte für zusätzliche Nachfrage sorgen.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen dürfte in den kommenden 12 bis 24 Monaten moderat positiv verlaufen. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Frankfurt wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die geplanten Neubauprojekte den prognostizierten Bedarf nicht vollständig decken können.

Investoren zeigen weiterhin großes Interesse am Frankfurter Wohnungsmarkt, was die Preise stützt. Die Renditeerwartungen haben sich zwar durch gestiegene Finanzierungskosten reduziert, bleiben aber im Vergleich zu anderen Anlageformen attraktiv. Besonderes Augenmerk liegt auf energieeffizienten Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien, die den verschärften Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine Steigerung von etwa 3,7 Prozent im Jahresvergleich ableiten. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnet das Segment einen moderaten Anstieg von circa 0,8 Prozent.

Die monatlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer Spanne von 2.000 bis 4.500 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind typischerweise für 1.800 bis 3.000 Euro monatlich verfügbar. Die Quadratmetermieten für Häuser liegen durchschnittlich zwischen 12 und 18 Euro, wobei in Spitzenlagen auch Preise von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Frankfurt ist traditionell begrenzt und hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Die meisten verfügbaren Objekte befinden sich in Privatbesitz, institutionelle Vermieter sind in diesem Segment kaum vertreten. Die Nachfrage stammt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen sowie von Personen, die flexibel bleiben möchten, aber dennoch die Vorzüge eines Hauses genießen wollen.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist minimal, da Investoren bevorzugt auf den Verkauf setzen. Vereinzelte Build-to-Rent-Projekte am Stadtrand stellen eine Ausnahme dar, können aber den Bedarf bei weitem nicht decken. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser ist mit drei bis fünf Jahren überdurchschnittlich lang, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den etablierten Wohnlagen wie Westend, Sachsenhausen und in den grünen Vororten wie Oberrad oder Niederrad erzielt. Hier sind für hochwertige Objekte Monatsmieten von 3.500 bis 4.500 Euro üblich. Diese Lagen punkten mit ihrer Nähe zu internationalen Schulen, Parks und einer gehobenen Nachbarschaft.

Im mittleren Segment, zu dem Stadtteile wie Bergen-Enkheim, Schwanheim oder Nieder-Eschbach zählen, bewegen sich die Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich. Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Lagen wie Fechenheim oder Griesheim sind Häuser für 1.500 bis 2.200 Euro zu mieten. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Familien, die aufgrund der hohen Preise im Zentrum ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für den Miethaus-Markt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere Verknappung des Angebots erwartet. Die Mietpreise dürften um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Kaufkraftentwicklung abhängt. Die anhaltend hohen Kaufpreise werden voraussichtlich mehr Haushalte dazu bewegen, sich für die Miete statt für den Kauf zu entscheiden, was die Nachfrage zusätzlich erhöht.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen haben im Häusersegment aufgrund der überwiegend privaten Vermieterstruktur und der Tatsache, dass viele Objekte als möblierte Vermietung angeboten werden, nur begrenzte Auswirkungen. Langfristig könnte eine Zunahme von professionellen Build-to-Rent-Projekten das Angebot erweitern, entsprechende Projekte befinden sich jedoch größtenteils noch in der Planungsphase.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Neuvertragsmieten sind im Jahresvergleich um 3,7 Prozent gestiegen, während gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ein moderater Anstieg von 0,8 Prozent zu verzeichnen ist. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt aktuell bei etwa 14,50 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Lage, Baujahr und Ausstattung bestehen.

Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.015 bis 1.085 Euro. Neubauwohnungen in gefragten Lagen erreichen Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in einfacheren Lagen ab etwa 11 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich 20 bis 25 Prozent über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Der Frankfurter Mietwohnungsmarkt ist von einem extremen Angebotsengpass geprägt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter zwei Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zu den Vorjahren leicht intensiviert, kann aber die hohe Nachfrage nicht annähernd befriedigen. Jährlich werden etwa 3.000 bis 4.000 neue Wohnungen fertiggestellt, während der Bedarf auf 7.000 bis 10.000 Einheiten geschätzt wird. Die Baulandknappheit, gestiegene Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen eine stärkere Ausweitung des Angebots. Gleichzeitig führt die anhaltende Zuwanderung von Fachkräften, Studenten und internationalen Arbeitnehmern zu einer kontinuierlich hohen Nachfrage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung ist im Mietwohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In den Toplagen Westend, Nordend und Teilen des Bahnhofsviertels werden Durchschnittsmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt, bei Neubauten und luxussanierten Altbauten auch darüber. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Bornheim, Bockenheim, Sachsenhausen und Teilen des Ostends. Diese Viertel sind bei jungen Berufstätigen und Familien gleichermaßen beliebt. Am Stadtrand und in Stadtteilen wie Fechenheim, Sossenheim oder Zeilsheim liegen die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie oft über gute ÖPNV-Anbindungen verfügen und mehr Wohnraum fürs Geld bieten.

Besonders dynamisch entwickeln sich derzeit Stadtteile im Umbruch wie das Gallus oder das Ostend, wo großflächige Stadtentwicklungsprojekte für eine Aufwertung sorgen. Hier sind überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu beobachten, was sowohl Chancen als auch Risiken für die ansässige Bevölkerung mit sich bringt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent gerechnet. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltende Zuwanderung, die strukturelle Wohnungsknappheit und die nur langsam wachsende Neubautätigkeit.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen zwar gewisse dämpfende Effekte, können aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht lösen. Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse könnte kurzfristig zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs führen, langfristig ist jedoch ohne eine deutliche Ausweitung des Angebots keine nachhaltige Entspannung zu erwarten.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung des studentischen Wohnungsmarktes und dem Segment der Mikroapartments. Hier entstehen vermehrt neue Projekte, die jedoch überwiegend im hochpreisigen Segment angesiedelt sind. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen, wird eine der zentralen Herausforderungen der kommenden Jahre bleiben.

Fazit und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, von hoher Nachfrage getragener Markt mit moderaten Preissteigerungen. Die Entwicklung gegenüber dem Vorquartal zeigt in allen vier untersuchten Segmenten eine positive Tendenz mit Wachstumsraten zwischen 0,8 und 1,0 Prozent. Die strukturellen Herausforderungen – Angebotsmangel, Baulandknappheit und hohe Baukosten – bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die Kaufpreise für Häuser zeigen mit 4,8 Prozent Jahreswachstum die dynamischste Entwicklung, während der Wohnungsmarkt mit einer leichten Jahreskorrektur bei gleichzeitiger Quartalsstabilisierung Zeichen der Konsolidierung aufweist. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen stabil aufwärts, getrieben von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und begrenztes Angebot einstellen. Verkäufer profitieren von der stabilen Nachfrage, sollten aber realistische Preisvorstellungen haben. Mieter sehen sich einem zunehmend angespannten Markt gegenüber, während Vermieter von stabilen Erträgen und geringen Leerständen profitieren. Investoren finden weiterhin attraktive Möglichkeiten, müssen aber genau kalkulieren und auf Qualität und Lage achten.

Die Herausforderungen für die Stadtentwicklung und Wohnungspolitik bleiben erheblich. Ohne eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots, insbesondere im bezahlbaren Segment, wird sich die Anspannung am Frankfurter Wohnungsmarkt fortsetzen. Die Balance zwischen Wachstum, Lebensqualität und Bezahlbarkeit wird die zentrale Aufgabe der kommenden Jahre sein.