Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Knappheit geprägt. Während der Häusermarkt moderate Preissteigerungen verzeichnet, stagnieren die Wohnungspreise auf sehr hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten extrem angespannt mit kontinuierlich steigenden Preisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 EUR/m². Dies entspricht einer Steigerung von 258 EUR/m² bzw. 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Preis noch bei 5.331 EUR/m² lag. Diese Entwicklung liegt leicht über dem bundesweiten Trend, wo der vdp-Immobilienpreisindex für selbst genutztes Wohneigentum einen Anstieg von 2,4 Prozent verzeichnete.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.450 EUR/m² lag, zeigt sich eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit einer Quartalssteigerung von etwa 2,5 Prozent. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei in Premium-Lagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin stark limitiert ist. Das strukturelle Wohnungsdefizit in der Metropolregion Frankfurt verschärft die Situation zusätzlich. Die Neubautätigkeit im Einfamilienhaussegment ist aufgrund der hohen Baukosten und der knappen Grundstücksverfügbarkeit weiterhin verhalten.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser nur marginal erhöht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt, als Objekte durchschnittlich 50 bis 65 Tage auf dem Markt waren. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. Premium-Lagen wie das Westend, Nordend und Sachsenhausen verzeichnen Quadratmeterpreise von teilweise über 8.000 EUR/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Randlagen und Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Sindlingen liegen die Preise mit durchschnittlich 4.200 bis 4.800 EUR/m² deutlich niedriger, verzeichnen aber ebenfalls kontinuierliche Steigerungen. Besonders nachgefragt sind familienfreundliche Stadtteile wie Bergen-Enkheim, Heddernheim und Niederursel, wo sich die Preise im mittleren Segment zwischen 5.000 und 6.000 EUR/m² bewegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Häusersegment. Die Preissteigerungen dürften sich dabei im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich bewegen. Kurzfristige Preisschübe sind aufgrund der bereits erreichten hohen Preisniveaus unwahrscheinlich.

Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten, kombiniert mit der weiterhin robusten Nachfrage, wird den Verkäufermarkt stabilisieren. Eine Entspannung ist erst zu erwarten, wenn sich die Neubautätigkeit deutlich intensiviert oder die Nachfrage durch externe Faktoren wie Zinserhöhungen merklich nachlässt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei 6.479 EUR/m². Dies bedeutet eine marginale Reduzierung von 17 EUR/m² gegenüber dem Vorjahresquartal, was einer praktischen Stagnation auf sehr hohem Niveau entspricht. Diese Entwicklung kontrastiert mit dem deutschlandweiten Trend, wo der vdp-Immobilienpreisindex für Wohnimmobilien um 3,8 Prozent und in den Top-7-Städten sogar um 4,6 Prozent gestiegen ist.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.520 EUR/m² lag, zeigt sich eine leichte Korrektur von etwa 0,6 Prozent. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen bewegen sich je nach Größe zwischen 350.000 Euro für eine 2-Zimmer-Wohnung und über 800.000 Euro für großzügige 4-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 differenziert. Während moderne, energetisch sanierte Wohnungen weiterhin stark nachgefragt werden und schnell Käufer finden, verweilen ältere, renovierungsbedürftige Objekte länger auf dem Markt. Das Angebot bleibt insgesamt begrenzt, insbesondere im Neubausegment.

Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und liegt nun bei durchschnittlich 70 bis 85 Tagen, gegenüber 65 bis 80 Tagen im zweiten Quartal. Dies deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin, die auf die hohen Preise und eine vorsichtigere Käuferhaltung zurückzuführen ist. Neubauprojekte sind jedoch weiterhin meist schon vor Fertigstellung größtenteils verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den zentralen Lagen wie dem Bankenviertel, Westend und Nordend erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 9.000 EUR/m² keine Seltenheit sind. Das trendige Ostend hat sich ebenfalls zu einem Hochpreissegment entwickelt.

Stadtteile wie Bockenheim und Bornheim, die eine gute Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität bieten, liegen mit 6.500 bis 7.500 EUR/m² im oberen Mittelfeld. In den Außenbezirken wie Höchst, Fechenheim oder Preungesheim sind Wohnungen mit 4.500 bis 5.500 EUR/m² deutlich erschwinglicher, verzeichnen aber ebenfalls stabile bis leicht steigende Preise.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Seitwärtsbewegung der Wohnungspreise auf dem aktuellen hohen Niveau erwartet. Eine weitere Preisexplosion erscheint angesichts der bereits erreichten Preisniveaus und der sich abzeichnenden Kaufzurückhaltung unwahrscheinlich. Die Preise könnten sogar leicht nachgeben, sollten die Zinsen nicht weiter sinken oder sogar wieder steigen.

Langfristig wird der Markt jedoch durch die anhaltende Wohnungsknappheit und die kontinuierliche Zuwanderung in die Wirtschaftsmetropole Frankfurt gestützt. Moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen werden weiterhin gefragt bleiben und stabile Preise erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik. Während konkrete Durchschnittsmieten für Ein- und Zweifamilienhäuser nicht detailliert verfügbar sind, lässt sich aus dem allgemeinen Mietpreistrend ableiten, dass die Neuvertragsmieten um etwa 3,8 Prozent im Jahresvergleich gestiegen sind, analog zum Trend in den Top-7-Städten Deutschlands.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich lag, ist von einer Steigerung um etwa 2 bis 3 Prozent auszugehen. Für moderne Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung werden in guten Lagen mittlerweile Kaltmieten von über 3.500 Euro monatlich aufgerufen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das Angebot bei weitem. Besonders gefragt sind energetisch modernisierte Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist extrem gering, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei weniger als zwei Wochen, was eine weitere Verkürzung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt. Leerstand existiert in diesem Segment praktisch nicht. Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen und durchsetzen zunehmend ihre Preisvorstellungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage. In zentrumsnahen und besonders beliebten Familienstadtteilen wie Heddernheim, Niederursel und Bergen-Enkheim werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die monatlichen Kaltmieten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus zwischen 2.800 und 3.500 Euro.

In den Randlagen wie Niederrad, Unterliederbach oder Zeilsheim sind die Mieten mit 2.000 bis 2.500 Euro monatlich moderater, aber auch hier ist ein kontinuierlicher Aufwärtstrend zu beobachten. Die Nachfrage ist stadtweit hoch, wobei familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur besonders begehrt sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Das strukturelle Unterangebot wird sich kurzfristig nicht auflösen.

Eine Entspannung des Mietmarktes für Häuser ist nicht in Sicht, solange das Angebot nicht deutlich ausgeweitet wird. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch den Wunsch nach mehr Wohnraum und privaten Außenbereichen, wird den Vermietermarkt weiter stärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine ungebrochene Aufwärtsdynamik. Die Neuvertragsmieten sind im Jahresvergleich um 3,8 Prozent gestiegen, was dem Trend in den deutschen Metropolen entspricht. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt schätzungsweise zwischen 14,50 und 16,50 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Quadratmetermiete bei etwa 14,20 bis 16,00 Euro lag, zeigt sich eine Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent. Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 1.090 und 1.240 Euro, in Premium-Lagen auch darüber.

Marktdynamik

Der Wohnungsmietmarkt in Frankfurt bleibt extrem angespannt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt. Besonders moderne, gut geschnittene Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sind hochbegehrt und werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Marktdynamik nochmals verschärft. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen liegt bei unter einer Woche. Bei Besichtigungsterminen sind häufig 20 bis 50 Interessenten anwesend. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch inexistent, was deutlich unter dem als gesund geltenden Niveau von drei Prozent liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie Westend, Nordend und der Innenstadt werden Quadratmetermieten von 18 bis 22 Euro und mehr verlangt. Das aufstrebende Ostend und das beliebte Bornheim liegen mit 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld.

In den Außenbezirken wie Griesheim, Sossenheim oder Nieder-Erlenbach sind die Mieten mit 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater, verzeichnen aber ebenfalls kontinuierliche Steigerungen. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Rödelheim oder Niederrad liegen preislich im Mittelfeld bei 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent, in gefragten Lagen möglicherweise auch darüber. Der anhaltende Zuzug in die Wirtschaftsmetropole Frankfurt und die weiterhin geringe Neubautätigkeit werden den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhalten.

Eine Entspannung ist nur zu erwarten, wenn die Neubautätigkeit deutlich zunimmt oder die Nachfrage durch externe Faktoren wie wirtschaftliche Rezession oder verstärkte Remote-Arbeit nachlässt. Beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich. Mieter müssen sich daher auf weiter steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet und der Wohnungsmarkt auf hohem Niveau stagniert, zeigt der Mietmarkt in allen Segmenten eine ungebrochene Aufwärtsdynamik. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, kombiniert mit der anhaltend hohen Nachfrage, prägt alle Marktsegmente.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die grundlegenden Markttrends fortgesetzt, wobei sich die Dynamik im Kaufsegment etwas abgeschwächt hat, während der Mietmarkt weiter an Fahrt gewinnt. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich, mit Premium-Preisen in den zentralen und beliebten Stadtteilen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten mit weiterhin hohen Preisen rechnen, aber möglicherweise von einer gewissen Marktberuhigung profitieren können. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer günstigen Position. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise und starke Konkurrenz einstellen, während Vermieter von der anhaltenden Knappheit profitieren.

Die mittelfristige Perspektive zeigt keine grundlegende Trendwende. Frankfurt bleibt als Wirtschafts- und Finanzzentrum attraktiv, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter befeuern wird. Nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch verstärkte Neubautätigkeit könnte zu einer Entspannung führen - ein Szenario, das angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen jedoch kurzfristig unwahrscheinlich erscheint.